Regnskabsvejledningen

Transkript

1 Boligexperten Administration A/S og Ejendomsforeningen Danmark Regnskabsvejledningen Preben Løth, adm. direktør i Boligexperten Administration A/S 7. april 2014

2 1. Revision af regnskabsvejledningen generelt 1. Brug af den offentlige vurdering i balancen 2. Brug af kursværdi på lån i balancen 3. Hvorfor en resultatdisponering? 4. En renteswap med positiv markedsværdi 5. Regnskabsmæssig behandling af GI-konto 6. Light version af modelregnskabet 7. Bliver regnskabsvejledningen lovpligtig? 2. Indarbejdelse af nøgleoplysningerne i regnskabet 2

3 1.1. Brug af den offentlige vurdering i balancen Udsnit fra 2010-regnskabsvejledningen - Ejendommen Foreningen kan vælge mellem at værdiansætte ejendommen til den oprindelige kostpris eller til dagsværdi. Der skal være særligt gode grunde til at ændre værdiansættelsesmetode. Der kan således ikke skiftes mellem kostpris og dagsværdi fra år til år. Er dagsværdi valgt som værdiansættelsesmetode, skal den opgøres hvert år. Den offentlige ejendomsvurdering kan som udgangspunkt ikke anses for et udtryk for dagsværdien. Note 5. Dagsværdien er et udtryk for prisen i handel og vandel mellem uafhængige parter. Den kan eksempelvis fastsættes ved at se på evt. handler med tilsvarende ejendomme, eller ved hjælp af en valuar. 3

4 På opfordring fra arbejdsgruppen forsøgte Erhvervsstyrelsen med en ændret tekst til definition af dagsværdi se nedenfor, men denne tekst blev forkastet af arbejdsgruppen: Dagsværdien er et udtryk for prisen i handel og vandel mellem uafhængige parter. Den kan ideelt fastsættes på baggrund af nylige handler med tilsvarende ejendomme i samme område. I praksis vil sådanne informationer ofte ikke være til stede, og man er derfor nødt til at basere sig på en anden tilgang. Det kan eksempelvis ske ved at indhente en valuarvurdering eller foretage en beregning baseret på ejendommens afkast. 4

5 Der er desuden set eksempler på, at den offentlige ejendomsvurdering (og forudsætningerne herfor) anvendes som en indikator for dagsværdien. I så fald kan denne indikator ikke stå alene. Det forhold, at der foreligger en offentlig ejendomsvurdering medfører ikke, at foreningen kan undlade at foretage en selvstændig opgørelse af dagsværdien. Den offentlige ejendomsvurdering kan således alene anvendes i forbindelse med vurderingen af rimeligheden af indhentede priser for tilsvarende ejendomme eller af en foretagen dagsværdiberegning teksten benyttes derfor stadig. 5

6 1.2. Brug af kursværdi i balancen Man må ikke benytte kursværdien af gælden i balancen, selv om man benytter valuarvurdering eller offentlig vurdering til værdiansættelse af ejendommen (kontantværdier) 1.3. Hvorfor en resultatdisponering? 6

7 1.4. En renteswap med positiv markedsværdi Værdien af renteswaps på statustidspunktet skal medtages, hvis det er nødvendigt for at give et retvisende billede af foreningens økonomiske forhold. Hvis foreningen har valgt at optage ejendommen til dagsværdi, skal dagsværdien af renteswaps altid medtages i årsregnskabet. En renteswap med negativ dagsværdi indregnes i tilknytning til prioritetsgælden. En renteswap med positiv dagsværdi indregnes som et finansielt anlægsaktiv. 7

8 1.5. Regnskabsmæssig behandling af GI-konto GI-konto vises både som aktiv og som passiv. MBBL er blevet bedt om en udtalelse om, hvordan indeståender i Grundejernes Investeringsfond, jf. boligreguleringslovens 18 b, påvirker andelsværdierne i en privat andelsboligforening. Indestående på en ejendoms konto efter boligreguleringslovens 18 b medregnes skatteretligt ikke i ejerens formue. Det er på den baggrund MBBL s opfattelse, at et eventuelt indestående i Grundejernes Investeringsfond, jf. boligreguleringslovens 18 b, ikke indgår i andelsboligforeningens formue, hvorfor det efter ministeriets opfattelse heller ikke påvirker værdien af andelen i foreningens formue, jf. andelsboliglovens 5, stk

9 1.6. Light version af modelregnskabet Modelregnskabet er meget omfangsrigt, da det skal indeholde den regnskabsmæssige behandling af stort set alle tænkelige forhold til en andelsboligforening. Erhvervsstyrelsen vil på et tidspunkt udsende en light version af modelregnskabet, som henvender sig til små andelsboligforeninger med standardøkonomi. 9

10 1.7. Bliver regnskabsvejledningen lovpligtig? På nuværende tidspunkt er det frivilligt om en andelsboligforening ønsker at aflægge regnskab efter regnskabsvejledningen. Kun de nye nøgleoplysninger er lovpligtigt indhold i årsregnskaberne fra ED har både i 2010 og igen i 2013 talt for, at regnskabsvejledningen bliver lovpligtig. Det er vores indtryk, at alle i arbejdsgruppen er af samme holdning. Og nu med de nye nøgleoplysningsregler giver det endnu mere mening at gøre hele vejledningen lovpligtig. Vi ser tiden an. 10

11 2.0. Indarbejdelse af nøgleoplysninger i regnskabet 11

12 12

13 13

14 Telefon: Preben Løth, adm. direktør Boligexperten Administration A/S Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K