Sagsnr.: 16/13348 Kontraktbilag 4. Erhvervslejeaftale

Transkript

1 Erhvervslejeaftale 1. Parterne Mellem undertegnede og medundertegnede Region Syddanmark Damhaven Vejle (i det følgende kaldet udlejer) xx adr postnr CVR-nr. (i det følgende kaldet lejer) er indgået følgende lejeaftale: 2. Det lejede 2.1 Det lejede er beliggende i den del af Ølgod gl. Rådhus. Vestergade 10, 6870 Ølgod, som i 2011 er ombygget til lægehus. Det lejede omfatter tre konsultationslokaler, hver med et bruttoareal på ca. 29 m2 samt en ideel anpart på 3/5 af alle lægehusets fællesfaciliteter og adgangsarealer bortset fra de 5 lægeklinikker (vedlagte tegning, bilag 1). Side 1

2 Lægehusets samlede bruttoareal er på 983 m2 brutto, heraf udgør de 5 lægeklinikker i alt 146 m2. Det lejede omfatter således 3 x (29 + ( ) / 5) = 589 m2. Parterne er enige om at dette m2 areal uanset eventuelle opmålingsfejl, bl.a. i forhold til arealbekendtgørelsen, - skal lægges til grund ved lejeberegning og indbyrdes fordeling af driftsudgifter mv. mellem øvrige lejere. 2.2 Adgang til det lejede sker gennem lægehusets hovedindgang. 2.3 Lejer har sammen med de øvrige lejere af lægehuset og den øvrige del af det tidligere rådhus adgang til at benytte parkeringspladser på matr. nr. 6e (se vedlagte tegning, bilag 2). 2.4 Parterne er enige om at det lejede ikke er erhvervsbeskyttet. 3. Det lejedes anvendelse 3.1 Det lejede skal af lejer anvendes til lægeklinik. Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet end det her nævnte formål. 3.2 Lejer er ansvarlig for, at den til enhver tid værende brug og indretning af det lejede er i overensstemmelse med lovgivningens regler, ligesom det påhviler lejer at indhente eventuel myndighedsgodkendelse af den påtænkte anvendelse af det lejede. 3.3 Lejer er forpligtet til at drage omsorg for, at de i det lejede ansatte personer samt andre, der får adgang til det lejede og dettes adgangsareal, omgås forsvarligt med det lejede. 3.4 Det lejede må ikke benyttes på en sådan måde, at der ved lugt, støj, rystelser, lyspåvirkninger eller lign. påføres gener for ejendommen, dens øvrige brugere, omliggende ejendomme og disses brugere. Lejers brug må ikke medføre forurening af ejendommen. Deponering af farlige og forurenende stoffer på ejendommen må ikke finde sted. 3.5 Udlejer tegner alene sædvanlig bygningsbrand- og ejendomsejerforsikring vedr. ejendommen. Lejer tegner selv de øvrige efter lejers opfattelse nødvendige forsikringer, herunder evt. driftstabsforsikring. 4. Skiltning 4.1 Det er lejers ansvar, at den foretagne skiltning er i overensstemmelse med lovgivningen. Side 2

3 4.2 Skiltning, opsætning af markiser, udhængsskabe, automater, belysning, radio og fjernsynsantenner på ejendommen må kun foretages i henhold til de servitutter og kommunale bestemmelser, der er gældende for ejendommen og efter skriftlig accept fra udlejer. 4.3 Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af genstande anbragt på eller ved ejendommen i henhold til punkt 4, medmindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. 5. Lejeaftalens begyndelse og ophør 5.1 Det lejede overtages af lejeren den 1. oktober Lejeaftalen kan af lejer opsiges med seks måneders varsel til den 1. i en måned. Opsigelse kan i øvrigt ske efter erhvervslejelovens sædvanlige regler. 5.3 Såfremt det lejede ikke kan ibrugtages til den aftalte overtagelsesdag, kan lejer ikke gøre krav gældende mod udlejer af nogen art, herunder direkte eller indirekte tab. Lejer er ikke pligtig at betale leje før det lejede kan ibrugtages. 5.4 Såfremt det lejede ikke kan ibrugtages senest 3 måneder efter den aftale overtagelsesdag, er lejer berettiget til at hæve lejekontrakten Som forsinkelse anses i det følgende ikke mindre væsentlige mangler ved det lejede, der ikke er til hinder for lejerens kontraktmæssige brug. 6. Lejens størrelse og lejeregulering 6.1 Den årlige leje for lægehusets klinikker er i oktober 2011 aftalt til kr pr. klinik. 6.2 Den aftalte leje reguleres hvert år den 1. juni med udviklingen i nettoprisindekset, jr. Lov nr. 438 af 13. juni Reguleringen sker i overensstemmelse med udviklingen i det nævnte indeks for februar måned to år før reguleringsåret til februar måned året før reguleringsåret. 6.3 Reguleringen fandt sted første gang pr. 1. juni Lejen er senest reguleret pr. 1. juni Den regulerede leje pr. klinik udgør ved lejemålets start kr. For nærværende lejemål er årslejen således kr. svarende til ,50 kr/md. Lejen betales månedsvis forud hver den 1. i måneden, første gang den 1. oktober for perioden oktober Såfremt nettoprisindekset ikke længere måtte blive beregnet, skal lejen reguleres i overensstemmelse med udviklingen i et andet tilsvarende indekstal Side 3

4 eller såfremt et sådant indekstal ikke findes, da efter principper, der ligger den anførte indeksregulering så nær som mulig. 6.6 Såvel lejer som udlejer er berettiget til at forlange lejen reguleret til markedsleje, jfr. erhvervslejelovens 13 Ved sådan regulering kan lejen ikke fastsættes lavere end den ved lejemålets ikrafttræden gældende leje. 6.7 Ved markedslejen forstås ikke kun den leje som vil kunne opnås ved udlejning af lejemålet til den i denne kontrakt fastsatte anvendelse, idet der ligeledes tages hensyn til den leje, der kan opnås ved udlejning til anden side. 6.8 Ud over lejen betaler lejer en andel af udgifterne til ejendommens forbrug og drift, se kapitel 9 og Depositum 7.1 Depositum er aftalt til kr. 3 måneders leje, i alt ,50 kr. 7.2 Beløbet betales ved lejemålets start til udlejers konto. 8. Ændring af lejevilkår 8.1 Det er mellem parterne aftalt, at udlejer i medfør af reglerne i 14 i erhvervslejeloven kan stille krav om ændring af alle lejevilkår i nærværende kontrakt med den virkning, at udlejer er berettiget til at opsige lejeren, hvis parterne ikke efter en forhandling når til enighed om de fremtidige lejevilkår. 8.2 Ændringer kan tidligst få virkning 8 år efter lejeperiodens begyndelse og tidligst 4 år efter det tidspunkt, hvor lejeforhøjelse efter reglerne om regulering til markedsleje i henhold til 13 i erhvervslejeloven sidst er trådt i kraft. 8.3 Proceduren for udlejers fremsættelse af krav om ændring af lejevilkårene, lejerens eventuelle indsigelse herimod og parternes forhandlinger om lejevilkårene følger i det hele 14 i erhvervslejeloven, herunder at lejer har krav på erstatning, såfremt der sker opsigelse jfr. punkt Forbrugsregnskab, - herunder varme, vand, el og renovation 9.1 Udlejer leverer varme, vand, elektricitet og renovation til det lejede, hvilket lejer betaler særskilt, se bilag Forbrugsregnskabet udarbejdes samlet for alle lokaler i hele ejendommen. I forbrugsregnskabet indgår følgende udgifter: Side 4

5 Alle betalinger til Ølgod Fjernvarme vedrørende fjernvarme Udgifter knyttet til driften af varmeforsyningen Udgifter til udarbejdelse af energimærkning, energiplan mv. Udgifter til vagt- og serviceordninger, teknisk bistand samt administrationsudgifter, herunder udgifter til udarbejdelse af forbrugsregnskabet Alle betalinger til Varde Forsyning vedrørende vand, spildevand og renovation mv. Alle betalinger til Sydvest energi vedrørende el 9.3 Udgifterne fordeles mellem lægehuset og den øvrige del af ejendommen dels på grundlag af fordelingsmålere i det omfang sådanne findes, og dels efter areal som en %-vis fordeling i henhold til bilag 3. Udlejer forbeholder sig ret til at ændre fordelingskriterierne, hvis dette giver en mere korrekt fordeling af udgifterne. Eventuel ændring vil ske i henhold til varslingsreglerne i erhvervslejelovens 47. Beløbet opkræves som et a conto beløb med 1/12 om måneden og betales månedsvis forud samtidig med huslejen. 9.4 Forbrugsudgifterne i lægehuset fordeles mellem lejerne med 1/5 til hver klinik. Nærværende lejemål bærer således 3/ Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne foretages én gang årligt, for perioden 1.5 til Udlejer kan med 6 ugers skriftlig varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden. 9.6 Regulering af betalingen for varme, vand el og renovation sker jfr. bilag Ejendomsregnskab, - herunder skatter, driftsudgifter og øvrige omkostninger 10.1 Ud over den aftalte leje og de i kapitel 9 nævnte udgifter er udlejer berettiget til hos lejer at kræve refusion af samtlige skatter, afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger vedrørende ejendommen De nedenfor anførte udgifter er specificeret og anslået i vedlagte bilag 4. Specifikkationen omfatter udgifter, der er kendte ved aftalens indgåelse. Udlejer kan senere lade pt. ukendte udgifter indgå. Ejendomsudgifterne omfatter bl.a. følgende: Grundskyld, dækningsafgift og andre ejendomsskatter Udgifter vedrørende ejendommens forsikring Udgifter til udvendig renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af belægninger samt snerydning, grusning og saltning Vedligeholdelse og fornyelse af udvendig belysning, henvisningsskilte og andre installationer, som er fælles for flere lejere i ejendommen samt rensning af kloakker Side 5

6 Udgifter til udvendig vedligeholdelse og fornyelse af bygningen, herunder installationer og anlæg mv., i det omfang disse udgifter ikke skal afholdes endeligt af udlejer i henhold til punkt Udgifterne fordeles mellem lægehuset og den øvrige del af ejendommen efter areal som en %-vis fordeling i henhold til bilag 2. Udlejer forbeholder sig ret til at ændre fordelingskriterierne, hvis dette giver en mere korrekt fordeling af udgifterne. Udgifter, som alene kan henføres til lægehuset eller den øvrige del, fordeles til pågældende lejer Forbrugsudgifterne i lægehuset fordeles mellem lejerne med 1/5 til hver klinik. Nærværende lejemål bærer således 3/ Beløbet opkræves som et a conto beløb med 1/12 om måneden og betales månedsvis forud samtidig med huslejen Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages én gang årligt, for perioden 1.1. til Udlejer kan med 2 ugers skriftlig varsel omlægge ejendomsregnskabsperioden. 11. Særlige udgifter 11.1 Ud over den aftalte leje og de i kapitel 9 og 10 nævnte udgifter skal lejer, i det omfang det er muligt, betale følgende udgifter direkte til leverandøren: Bortskaffelse af affald, der ikke må fjernes sammen med almindelig dagrenovation 12. Moms 12.1 Ejendommen er ikke momsregistreret og ydelser efter nærværende aftale tillægges derfor ikke moms, medmindre andet udtrykkeligt fremgår af nærværende lejeaftale Hvis udlejer som følge af ændret lovgivning forpligtes til at opkræve moms af ydelser efter nærværende aftale fastlægges herved, at udlejer med 3 måneders varsel kan regulere lejers betalinger i takt hermed Forbrugsafgifter og ejendomsudgifter jfr. pkt. 9 og 10 ovenfor tillægges moms Ydelser som udlejer i øvrigt leverer, hvor udlejer pålægges moms, tillægges tillige moms overfor lejer. Side 6

7 13. Lejemålets stand ved overtagelsen 13.1 Det lejede overtages som beset Vedligeholdelse og renholdelse 14.1 Den indvendige vedligeholdelse af det lejede påhviler lejer i samarbejde med lejerne af de andre lægeklinikker. Lejers vedligeholdelsespligt omfatter bl.a. istandsættelse og/eller fornøden fornyelse af maling, tapet/vægbeklædning, gulv, gulvbelægning, installationer af enhver art, herunder klimaanlæg og indvendige bygningsdele, herunder låse, døre, håndtag, ruder, ovenlys beslag, vandhaner, vaskekummer og toiletkummer og hårde hvidevarer Den udvendige vedligeholdelse vedrørende ejendommens klimaskærm, hvorved forstås tag og facade, men ikke vinduer og døre, påhviler udlejer, hvorimod øvrige vedligeholdelses- og fornyelsesudgifter betales af lejerne over ejendomsregnskabet, jfr. pkt Bygningsmæssige ændringer, indretninger og installationer i lejemålet 15.1 Ved lejemålets ikrafttræden er lejemålet indrettet som vist i vedlagte bygningstegning (bilag 1) Lejer må kun med udlejers skriftlige samtykke foretage bygningsmæssige ændringer, indretninger eller installationer i det lejede. Såfremt sådanne kræver tredjemands, herunder offentlige myndigheders godkendelse, må lejer ligeledes sørge for indhentelse heraf Udlejer kan betinge sit evt. samtykke af, at lejer efter påkrav overfor den til enhver tid værende udlejer stiller sikkerhed for omkostninger ved reetablering af ændringen, indretningen eller installationen samt for evt. erstatningsansvar for evt. skade, der påføres ejendommen under eller efter udførelse heraf. Denne sikkerhedsstillelse skal løbende reguleres på sammen måde som huslejen Har lejer opnået udlejers samtykke til at foretage ændringer, indretninger eller installationer i det lejede, så har lejer altid reetableringspligt, medmindre dette skriftligt udtrykkeligt er frafaldet af udlejer Lejer har altid ret til ved fraflytning fra det lejede at medtage de af lejer udførte installationer mv. imod at reetablere, med mindre dette skriftligt udtrykkeligt er frafaldet af udlejer. Side 7

8 16. Fraflytning af det lejede ved lejemålets ophør 16.1 Ved lejemålets ophør skal lejer, senest kl. 12 den dag, det lejede fraflyttes, selv om denne dag er en helligdag eller dagen før en helligdag, aflevere det lejede med hvad dertil hører Det lejede og hvad dertil hører afleveres i samme stand, hvori det blev overdraget, jfr. punkt I modsat fald overtager de resterende læger forpligtelsen Lejer er forpligtet til at aflevere samtlige nøgler til låse i døre og lignende, herunder også sådanne låse, som lejer selv har installeret Lejer skal senest 14 dage før fraflytning give udlejer meddelelse om, hvortil meddelelser herunder istandsættelseskrav kan fremsendes og lejer skal samtidig foranledige, at der aftales et tidspunkt hvor det lejede gennemgås besigtiges sammen med udlejers repræsentant. Det er mellem parterne aftalt at udlejers reklamationsfrist i erhvervslejeloven 74 stk. 2 i forbindelse med fraflytning er forlænget til 8 uger. 17. Husorden 17.1 Det påhviler lejer at sikre, at der hersker god ro og orden i de lejede lokaler, og at lejemålet forvaltes på en sådan måde, at udlejers interesser ikke krænkes, hvorved særligt bemærkes, at der ikke i det lejede må tilsluttes de eksisterende installationer specielle anlæg eller andre installationer, der påvirker den normerede kapacitet. Afgørelse af om dette er tilfældet træffes af udlejers teknikere. lejer skal omgås forsvarligt med det lejede og dettes tilbehør samt ejendommen i øvrigt, herunder at holde lejemålet frostfrit. der ikke i det lejede eller på fælles udenomsarealer må foretages ildelugtende eller støjende virksomhed 17.2 Skader, hvis udbedring skal ske uopsætteligt, skal lejer straks melde til udlejer. 18. Misligholdelse 18.1 Udlejer kan uden hensyn til lovmæssig eller kontraktmæssig uopsigelighed og opsigelsesvarsel straks ophæve lejeaftalen i de tilfælde og under de betingelser, der er i Erhvervslejeloven 69, hvoraf kan fremhæves for sen betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse samt grov forsømmelse af lejers pligter. Side 8

9 18.2 Ophæves lejeaftalen af grund som nævnt i Erhvervslejeloven 69, skal lejer straks fraflytte lejemålet og er desuagtet pligtig at betale leje og andre ydelser efter lejeaftalen for tiden, indtil udlejer har genudlejet lejemålet, dog maksimalt indtil det tidspunkt, hvor lejeaftalen kunne have været opsagt af lejer. 19. Øvrige bestemmelser 19.1 Alle aftaler, der ændrer eller supplerer nærværende kontrakt, skal være skriftlige for at være bindende Medmindre andet fremgår af parternes aftale, indebærer ændringer og tilføjelser til denne kontrakt ikke, at der anses at foreligge en ny lejeaftale parterne imellem Evt. tvister mellem lejer og udlejer, der udspringer af nærværende aftale, skal afgøres ved de almindelige civile domstole. Som lejer:, den Som udlejer:, den Bilag 1. Plantegning over det lejede 2. Situationsplan 3. Specifikation vedrørende forbrugsregnskab 4. Specifikation vedrørende ejendomsregnskab 5. Erhvervs- og boligministeriets Checkliste. Side 9