Sådan udnytter du din ejerskifteforsikring

Transkript

1 Sådan udnytter du din ejerskifteforsikring Der tegnes en ejerskifteforsikring i forbindelse med de fleste hushandler, men det er sjældent, at forsikringerne bliver brugt. I denne guide kan du blive klogere på, hvordan man kan få større nytte af sin ejerskifteforsikring ved at anmelde de rigtige skader på den rigtige måde. Tekst: Christian Larsen, forfatter til bogen»hvordan man gør en god hushandel«redigeret af Philip Dam - oktober 2012

2 03 Sådan udnytter du din ejerskifteforsikring 05 Bevis, at der er en skade 06 Sådan anmelder man skader 07 Tænk taktisk 08 Erstatningens størrelse

3 Sådan udnytter du din ejerskifteforsikring Der tegnes en ejerskifteforsikring i forbindelse med de fleste hushandler, men statistikkerne viser, at en stor del af forsikringerne stort set ikke bliver brugt. Her giver vi en række konkrete råd til, hvordan man kan få større nytte af sin ejerskifteforsikring ved at anmelde de rigtige skader på den rigtige måde. Får du nok ud af din forsikring? Ifølge statistikken benyttes 95 % af de tegnede ejerskifteforsikringer to eller færre gange i løbet af deres levetid, og af de anmeldte forhold dækker forsikringsselskabet kun i hvert tredje tilfælde. Man kan selvfølgelig vælge at tro på, at tallene er et udtryk for, at danske huse sjældent har skader, men min vurdering er, at mange husejere kunne få langt flere skader dækket. Jeg møder jævnligt husejere, der for egen regning har udbedret en skade, som med stor sandsynlighed ville have været dækningsberettiget. Omvendt hører jeg lige så ofte om skader, som ikke er blevet dækket, og hvor forsikringstageren efter min vurdering kunne have fået medhold, hvis han havde grebet sagen rigtigt an. At kun hver tredje anmeldte skade dækkes, vidner i sig selv klart om, at de fleste forsikringstagere er meget usikre på deres muligheder. Hvad er en skade i ejerskifteforsikringens forstand? En af årsagerne til det store antal afslag, er at det er forsikringstageren, der har bevisbyrden i forhold til at godtgøre, at den pågældende skade er dækningsberettiget. Netop fordi reglerne er uklare, kan forsikringsselskaberne i mange tilfælde vælge at satse på, at tvivlen vil komme dem til gode. Som forsikringstager er det derfor nødvendigt at have en god forståelse af, hvilke skader der er dækningsberettigede og hvilke der ikke er. Der findes desværre ingen korte eller enkle svar på dette, men der findes nogle grundregler, som det er nødvendigt at kende. Indledningsvis er det vigtigt at slå fast, at ikke alle bygningsskader er ejerskifteskader. Tilstandsrapporten er ikke en varedeklaration, og ejerskifteforsikringen er følgelig ikke en garantiordning, der dækker enhver fejl eller mangel på samme måde, som hvis man har købt en ubrugt vare i en butik. Udgangspunktet er, at den handlede ejendom er brugt, og at køber derfor skal forvente, at der vil være skader. Ejerskifteforsikringen dækker derfor skader og skadesrisici, som ligger ud over "det forventelige" ved, at de nedsætter husets værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til et normalt vedligeholdt, intakt hus af tilsvarende alder og type. 3

4 Det er endvidere et krav, at forholdet skal have været til stede inden overtagelsen, men at køber ikke må have haft kendskab til den inden overtagelsen. Dette gælder uanset om det anmeldte forhold er en aktuel skade eller en skadesrisiko, og det gælder også i de tilfælde, hvor en skadesrisiko var til stede på overtagelsestidspunktet, og efterfølgende har udmøntet sig i en egentlig skade. Kravet om, at værdien eller brugbarheden skal være nedsat nævneværdigt i forhold til, hvad man må forvente af et tilsvarende hus, er en af de hyppigste årsager til, at en skadesanmeldelse bliver afvist. Hvis man for eksempel køber et bindingsværkshus fra 1870, vil man næppe kunne opnå dækning, hvis der viser sig at være råd i den oprindelige spærkonstruktion fra Samme skade vil omvendt med stor sandsynlighed være dækket, hvis spærkonstruktionen er fra Er spærkonstruktionen i bindingsværkshuset udskiftet i 2006, er der ligeledes stor chance for dækning. Et andet eksempel, som mange ejere af 70'er-huse kender til, er revneforekomster i indervægge opført af gasbetonelementer. Denne skade vil i mange tilfælde blive afvist med den begrundelse, at revnerne kun har kosmetisk betydning, og at skaden i øvrigt er et velkendt problem i bygninger af gasbeton. Med andre ord nedsætter skaden ikke husets værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til et tilsvarende hus. Er der omvendt tale om, at revnernes omfang og størrelse er usædvanligt voldsom, eller at det ligefrem kan sandsynliggøres, at revnerne har betydning for murens bæreevne, vil skaden sandsynligvis være dækningsberettiget. Kravet om nævneværdig nedsættelse af husets værdi eller brugbarhed er også relevant i forhold til manglende isolering. En del husejere har været ude for, at det af husets papirer har fremgået, at huset er hulmursisoleret, hvorefter det viser sig, at store dele af ejendommen ikke er isoleret. Praksis viser på dette område, at mulighederne for at få dækket manglende isolering i høj grad afhænger af husets alder, og at chancen for at få medhold derfor stiger, jo nyere huset er. Har man tegnet udvidet ejerskifteforsikring eller er forsikringen tegnet efter 1. maj 2012, vil man endvidere kunne opnå dækning for ulovlige installationer. Nogle selskaber tilbyder endvidere dækning af ulovlige bygningsindretninger, ligesom installationers manglende funktionsduelighed er dækket. 'Ulovlige' installationer er installationer, der ikke overholder de offentlige forskrifter generelt, og herunder for eksempel det lokale forsyningsselskabs regler. Det er ofte lettere at bevise, at der foreligger en skade i forhold til ulovlige installationer, idet reglerne her er mere sort/hvide. Har en autoriseret installatør først udtalt, at husets gasinstallation er ulovlig, er det overordentlig svært for selskabet at afvise skaden. 4

5 Hvad angår ulovlige bygningsindretninger vil forsikringstageren normalt skulle bevise, at forholdet var ulovligt efter bygningsreglementet og de tilhørende SBI-anvisninger på det tidspunkt, hvor bygningen blev opført. Har man et ældre hus, er det ikke ualmindeligt, at der er foretaget senere ændringer, som ikke er i overensstemmelse med reglerne på opførelsestidspunktet. I disse tilfælde vil det være afgørende i forhold til forsikringen, om ændringerne er foretaget som led i den almindelige vedligeholdelse eller som et led i større ombygningsarbejder. Større ombygningsarbejder, hvor der for eksempel indhentes byggetilladelse, vil skulle opfylde det nyeste bygningsreglement, mens almindelig vedligeholdelse blot kræver, at man opfylder de gældende regler på opførelsestidspunktet. Som tidligere nævnt, dækker forsikringen kun skader, som køber ikke havde kendskab til inden overtagelsen, og det vil normalt sige, at en skade, der er beskrevet i tilstandsrapporten, kun vil blive dækket, hvis den helt klart er beskrevet forkert. Et eksempel på en forkert beskrivelse er, at der i tilstandsrapporten er omtalt en revne i en klinke i badeværelsesgulvet (K1), hvorefter det viser sig, at revnen går hele vejen ned gennem det støbte betongulv, og derfor burde have været en K3. Det forhold, at K-betegnelsen er to karakterer for lav, medfører som regel, at skaden er dækningsberettiget. Dækning kan imidlertid også komme på tale, hvis karakteren er korrekt men skaden er beskrevet på en sådan måde, at køber ikke har en reel chance for at vurdere dens omfang eller karakter. Som eksempel kan nævnes en sag, hvor køber havde konstateret omfattende råd og svamp i husets gulvstrøer, hvilket utvivlsomt hang sammen med, at der ikke var etableret udluftning til krybekælderen. I tilstandsrapporten var den manglende udluftning nævnt med karakteren K3, men skaden fandtes alligevel at være dækningsberettiget, fordi køber på baggrund af skadesbeskrivelsen havde grund til at forvente, at forholdet kunne udbedres ved at etablere udluftning til krybekælderen. Bevis, at der er en skade Hvordan beviser man, at der foreligger en dækningsberettiget skade? Nogle gange er det nok, at man anmelder skaden, mens det i andre tilfælde kræver en omfattende bevisførelse. Der er stor forskel på forsikringsselskabernes taksatorer, og man kan derfor komme ud for, at præcis samme skade, som er anmeldt på to forskellige bygningsdele og på to forskellige tidspunkter, dækkes den ene gang og afvises den anden. Nægter forsikringsselskabet at anerkende skaden af sig selv, er det nødvendigt, at man selv tilvejebringer beviserne. Det kan for eksempel foregå ved, at man indhenter en udtalelse fra en uvildig ekspert, som man beder om at besigtige skaden og derefter skrive en udtalelse. Man skal vælge en rådgiver, som fremstår uvildig 5

6 og seriøs. Det anbefales, at man få forhånd aftaler med rådgiveren, hvilke spørgsmål der skal besvares. En mulighed er at vælge en rådgivende ingeniør, som har erfaring med at udarbejde tilstandsrapporter, og som derfor også har kendskab til ejerskifteforsikringens skadesbegreb. Kendskabet til det juridiske skadesbegreb er en fordel, fordi rådgiveren dermed kan være med til at vinkle argumentationen rigtigt. Er der tale om ulovlige elinstallationer, vil det som regel være tilstrækkeligt at indhente en udtalelse fra en autoriseret elektriker eller VVS-installatør. Er der tale om ulovlige bygningsindretninger, skal der som regel indhentes en udtalelse fra kommunens byggetekniske afdeling, der dokumenterer, at den pågældende bygningsindretning ikke overholder reglerne, og at der i øvrigt ikke kan opnås dispensation herfra. Sådan anmelder man skader Inden man indsender selve skadesanmeldelsen, bør man forberede sig så grundigt, at man kan argumentere for, hvorfor skaden er dækningsberettiget. Forberedelsen skal blandt andet sikre, at man vinkler sin begrundelse rigtigt, og at man undgår at begå taktiske fejl ved for eksempel at afgive oplysninger, som kan være til skade for ens egen sag. Før man anmelder en skade, bør man læse sine forsikringsbetingelser og sin tilstandsrapport igennem. Hvis der har været udarbejdet en sundhedsattest eller andre former for tillæg til tilstandsrapporten, kan det også være relevant at læse dem igennem. Forsikringsbetingelserne er aftalegrundlaget mellem forsikringstager og forsikringstager, og beskriver, hvad der henholdsvis er dækket og er undtaget fra dækning. Tilstandsrapporten indeholder i princippet alle de skader, som man normalt ikke vil kunne få dækket af forsikringen. Dog kan det forekomme, at en skade, som er omtalt i tilstandsrapporten, er beskrevet uklart eller misvisende med det resultat, at køber ikke har kunnet danne sig et retvisende billede af skadens omfang. En anden vigtig del af forberedelsen er at gennemlæse tidligere kendelser på som er forsikringsankenævnets hjemmeside. Her vil man ofte kunne finde tidligere kendelser, som kan fortælle noget om præcedens på området. Det kan nogle gange betale sig, både at lede efter kendelser i sager vedrørende ejerskifteforsikringer og bygningsforsikringer, idet skader anmeldt over bygningskaskoforsikringen kan have indholdsmæssige ligheder med de skader, man vil anmelde over en ejerskifteforsikring. Endvidere bør man søge på alle typer af afgørelser, og altså ikke kun de sager, hvor klageren har fået medhold. Baseret på denne gennemgang af aftaledokumenter og retspraksis kan man 6

7 skrive et kort brev, som man vedlægger anmeldelsen, og som kort, faktuelt og letforståeligt forklarer, hvorfor skaden er dækningsberettiget. Når man argumenterer over for forsikringsselskabet, skal man prøve at sætte sig i forsikringsselskabets sted. Det er klart, at forsikringsselskaberne i mange tilfælde vil overveje forholdet mellem erstatningskravets beløbsmæssige størrelse på den ene side, og på den anden side sagsomkostningerne og risikoen for at tabe. Hvis selskabet godt kan se, at risikoen for at tabe er betydelig, og at sagen måske kun drejer sig om nogle få tusinde kroner, vil selskabet i mange tilfælde foretrække at indgå et forlig eller måske endda acceptere hele kundens krav frem for at skulle en tur i forsikringsankenævnet. Set fra forsikringsselskabets side indebærer en sag i forsikringsankenævnet en betydelig udgift til sagsomkostninger, selvom sagen vindes. Omvendt kan forsikringstageren i mange tilfælde føre sagen selv, og således maksimalt risikerer at have spildt sin tid samt et klagegebyr på 200 kroner. Tænk taktisk Hvis man har observeret flere skader, som kan være dækningsberettigede, kan det betale sig at tænke taktisk, når man anmelder. Tidspunktet for anmeldelsen er vigtigt, for jo hurtigere efter overtagelsen af huset, skaden anmeldes, desto lettere vil det være at opnå dækning. Det er forsikringstageren, der skal bevise, at skaden var til stede på overtagelsestidspunktet, hvilket i sagens natur bliver sværere med tiden. Det skal i denne sammenhæng nævnes, at nogle typer af skader er lettere at få dækket sent i forsikringsperioden end andre. Det gælder for eksempel ulovlige elinstallationer, hvor det er overkommeligt at bevise, at installationen har været der hele tiden. Hvad angår rådangreb kan det ligeledes lade sig gøre at bevise, at rådangrebet var til stede på overtagelsestidspunktet, selvom dette ligger nogle år tilbage. Forskellige bygningstekniske laboratorier kan DNAteste et rådangreb, og dermed afgøre dets alder temmelig nøjagtigt. Anmeld den rigtige skade. Det er ikke ualmindeligt, at den samme bygningsdel er berørt af flere skader. Men nogle typer af skader er lettere at opnå dækning for end andre. Et eksempel er, at køber overtager et badeværelse, hvor sælger selv har lagt klinkegulvet. Flere klinker ligger løst eller er knækkede. Sælger har endvidere fået etableret gulvvarme, der dog ikke kan varme rummet op. Imidlertid viser det sig også, at der under gulvet er en samling af vandrørene til bad, toilet og vandhane, hvilket er ulovligt. For at få udbedret samlingen, er man nødt til at hugge gulvet op og lægge det på ny. Dermed dækkes de knækkede klinker også. 7

8 Anmeld skaderne i den rigtige rækkefølge. Mange ejerskifteforsikringer tegnes med et loft over den samlede, maksimale selvrisiko i perioden. Det betyder typisk, at man kun betaler selvrisiko ved de første tre eller fire skader. Som køber skal man være opmærksom på, at det i visse tilfælde vil være muligt at kræve en eventuel selvrisiko erstattet af den bygningssagkyndige, der udarbejdede tilstandsrapporten, eller hos sælger, idet sælger i en række undtagelsestilfælde stadig kan være erstatningsansvarlig, selvom der er tegnet ejerskifteforsikring. Det betyder, at man som køber har en naturlig interesse i at anmelde de skader først, hvor der er chance for at få dækket selvrisikoen hos den bygningssagkyndige eller hos sælger. Erstatningens størrelse Selvom forsikringsselskabet har anerkendt skaden, er diskussionen med forsikringsselskabet ikke nødvendigvis overstået. Rundt om hjørnet venter i nogle tilfælde spørgsmålet om størrelsen på erstatningen. Navnlig ved ældre huse vil der være skader, som nok er dækningsberettigede, men hvor forsikringsselskabet ikke dækker det fulde erstatningsbeløb. Reglerne omkring erstatningsopgørelsen varierer en smule mellem de forskellige selskaber, men følger alle det overordnede princip, at erstatningen ikke må stille forsikringstageren bedre, end hvis der ikke havde været en skade. Har man tegnet ejerskifteforsikring efter maj 2012 vil der gælde et sæt faste afskrivningstabeller, som bestemmer, hvor stor en del af udbedringsomkostningen, man får udbetalt. Har man en ældre ejerskifteforsikring, vil erstatningen typisk blive opgjort efter den såkaldte 30 %-regel, der siger, at hvis bygningsdelens restværdi er nedsat mere end 30 % som følge af slid og ælde, kan forsikringsselskabet foretage fradrag i erstatningsopgørelsen. Det er vigtigt at understrege, at det er forsikringsselskabet, der har bevisbyrden i forhold til at godtgøre, at det er berettiget til at foretage fradrag i erstatningen. Dette foregår i praksis ved, at taksatoren slår op i nogle levetidstabeller, som er udarbejdet af forsikringsselskabernes brancheorganisation. Det er desuden et krav, at taksatoren foretager en konkret besigtigelse af det beskadigede. Levetidstabellerne er kun vejledende, men begge parter må påregne, at der skal gode argumenter på bordet, hvis de vejledende værdier skal fraviges nævneværdigt. Der findes vejledende afskrivningstabeller for forskellige bygningsdele, og det er muligt at slå restværdien op for en bygningsdel ved henholdsvis moderat og udsat miljø og ved henholdsvis normal og mangelfuld vedligeholdelse. Hvad angår vedligeholdelsesstanden er det imidlertid vigtigt at være opmærksom på, at mangelfuld vedligeholdelse ikke er det samme som slid og ælde. 8

9 Forsikringsselskabet kan derfor normalt ikke foretage fradrag i erstatningsopgørelsen med henvisning til manglende vedligeholdelse, med mindre den manglende vedligeholdelse kan henføres til køber eller at køber er gjort opmærksom på sælgers manglende vedligeholdelse ved overtagelsen. En anden vigtig bemærkning er, at hvis skaden vedrører flere bygningsdele, skal den totale værdiforringelse for alle beskadigede bygningsdele beløbsmæssigt udgøre mere end 30 % af den samlede udbedringsudgift for alle berørte bygningsdele, før der kan foretages fradrag i erstatningen. Da forskellige bygningsdele kan have forskellig restlevetid, kan dette være meget afgørende. Det kan for ekse mpel være relevant, hvis en skade både vedrører tagbelægning, undertag og isoleringsmateriale. Mulighederne for at opnå erstatning fra andre parter Ejerskifteforsikringen er ikke den eneste mulighed for at opnå erstatning for skjulte skader på ejendommen. Det er i visse tilfælde muligt at rejse krav imod sælger eller den byggesagkyndige, der har udarbejdet husets tilstandsrapport. Kravet kan både gælde selvrisikoen og hele udbedringsomkostningen i tilfælde, hvor skaden ikke er dækket af den tegnede forsikring. Hvad den byggesagkyndige angår, kan der rejses erstatningskrav, hvis der er begået fejl under udarbejdelsen af tilstandsrapporten, og hvis erstatningskravet overstiger en bagatelgrænse på normalt kroner. Klagesager vedrørende bygningssagkyndige håndteres af Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede byggesagkyndige, også kaldet husklagenævnet, og vil som oftest blive behandlet på den måde, at der udpeges en syns- og skønsmand, der vurderer, om den pågældende skade burde have været omtalt i tilstandsrapporten. Hvis man vil klage over en byggesagkyndig, skal man dog være relativt sikker i sin sag. Det koster næsten kroner at få gennemført syn og skøn, hvis man taber sagen, hvilket typisk skal holdes op imod størrelsen på selvrisikoen på den pågældende skade. Der kan endvidere i nogle få tilfælde fortsat rejses krav mod sælger. Sælger tilbyder ved handlens indgåelse køber at betale halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring, og sælger vil derfor kun være erstatningsansvarlig for forhold, som ikke er omfattet af den tilbudte ejerskifteforsikring. Har køber valgt at tegne en forsikring med udvidet dækning, vil sælger således godt kunne gøres erstatningsansvarlig for selvrisikoen vedrørende et forhold, som er omfattet af den udvidede dækning. Hvis sælger beviseligt har forholdt køber væsentlige oplysninger, eller hvis sælger har afgivet væsentligt forkerte oplysninger i tilstandsrapporten, kan køber under visse omstændigheder kræve et eventuelt selvrisikobeløb erstattet. Dette er dog 9

10 meget vanskeligt at bevise i praksis. Til gengæld har køber gode muligheder i tilfælde, hvor der viser sig at være ulovlige bygningsindretninger eller installationer (såfremt de ikke er dækket af den tilbudte forsikring). 10