Mangler ved fast ejendom

Transkript

1 Mangler ved fast ejendom Specialkursus Danske Advokater Torsdag den 9. oktober 2013 Kl WINSLØW ADVOKATFIRMA, GAMMEL STRAND 34, 1202 KØBENHAVN K T: (+45) F: (+45) WINLAW@WINLAW.DK

2 Agenda Mangelhåndtering i forbindelse med køb af fast ejendom Bevissikring Ensidigt indhentede erklæringer Mangelsprocessen Klagenævnsbehandling Nyere retspraksis Mangler i forbindelse med ejerlejligheder og andelsboliger

3 Hvad er mangler? Udtryk for skuffede forventninger Forventningsafstemning er altafgørende Når sælger viser en Mercedes og leverer en Skoda Hvad er beskyttelsesværdigt? Ulovlige kældre, etc. Tilstandsrapportens fejlbegreb

4 Mangelhåndtering i forbindelse med køb af fast ejendom Køber henvender sig identificering af problemet Bagateller Mindstegrænse Teknisk vurdering Forsikringsanmeldelse - ejerskifteforsikring Krav mod sælger Krav mod andre Hvad gælder ved mangelhåndtering af fast ejendom under byggeprocessen?

5 Bevissikring (1) Syn og skøn Isoleret bevisoptagelse Ved domstolene Ved voldgiftsretten Kan alternativer til syn og skøn inddrages under en retssag? U Ø Videofilm og fotos kunne ikke danne grundlag for syn og skøn i en sag mod en byggesagkyndig Dog modsat utrykt kendelse fra 18. januar 2013

6 Bevissikring (2) Kort om formulering af skønstema Hvad vil man med spørgsmålet - hvad får man ud af svaret? Kan skønsmanden konstatere det forhold, man omtaler som en mangel, hvis ja, hvordan udbedres det og hvad koster det Neutral formulering Ikke fisketur konkrete spørgsmål Skønsmanden må ikke bevæge sig uden for rammerne af skønstemaet Tips og tricks Uenighed om skønstema kan forsinke sagen voldsomt hvad kan man gøre?

7 Bevissikring (3) Afklaring af hvorvidt der er tale om et spørgsmål af henholdsvis tekniske / juridisk karakter Fra praksis U Ø : Skønsmanden havde foretaget juridiske vurderinger samt inddraget oplysninger i sagen, som ikke alle sagens parter havde haft adgang til UP Rpl 344 retten tager stilling til hvilke faktiske omstændigheder der skal lægges til grund for sagens afgørelse på baggrund af, hvad der er foregået under hovedforhandlingen og bevisførelsen

8 Bevissikring (4) Kan skønsmanden udskiftes undervejs? Er det muligt at få nyt syn og skøn hvis man er utilfreds med det foreliggende? Nyere praksis

9 Ensidigt indhentede erklæringer (1) Definition Kan en ensidigt indhentet erklæring fremlægges som dokumentation for mangler under en retssag og derved træde i stedet for syn og skøn? UP: Ensidigt indhentede erklæringer kan ikke træde i stedet for syn og skøn

10 Ensidigt indhentede erklæringer (2) Kan ensidigt indhentede erklæringer udarbejdet af den ene part før/efter sagsanlæg fremlægges under en retssag? UP: Erklæringer indhentet efter anlægges af retssag tillades normalt ikke fremlagt Dette begrundes ikke som følge af indholdet den ensidigt indhentede erklæring kan være udarbejdet af Teknologisk Institut men begrundes i fremgangsmåden ved indhentelsen af erklæringen

11 Ensidigt indhentede erklæringer (3) Forskel syn og skøn tilsidesættelse af det kontradiktoriske princip: Enighed om skønsmand Enighed om formulering af spørgsmålene Enighed om dokumenter, skønsmanden skal se Enighed om de oplysninger skønsmanden i øvrigt skal have under besigtigelsen

12 Ensidigt indhentede erklæringer (4) Retspraksis U H Principiel afgørelse: Højesteret finder, at en part som udgangspunkt ikke er afskåret fra at fremlægge udtalelse og erklæringer om forhold af teknisk økonomisk eller lignende karakter, der inden sagsanlægget er indhentet hos rådgivere eller sagkyndige. U H stadfæster dette princip

13 Ensidigt indhentede erklæringer (5) Fremlæggelse af erklæring for skønsmanden? Er erklæringen egnet til på utilbørlig måde at påvirke besvarelsen af skønstemaet? Tilfælde, hvor det ikke længere er muligt at foretage syn og skøn af det mangelfulde forhold tillades ensidigt indhentede erklæringer da? Domstolenes fri bevisbedømmelse, men da der ikke er andre muligheder for bevisførelse, tillades sådanne erklæringer indhentet ensidigt af den ene part ofte, da det findes betænkeligt at afvise sådanne erklæringer

14 Ensidigt indhentede erklæringer (6) Gælder samme principper for Voldgiftsretten? UP : overholder reglerne i Rpl U: Der deltager sagkyndige dommere ved Voldgiftsretten ved bygge- og anlægsvirksomhed Fra praksis: KFE /TBB

15 Kort om forældelse Sammenhængen mellem Forældelsesloven af 2008 og reglerne i AB 92/ABT 93 om udstrækningen ag mangelsansvaret

16 Mangelprocessen Mod sælger retssag Ved byggeri evt. Voldgiftsnævnet Byggeriets Ankenævn Mod byggesagkyndig Disciplinær- og Klagenævnet for Beskikkede Byggesagkyndige Mod ejendomsmægler Klagenævnet for Ejendomsformidling Mod forsikringsselskabet Ankenævnet for Forsikring

17 Seneste retspraksis Retssager U H Garantiansvar formulering af garanti U H Forholdsmæssigt afslag olieforurening maksimumgrænse U H Forholdsmæssigt afslag ikke passivitet U V Forholdsmæssigt afslag 16 år efter

18 Selvbyg og grov uagtsomhed Grov uagtsomhed U V Gulvisolering U V Sænkning af kældergulv U V Mgl. Oplysning om byggeprojekt hos nabo U H Forurening og ansvarsfraskrivelse Simpel uagtsomhed U V Udgravning U V Nyt tag U V Tilstoppet kloak U /2 H Svamp fra vandskade

19 Den byggesagkyndige U V Ansvar for urigtig oplysning i tilstandsrapport Ved møde d. 11. marts sager 13 med syn og skøn (sagen uden syn og skøn var et spm. om genoptagelse) 10 hvor forbrugeren fik medhold Max. betaling for syn og skøn for forbrugeren: kr. To eksempler i materialet

20 Byggeriets Ankenævn Hvem kan klage? Hvad kan der klages over? Hvem kan der klages over? Efterlevelse af kendelser fra Byggeriets Ankenævn Hvem skal betale sagens omkostninger? Hvad hvis virksomheden ikke efterlever kendelsen? Statistik

21 Ejendomsmægleren U V Urigtige oplysninger om lejeindtægt : Taget er gennemgået og fint : Mægler havde ikke kontrolleret oplysninger om afløbsforhold : Mægler tilbageholdt oplysninger og : Mægler skulle have forholdt sig til lav loftshøjde : Mægler gav oplysning om gulvvarme, der ikke var der.

22 Ejendomsmægleren : Forkert ejerudgift. 10 x årsydelsen : Mægler skulle ikke iværksætte egne undersøgelser : Mægler burde ikke have indset at BBR var forkert : Mægler ikke ansvarlig for forkert skel i marken.

23 Mangler i ejerlejligheder og andelsboliger (1) Skelnen mellem fællesejendommen og den individuelle ejendom Maksimalpris og mangler Hvor meget kan den enkelte ejer forlange, at der bliver lavet? Prioriteret orden for vedligeholdelsen Demokrati koster!

24 Mangler i andelsboliger og ejerforeninger (2) TBB Ø - AB ikke ansvarlig for utilstrækkelig mangelsafhjælpning. TBB VBA EF kunne indtale de enkelte ejeres mangelskrav TBB Ø Mangler ved nye ejerlejligheder skulle behandles efter regler om køb og ikke entreprise

25 Mangler i ejerlejligheder og andelsboliger (3) Fremgangsmåden Hvor hurtigt skal man handle? Tips og tricks hvem er klienten? Kværulanter sagkyndige