Klagerne. J.nr UL/li. København, den 3. januar 2013 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 3. januar 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler Thomas Gammelgaard v/ HDI-GERLING forsikring Indiakaj København Ø Nævnet har modtaget klagen den 29. marts Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet forkerte oplysninger om sælgers varmeudgift, og derfor skal betale erstatning til klagerne, samt om indklagede har begået fejl ved ikke at sørge for, at energimærke blev udleveret til klagerne, og ved at give forkerte oplysninger om, at en del af ejendommens areal ikke var boligareal, men registreret som erhvervsareal.

2 2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Den 9. januar 2012 udarbejdede indklagede en salgsopstilling. Indklagede havde heri anført, at ejendommen havde et boligareal på 340 m². Det fremgik videre, at den seneste årlige udgift til varme udgjorde kr., og at denne oplysning stammede fra sælger. Ifølge BBR-ejermeddelelse af 14. december 2010 var der i ejendommen 175 m² bolig og 165 m² erhvervsareal, i alt 340 m². Klagerne har oplyst, at de selv sørgede for ændring af dette hos kommunen til udelukkende boligareal på 340 m², hvilket fremgår af BBR-ejermeddelelse af 16. januar Klagerne foretog ændringen for at kunne få mulighed for at tegne ejerskifteforsikring. Kommunen havde i BBR-ejermeddelelsen anført følgende bemærkning: Sammenlægning af lejlighed og erhverv skal lovliggøres ved byggetilladelse (er søgt mangler ejers underskrift) Den 13. januar 2012 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kr. til overtagelse den 13. januar Det fremgik af købsaftalen bl.a.: ENERGIMÆRKE: Da ejendommen er omfattet af energimærkningsloven, påhviler det sælger at fremlægge energimærke og energiplan for ejendommen. Da disse dokumenter på købsaftalens tidspunkt endnu ikke foreligger er det aftalt, at køber er berettiget til at lade energimærkning og energiplan udarbejde for sælgers regning, såfremt dette sker indenfor en rimelig frist, jf. i øvrigt 16 i lov om fremme af energi- og vandbesparelse i bygninger. Køber kan ikke i anledning af dokumenternes indhold fremsætte krav overfor sælger af nogen art, udover selve fremlæggelsen af de to dokumenter. Det fremgik videre af købsaftalen, at der var udarbejdet tilstandsrapport den 10. januar 2012 og ejerskifteforsikringstilbud den 12. januar 2012, og at begge dokumenter var udleveret til klagerne. Klagerne har fremlagt kopi af 2 varmeregnskaber for ejendommen fra fjernvarmeselskabet. Fra 7. maj 2007 til 5. maj 2008 havde sælger haft en varmeudgift på kr. Fra 4. maj 2009 til 4. maj 2010 havde sælger haft en varmeudgift på ,70 kr. Klagerne har tillige fremlagt kopi af budgetteret regnskab for perioden 1. februar 2012 til 31. maj 2012 fra fjernvarmeværket. Denne periode på 4 måneder vedrører tiden efter klagernes overtagelse af ejendommen. Fjernvarmeværket skønnede klagernes

3 3 varmeudgift i denne periode til kr. Klagerne har bl.a. anført: Klagerne har gennem hele købsforløbet fået oplyst, at der var en årlig varmeudgift på kr. Efter klagernes overtagelse af ejendommen har klagerne konstateret, at den faktiske årlige udgift har været kr. Havde klagerne kendt til denne høje udgift, ville klagerne ikke have valgt at købe ejendommen. Indklagede har henvist til, at sælgers varmeforbrug har været konstant de sidste 5 år, og at det blot er prisen på fjernvarme, der er steget, men klagerne skal modtage oplysninger om det seneste varmeforbrug og seneste varmeudgift, og ikke gamle oplysninger. Den dag, hvor klagerne skulle underskrive købsaftalen, oplyste indklagede, at klagerne ikke kunne få en ejerskifteforsikring, idet der var erhverv i ejendommen. Denne oplysning havde ikke tidligere været fremme. Indklagede meddelte, at det var ligegyldigt med ændring fra erhverv til bolig, og at klagerne slet ikke havde brug for en ejerskifteforsikring. Klagerne fik imidlertid selv kommunen til at ændre i BBRejermeddelelsen, således at klagerne kunne få forsikringen, hvorefter klagerne underskrev købsaftalen. Klagerne har selv måttet betale et beløb på kr. til kommunen for ændringen af BBR-ejermeddelelsen, hvilket ikke er rimeligt, når klagerne ifølge salgsopstillingen købte ejendommen som bolig. Klagerne bad i forbindelse med underskrivelsen af købsaftalen om at få udleveret energimærkningen, hvortil indklagede oplyste, at denne var forsinket. Da energimærkningen heller ikke senere fremkom, oplyste indklagede, at denne ikke var nødvendig, selvom det fremgik af købsaftalen. Energimærkningen blev aldrig udarbejdet. Det er mægler, der ifølge lovgivningen skal sørge for energimærke, og sælger skal betale herfor. Klagerne står derfor uforstående over for, hvordan indklagede kan mene, at det alene er klagernes ansvar. Klagerne har ikke modtaget rådgivning fra sin egen ejendomsmægler i forbindelse med købet. Klagernes ejendomsmægler har alene stået for udarbejdelse af skødet. Indklagede har bl.a. anført: Oplysningen om den årlige varmeudgift på kr. stammede fra sælger, hvilket også fremgår af salgsopstillingen. Indklagede forsøgte at få denne oplysning verificeret hos fjernvarmeselskabet, men selskabet nægtede at udlevere oplysninger til en anden end sælger, også selvom indklagede havde en gyldig formidlingsaftale med sælger. Først efter at klagerne har indgivet klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling, blev indklagede bekendt med, at den reelle varmeudgift var højere end anført i

4 4 salgsopstillingen. En mulig forklaring herpå kunne være, at sælger havde opdelt boligen i erhverv og bolig. Sælger har således oplyst, hvad hun privat brugte på varme, hvilket svarer til ca kr. Den reelle varmeudgift for hele ejendommen har i sælgers ejertid været ca kr. Sælger har haft det samme varmeforbrug i de sidste ca. 5 år. Varmeforbruget er ikke steget, men en prisstigning har medført, at udgiften er steget. Indklagede har haft indtryk af, at klagerne i forbindelse med handlen har fået rådgivning af deres egen ejendomsmægler. Der skal ske identifikation mellem klagerne og deres rådgiver, hvorfor det er klagernes egen skyld, at de ikke har påpeget, at der ikke forelå tilstrækkelig dokumentation for ejendommens varmeudgifter. Klagerne kunne selv have fået udarbejdet energimærkning for sælgers regning. Herved kunne klagerne have opnået den nødvendige dokumentation for det faktiske forbrug. Indklagede forsøgte at få den byggesagkyndige, der udarbejdede tilstandsrapporten, til også at udarbejde energimærke, men den byggesagkyndig oplyste, at dette ville være omsonst og ligegyldigt, idet ejendommen var i sådan en god stand, at det ikke ville være muligt at forbedre energiforbruget. Dette blev meddelt klagerne, der ikke svarede herpå, herunder heller ikke meddelte, at klagerne på trods heraf ønskede at få udarbejdet energimærke. Klagerne har fremlagt kopi af budgetteret regnskab fra fjernvarmeselskabet. Ved en eventuel erstatningsopgørelse skal der imidlertid ikke tages hensyn til, hvad klagernes varmeudgift er, men alene til sælgers. Indklagede kan i øvrigt henvise til en dom i en lignende sag U V. Mægleren blev frifundet for erstatningsansvar under henvisning til, at mægleren ikke havde handlet ansvarspådragende ved ikke at efterkontrollere sælgernes oplysninger om en ejendoms varmeforbrug. Det er korrekt, at indklagede oplyste til klagerne, at underskrivelsen af købsaftalen måtte sættes i bero, idet det ikke var muligt at få indhentet tilbud på ejerskifteforsikring, da ejendommen var delt op i bolig og erhverv. Dette problem kunne løses ved at ændre BBR-ejermeddelelsen, således at der alene var bolig, og herefter få noteret i tilstandsrapporten, at ejendommen nu kun var bolig. Indklagede tilbød at sørge herfor, men klagerne valgte selv at gøre dette. Nævnet udtaler: Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 695 af 22. juni 2006 om ejendomsformidling, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til vand og varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. I den foreliggende sag, hvor ejendommen opvarmes med fjernvarme, finder nævnet, at

5 5 indklagede ikke har opfyldt sin undersøgelsespligt ved at henholde sig til sælgers mundtlige oplysninger om varmeudgiften. Nævnet finder således, at sagen ikke er sammenlignelig med den sag, der blev afgjort i Vestre Landsrets dom af 15. november 2007, gengivet i UfR V, og hvor Vestre Landsret udtalte, at det efter den dagældende bekendtgørelse om ejendomsformidling påhviler [ ] en ejendomsformidler hos sælgeren at fremskaffe oplysning om det seneste årsforbrug af varme og udgiften hertil, men der kan ikke af denne bestemmelse udledes en generel pligt for en ejendomsformidler til at efterkontrollere sælgerens oplysninger, når opvarmningen som ved det aktuelle salg sker ved oliefyr. Nævnet finder ikke, at indklagede har overholdt sin undersøgelsespligt ved at henholde sig til sælgers mundtlige oplysninger herom. Hvis forsyningsselskabet ikke vil udlevere oplysning herom til indklagede, selvom sælger har givet fuldmagt hertil, skal indklagede anmode sælger om at indhente dokumentationen hos forsyningsselskabet og give denne til indklagede. Der er ikke i sagen fremlagt dokumentation for sælgers seneste årlige varmeudgift, men indklagede har erkendt, at denne er meget højere end de oplyste kr., hvorfor nævnet lægger dette til grund. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Ved i salgsopstillingen at oplyse en varmeudgift, der ikke var sælgers seneste årsudgift, har indklagede tilsidesat sine pligter efter lovgivningen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) udtaler om spørgsmålet om erstatning: Ved afgørelsen af, om klagerne har lidt et tab som følge af de forkerte anvendelsesudgifter, påhviler det klagerne at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Vi stemmer derfor for, at spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling, men udtaler kritik af indklagedes mangelfulde arbejde. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) udtaler: Vi er enige i at udtale kritik af indklagedes mangelfulde arbejde. Vi finder videre, at indklagedes oplysning om varmeudgiften må anses for en tilsikring vedrørende størrelsen/niveauet af varmeudgiften. Da oplysningen ikke var korrekt, skal indklagede betale erstatning til klagerne. I overensstemmelse med tidligere nævnspraksis stemmer vi for at udmåle erstatningen med udgangspunkt i den årlige difference mellem de

6 6 forkerte og de korrekte oplysninger kapitaliseret med 6. Der er ikke i forbindelse med sagen fremkommet dokumentation for sælgers seneste årsudgift til varme, hvorfor vi ikke kan angive erstatningens størrelse. Efter stemmeflertallet udtales kritik af indklagedes mangelfulde arbejde, mens spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. Det fremgår af 6, stk. 1, i lov om fremme af energibesparelser i bygninger, at energimærkning skal foreligge i forbindelse med salg, og at det påhviler sælger at sørge for, at køber, inden aftale om salg indgås, har fået udleveret energimærkningen. Da tilstandsrapporten er blevet udarbejdet før handlens indgåelse, lægger nævnet til grund, at også energimærket kunne have været udarbejdet før købsaftalens underskrivelse. Nævnet finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke har sørget for, at ovennævnte bestemmelse blev overholdt, og at der ikke er udleveret et energimærke til klagerne forinden købsaftalens underskrivelse. Det fritager ikke indklagede for denne forpligtelse, at det fremgår af samme lov, at hvis køber ikke har fået udleveret ejendommens energimærkning inden indgåelse af salgsaftalen, er køber berettiget til at lade energimærkning udarbejde for sælgerens regning, såfremt dette sker inden for en rimelig frist. Som følge heraf finder nævnet, at indklagede skal levere et energimærke til klagerne eller erstatte klagerne udgiften til energimærke med et skønsmæssigt fastsat beløb på kr. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen anførte, at der var tale om en ejendom med 340 m² boligareal, når det korrekte var 175 m² boligareal og 165 m² erhvervsareal ifølge BBR-ejermeddelelsen. Klagerne ønskede ikke en bolig med erhvervsareal og foranstaltede derfor ændring heraf hos kommunen inden handlens indgåelse. Nævnet kan ikke pålægge mægleren at erstatte klagernes udgifter i den forbindelse, idet klagerne kunne have valgt ikke at købe ejendommen, efter at klagerne blev bekendt med, at der var registreret et erhvervsareal i ejendommen. Konklusion: Indklagede skal herefter levere et energimærke til klagerne eller betale kr. til klagerne. Hvis indklagede vælger at betale kr. skal beløbet forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 29. marts 2012, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne.

7 7 Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, endvidere betale kr.+ moms til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand