HÅNDTERING AF HUSLEJENÆVNSSAGER

Transkript

1 HÅNDTERING AF HUSLEJENÆVNSSAGER

2 Lidt om Via kontorfællesskabet med ØENS Ejendomsadministration samarbejder vi om varetagelse af administrationskunderne, andels- og ejerforeningernes og beboernes løbende juridiske behov i forbindelse med byggesager, forsikringssager, bestyrelsesforhold samt salg af boliger. Søren Saaby Hansen Advokatfuldmægtig Tidligere koncernjurist hos De Københavnske Ejendomsselskaber

3 Aftenens indhold Hvordan undgår man tvister om lejens størrelse Praktiske råd til at håndtere sager Huslejenævnsbehandling Sanktioner Spørgsmål er velkomne undervejs, i pausen og efter oplægget. Vi opfordrer til dialog. Slides bliver tilsendt efter arrangementet.

4 Hvordan undgår man tvister om lejens størrelse Grundig due diligence-proces Ikke kun byggeteknisk Hvordan er lejen sammensat? Dokumentation for gennemgribende forbedrede lejemål Er lejekontrakterne gyldige? Markedsleje Småhus Býfornyelse

5 Hvordan undgår man tvister om lejens størrelse Grundig due diligence-proces Klient købt ejendom til 21,5 mio. med 7 lejemål Afkast 3,85 % Lejeindtægt: 1 mio. årligt - 5, stk. 2 og markedsleje Ugyldig markedslejelejekontrakt OG småhus Potentielt kr lavere årlig leje Tab: kr. 7,7 mio.

6 Hvordan undgår man tvister om lejens størrelse Lejekontrakter Brug typeformularen! Gennemgå paradigmer ofte Søg professionel rådgivning Efterfølgende fastsættelse af lejen Risikovillighed Tilbagebetalingskrav op til 3 år Udgangspunkt: Ikke strafbart at tage for høj leje Undtagelse: Frakendelse af retten til at administrere Bevidst eller gentagne overtrædelse straffes med bøde

7 Hvordan undgår man tvister om lejens størrelse Efterfølgende fastsættelse af lejen Boligportal.dk s markedsrapporter Gennemgribende forbedrede lejemål Den leje, der er almindelig gældende i området Sammenligningslejemål Væsentligthed (10-15 %) Lignende lejemål i samme ejendom Misundelsesreglen mere byrdefulde vilkår, jf. BRL 5, stk. 9. Styr på dokumentationen Byggeregnskaber, bilag og orientering til lejerne, jf. BRL 5, stk. 4. Gemmes for evigt sammen med den første lejekontrakt Forhåndsgodkendelse af lejens størrelse Væsentlighed

8 Hvordan undgår man tvister om lejens størrelse Henvendelser fra lejere/beboerrepræsentation Vurdering af risiko Andre nævnssager/boligretssager? Egne sammenligningslejemål? Kollegaers sammenligningslejemål? Er klageren leje højere end tilsvarende lejemål i ejendommen? En aftale med en lejer om lejens størrelse er ikke altid bindende for lejer Lejer kan altid gå til huslejenævnet og kræve lejen nedsat

9 Hvordan undgår man tvister om lejens størrelse Beboerrepræsentationer Ansvar og medindflydelse Omkostningsbestemt husleje Forbrugsregnskaber Vedligeholdelsesplaner Varsling af forbedringsforhøjelser Dialog gunstig mulighed for at aftale frivillig lejeforhøjelse, jf. BRL 66 a.

10 Praktiske råd til at håndtere sager Lejer/beboerrepræsentation klager over lejens størrelse Vær opmærksom på svarfrister Lav katalog med registrering af forbedringer, hvis de kendes for ét lejemål Husk billeder, (evt. genskabt) byggeregnskab og fakturaer Skab overblik og lav en risikovurdering Kan der redegøres for samtlige huslejer? Hold igen med lejeforhøjelser Ved omkostningsbestemt lejeforhøjelse kan beboerrepræsentation klage på alles vegne

11 Praktiske råd til at håndtere sager Lejer/beboerrepræsentation klager over lejens størrelse Lejens sammensætning Byggeregnskaber Forbedringsforhøjelser Generelle forbedringsforhøjelser Kan findes på gi.dk Kan genskabes Individuelle forbedringsforhøjelser Vedligeholdelseshensættelser b 22 Omkostningsbestemt leje Driftsudgifter Afkast

12 Praktiske råd til at håndtere sager Lejer/beboerrepræsentation klager over lejens størrelse Omkostningsbestemt ejendom: Seneste OMK-budget Kan eventuelt genskabes Vedligeholdelseshensættelser Forbedringsforhøjelser Gamle lejerlister, varslingsskrivelser eller lignende Dialog og forhandling med beboerrepræsentationen/lejerorganisation

13 Praktiske råd til at håndtere sager Lejer/beboerrepræsentation klager over lejens størrelse Lejemål med markedsleje Formalia Entydigt aftalt, at lejen er aftalt til markedslejen Paragrafhenvisninger Dokumentation Gamle byggesager digitalt byggesagsarkiv Gamle BBR-meddelelser Evt. dialog med lejer

14 Praktiske råd til at håndtere sager Lejer/beboerrepræsentation klager over lejens størrelse Småhuse Lejer skal dokumentere, at lejen er for høj i boligretten Huse/rækkehus ctr. Lejligheder Dialog med lejer

15 Huslejenævnsbehandling En enkelt lejer eller hele ejendommen? Alle lejere kan altid bede huslejenævnet vurdere lejens størrelse Beboerrepræsentationen kan indbringe sager om Skatter og afgifter Forbedringsforhøjelser Omkostningsbestemte lejeforhøjelser

16 Huslejenævnsbehandling Behandlingen i praksis Huslejenævnet oplyser selv sagen Høringsbreve Sammenligningslejemål Svarbreve med gode fotos Egne erfaringer fra lignende sager Sjældent konkrete sammenligningslejemål Stor spredning i lejens størrelse for lignende lejemål Bidrag derfor med egne sammenligningslejemål også i samme ejendom Ankenævnet

17 Huslejenævnsbehandling Behandlingen i praksis Forbedringsforhøjelser Kan sandsynliggøres ved besigtigelse evt. også af andre lejemål Gennemgribende forbedringer Kan sandsynliggøres ved besigtigelse GD 2017/58 Ø: Genudlejning af lejemål i 2011 af et lejemål der var moderniseret i Udlejer havde købt ejendommen i Ved fakturaer, kommunale registreringer og syn og skøn beviste udlejer, at moderniseringsarbejderne oversteg mindstebeløbet Lejerlister Risiko for lejerorganisationer kontakter øvrige lejere Betydning af besigtigelse Behøver man deltage? Samlet indtryk af ejendommen og lejemålet Boligretten Bevisbyrden i gennemgribende forbedrede lejemål

18 Huslejenævnsbehandling Behandlingen i praksis En huslejenævnsafgørelse binder ved fremtidig udlejning og for lignende lejemål i ejendommen/området Anke til Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn / boligretten Forligs retskraft Bevisbyrden Omkostninger for lejeren Retshjælpsforsikring og fri proces

19 Huslejenævnsbehandling Lejens størrelse Kvadratmeterleje årligt hvad har vi erfaringer med Gennemgribende forbedrede lejemål i København og Frederiksberg: Fra ca. kr til kr Småhuse i København og Frederiksberg Svarer til OMK-lejen + forbedringstillæg = meget svingende Fra kr. 600 til kr Lejemål med markedsleje Fra ca. kr og op

20 Huslejenævnsbehandling Omkostningsbestemt leje Udgifterne skal dokumenteres Undtagen udgifter til administration (normtal) og egen vicevært. Mere byrdefulde vilkår, jf. BRL 5, stk. 9

21 Sanktioner Lejens størrelse Nedsættes til det lejedes værdi / den omkostningsbestemte leje Fra indflytningstidspunktet eller fra sidste lejeforhøjelse Tilbagebetalingskrav med forrentning (pt. 8,05 % p.a.) Ulovlige gebyrer, manglende regulering af skatter og afgifter og.l. Tilbagebetalingskrav som udgangspunkt i op til 10 år

22 Sanktioner Økonomiske følger Ud over tilbagebetalingskravet: Lavere lejeindtægt Påvirkning af lejepotentialet Umoderniserede lejemål Mindre handelsværdi Dårligere belåningsmuligheder