NATURKLAGENÆVNET FORMANDEN

Transkript

1 NATURKLAGENÆVNET FORMANDEN Frederiksborggade 15, 1360 København K Tlf.: Fax: X.400: S=nkn; P=sdn; A=dk400; C=dk nkn@nkn.dk J.nr.: 03-33/ MSA Afgørelse i sagen om tilvejebringelse af en lokalplan for et område til ferie- og fritidsformål i Gråsten Kommune Gråsten Kommune har den 8. oktober 2002 vedtaget lokalplan nr. 68, for et område til ferie- og fritidsformål på Fiskenæs, endeligt. En omboende har påklaget afgørelsen til Naturklagenævnet. I lokalplanen er bl.a. oplyst følgende om planens baggrund m.v.: Lokalplanens baggrund Gråsten byråd vedtog i marts 1987 lokalplan nr. 22 for Fiskenæs. Lokalplanen udlagde bl.a. en campingplads i området, men projektet for campingpladsen blev ikke til noget fordi der efter byrådets opfattelse ikke var basis for en så lille campingplads, som denne lokalplan gav mulighed for. Byrådet vedtog derfor i februar 1991 lokalplan nr. 33 for Fiskenæs. Lokalplanen udlagde området til ferie- og fritidscenter med mulighed for en lidt større campingplads. Det har nu vist sig at behovet for en campingplads ikke er der mere. Byrådet mener dog at der stadig er behov for et ferie- og fritidscenter i nærheden af Gråsten by og har derfor besluttet at udarbejde en ny lokalplan hvor der gives bedre mulighed for at etablere et ferie- og fritidscenter på Fiskenæs bl.a. fordi muligheden for etablering af en campingplads og vandrehjem ikke indgår i planen. I oktober 1994 vedtog byrådet lokalplan nr for en lystbådehavn på Fiskenæs. Lokalplanen bliver indarbejdet i denne nye lokalplan, men bestemmelserne i forhold til den gældende plan er de samme. Områdets beliggenhed og størrelse Fiskenæs er en naturskøn halvø. Mod vest grænser kysten op til Sildekulen og sejlrenden fra Egernsund til Gråsten Havnefront. Fra kysten er der udsigt til erhvervsområdet Alnor Næs. Mod syd ser man over sundet mod nordkysten af Egernsundhalvøen, og mod øst vender kysten ud mod Nybøl Nor.

2 Fiskenæsvej er forbundet med Kongevej og med parcelhusområdet Stjerneparken ad blind vej. En grus belagt privat fælles vej langs kysten forbinder sydspidsen af Fiskenæs med Fiskenæsvej. Statsskoven Nederstjernen nord for Fiskenæs er forbundet med Stjerneparken med et stisystem. Stierne fører gennem Stjerneparken over Østersøen til Overstjernen og Slotsparken og herfra videre til Gråsten Slot. Hovedparten af området ejes af Gråsten Kommune. Eksisterende forhold Fiskenæs er byzone. Der ligger 2 boliger i den nordvestlige del og 2 boliger på sydspidsen af halvøen. I det nordvestlige hjørne ligger den nuværende bådebro. Her er plads til 220 både. Redegørelsen til det offentliggjorte lokalplanforslag indeholder bl.a. følgende afsnit: Kystnærhedszonen Området ligger inden for kystnærhedszonen. Ifølge lov om planlægning skal det inden for kystzonen vurderes om lokalplanens realisering i væsentligt omfang vil påvirke kystlandskabet og omgivelserne. Den planlagte bebyggelse er åben og området som helhed tænkes etableret uden skelbeplantning eller hegning, så det fremtræder med et særligt åbent landskab. Ingen bygninger bliver opført højere end 8,50 meter. Offentlighedens adgang til kysten sikres ved, at der anlægges en sti langs kysten. Lystbådehavnen. Broanlægget vil blive udført med 3 anlægsbroer i en længde af 180 meter direkte ud fra kysten og med sidebroer parallelt med kysten. Der anlægges en servicebro med kran, samt et slæbested, hvor bådene kan tages op til vinteropbevaring. Broerne udføres som trækonstruktion i stil med den eksisterende kommunale bådebro. På land kan der etableres servicefaciliteter, havnekontor, klubfaciliteter, café, kiosk og udsigtstårn.

3 Bygningerne vil fremstå i trækonstruktion i farverne svenskrød og med tegltag i farven rød eller rødbrun. Bygningshøjden vil blive maks. 8½ meter. Farvandet omkring Gråsten havn (Sildekulen) er smalt, og placeringen af lystbådehavnen i den østlige del af havneområdet vil påvirke kystlandskabet i Sildekulen og på Fiskenæs. Fuldt udbygget vil lystbådehavnen omfatte hele vestsiden af halvøen. Lystbådeanlæggets profil vil være domineret af bådmasterne, som erfaringsmæssigt har en højde på op til 16 meter. Med havnen fuldt belagt vil mastepåvirkningen være massiv. Selve broanlægget vil derimod ikke have en særlig markant profil, men vil dog indgå i det samlede profilbillede. Den landskabelige karakter på Fiskenæs, hvor terrænet er forholdsvis fladt med ringe vegetation og bebyggelse, vil forstærke anlæggets visuelle påvirkning. Denne påvirkning vil blive yderligere understreget af bygningernes placering. Landskabeligt kan Fiskenæs ikke karakteriseres som et åbent landskab på grund af den nære beliggenhed til Gråsten havn og by og til Egernsund havn og by. Det tilsvarende afsnit i lokalplanens redegørelse er ledsaget af tre illustrationer af Fiskenæs med den planlagte bebyggelse set fra henholdsvis Havnevej (syd for), Egernsundbroen (sydvest for) og havnefronten (vest for). Disse illustrationer findes ikke i det offentliggjorte lokalplanforslag. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne 1-5. Delområde 1, der ligger i den vestlige del af lokalplanområdets areal på land, udlægges som landareal for den eksisterende lystbådebro og for fremtidige bådbroer. Inden for området skal der sikres plads til bl.a. ophalingsplads og bygninger med tilknytning til søsport samt kiosker til områdets forsyning og parkeringspladser (lokalplanens 3.1). Bebyggelsen i delområde 1 må ikke opføres med mere end 1½ etage og med en max. højde på 8½ meter. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 10 (lokalplanens 6.1). Delområde 2, der ligger ud for delområde 1, udlægges til lystbådehavn med 500 bådpladser (lokalplanens 3.2). Ifølge lokalplanens 6.2 må der ikke opføres bebyggelse i delområde 2. Delområde 3 er den yderste del af Fiskenæs mod sydvest/sydøst/øst og udlægges til offentlig strandpark for éndagsgæster. Der må opføres en kiosk og en toiletbygning til betjening af strandens gæster samt anlæg af nødvendige parkeringspladser (lokalplanens 3.3). I delområde 3 må der kun opføres kiosk og andre faciliteter som toilet og bruserum og lignende til betjening af strandens gæster. Bygninger må opføres med en højde på max. 4 meter (lokalplanens 6.3). Delområde 4 er den nordligste del af lokalplanområdet og udgør omtrent halvdelen af lokalplanområdets areal på land. Mod nord/nordøst grænser delområde 4 op til parcelhusområdet Stjerneparken og skoven Nederstjernen. Delområde 4 udlægges til kursus-, fritids- og ferieformål

4 som hotel med mødelokaler, ferieboliger og fællesfaciliteter samt butikker til områdets forsyning. Der må etableres indtil 200 lejlighedsenheder (lokalplanens 3.4). Inden for delområde 4 er foretaget en afgrænsning af byggefelterne 4a, 4b og 4c. Byggefelt 4a ligger i det nordvestlige hjørne af delområdet, umiddelbart nord for den planlagte lystbådehavn og det tilhørende anlæg på land. Byggefelt 4a udlægges til kursus-, fritids- og ferieformål som hotel med mødelokaler, ferieboliger og fællesfaciliteter samt butikker til områdets forsyning. I området må der kun etableres eller indrettes butikker på max. 300 m 2 for den enkelte butik. For området som helhed må det maksimale bruttoetageareal ikke overstige 3000 m 2. Der må ikke indrettes dagligvarebutikker på mere end 3000 m 2 eller 1000 m 2 for udvalgsbutikker (lokalplanens 3.5). Bebyggelsen i byggefelt 4a må opføres med 2 etager og med en max. højde på 12 meter. Det bebyggede areal for området som helhed må ikke overstige 65% (lokalplanens 6.4). Byggefelt 4b og 4c udlægges til fritids- og ferieformål som ferieboliger (lokalplanens 3.6). I byggefelt 4b, den sydligste del af delområdet, må bebyggelsen opføres med en max. højde på 6 meter. Det bebyggede areal for området som helhed må ikke overstige 25 (lokalplanens 6.5). I byggefelt 4c, den nordligste del af delområdet, må bebyggelsen opføres med 2 etager og med en max. højde på 8½ meter. Det bebyggede areal for området må ikke overstige 25% (lokalplanens 6.6). Delområde 5 er sydspidsen af Fiskenæs og udlægges til boligformål. Der må ikke opføres eller indrettes flere boliger i området (lokalplanens 3.7). Bebyggelsen i delområde 5 må kun bestå af fritliggende helårsbeboelse. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom er 25. Bebyggelse må opføres med 1½ etage og med en max. højde på 8½ meter (lokalplanens 6.7). I lokalplanens 7 findes detaljerede bestemmelser om byggeriets udseende, herunder om de anvendte materialer og farver. Klagen omfatter navnlig spørgsmålet om visualisering. Til dette klagepunkt har kommunen bl.a. bemærket følgende: Lokalplanforslaget blev ikke udarbejdet på baggrund af et konkret projekt, fordi der var flere interessenter, som ønskede at bygge i området. Kommunen valgte derfor, at udarbejde lokalplanforslaget med en vis visualisering som beskriver områdets nuværende og fremtidige landskabelige karakter og med meget nøje

5 fastlagte generelle bygge- og anlægsmuligheder med bebyggelsernes placeringer, bebyggelsernes karakter, højdeforhold, og bebyggelsernes udseende. Vi har i lokalplanforslaget brugt Miljø- og Energiministeriet, Landsplanafdelingens publikation Eksempler på visuelle vurderinger i forbindelse med planlovens bestemmelser om planlægning og administration af kystområderne som udgangspunkt for at visualisere de bygge- og anlægsmuligheder lokalplanforslaget giver mulighed for. Kopi af publikationen vedlagt, bemærk side 8. På side 8 i den af kommunen omtalte publikation er bl.a. anført følgende: Oplysninger om de visuelle påvirkninger omfatter både lokalplanforslag der udarbejdes i forbindelse med et konkret projekt, og lokalplaner, der anviser generelle byggemuligheder. Formen og karakteren af oplysningerne vil afhænge af lokaliseringen af lokalplanområdet, områdets karakter, omgivelserne, kystens karakter og tilknytning til kysten, den kystlandskabelige helhed samt hvilket anlæg, der er tale om. For projektlokalplanforslag er redegørelsen forholdsvis enkel, idet der foreligger fx tegninger eller modeller, der kan anvendes direkte eller indarbejdes i visualiseringen. For lokalplanforslag, der fastlægger generelle byggemuligheder, kan det ske ved at oplyse om de byggemuligheder lokalplanforslaget muliggør. Der kan redegøres for bebyggelses placering, bebyggelseskarakter, højdeforhold, tagformer, materialer mv., som har betydning for den visuelle påvirkning af omgivelserne. Naturklagenævnet har fra kommunen modtaget en række fotos, taget i retning mod lokalplanområdet fra henholdsvis vest, sydvest, og syd. Naturklagenævnets sekretariat har besigtiget området. Afgørelse Naturklagenævnets formand har på nævnets vegne, jf. planlovens 58, stk. 2, truffet følgende afgørelse: Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan der til Naturklagenævnet alene klages over retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes tilvejebringelse af en lokalplan.

6 Naturklagenævnet kan således ikke tage stilling til hensigtsmæssigheden af lokalplan nr. 68, herunder i forhold til klagerens interesser, men skal alene afgøre, om lokalplanen er tilvejebragt i overensstemmelse med det i planloven fastsatte. Lokalplanområdet ligger i den kystnære del af byzonen og er derfor omfattet af planlovens 16, stk. 4. Efter denne bestemmelse skal der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, gøres rede for påvirkningen, og såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Af lovbemærkningerne til planlovens 16, stk. 4, fremgår bl.a.: I byzonerne er det kun nødvendigt at foretage en visuel vurdering, når der er tale om en reel påvirkning af kysten. Dette indebærer, at det i en tæt og sammenhængende bystruktur kun er for de dele af byen, der opleves som en del af kysten, der skal foretages en visualisering. Det vil i almindelighed dreje sig om byens kyst- eller havnefront, fjordlandskabet og eventuelle åbne landskabskiler og byrum med direkte kontakt til kysten. Når der i henhold til bestemmelserne i 16, skal redegøres for den visuelle påvirkning af omgivelserne, skal lokalplanforslagets redegørelse oplyse om projektets visuelle påvirkning af kystlandskabet, så det er muligt at vurdere forslaget i forhold til det overordnede formål, at sikre kystområdernes landskabelige karakter. Oplysning om den visuelle påvirkning af omgivelserne bør normalt ske ved en visuel gengivelse af kystområdet med det påtænkte byggeri/anlæg. Formen og karakteren af oplysningerne må afhænge af lokaliseringen af lokalplanområdet, områdets karakter og tilknytning til kystlandskabet og hvilket anlæg, der er tale om. Det medfører som hovedregel større krav til oplysningerne om påvirkningen af omgivelserne, jo tættere lokalplanområdets tilknytning til vandet eller havneområdet er. Kravet om oplysning om den visuelle påvirkning af omgivelserne vil dog i en række tilfælde være opfyldt, ved at det i lokalplanforslagets redegørelsesdel dokumenteres, at bebyggelsen/anlægget ikke har visuel påvirkning af kystlandskabet. Redegørelsen til det offentliggjorte forslag til lokalplan nr. 68 indeholder en tekstbeskrivelse af den visuelle påvirkning af kystlandskabet og omgivelserne, som den planlagte bebyggelse vil indebære. For delområde 1 og 2 - den planlagte lystbådehavn og det tilhørende anlæg på land - er

7 der tale om en forholdsvis omfattende tekstbeskrivelse. Den resterende, meget kortfattede del af tekstbeskrivelsen omfatter bl.a. delområde 4, der udgør omtrent halvdelen af lokalplanområdets areal på land, og hvor lokalplanen muliggør etablering af hotel med mødelokaler, ferieboliger og fællesfaciliteter samt butikker til områdets forsyning. Bestemmelsen i planlovens 16, stk. 4, er ifølge lovbemærkningerne indsat i loven af hensyn til offentlighedens mulighed for at vurdere et forslag til lokalplan i et kystnært område, således at offentligheden får bedre mulighed for at deltage i debatten om kystlandskabets anvendelse. Som følge heraf og i overensstemmelse med lovbemærkningerne til bestemmelsen - kræves der normalt en visuel gengivelse af kystområdet sammenholdt med lokalplanens muligheder for byggeri/anlæg. Naturklagenævnet finder ikke, at den af Miljø- og Energiministeriet i december 1994 udgivne publikation Eksempler på visuelle vurderinger i forbindelse med planlovens bestemmelser om planlægning og administration af kystområderne ændrer herved. Hertil kommer, at tekstbeskrivelsen af den visuelle påvirkning af kysten og omgivelserne i det offentliggjorte forslag til lokalplan nr. 68 stort set er indholdsløs i relation til formålet med kravet om visualisering i hvert fald for så vidt angår delområde 4, hvor lokalplanen muliggør etablering af hotel med mødelokaler, ferieboliger og fællesfaciliteter samt butikker til områdets forsyning. Naturklagenævnet finder på den baggrund ikke, at forslaget til lokalplan nr. 68 opfylder kravet i planlovens 16, stk. 4, om en redegørelse for den visuelle påvirkning af kysten, ligesom det ikke ses dokumenteret, at den bebyggelse, lokalplanen skal muliggøre, ikke vil medføre en sådan visuel påvirkning. Da planlovens 16, stk. 4, må betragtes som en meget væsentlig forskrift om tilvejebringelsen af lokalplaner i kystnære områder, finder Naturklagenævnet, at overtrædelsen af lovbestemmelsen må medføre ugyldighed. Gråsten Kommunes lokalplan nr. 68 for et område til ferie- og fritidsformål på Fiskenæs anses herefter for ugyldig. Lars Busck / Mikkel Sandvad formand fuldmægtig Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. planlovens 58, stk. 3. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1.