Svendborg Havn - proces for udvikling af delområde 2, 3 og 8

Transkript

1 Svendborg Havn - proces for udvikling af delområde 2, 3 og 8 Baggrund Byrådet besluttede i efteråret 2009 at igangsætte udarbejdelse af en masterplan for Svendborg havn. I forbindelse med prioritering af kommunens større projekter besluttede byrådet imidlertid i foråret 2010 at prioritere igangsættelse af udvikling af delområde 2 og 3 (mellem Jessens Mole og Toldbodvej) og delområde 8 (godsbanearealet og ved Nordre Kaj), hvilket indebærer en udsættelse af masterplanarbejdet. Hele delområde 2, væsentlige dele af delområde 3 og hele delområde 8 er ejet af Svendborg Kommune. Plangrundlaget for de nævnte områder er lokalplan 349, samt de ændringer af rammebestemmelserne, der er lagt op til med forslag til Kommuneplan (se bilag 1). Notatet har til formål at skabe et overblik over hvilke forudsætninger der ligger til grund for planlægning og udvikling samt hvilke politiske beslutninger der skal træffes som led i udviklingsprocessen. I notatet lægges der op til beslutninger om: Rækkefølge for udvikling af områderne Opførelse af bibliotek som led i udviklingen af delområde 8? Udbuds- og planproces for delområde 2 og 3 Anvendelse og bebyggelse Værdier og områdernes karakter Svendborg kommune råder med havne- og banearealerne over nogle ekstremt attraktive arealer i investeringssammenhæng, men samtidig også over arealer som er attraktive for borgerne og som har spillet en central rolle i byens historiske udvikling. Der er altså tale om arvesølv og det er vigtigt at klargøre hvilke værdier der bør gælde for området også i fremtiden. Baseret på den hidtidige planlægning for området kan der bl.a. peges på: Områdets kulturhistoriske værdi den maritime egenart og bevaringsværdier Den fysiske sammenhæng mellem by og havn Tæthed og bymæssighed Synergier ved mødet mellem forskellige funktioner og aktiviteter Den offentlige tilgængelighed i området og til kajen og kysten Bibliotek på Svendborg havn? I rapporten Viden, Oplevelse, Sundhed fra maj 2008 blev der undersøgt forskellige scenarier for at placere et bibliotek i delområde 2 og 3 i sammenhæng med såvel anden kultur samt idræt, kommercielle 1

2 funktioner og boliger. Undersøgelsen viste at der var spændende synergier og udviklingsmuligheder i at kombinere disse funktioner og i øvrigt at kombinere bibliotek med en kommende trafikterminal. Der blev efterfølgende gennemført en række økonomiske beregninger på omkostningerne ved at etablere et bibliotek og opstillet forskellige modeller for finansiering. Det er imidlertid ikke lykkedes at opstille en finansieringsmodel der har muliggjort projektet, idet anlægssummen enten har været for stor ift det der synes realistisk ift anlægsbudgettet eller at der ved en lejemodel må forventes stillet krav om deponering. Byrådet har herefter ønsket en vurdering af muligheden for at gennemføre et biblioteksbyggeri indenfor delområde 8 i forbindelse med et kommunalt salg af dette. Tanken har været, at værdien af det større grundareal, som Svendborg Kommune kan sælge i delområde 8, vil kunne finansiere et nyt bibliotek. Indenfor delområde 8 er der imidlertid nogle forhold som medvirker til at begrænse værdien af området. For det første har DSB ved salget af det tidligere godsbaneareal til Svendborg kommune betinget sig at der skal ske en genforhandling såfremt arealet sælges til formål som ikke er kulturelle, dvs. f.eks. bolig- eller erhvervsformål. Det betyder, at den gevinst Svendborg kommune vil kunne få ved salg til kommercielle formål ift købssummen, for så vidt angår godsbanearealets andel af delområde 8, vil skulle tilfalde DSB. For det andet ligger Svendborg Vands pumpestation indenfor delområde 8. En flytning af pumpestationen vil beløbe sig til omkring 35 mio. kr. iht. et skitseprojekt gennemført i Alternativt vil pumpestationen skulle friholdes for ny bebyggelse eller indtænkes i udformningen af stueetagen på en ny bebyggelse i denne del af delområde 8. De to nævnte forhold betyder, at værdien af delområde 8 ved et salg vil være reduceret betydeligt. Hertil kommer andre forhold omkring såvel delområde 2,3 og 8 som kan betyde reduktion i handelsværdien (se herunder). Det vurderes derfor, at et salg af delområderne ikke vil kunne skabe økonomisk grundlag for opførelse af et bibliotek i den form og størrelse, som blev undersøgt i projektet Viden, oplevelse og sundhed. Det må således ikke forventes, at der indenfor hverken delområde 2,3 eller 8 vil kunne opnås en situation, hvor et nyt bibliotek bliver selvfinansierende. De nævnte forhold betyder, at det som grundlag for en udvikling af delområderne vil være væsentligt indledningsvis at afgøre hvor vidt et bibliotek skal indgå eller ej. Rækkefølge for udviklingsprocessen på de kommunale arealer Såfremt udviklingsprocessen for delområde 2,3 og 8 ikke indeholder offentlige funktioner i form af bibliotek eller lignende offentlige funktioner består Svendborg Kommunes rolle umiddelbart i at tilvejebringe det nødvendige plangrundlag (detaillokalplaner) samt at sælge arealerne. På grund af arealernes særlige centrale status mellem by og havn kan der dog være grund til at overveje det ønskværdige i salg ift muligheden for udlejning (havnearealerne er i dag udlejet i udgangspunktet på op til 30-årige lejekontrakter). Endvidere kan der igen på grund af områdernes centrale status være grund til at salg eller udlejning sker ikke alene med baggrund i pris, men også i kvalitet. Ud fra en samlet vurdering af en række nedenfor beskrevne afklaringspunkter vil en udviklingsproces kunne igangsættes umiddelbart begyndende i delområde 2. For delområde 3 kræves der forhandlinger mht snitflader ift terminalprojektet (DSB) samt grundejere i den nordlige del af delområde 3. Endvidere vil en udvikling af delområde 3 skulle afvente færdiggørelsen af en ny busholdeplads ved Toldbodvej af hensyn til den fortsatte drift af den eksisterende rutebilstation. 2

3 For delområde 8 kræves der en afklaring i forhold til DSB mht værdifastsættelse af det tidligere godsbaneareal såfremt arealet ikke benyttes til kulturelle formål. En trinvis iværksættelse af et salg af de kommunale arealer kan være en fordel, dels i forhold til at sikre sig mod for stort samtidigt udbud af arealer, dels for at lære af processen. Samtidig kan der sikres en større variation i bebyggelsen. Det kan dog ikke udelukkes, at der for større investorer kan ligge en fordel i at arealerne udbydes samlet. Udbud og lokalplanlægning Som det fremgår af bilag 1 findes plangrundlaget for delområderne i henholdsvis lokalplan 349 og kommuneplanforslag En vurdering af områderne peger på at der kan være grund til at arbejde med en væsentlig højere tæthed i delområderne end den det gældende plangrundlag åbner mulighed for (se bilag 2). En højere tæthed forudsætter dog et nyt plangrundlag i form af kommuneplantillæg og lokalplan. Sædvanligvis ville en sådan planlægning gå forud for salg af de pågældende arealer. Ulempen ved først at udarbejde detaillokalplan og dernæst gennemføre et salg kan imidlertid være, at der i forbindelse med salget (og især hvis salget sker gennem offentligt udbud med flere øjne på områdets muligheder) genereres nye idéer og åbnes for muligheder der ikke var forudset i lokalplanlægningen. Konsekvensen kunne være at lokalplanlægningen så skulle gå om med stort tidsforbrug til følge. Der kan derfor være grund til at gennemføre et salg først og på baggrund heraf gennemføre lokalplanlægningen. Af salgsbetingelserne skal det så fremgå at byggeretten vil være højere end det der fremgår af den gældende lokalplan. Den efterfølgende lokalplanlægning vil således være bundet af at skulle leve op til det der er aftalt ifm salget og dermed også være af mere formel karakter. For at sikre offentlighed omkring planprocessen foreslås der derfor indledningsvis gennemført en foroffentlighedsfase, hvor spørgsmål om bl.a. bebyggelsestæthed og højder lægges ud til offentlig høring. Med baggrund i en politisk vurdering af denne foroffentlighedsfase gennemføres herefter udbudsprocessen, eventuelt i form af en grundsalgskonkurrence. Salg af kommunal jord vil sædvanligvis være omfattet af offentligt udbud, som afhængigt af omfanget (herunder spørgsmålet om bibliotek eller ej) gennemføres efter Udbudsdirektivet eller bekendtgørelsen om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (se bilag 3). I bilag 3 beskrives endvidere en mulighed for opførelse af bibliotek uden udbud (kontraktmodellen), hvilket imidlertid indebærer visse ulemper, herunder en reduceret indflydelse på projektets udformning. I delområde 2,3 og 8 er der ikke blot tale om et kommunalt salg af jord, men der knytter sig væsentlige offentlige interesser til hvilken arkitektonisk kvalitet et kommende byggeri får. Der er derfor grund til at vælge en udbudsform, hvor salget ikke alene bestemmes af prisen, men også af kvaliteten. I bilag 3 beskrives grundsalgskonkurrencen som en model, hvor der kan skabes en balance mellem pris og kvalitet. I skemaet herunder er søgt sammenfattet fordele og ulemper ved henholdsvis kontraktmodellen og salg ved udbud: 3

4 Udbudsform Fordele Ulemper Bemærkninger Kontraktmodel Hurtig proces Fastlagt økonomi Én reel budgiver Begrænset forudgående dialog Begrænset idéudvikling Ingen prisafprøvning Svendborg Kommune kan som planmyndighed, uanset de begrænsede muligheder for dialog med budgiver, fastlægge rammer for byggeriet via lokalplanlægning. Begrænset indflydelse på slutprodukt Denne model sikrer at der faktisk er en budgiver i en i dag kritisk markedssituation. Risiko for klagesag ved Klagenævnet for Udbud og sanktion ifm indbringelse for domstolene Når budgiver kommer med sit forslag er der mulighed for at afslå det. Men kun i sin helhed. Der kan ikke forhandles efterfølgende. Kontraktmodellen er så vidt vides uprøvet i Danmark. Svendborg Kommune vil kunne imødegå risici i den forbindelse bl.a. ved forsikringsdækning. Salg af jord via udbud med eller uden krav om opførelse af bibliotek Mulighed for at fastlægge detaljerede krav i udbudsmaterialet Indflydelse på slutproduktet Længere proces Risiko for begrænset interesse i markedet Prisafprøvning Flere projekter at vælge imellem større idérigdom 4

5 Konklusion Med baggrund i notatets afsnit anbefales det, At delområderne udvikles i rækkefølgen 2,3 og derefter 8, At projektudviklingen for delområde 2 og 3 omfatter kontorer, liberale erhverv, butikker og boliger, men ikke bibliotek. At delområde 2 og 3 udbydes så der tages højde for både pris og projekt. At masterplanarbejdet for hele Svendborg Havn udsættes foreløbig til efter gennemførelse af udbud og lokalplanlægning for delområde 2 og 3 At projektudviklingen for delområde 8 omfatter kontorer, liberale erhverv, lettere erhverv, butikker og boliger samt bibliotek. At der undersøges en mulighed for at udbyde en terminalbygning indenfor terminalprojektet som led i udbudet af delområde 2 At detaillokalplanlægning gennemføres i forlængelse af udbud Der forud for udbud/salg og kommune- og detaillokalplanlægning gennemføres en foroffentlighedsfase til høring af spørgsmål om bl.a. bebyggelsestæthed og højde. Salg af delområde 8 sker via kontraktmodellen. At der undersøges fordele og ulemper ved henholdsvis udlejning og salg af de kommunale arealer At administrationen udarbejder foroffentligheds- og udbudsmateriale for delområde 2 og 3 til politisk godkendelse samt procesplan for delområde 8 5

6 Bilag 1 Ejerforhold og planbestemmelser Delområde 2+3 Indenfor delområde 2 er matr. nr. 262-a og 262-c ejet af Svendborg Kommune. I delområde 3 er matr. nr. 690-b og 690-c ejet af Svendborg Kommune. Lokalplan 349 er en rammelokalplan, som forudsætter, at der opfølgende skal udarbejdes detaillokalplaner. Bearbejdningen af terminalprojektet har vist, at delområde 3 kan blive lidt større og delområde 2 lidt mindre end vist på illustrationen herunder, hvilket kan blive justeret ifm. detaillokalplaner. Delområde 2 og 3 kan iflg. Lokalplan 349 anvendes til centerformål, herunder også byferie og/eller hotel. Centerformål er defineret som følgende: butikker, liberale erhverv, mindre ikke generende fremstillingsog værkstedsvirksomhed i tilknytning til butikkerne, offentlig og privat servicevirksomhed, boliger samt lignende formål, som efter byrådets skøn naturligt hører til i området. Centerformål kan endvidere rumme forskellige former for lettere, ikke miljøbelastende erhverv samt uddannelse og kulturelle formål. Iht lokalplanen kan der etableres dagligvare- og udvalgsvarebutikker ikke større end henholdsvis 700m² og 250 m². Maksimal bygningshøjde er m og bebyggelsesprocent Tre eksisterende bygninger er sikret ved udpegning som bevaringsværdige i lokalplan 349. I Kommuneplan er butiksstørrelserne korrigeret til maks. 800 og 600 m² for henholdsvis dagligvare- og udvalgsvarebutikker. 6

7 Delområde 8 Hele delområde 8 er ejet af Svendborg Kommune. Delområde 8 kan iflg. Lokalplan 349 anvendes til centerformål (se herover), dog ikke detailhandelsbutikker og boliger. Maksimal bygningshøjde er m og bebyggelsesprocent I Kommuneplan er åbnet mulighed for detailhandelsbutikker og der er lagt op til at der kan være store butikker, idet dette stort set ikke er muligt andre steder i bymidten. Maksimale butiksstørrelser er fastlagt til 3500 og 2000 m² for henholdsvis dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Desuden åbner kommuneplanen mulighed for at der også kan etableres boliger i delområde 8. Delområde 7 Spørgsmålet om igangsættelse af udviklingen indenfor delområde 7 (fremtidige byrum) har ikke været inddraget i prioriteringsdiskussionen hidtil. Det kan der imidlertid være grund til på grund af områdets tætte forbindelse med såvel delområde 2, 3 og 8. Delområde 6 er ejet af DSB og området er i princippet klart til salg. Også her skal der udarbejdes en detaillokalplan. 7

8 Bilag 2 Spørgsmål til afklaring ifm udbudsmateriale og lokalplanlægning i delområde 2 og 3 Arealforhold og sammenhæng med terminalprojektet Før salg af kommunale arealer kan finde sted indenfor delområde 3 skal det afklares, om der skal etableres en direkte sammenhæng med en ny terminalbygning ifm byggeri i delområde 3. Da buspladsen bliver mindre end oprindeligt forudset skal der ske en arealoverførsel fra denne til delområde 3, hvilket forudsætter køb/bytte/aftale med DSB. Endelig skal der fastlægges et samarbejde med ejerne af matr. nr. 223-c, 690-g og 690-h (Haahr, Aagaard og ejere af tidl. HK-bygning). Gældende lejeaftaler Indenfor delområde 2 og 3 har havnen et mindre antal lejeaftaler, som alle er af kortere varighed, og som ikke vil være begrænsende for igangsættelse af udvikling af området. Hvilken byggemodning og hvilken drift skal projektet bidrage til? Delområde 2 og 3 vil være særdeles interessante som projektudviklingsområde bl.a. i kraft af deres beliggenhed direkte til vandet. Denne placering betyder imidlertid også, at området er interessant for offentligheden i almindelighed. Det bør således sikres, at der bliver en stor grad af tilgængelighed for offentligheden gennem området og frem til havnekajen. Som grundlag for et udbudsmateriale bør det besluttes, i hvilken grad de bydende også økonomisk skal forpligtes til at bidrage til at sikre den offentlige adgang gennem området. Baggrunden for fastlæggelse af offentlige rum findes i Strategi for Overgangszonen. Klimasikring Indenfor de kommende 100 år vil der kunne forventes et dagligt vande på fra 0,5 til 1 meter højere end i dag (måske mere jf. de seneste vurderinger fra visse klimaforskere) og en relativt større vandstandsstigning ved stormflod. Det vil derfor være nødvendigt enten at fastlægge bestemmelser i udbudsmaterialet for hvordan projektet skal sikres mod oversvømmelse eller lade de bydende fremkomme med idéer hertil. Skal delområdet hæves som en plint, skal der stilles krav til hvad der ikke kan placeres i stueetagen eller skal projektet indgå i en samlet inddæmning af havneområdet? Den særlige problemstilling i delområde 2 og 3 er at der ligger bevaringsværdige bygninger fremme mod Jessens Mole hvor terrænet således ikke umiddelbart kan hæves. Støjforhold kortlægges og analyseres Støj fra eksisterende havnerelateret virksomhed kan blive en binding for hvilke aktiviteter der kan etableres i delområde 2 og 3. Svendborg kommune har gennemført en støjkortlægning for hele havneområdet. I forbindelse med udarbejdelse af udbudsmaterialet skal det sandsynliggøres hvilke aktiviteter der kan finde sted, ligesom de bydende må pålægges at dokumentere støjforholdene ift den konkrete bygningsudformning. Jordforurening kortlægges og analyseres For den (mindre) del af områderne der er tidligere baneareal foreligger der viden ud fra boringer gennemført af DSB. Derudover er der af Svendborg Kommune foretaget en historisk kortlægning, men detaljerede undersøgelser har afventet en mere præcis viden om den fremtidige anvendelse. Grunden vil ved et udbud være af jo større værdi, des bedre jordforureningen er kortlagt. 8

9 Arkitektur Den gældende rammelokalplans krav vedr. højder og tætheder skal genovervejes og der skal stilles krav i udbudsmaterialet til hvordan en ny bebyggelse skal spille sammen med nabobebyggelser. Det skal herunder undersøges, om der med DSB kan etableres et samarbejde om at knytte en kommende terminalbygning (som vil ligge på DSB-areal) sammen med delområde 2 og 3. Den tæthed der gælder i rammelokalplanen er ganske lav, set ift bymidten i øvrigt. Hvis der ønskes et bykvarter der spiller sammen med den øvrige bymidte bør bebyggelsesprocenten derfor hæves. Udgangspunktet for udbudsmaterialet bør være nogle rammer der sikrer en opdeling i byggezoner og offentlige byrum, således at intentionerne fra projektet Overgangszonen fastholdes. Parkeringsforhold Rammelokalplanen fastlægger, at parkering skal ske under terræn og ske ud fra en samlet plan. Projektet Viden, oplevelse, sundhed viste, at etableringen af p-pladser under terræn vil være særdeles omkostningstung. Af hensyn til ønsket om at skabe stor tæthed og bymæssighed bør dette krav imidlertid fastholdes. Alternativt kan der tilvejebringes parkering udenfor projektområdet. Ifm terminalprojektet kan der tilvejebringes et mindre antal p-pladser, som imidlertid skal dække et p-behov knyttet til terminalfunktionen (og som vil give en ikke fuld kompensation for de p-pladser der nedlægges langs Toldbodvej). Parkeringsbehovet ifm terminalen kan imidlertid reduceres efter at alle tog nu standser ved Svendborg Vest, hvor der er udlagt reservearealer til parkering. Spørgsmål til afklaring ifm udbudsmateriale og lokalplanlægning i delområde 8 Anvendelse Som beskrevet ovenfor er der med kommuneplanforslaget åbnet for både detailhandel og boliger i delområde 8. Det bør imidlertid ifm et udbudsmateriale sikres, at der bliver skabt et blandet bykvarter. Muligheden for at bygge store butikker bør ikke føre til at området bliver et rendyrket centerområde, som vil være fremmed for bymidten som helhed. Det bør også overvejes hvilke boligtyper der er ønskværdige. Hvilken byggemodning og hvilken drift skal projektet bidrage til? Delområde 8 er interessant for investorer i kraft af sin gode placering ift det overordnede vejnet og især dets fantastiske placering ud til en sydvestvendt kaj og et område, der i lokalplan 349 (delområde 7) er udlagt som offentligt byrum. Denne placering betyder imidlertid også, at hele området er interessant for offentligheden i almindelighed. Det bør således sikres, at der bliver en stor grad af tilgængelighed for offentligheden gennem området og frem til havnekajen. Som grundlag for et udbudsmateriale bør det besluttes, i hvilken grad de bydende også økonomisk skal forpligtes til at bidrage til at sikre den offentlige adgang gennem området. Det skal endvidere afklares om de bydende skal medvirke til anlæggelse og drift af delområde 7, eventuelt ved at dette område indregnes som del af deres friareal. Bevaringsværdige bygninger Forud for udarbejdelse af udbudsmateriale skal det vurderes, hvilke bevaringshensyn der skal tages ift eksisterende bebyggelse i delområdet. I en kortlægning gennemført af Kulturarvsstyrelsen er de små boder i fronten mod Nordre Kaj samt havnens tidligere mandskabsbygning blevet udpeget som bevaringsværdige. Klimasikring Der henvises til afsnit vedrørende delområde 2 og 3. 9

10 Støjforhold kortlægges og analyseres Der henvises til afsnit vedrørende delområde 2 og 3. Jordforurening kortlægges og analyseres Der henvises til afsnit vedrørende delområde 2 og 3. Fastlæggelse af vilkår omkring pumpestation Såfremt pumpestationen på Ndr. Kaj ønskes bevaret skal der i udbudsmaterialet defineres vilkår for fremtidig sameksistens med nye anvendelser. Det kan være afstandskrav eller krav ifm indbygning af pumpestationen i fremtidig bebyggelse. Såfremt nye anvendelser forudsætter en nedlæggelse af pumpestationen skal der foretages en vurdering af udflytningsmuligheder. Der er i 2005 udarbejdet skitseprojekt for en flytning af pumpestationen til Østre Havnevej. Arkitektur Den gældende rammelokalplans krav vedr. højder og tætheder skal genovervejes og der skal stilles krav i udbudsmaterialet til hvordan en ny bebyggelse skal spille sammen med nabobebyggelser. Den tæthed der gælder i rammelokalplanen er ganske lav, set ift bymidten i øvrigt. Hvis der ønskes et bykvarter der spiller sammen med den øvrige bymidte bør bebyggelsesprocenten derfor hæves. Det skal overvejes, om udbudsmaterialet skal fastlægge nogle rammer der sikrer en opdeling i byggezoner og offentlige byrum. Vilkårene for bebyggelse i delområde 8 kan adskille sig fra delområde 2 og 3, idet delområde 8 ikke på samme måde indgår i et tæt samspil med flere nabokvarterer. Bebyggelsens karakter på Nordre kaj er mere rå og præget af nærheden til store bygningsvolumener i form af siloer på Østre Kaj og frøsiloen, nu ombygget til boliger. Man kan således forestille sig et kvarter, som indeholder såvel tæt som høj bebyggelse. Parkeringsforhold Det har vist sig vanskeligt at etablere tilstrækkelige parkeringsfaciliteter ved Jessens Mole og også af hensyn til den fremtidige anvendelse på Frederiksø kan det blive nødvendigt at etablere samlede parkeringsfaciliteter, måske i form af p-hus et sted på havnen. Delområde 8 vil være en central placering med god vejadgang. Konsekvens ved ikke kulturelle formål: ny prisfastsættelse i samarbejde med DSB Som nævnt har DSB ved salget af det tidligere godsbaneareal til Svendborg kommune betinget sig at der skal ske en genforhandling såfremt arealet sælges til formål som ikke er kulturelle, f.eks. bolig- eller erhvervsformål. Forud for et udbud bør der derfor i samarbejde med DSB fastlægges en procedure herfor. Bibliotek? Såfremt der arbejdes videre med et bibliotek skal der udarbejdes et byggeprogram inden udbud. Gældende lejeaftaler og muligheder for genhusning Længst løbende lejekontrakt er med Baltic Towing/Svendborg Bugsér (matr. nr. 30-ak), som gælder frem til De øvrige lejekontrakter er af kortere varighed, som ikke vil være begrænsende for igangsættelse af en udviklingsoproces. Svendborg Bugsér er en virksomhed som forholdsvis let kan flyttes og som ikke funktionelt er afhængig af direkte kajadgang. Virksomheden har tidligere udtrykt interesse for flytning til Frederiksøen. 10

11 11

12 Bilag 3 Udbud Forud for en beslutning om valg af udbudsform skal der tages stilling til om arealet overdrages med krav om opførelse af bibliotek (løsning 1) eller om areal skal sælges uden krav om bibliotek (løsning 2). Når denne beslutning er truffet skal det vurderes hvilken udbudsform der vil være at foretrække, herunder vurderes hvilke af de ovenfor nævnte dele af beslutningsgrundlaget, der skal være på plads inden udbudsmaterialet kan udfærdiges. Ved valg af udbudsform skal det også overvejes, at der for både delområde 2,3 og 8 er tale om nogle af byens mest attraktive arealer. Det betyder dels at der bør sikres maksimal politisk og offentlig mulighed for påvirkning af områdernes fremtidige udformning, hvilket bl.a. kan ske ved en arkitektkonkurrence. Løsning 1 Ved salg med krav om opførelse af bibliotek skal det ske i overensstemmelse med udbudsdirektivet. Der skal tages stilling til følgende: 1) Placering af bibliotek 2) Valg af udbudsform 2a) Offentligt udbud 2b) Begrænset udbud 5) Valg af kontraktstrategi 2c) Konkurrence præget dialog 2d) Opførelse uden EU-udbud Løsning 2 Ved salg af areal (uden krav om opførelse af bibliotek) skal det ske i overensstemmelse med bekendtgørelsen om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme. Det følger heraf, at kommunen som udgangspunkt er forpligtet til at sælge til markedspris, medmindre der varetages en saglig kommunal interesse. Der skal tages stilling til følgende: 1) Valg af tildelingskriterier 1a) Ejendommen sælges til højeste bud - Annoncering uden pris - Annoncering til fast pris - Annoncering med mindstepris 12

13 Udbudsformer 1b) Ejendom sælges til bedste tilbud, hvori der lægges vægt på både pris og projekt (denne model er anvendt ved salg af areal ved Grenvænget, der blev solgt til Kaysen). Offentligt udbud Ved offentligt udbud kan alle interesserede leverandører rekvirere udbudsmaterialet og afgive tilbud. Tilbuddene afgives på baggrund af samtidig annoncering (udbudsbekendtgørelse) i landsdækkende og lokale aviser samt fagblade. EU-udbud skal endvidere annonceres i EF-tidende. Ordren tildeles ud fra de offentliggjorte tildelingskriterier. Der må ikke forhandles med tilbudsgiverne. Fordelen ved offentligt udbud er, at der åbnes for den bredeste konkurrence, da alle potentielle tilbudsgivere har mulighed for at byde på opgaven. Samtidig er processen kortere end ved begrænset udbud. En ulempe er til gengæld, at det kan være ressourcekrævende at gennemgå alt for mange tilbud og der kan være risiko for at nogle ikke ønsker at byde, da chancen for at vinde er mindre end ved begrænset udbud. Tilbudsgiverne har mange omkostninger med at lave tilbud og man bør derfor først og fremmest anvende offentlige udbud i de situationer, hvor der ikke skønnes at være alt for mange potentielle tilbudsgivere. Begrænset udbud Et begrænset antal leverandører opfordres til at byde på opgaven. Det giver kommunen færre tilbud at vurdere, men forlænger processen. Såfremt der er tale om et salg af areal uden tilknyttet projekt vil det begrænsede udbud ikke kunne anvendes. Ved begrænset udbud foregår valget af leverandør i to trin: En prækvalifikation og en egentlig tilbudsgivning. Udbudsforretningen offentliggøres ved, at der annonceres efter interesserede tilbudsgivere. Ud fra nogle offentliggjorte udvælgelseskriterier opfordres (prækvalificeres) et antal leverandører til at byde på opgaven. Ved begrænset udbud kan tilbud således kun afgives af dem, som kommunen indbyder eller opfordrer til at byde. Ordren tildeles som ved offentligt udbud ud fra nogle tildelingskriterier, der er fastlagt på forhånd. Forskellen på udvælgelses- og tildelingskriterier er, at udvælgelseskriterier handler om tilbudsgivernes formåen, mens tildelingskriterierne handler om selve tilbudet. En fordel ved begrænset udbud er, at det kan reducere antallet af endelige tilbud, der skal vurderes og budgiverne har større chancer for at vinde. En ulempe er, at udbudsprocessen bliver forlænget, da den både omfatter en prækvalifikations- og en tildelingsfase. Udbud efter forhandling Kommunen får her ret til at forhandle med udbyderne. Men udbudsformen kan kun benyttes i særlige tilfælde, hvor andre udbudsformer er uhensigtsmæssige. 13

14 Udbud efter forhandling tager hensyn til de særlige situationer, hvor de to andre udbudsformer ikke kan tilfredsstille kravet om egnede tilbud. Der er således ikke almindelig adgang til at anvende udbud efter forhandling under de klassiske udbudsdirektiver (Tjenesteydelsesdirektivet, Vareindkøbsdirektivet samt Bygge- og anlægsdirektivet). I Forsyningsvirksomhedsdirektivet er der imidlertid åben adgang til anvende udbud efter forhandling. Denne udbudsform kan kun anvendes, når samtlige de modtagne tilbud ved et offentligt eller begrænset udbud enten ikke er forskriftsmæssige eller er uantagelige. Det er desuden en betingelse, at de oprindelige udbudsbetingelser ikke ændres væsentligt. Det gælder fx finansieringsbetingelser, leveringsfrister, tekniske specifikationer mv. Et tilbud er fx ikke forskriftsmæssigt, hvis det ikke stemmer overens med udbudsbetingelserne, når tilbudsprisen ikke er fastsat under normale konkurrencevilkår, eller når det indeholder klausuler, der giver urimelige fordele. Et tilbud kan være uantageligt, hvis det er afgivet for sent, hvis tilbudsgiveren ikke har haft de fornødne kvalifikationer eller hvis buddet er alt for højt eller unormalt lavt. Udbudsformen kan desuden anvendes, når kontraktvilkårene ikke kan specificeres tilstrækkelig nøjagtigt til, at ordren kan tildeles ved at vælge det bedste bud i forbindelse med et offentligt eller begrænset udbud. Det kan fx dreje sig om intellektuelle tjenesteydelser eller ydelser knyttet til forsikrings-, bank- eller investeringsvirksomhed. En fordel ved udbud efter forhandling er, at det giver ret til at forhandle med tilbudsgiverne. En ulempe er, at udbudsformen kun kan benyttes i meget begrænset omfang. Modellen er endvidere ressource- og tidkrævende. Projektkonkurrencer Den frieste af udbudsformerne anvendes især ved byggeopgaver o.l. Den giver tilbudsgiverne et stort spillerum, men begrænser kommunens kontrol med resultatet. En særlig form for udbud er projektkonkurrencer, der kan bruges i forbindelse med udbud af tjenesteydelser. De anvendes især i forbindelse med større byggeopgaver, arkitektkonkurrencer, ITudviklingsprojekter mv. Det særlige ved projektkonkurrencer er, at der nedsættes en bedømmelseskomité, at der ikke som udgangspunkt er pligt til at indgå kontrakt, og at kommunen har ret til at forhandle med konkurrencedeltagerne. Projektkonkurrencer foregår normalt efter prækvalifikation, men kan være åben for alle. Antallet af ansøgere, der opfordres til at deltage, skal fastsættes, så det sikrer reel konkurrence. En fordel ved projektkonkurrencer er, at det giver tilbudsgiverne stor frihed til at komme med egne løsningsforslag. Kommunen kan nøjes med at beskrive de behov, den ønsker dækket, og overlade det til konkurrencens deltagere at foreslå løsninger, der kan opfylde behovet. Samtidig giver det mulighed for at forhandle med vinderen, hvis kommunen har forpligtet sig til at indgå aftale. En ulempe ved projektkonkurrencerne er, at ordregiveren kun har begrænset kontrol med indholdet i det endelige projekt. 14

15 Bedømmelseskomiteen skal bestå af personer, som er uafhængige af deltagerne i konkurrencen. Hvis der kræves bestemte faglige kvalifikationer for at deltage i konkurrencen, skal mindst en tredjedel af komiteens medlemmer have samme eller tilsvarende kvalifikationer. Bedømmelseskomiteen skal være uafhængig, når den træffer afgørelser og udtaler sig. Det må kun ske ud fra de kriterier, der er fastlagt i udbudsbekendtgørelsen. Her skal det også nævnes, at komiteens afgørelser er bindende. Der er ingen pligt til at indgå kontrakt efter en projektkonkurrence. Ønsker man efterfølgende at indgå kontrakt med en eller flere vindere af konkurrencen, skal det i bekendtgørelsen fastsættes som et vilkår. De nærmere vilkår for kontrakten kan i så fald forhandles mellem parterne. Her følger man reglerne om udbud efter forhandling uden forudgående annoncering. Har man derimod ikke fastsat det som et vilkår i bekendtgørelsen, skal opgaven i stedet udbydes efter de normale udbudsprocedurer. Grundsalgskonkurrence Grundsalgskonkurrencen er en særlig udbudsmetode der giver kommuner og andre offentlige instanser mulighed for at få tilbud på køb af et grundareal samtidig med at de bydende afleverer et projekt for den påtænkte bebyggelse på arealet. Konkurrencen er således ikke en egentlig arkitektkonkurrence idet den henvender sig til investorer / byggefirmaer (som derefter samarbejder med arkitektfirmaer). Der kan konkurreres på tilbudspris for køb af grunden, men udbyderen kan også vælge at låse salgsprisen fast ved hjælp af en eller flere uafhængige ejendomsmæglervurderinger. Det betyder at man udelukkende konkurrerer på projektets udformning og kvalitet. Tildeling af et vederlag til konkurrenceholdene vil virke motiverende, uanset hvilken udbudsform der anvendes. Fordelen ved konkurrenceformen er at projektkonkurrence og udbud klares i én og samme proces. Udbyderen skal altså ikke først afholde en arkitektkonkurrence og dernæst bruge tid på et offentligt udbud om grundsalget. En anden væsentlig fordel (ift. arkitektkonkurrence med efterfølgende grundudbud) er at arkitekt og investor selv har 'fundet hinanden' hvilket burde fremme et godt samarbejdsklima mellem parterne. Ligesom i totalentreprisekonkurrencerne anbefales det at man konkurrerer på basis af en fast salgspris. Det betyder at kommunen undgår at bringe sig selv i en situation hvor den må fravælge høj arkitektonisk kvalitet til fordel for en lidt bedre salgspris. Opførelse uden EU-udbud Kommunen er forelagt en model, hvor en investor tilbyder kommunen at opføre et bibliotek på havnen. Investor udarbejder projektforslag til nyt bibliotek og anviser egnet biblioteksareal på havnen. Konstruktionen forudsætter, at kommunen lejer arealet ud til investor og at kommunen køber biblioteket for lejesummen. Det er imidlertid en forudsætning, at kommunen ikke påvirker projekteringsforslaget, samt at kommunen enten accepterer eller afviser projektforslaget i sin helhed. Fordelen ved fremgangsmåden er at et byggeri hurtigt vil kunne igangsættes. På den negative står at kommunens mulighed for at påvirke projektet er mindre end ved et sædvanligt udbud et projektforslag fra budgiveren skal godkendes eller forkastes i sin helhed. Det skal dog bemærkes, at kommunen uanset de 15

16 begrænsninger der ligger i kontraktmodellen mht indflydelse på projektets nøjere udformning, fortsat har indflydelse via rollen som planmyndighed. 16