Individuelt præg i den almene bolig

Transkript

1 INDIVIDUELT PRÆG I DEN ALMENE BOLIG Lundegården I er en almen boligafdeling fra med 628 boliger under Ballerup Ejendomsselskab. Ballerup Individuelt præg i den almene bolig ALTERNATIVE PLANLØSNINGER - lang gang - udvidet spisestue - almindelig dør i stedet for skydedør - BADEVÆRELSE - brusevæg - forberedt til tørretumbler Individuelt præg i den almene bolig Erfaringer med beboervalg ved renoveringen af Lundegården I i Ballerup Ejendomsselskab administreres af KAB - Bygge- og Boligadministration. - aftræk til tørretumbler - elstik til tørretumbler - tilslutning til vaskemaske - indmuret spejl - Denne rapport har til hensigt at videreformidle erfaringerne fra Lundegården I, og dermed inspirere bygherrer, rådgivere og beboere til en øget individualisering og medindflydelse i fremtidige renoveringer og moderniseringer. farvet flisebort - mørk blå eller grå-grøn - VALG AF KØKKEN- TYPER - lyse grå låger med bøgeliste - hvide låger med kirsebærliste - låger i ludbehandlet Tilvalgsordningen blev en succes og mange beboere har benyttet sig af at vælge individuelle løsninger i deres bolig. look - FORSKELLIGE KØKKEN- BORDPLADER I LAMINAT - hvid - mørk lava - støvet lava - grå Erfaringerne viser at det kan lade sig gøre at gennemføre fantasi - nordisk marmor - GREB sådanne tilvalgsordninger, blot der er god beboerinformation, stram styring og fælles vilje hele vejen rundt. TIL KØKKENLÅGER - stål - aluminium - TILBEHØR TIL KØKKEN - fliser på væg over køkkenbord Oktober dobbeltvask - overskabe på væg over vask - u-køkkenindretning - bardisk - indbygget skab til køleskab - vitrinegennemrækningsskabe - låge på emhættehylde - tilslutning til opvaskemaskine - sokkelskuffe - skab med karrusel - ekstra Bygge- og Boligadministration Vester Voldgade København V Telefon Telefax [email protected] garderobeskabe - FARVET VÆG- MALING - gul - abrikos - grøn - blå - ANTENNE OG TELEFONSTIK - ekstra antennestik - ekstra telefonstik - HAVE OG SKUR - vandhane i have - elstik i have - lampeudtag og afbryder i skur - lampeudtag, stikkontakt og afbryder - to stikkontakter med afbryder i skur

2 Forside Kunstnerisk udsmykning i Lundegården udført af Jean-Marc Lafon.

3 Individuelt præg i den almene bolig Erfaring med beboervalg fra renoveringen af Lundegården I i Ballerup

4 Forord Individuelt præg i den almene bolig KAB - Bygge- og Boligadministration Tekst: KAB - Bygge- og Boligadministration: Søren Tang Ørnebjerg, chefarkitekt, Vibeke Gravlund, projektleder Annette Sadolin, informationsmedarbejder Byfornyelse Danmark: Søren Hvas, projektleder Jeanette Nygård Madsen, projektmedarbejder Foto: Harry Nielsen (14, 20, 30, 32, 46) Jens V. Nielsen (omslag, 4, 6,12, 17, 24, 28, 39, 43, 48, 51, 54, 56) Poul Pedersen & Heine Pedersen (18, 23) Annette Sadolin (omslag, 8, 10, 26, 27, 34, 37, 40, 42, 52) Layout: Tegnestuen Jens V. Nielsen Tryk: Grafiske Løsninger a/s ISBN: KAB - Bygge- og Boligadministration vil gerne medvirke til udbredelsen af individuel indretning af almene boliger, og har derfor taget initiativ til en evaluering af tilvalgsordningen i Lundegården I. Evalueringen er delvist finansieret af By- og Boligministeriets Bypulje. Evalueringen har haft til hensigt at indhente og videreformidle erfaringerne fra Lundegården I, for herved at bidrage til den offentlige debat om øget individualisering og medindflydelse indenfor den almene boligsektor. Lundegården I er en almen boligafdeling opført i årene , beliggende i Ballerup Kommune. Lundegården I har 628 gårdhavehuse og er en almen boligafdeling i Ballerup Ejendomsselskab. Efter knap 30 års levetid stod boligerne foran en omfattende renovering som følge af problemer med fugt og skimmelsvamp. Under planlægningen af renoveringen opstod idéen om at inddrage den enkelte beboer mere direkte i indretningen af boligerne. Tilvalgsordningen blev en realitet, og dermed et konkret eksempel på, hvordan individuel indretning af almene boliger kan gennemføres i praksis. Tilvalgsordningen skal ses som et udviklingsprojekt, hvor ordningen i realiteten blev justeret igennem renoveringsperioden. Beboerne har været meget aktive i hele forløbet. Lige fra diskussionerne om fugtproblemer i begyndelsen af 1990 erne til den endelige beslutning om at renovere. Såvel organisationsbestyrelsen som afdelingsbestyrelsen og grupper af aktive beboere har ydet en stor indsats. Der har været et frugtbart samspil mellem beboerne, administrationen og rådgiverne i udviklingen af tilvalgsordningen. Resultatet blev en ordning som tilgodeså beboernes individuelle muligheder for at præge deres egen bolig, hvad enten de havde råd til at foretage større investeringer selv eller om de kun ville vælge alternativt udstyr uden at skulle betale mere. Ordningen er et eksempel på at den individuelle indretning ikke kun er for de beboere, som selv har midler at investere. Administrationen af tilvalgsordningen fra indhentning af individuelle beboerønsker til udførelsen af arbejdet har været et udviklingsprojekt. For at kunne styre de mange individuelle ønsker udviklede rådgiverne en database. Resultatet er, at vi i dag har et samlet overblik over alle boligerne og det forskellige udstyr og indretning, der er i hver enkelt bolig. Her er der udviklet et eksempel på, hvordan man fremover kan styre drift og vedligeholdelse af almene afdelinger selv om der er en betydelig variation mellem de enkelte boligers udstyr og indretning. Alle parter, der har været berørt af tilvalgsordningen, har på forskellig måde bidraget til evalueringen. Tak for det! Beboerne har besvaret spørgeskemaer omkring deres oplevelse af ordningen. Afdelingsbestyrelsen, medarbejdere, rådgivere og entreprenører har deltaget i interviews og videregivet deres erfaringer omkring tilvalgsordningen. Vi skylder også en anerkendelse af, at både organisationsbestyrelsen i Ballerup Ejendomsselskab og afdelingsbestyrelsen i Lundegården I har været både modige og visionære i forbindelse med de individuelle tilvalg. Byfornyelse Danmark har været vores rådgiver på denne sag. De har lavet en grundig analyse og et meget brugbart arbejde. Der har været lagt mange kræfter i at få gennemført denne undersøgelse. Vi skylder en stor tak til de involverede medarbejdere i Byfornyelse Danmark og til en række medarbejdere i KAB - ikke mindst chefarkitekt Søren Tang Ørnebjerg, projektleder Vibeke Gravlund og informationsmedarbejder Annette Sadolin. Det er KAB - Bygge- og Boligadministrations håb, at beboere og medarbejdere i den almene boligsektor samt rådgivere kan gøre brug af de erfaringer, der er samlet i denne rapport til gavn for fremtidige renoveringer og moderniseringer med individuel boligindretning. Vi håber, at vi kan inspirere jer! God læselyst! Jesper Nygård Adm. direktør KAB - Bygge- og Boligadministration

5 Indhold 3 FORORD 7 BAGGRUND Historien om Lundgården Tilvalgsordningen Evalueringens formål og metode Evalueringens tidsramme og forløb 13 ERFARINGER OG PERSPEKTIVER Tilvalgsordningen et led i en ny tendens Forslag til ændringer af lov om almene boliger At præge boligen 25 BESLUTNING OM TILVALG Ideen om en tilvalgsordning Teknikerne accepterer de nye vilkår Entreprenørerne accepterer de nye vilkår Tilvalgsordningen bliver en realitet 29 FASTLÆGGELSE AF TILVALG Beboernes ønsker Den professionelle vurdering Tilvalgsordningens indhold Hensynet til driften Priser og betaling af tilvalg 19 TILVALGSORDNINGENS ORGANISATION Byggesagens organisering - klare kommunikationslinier Beboerdemokratiet - det politiske niveau KAB - det administrative niveau Teknikerne, driftspersonalet og beboerkoordinatoren - det udøvende niveau 33 TILFREDSHED MED ORDNINGEN Interessen for at investere i tilvalg Hvad har beboerne valgt? Tilvalgenes pris Betaling af tilvalg Beboernes tilfredshed med tilvalgene 41 KOMMUNIKATION OG STYRING Personlig rådgivning og individuel kontakt Skriftlig information Visuel formidling af tilvalgene (prøvehus) Kritik af konkrete problemer Effektiv styring af tilvalg Database 49 ØKONOMI, DRIFT OG STYRING Brugerbetaling Udbuds- og licitationsfasen Ekstra omkostninger ved en tilvalgsordning Overblik over driftsudgifter Tilvalg og råderet 55 GODE RÅD

6 6 Baggrund Traditionelt er alle boliger i en almen afdeling udstyret og indrettet stort set ens. Men udviklingen går i stigende grad mod et brud med dette dogme. Det har fra flere sider været hævdet, at de mange boliger med ensartet udstyr og indretning bidrager til det monotone præg i mange almene afdelinger. Det påpeges, at netop denne monotoni og den manglende mulighed for individuelle indretning har understøttet tendensen til, at en række mennesker fravælger den almene bolig. De, der har økonomisk mulighed, vil i stedet vælge andels- eller ejerboligen, hvor frihedsgraderne traditionelt er meget større. Der har i de senere år været regler for udvidet råderet. Disse regler har givet beboerne en vis mulighed for at investere i forbedringer i boligen. Der har ligeledes i de seneste år været forsøg med medejerboliger og de såkaldte individuelle moderniseringer. Individuel indflydelse på boligens indretning og muligheder for selv at investere i sin bolig har således været i fokus i den by- og boligpolitiske debat og ikke mindst i den almene boligsektor. I juni 2001 har By- og Boligministeriet udsendt en hørings-udgave af et lovforslag. Udgangspunktet er de sidste års erfaringer og forsøg, og det skal fastlægge rammerne for den fremtidige mulighed for individuelt præg og individuelle investeringer i den almene bolig. Tanken er, at hvis den enkelte beboer får større indflydelse på boligens indretning, vil det sætte en positiv reaktion i gang og øge beboernes tilknytning til og ansvarsfølelse for deres bolig og boligområde. Den almene boligs konkurrenceevne på hele boligmarkedet vil samlet set blive bedre. HISTORIEN OM LUNDEGÅRDEN Forbilledet for Lundegården I var gårdhavebebyggelsen i Albertslund. Lundegården I blev i stil med Albertslund opført som en tæt/lav bebyggelse med et udbygget stisystem mellem husene. Der blev foruden boligerne opført to butikker, to daginstitutioner, og en eksisterende bondegård i området blev inddraget til aktivitetscenter, idrætsforening, ungdomsklub, selskabslokaler m.v. Lundegården I blev opført i , og blev udtryk for en af tidens visioner. Tanken var at bygge ved jorden, og samtidig tilføre et strejf af sydens arkitektur med den

7 8 Baggrund 9 Renoveringen af Lundegården er både i omfang og økonomi en meget usædvanlig renoveringsopgave, som har krævet utraditionelle arbejdsmetoder. Beboerne i Lundegården udgør i aldersog erhvervssammensætning et repræsentativt udsnit af Københavns omegnskommuner. lukkede atriumhave (gårdhave) som centrum for boligen. Ballerup Ejendomsselskab og KAB - Bygge- og Bolig- for med stor sandsynlighed siges at være et udtryk for, Lys og luft var i højsædet, blandt andet fordi det var en administration overvejede alle løsningsmuligheder grun- hvorledes beboerne i tilsvarende områder generelt vil op- mangelvare i boligkarréerne på broerne i København. Målgruppen til de nye boliger var blandt andet beboerne digt, herunder nedrivning af boligerne. Beboerne i Lundegården I gjorde et stort arbejde for bevaring af 80 fatte og benytte muligheder for at investere i og præge deres bolig. i det indre København, hvis boliger stod til totalsanering/ryd- Lundegården I blandt andet med en udstilling om skim- 70 ning. Der er stadig beboere i Lundegården, som kan fortæl- melsvampe ved bomessen på Egebjerggård i foråret TILVALGSORDNINGEN le om, hvordan de flyttede fra stenbroen ud på landet. Under 10 år efter boligerne var færdige begyndte beboerne at opleve problemer med fugt i boligerne. Tagskader medførte i 1981 en renovering af alle tagene, hvor kileskåret isolering og tagpap blev lagt ovenpå den eksisterende konstruktion. Tagene blev tætte, men fugtgener- Denne fokus på fugt og skimmelsvampe vakte opsigt midt i en udstilling af nye boliger og indsatsen bar frugt i form af presseomtale og politisk opmærksomhed. I sommeren/efteråret 1996 faldt forhandlingerne om finansiering endeligt på plads, og i november 1996 godkendte beboerne renoveringen af Lundegården Tilvalgsordningen i Lundegården I indeholdt to grundlæggende typer af tilvalg, tilvalg uden merpris og tilvalg med merpris. Tilvalg uden merpris Beboerne kunne vælge mellem forskellige produkter og løs- ne for beboerne var desværre ikke løst med dette initiativ. I de efterfølgende år steg antallet af klager over fugtgener i boligerne, og i takt hermed presset for at finde en tilfredsstillende løsning af problemerne. Der er tale om en usædvanlig sag - både i omfang og finansiering. Sagen er nærmest en total nybygning af gårdhavehusene. En så omfattende renovering var umulig at gennemføre i beboede boliger. Beboerne blev derfor tidligt år Lundegården Ballerup Midt 6-16 år år over 67 år ninger uden at betale ekstra for det. Disse tilvalg omfattede: Alternativ planløsning vedrørende køkken og entré Alternativ køkkentype 5 forskellige bordplader For at få et overblik over problemets omfang blev der i processen informeret om, at genhusning i en kortere 2 forskellige greb til køkkenlåger og skuffer i 1995 gennemført en tilstandsrapport og en indeklimaun- periode var nødvendig. Udlejningsstop fra 1995 havde 2 mulige farver på flisebort på badeværelse dersøgelse. I rapporterne blev det konkluderet, at hovedårsagen til indeklimaproblemerne var den varme krybe- skabt en del tomme boliger i bebyggelsen, og disse boliger kunne efter let istandsættelse anvendes til genhusning. ALDERSFORDELING Valg mellem skydedør og almindelig dør ved rumadskillelse mellem stue og værelse kælderkonstruktion, samt i mindre grad utætheder i den gamle tagkonstruktion, mangelfuld isolering af ydervægge og forkert placering af dræn omkring boligen. Analyser af prøverne viste, at der var skimmelsvampe- Men i den sidste fase af renoveringen var det ikke længere muligt at benytte gamle boliger. Et samarbejde mellem KAB - Bygge- og Boligadministration, Ballerup Kommune og de øvrige almene boligorganisationer i Boligerne Lundegården I består af i alt 628 gårdhavehuse fordelt på følgende typer: Tilvalg med merpris Beboere kunne vælge produkter og løsninger, som de skulle betale ekstra for. Disse tilvalg omfattede: forekomster i så store koncentrationer, at det af sund- Ballerup gjorde det muligt at skaffe boliger med relativt 95 stk. 2 rums boliger på 49 m 2 Køkkenelementer hedsmæssige årsager blev anbefalet at starte en renove- kort varsel til genhusning udenfor Lundegården I i de sid- 372 stk. 4 rums boliger på 93 m 2 Supplerende udstyr i køkkenet ring hurtigst muligt. I rapporterne konstaterede tekniker- ste år af renoveringen. Genhusningsperioden var for den 161 stk. 5 rums boliger på 108 m 2 Ekstra garderobeskabe ne, at kun en totalrenovering kunne løse de altomspændende problemer i Lundegården I. Ballerup Ejendomsselskab og KAB - Bygge- og Boligadministration valgte i 1995 at stoppe genudlejning af boliger i Lundegården I. Beslutningen blev blandt andet truffet efter anbefaling fra embedslægen. Umiddelbart heref- enkelte familie til at begynde med planlagt til 4-5 måneder, men undervejs blev tidsplanen ændret således, at beboerne i snit boede 7-8 måneder i genhusning. Renoveringen begyndte den 1. november 1997 og var færdig den 1. februar Renoveringen af alle 628 boliger har i alt taget 3 1 /2 år og bebyggelsen fejrede renoveringens I kraft af boligernes størrelser og udformning som gårdhavehuse med egen have er bebyggelsen særdeles attraktiv. Efter renoveringen er Lundegården I i stand til at tiltrække en bred beboergruppe - heriblandt børnefamilier, gangbesværede og personer med handicap. Udstyr og tilslutninger i badeværelset Vægfarver Ekstra telefon- og antennestik Lampeudtag, el-stik og vandhane i have og skur Der er udarbejdet et katalog med oplysninger om tilvalgs- ter var flyttefrekvensen høj på grund af den sundhedsmæssige risiko og den uafklarede situation. Men efter en kort periode faldt flyttefrekvensen igen til et normalt leje. I alt 374 ud af 628 husstande var ved renoveringens afslutning i 2001 beboere, som også havde boet i bebyggelsen før renoveringen. færdiggørelse ved den officielle indvielse den 1. maj De renoverede boliger fremstår som nye. Næsten alt er udskiftet - nyt tag med hældning, nye lette facader, nye gulve, installationer, køkkener, badeværelser og dræn. De gamle betonelementer er genbrugt, men afrenset, isoleret og beklædt med skalmur. Ligeledes er sokler, fundamenter og hovedfordelingsledninger bevaret. Beboerne Beboersammensætningen i Lundegården I afspejler i det store hele befolkningssammensætningen i hele Ballerup Kommune, og befolkningssammensætningen i Ballerup svarer til gennemsnittet af Københavns omegnskommuner. Erfaringerne fra tilvalgsordningen i Lundegården I kan der- ordningen samt en oversigt over samtlige lejlighedstyper og tilvalgsmuligheder. Dette tilvalgskatalog er udsendt til alle beboere. Beboere, der ønskede at foretage tilvalg, måtte udfylde en tilvalgsblanket. Ønskede beboerne ikke at foretage tilvalg, blev deres bolig renoveret som den standardløsning, parterne i renoveringssagen var blevet enige om.

8 10 Baggrund 11 Der er i løbet af renoveringsprojektet udsendt mere end 40 informationsskrivelser til beboerne i Lundegården I. EVALUERINGENS FORMÅL OG METODE De mange erfaringer med individuelle løsninger, der gennem tiden er indhentet i de almene boligorganisationer, har først og fremmest været til gavn for den enkelte boligafdeling og -organisation, idet den indhentede viden typisk forbliver internt i den enkelte boligafdeling eller -organisation. Med denne evaluering ønsker KAB - Bygge- og Boligadministration at videregive erfaringer om, hvordan en individuel tilvalgsordning er håndteret i ét konkret tilfælde i renoveringen af Lundegården I. Dataindsamlingen i forbindelse med denne undersøgelse er gennemført ved at kombinere flere forskellige metoder for at få både de subjektive holdninger og eksempler samt fakta frem. Netop kombinationen af metoder er med til at skabe et nuanceret billede af tilvalgsordningen i Lundegården I. Spørgeskemaundersøgelse Spørgeskemaundersøgelsen omfattede de 374 hustande, der har været involveret i hele processen fra planlægning, genhusning og til udførelsen af tilvalg. Spørgeskemaet var bygget op om en række temaer. Spørgsmålene var udformet med faste svaralternativer, dog med mulighed for at supplere med egne bemærkninger. Undersøgelsen var anonym. Før det endelige spørgeskema blev fastlagt, blev der gennemført en pilotundersøgelse med en mindre gruppe beboere. Pilotgruppen og afdelingsbestyrelsen deltog i et diskussionsmøde, hvor spørgeskemaet og besvarelserne blev drøftet. Beboerne blev informeret om spørgeskemaundersøgelsen ved info-skrivelse. Udtræk fra database Spørgeskemaundersøgelsen leverer naturligvis også en mængde statistiske informationer om tilvalgsordningen. Men da svarprocenten i undersøgelsen ligger på ca. 50%, er de indsamlede statistiske data behæftet med en vis usikkerhed. Udtræk fra databasen, som indeholder alle data om tilvalgene i Lundegården I, har imidlertid gjort det muligt at give en korrekt statistisk beskrivelse af beboernes valg. Materialet fra databasen har således været uvurderligt for evalueringen. Gruppeinterview med aktører Arbejdsgruppen har foretaget i alt 4 gruppeinterview med aktørerne: Rådgiverne og bygherrerepræsentanter fra KAB - Bygge- og Boligadministration Medarbejdere i Ballerup Ejendomsselskab og KAB - Bygge- og Boligadministration Entreprenører Afdelingsbestyrelsen Interviewene havde karakter af strukturerede diskussioner, hvor arbejdsgruppens havde forberedt spørgsmål indenfor udvalgte temaer. Interview i grupper fremfor med enkeltpersoner gav en dynamik, som betød at deltagernes holdning og opfattelse lettere kom frem. Grupperne var alle rundt om eksempler på gode og dårlige erfaringer samt meninger om tilvalgsordningens tilrettelæggelse. Skriftligt informationsmateriale En mængde skriftligt materiale har dannet baggrund for forståelse af forløbet i tilvalgsordningen og i renoveringssagen som helhed. Historien kan blandt andet følges i ca. 40 informationsskrivelser til beboerne udsendt før og under renoveringen i en nummereret INFO serie. Rapporter og referater fra byggeudvalgsmøder har ligeledes været en del af baggrundsmaterialet. Analyse og formidling Analysen af datamaterialet har været centeret om: at beskrive resultatet af tilvalgsordningen og beboernes tilfredshed at kortlægge de enkelte skridt i beslutningsprocessen at beskrive og vurdere kommunikationsindsatsen at tegne et overskueligt billede af styringen fra valg til færdig bolig at beskrive økonomien i at tilbyde en tilvalgsordning Formidlingen af undersøgelsens resultater er foregået i to trin. Trin 1 var pjecen Individuelt præg i den almene bolig, udgivet maj 2001, som rummer undersøgelsens overordnede konklusioner formidlet i en let udgave. Trin 2 er denne rapport Individuelt præg i den almene bolig, udgivet oktober 2001, som indeholder dokumentationsmaterialet og mere udførlig argumentation. EVALUERINGENS TIDSRAMME OG FORLØB Projektgruppen har fungeret i perioden oktober 2000 til oktober Frem til ansøgningsfristen i Bypuljen den 1. november 2000 foregik der en målretning af evalueringens emnefelt. Da finansieringen var på plads i januar 2001, begyndte dataindsamlingen, med spørgeskemaundersøgelsen og indsamling af skriftligt materiale blandt andet statistik fra databasen. Gruppeinterview forløb i marts 2001 sideløbende med bearbejdning af data og analyse i perioden marts og april Første deadline var den 1. maj 2001, hvor pjecen med undersøgelsens hovedkonklusioner blev fremlagt ved indvielsen af Lundegården I. Yderligere bearbejdning og analyse foregik i perioden juni - september 2001 frem til slutning af projektet med denne rapport i oktober 2001.

9 12 Erfaringer og perspektiver Tilvalgsordningen blev en succes. Mange af beboere i Lundegården I har benyttet sig af at kunne vælge individuelle løsninger i deres bolig. Det kan opfattes som et udtryk for, at beboere i almene afdelinger ønsker større individuelt præg på boligen. Denne erfaring og andre erfaringer med forsøg på dette område de seneste år har betydet, at KAB - Bygge- og Boligadministration i det netop vedtagne målsætningsprogram (maj 2001) har sat beboernes indflydelse på boligens indretning og udstyr højt på dagsordenen. Pointen er, at de, der bor i almene boliger eller kunne tænkes at ville flytte til en almen bolig får en større tilknytning til boligen. Dette tænkes blandt andet opfyldt ved at give beboerne mulighed for at præge boligens udstyr og indretning. TILVALGSORDNINGEN ET LED I EN NY TENDENS Renoveringen af Lundegården I blev besluttet på et tidspunkt, hvor flere og flere diskuterede behovet for øget individualitet. Holdningerne blandt beboerne og i boligorganisationen bevægede sig i retning af at give større frihedsgrader til den enkelte omkring indretning af boligen. Tilvalgsordningen i Lundegården I viser, at der er lyst og vilje blandt beboere i en almen afdeling til at præge Vi vil tilskynde organisationerne og afdelingerne til at sikre, at beboerne så vidt muligt altid i forbindelse med renoveringsprojekter m.v. får individuelle valgmuligheder - f.eks. i forbindelse med køkken- og badeværelsesrenoveringer. KAB - BYGGE- OG BOLIGADMINISTRATIONS MÅLSÆTNINGSPROGRAM egen bolig og i betydeligt omfang også til at investere i den. Der har været en omfattende interesse for aktivt at tilvælge forskellige løsninger til indretning og udstyr i boligerne. Mere end 85% af beboerne foretog et eller flere tilvalg. Havde reglerne for betaling af tilvalgene været mere lempelige, giver 28% af beboerne udtryk for, at de ville have foretaget flere tilvalg. Der er dog grund til at fremhæve, at beboernes interesse for at investere mange penge i boligerne i Lundegården I var relativt begrænset. Gennemsnitligt har hver beboer investeret kr. incl. dem der ikke har valgt at investere i deres bolig, og under 10% valgte at investere over kr. Tilvalgsordningen i Lundegården I, hvor tilvalgene var med og uden merpris, er et godt eksempel på et system, hvor både beboere med og uden formue får chancen for at præge deres bolig. Tilvalgsordningen har således dokumenteret, at der kan tilbydes et højt og nuanceret standardniveau uden merpris i den almene bolig, samtidig med at muligheden for at investere betydelige midler i boligen også er tilstede. Et udviklingsprojekt Tilvalgsordningen blev udviklet parallelt med, at den omfattende renovering af bygningerne var i udbudsfasen. Der er således en række særlige forhold ved denne ordning, som ville blive grebet anderledes an, hvis der fra starten af renoveringssagen havde været beskrevet en tilvalgsordning. Denne sene introduktion af ordningen betyder på den anden side, at alle parter fra beboerne over medarbejdere og rådgivere til entreprenørerne aktivt blev inddraget i konkretiseringen af ordningens valgmuligheder, administration og betaling m.v. Muligheden for tilvalg har stillet krav til organiseringen og administrationen af tilvalgsordningen. I den almene sektor har der hidtil ikke været tradition for og erfaringer med denne individualisering og nuancering af de enkelte boliger i en afdeling. Erfaringerne fra Lundegården I viser, at det kan lade sig gøre at gennemføre sådanne ordning-

10 14 Erfaringer og perspektiver 15 er uden store problemer, blot der er god beboerinforma- skuddet. Derudover vil værdien af indskuddet blive ned- Råderetsreglerne tion, stram styring og fælles vilje hele vejen rundt. skrevet over en meget lang periode, svarende til nedskriv- Medejerskab til sin bolig skal ikke alene bygge på beboer- Det har været relevant at bruge mange ressourcer på at ningen af boligens værdi. nes evne til at investere. Det nye lovforslag indeholder også inddrage beboerne i udformningen af tilvalgsordningen og Målgruppen for medejerboliger er ofte personer, der ordninger, hvor alle beboerne får mulighed for at præge gennemførelsen af den. Det detaljerede Tilvalgskatalog, vælger at sælge deres hus og flytte ind i almene boliger. deres egen bolig. Selvom medejerboligen har en central suppleret med ansættelsen af en beboerkoordinator, har For denne gruppe er det vigtigt at fokusere på muligheden plads i det nye lovforslag, er der også taget højde for de givet beboerne gode muligheder for at vurdere alternati- for gennem egne investeringer at præge boligen, hvad situationer, hvor beboerne ikke har større formuer. verne og foretage valg. enten den er eller skal renoveres. Forrentningen af investe- Lovforslaget indeholder således oplæg til en gennem- Rådgiverne mødte ønsket om tilvalg med en idé om at ringen og muligheden for at få godtgørelse ved fraflytning gribende forenkling af reglerne vedrørende råderet. De udvikle en database til at styre tilvalgsordningen. Denne skal være centrale elementer over for denne befolknings- nuværende regler om råderet er meget komplicerede og database tog udgangspunkt i at styre renoveringen af byg- gruppe, som selv kan investere betydelige beløb. indeholder adskillige bestemmelser, hvilket uden tvivl virker ningerne. De havde tidligt indset, at en løbende renovering Ved nybyggeri er individuelle løsninger vanskeligere at begrænsende på beboernes brug af råderetten. af en række boligtyper med forskellige små og store varia- gennemføre, da det kræver, at de fremtidige beboere ken- Ændringer i råderetsreglerne består dels i en udvidelse tioner var en relativt kompleks proces i sig selv. Derudover des i god tid, inden boligen kan ibrugtages. De forsøg, der af det beløb den enkelte kan investere i.h.t. råderetten, stillede problematikken med genhusning under renove- har været med medejerboliger, er gennemført ved, at de, dels i et forslag om, at de komplekse regler vedrørende ringen yderligere krav til en stram styring. der ville indskyde penge i den nye bolig, har været med fra bundfradrag m.v. skal bortfalde. Det styringsredskab, der blev udviklet, viste sig at første spadestik. En udvidelse af investeringsrammen fra kr. til kunne imødekomme de mange krav, som der var til pro- Der skal indgås gensidigt bindende aftaler i så god tid, giver mulighed for mere omfattende investeringer cessen. Gennemførelsen af tilvalgsordningen er sket med at arbejdet med at indrette de forskellige lejligheder kan i forbedringer af boligen. Hvis bundfradraget som foreslå- et meget begrænset antal fejl og misforståelser. Opret- projekteres og gennemføres i en rækkefølge, som ikke et fjernes, vil det på den anden side give mulighed for mere telsen af databasen har betydet, at der ved afslutningen af ødelægger eller forstyrer byggeprocessen. beskedne investeringer. renoveringssagen og tilvalgsordningen er et totalt overblik Når det drejer sig om en traditionel nybygget almen På denne måde indeholder lovforslaget både bedre over boligernes indretning og udstyr. Samtidig fik afdelingen et værktøj til at styre bebyggelsens drifts- og vedligeholdelsesopgaver fremover. Sammenfattende kan det siges, at tilvalgsordningen i Lundegården I konkret har bidraget til at udvikle beboernes muligheder for at præge deres bolig individuelt samt givet erfaringer med, hvorledes sådanne ordninger kan realiseres og administreres. Disse konkrete erfaringer kan være værdifulde, i det omfang By- og Boligministeriets nye ringsudgave af et forslag til ændringer til lov om almene Boliger. Dette forslag er en konkret udmøntning af de tanker, forsøg og overvejelser, der har været omkring større individuel indflydelse på egen bolig. Tre centrale elementer i lovforslaget er: Medejerboliger Råderetsreglerne Individuelle moderniseringer udlejningsbolig, er der ikke tradition for at tilbyde en bolig så tidligt i forløbet til den nye beboer. Det forhold kan begrænse beboerens indflydelse på sin nye bolig. Tidligere forsøg bl.a. i Samvirkende Boligselskabs afdeling Flexibo på Amager med fleksible muligheder for lejlighedsplanen gennem flytbare vægge har dog vist, at der er en interesse for, og også en metode, som kan imødekomme det individuelle præg på lejlighedsplanen. Der er en del udstyr i lejligheden, som naturligt ind- rammer for beboere med en relativ stor formue, men også for beboere med mere beskedne indtægter. Individuelle moderniseringer Endelig fremgår det af bemærkningerne til lovforslaget at praksis omkring de såkaldte individuelle moderniseringer betragtes som et supplement til mulighederne for, at den enkelte beboer kan præge sin bolig. lovforslag om flere individuelle muligheder for at investere og præge den almene bolig bliver gennemført. FORSLAG TIL ÆNDRINGER AF LOV OM ALMENE BOLIGER Hvis beboerne skal have mulighed for at bestemme over indretning og udstyr af deres nye almene bolig, skal der fastlægges retningslinier for, hvorledes denne indflydelse i praksis kan gennemføres. I juni 2001 er der fremlagt hø- Nybyggeri - medejerboliger og almindelige lejeboliger Det centrale i lovforslaget er muligheden for, at en del af nyopførte almene boliger skal kunne etableres som såkaldte medejerboliger. Princippet er i hovedtræk, at beboerne selv yder et indskud på op til % af det beløb, det koster at opføre boligen. Dette modsvares af en relativt lavere husleje og en garanti for at få indeksreguleret ind- bygges sent i byggeprocessen, såsom køkkenelementer. Tilvalgsordningen i Lundegården har vist, at der relativt sent i byggeprocessen kan foretages tilvalg af denne karakter, men jo før jo bedre! Undersøgelsen af tilvalgsordningen viste, at der ikke er problemer med at få leverandører og entreprenører til at efterkomme en række individuelle ønsker. Det kræver blot, at de nødvendige data er de pågældende i hænde, så betids at det ikke forsinker byggeprocessen. Tilvalg med og uden merpris, er et godt eksempel på et system, hvor både beboere med og uden formue får muligheden for at præge deres bolig. PROJEKTLEDER KAB

11 16 Erfaringer og perspektiver 17 Erfaringerne fra Lundegården I viser, at det kan lade sig gøre at gennemføre tilvalgsordninger uden store problemer, blot der er god beboerinformation, stram styring og fælles vilje hele vejen rundt. BEBOERKOORDINATOR KAB Eksempel I en af Glostrup Ejendomsselskabs boligafdelinger, der administreres af KAB - Bygge- og Boligadministration, er der gennemført individuelle renoveringer og moderniseringer efter denne ordning. Efter beslutning på afdelingsmødet har afdelingen optaget lån til arbejdets gennemførelse. Det er beboerne som selv har ansøgt om at få gennemført arbejderne i deres eget lejemål og som selv har bestemt udformning og indretning inden for meget vide grænser. Der optages lån til at dække udgifter til de enkelte sager og de enkelte beboere fik en huslejestigning i lånets løbetid svarende til det konkrete projekt. AT PRÆGE BOLIGEN Konklusionen er, at der eksisterer mange muligheder, og at det nye lovforslag yderligere forøger mulighederne - hvis det vedtages - for at lade beboerne præge deres bolig både for dem, der har en formue, og for dem der ikke har. Der er også muligheder for at præge sin nye almene bolig, hvis der tages højde for dette i planlægningen og udførelsen af nybyggeriet. Det nye lovforslag søger at skabe bedre rammer og fjerne de begrænsninger og traditioner, som hindrer en mere gennemgribende medejerkultur i de almene boliger. De nye regler for råderet eventuelt kombineret med reglerne om medejerskab, kan danne grundlag for fremover at gennemføre tilvalgsordninger som den, der har været afprøvet i Lundegården I. I arbejdet med den almindelige vedligeholdelse af boligerne kan tankerne om større individuel indflydelse også realiseres. Det kan f.eks. være en idé at lade beboerne vælge mellem forskellige armaturer og køkkenlåger o.s.v. Visse af disse valgmuligheder kan eventuelt være forbundet med et krav om betaling af merudgifter, hvis der ønskes bedre kvalitet end standarden. At præge området Når der tales om medejerskab og udvidet råderet, er det primært den enkelte bolig, der fokuseres på. Det er imidlertid også en idé at fokusere på fællesrum og fællesarealer, når beboernes tilfredshed og tilknytning skal styrkes. Fællesarealerne, herunder deres udformning, pleje og vedligeholdelse er af afgørende betydning for det indtryk en bebyggelse giver og dermed for boligområdets konkurrenceevne. Der er gennemført en række forsøg i andre bebyggelser med at lade beboerne få indflydelse og ansvar omkring fællesarealerne. Forsøgene viser, at der ofte er både interesse og vilje til at deltage i arbejdet med at udforme og vedligeholde fællesarealerne. Der kan således også flyttes grænser og ændres traditioner på dette område i den almene boligsektor. At holde standarden og det sociale perspektiv Den almene boligsektor har stadig en central rolle i samfundet i forbindelse med at sikre en god høj boligstandard for alle - ikke mindst for de mennesker, som ikke har så stort økonomisk spillerum. Udviklingen af medejerboliger og andre individuelle investeringsformer bør ikke medføre, at standardboligerne falder i kvalitet. Af hensyn til den enkeltes trivsel og boligafdelingernes samlede drift er det naturligvis af stor betydning, at boligerne er gode, solide og sunde. Målet med at øge den almene boligs konkurrenceevne er at sikre en bredere beboersammensætning økonomisk og socialt. Der skal som tidligere nævnt fastholdes og udvikles tilbud til den del af beboerne, som ikke selv kan investerer mange penge i boligen. En almen afdeling bør på den ene side have en bred beboersammensætning, hvis variation og mangfoldighed skal både fastholdes og udvikles. På den anden side skal det sikres, at solidariteten og det fællesansvar for hele afdelingen bevares, og at interessemodsætninger mellem beboerne forebygges. Tilvalgsordningen i Lundegården I har vist, at der kan være plads til alle, når boligen skal have et individuelt præg.

12 18 Tilvalgsordningens organisation Hvilken organisering bliver tilvalgsordningen til i, og hvilke krav stiller en tilvalgsordning til organiseringen? Tilvalgsordningen blev til inden for en organisation, som var opbygget til at håndtere den store byggesag i forbindelse med renoveringen af Lundegården I. På mange punkter en organisation som i enhver anden stor byggesag men på enkelte punkter en anderledes struktur med nye kommunikationsveje og nye fora for beslutning. Renoveringen af Lundegården I kan bedst beskrives som resultatet af et stort, politisk og økonomisk puslespil, hvor alle parter var med til at gøre en forskel: Ballerup Ejendomsselskab og KAB - Bygge- og Boligadministration, Landsbyggefonden, Ballerup Kommune, By- og Boligministeriet, de involverede realkreditinstitutter og beboerne. BYGGESAGENS ORGANISERING - KLARE KOMMUNIKATIONSLINIER KAB - Bygge- og Boligadministration er et beboerstyret alment forretningsførerselskab, som administrerer ca boliger i det Storkøbenhavnske område. Det ejes af en række selvstændige boligorganisationer, og Ballerup Ejendomsselskab er en af disse organisationer. Ballerup Ejendomsselskab er et beboerstyret almen boligselskab, der er stiftet i 1950 med 11 afdelinger og boliger. Hos KAB - Bygge- og Boligadministration stod det klart, at renoveringssagens komplekse og omfattende karakter krævede ekstra fokus på organisering. På økonomisiden var finansieringen særligt kompliceret, og på beboersiden betød genhusning af beboerne samt gennemførelse af tilvalgsordningen ekstra store udfordringer. Sagen involverede mange afdelinger internt i KAB - Bygge- og Boligadministration, og for at samle tråden var en ekstraordinær organisering nødvendig. Målet var at skabe så præcise kommunikationslinier som muligt. Byggeudvalget og styregruppen var bindeleddene i organisationsplanen, og alle større beslutninger gik gennem disse to centrale udvalg.

13 20 Tilvalgsordningens organisation 21 Flytteudvalg Informationudvalg Andre udvalg MYNDIGHEDER Ballerup Kommune By- og Boligministeriet Landsbyggefonden Ejendomskontor ORGANISATIONSPLAN BYGGEUDVALG Ballerup Ejendomselskab Afdeling Lundegården I Inspektør Beboerservice Rådgiverne/Byggeledelse KAB's styregruppe KAB'S STYREGRUPPE Byggefunktionen Forvaltningsfunktioner Direktion Rådgivningskontor Byggeledelse Entreprenør Organisationsplanen bestod af tre niveauer - et politisk, et administrativt og et udøvende niveau. De forskellige udvalgs- og afdelingers funktioner knyttede sig til disse niveauer: Beboerdemokratiet - det politiske niveau KAB - Bygge- og Boligadministration - det administrative niveau Teknikerne, driftspersonalet og beboerkoordinatoren - det udøvende niveau BEBOERDEMOKRATIET - DET POLITISKE NIVEAU Beboerdemokratiet udgør det politiske niveau i renoveringen og dermed også for tilvalgsordningen. Beboerdemokratiet har øvet indflydelse via tre forskellige kanaler - byggeudvalget, afdelingsbestyrelsen og den nedsatte følgegruppe. Byggeudvalget Byggeudvalget var det øverste politiske organ. Byggeudvalget bestod af medlemmerne fra afdelingsbestyrelsen, Rådgivende teknikere Andre eksperter Ballerup Ejendomsselskab KAB - Byggefunktion KAB - Forvaltningsfunktion KAB - Økonomisekretariat repræsentanter fra Ballerup Ejendomsselskab, ejendomsselskabets inspektør og ejendomsmester, teknikerne, forretningsføreren, beboerkoordinatoren og byggefunktionen fra KAB - Bygge- og Boligadministration. Byggeudvalgets funktion har bestået i at følge byggesagen tæt fra skitse til byggeregnskab, og her blev sagens detaljer drøftet og nødvendige beslutninger truffet. Endvidere er det byggeudvalgets opgave at udarbejde indstillinger vedrørende vigtige tekniske og økonomiske knudepunkter til brug for Ballerup Ejendomsselskabs beslutning. Byggeudvalget blev nedsat i 1995 og har udført et meget omfattende og engageret arbejde med i alt 55 møder frem til sagens afslutning i oktober Afdelingbestyrelsen Den formelle beboervalgte ledelse i Lundegården I er afdelingsbestyrelsen. Lundegården I har imidlertid en lang tradition for organisering og deltagelse blandt beboerne, som går videre end de formelle beboerdemokratiske rammer. For eksempel har Lundegårdens 16 kvarterer alle kvarterråd med en vis lokal selvbestemmelse. Ydermere oprettede afdelingen allerede i begyndelsen af 1990'erne et udvalg, som fulgte undersøgelserne af bebyggelsens fugtproblemer tæt og derfor fik navnet Fugtudvalget. Udvalget har blandt andet gennemført demonstrationer og seminarer, som blandt andet vakte stor opsigt ved bomessen på Egebjerggård, hvor udvalget deltog med en udstilling om skimmelsvampe og indeklima. Beboernes tradition for at engagere og organisere skal ses som baggrunden for, at den lokale organisering blev udvidet med nedsættelsen af en følgegruppe. Følgegruppen - en udvidet lokal organisering Følgegruppen bestod af beboere fra de enkelte kvarterer, som fulgte sagen sideløbende med de officielle beboerrepræsentanter i byggeudvalg og afdelingsbestyrelse. Medlemmerne har lagt et stort arbejde i at sætte sig ind i sagen og følge udviklingen kritisk. Derudover har afdelingsbestyrelsen lagt et stort ekstra arbejde i at holde møder med følgegruppen, svare på spørgsmål og informere fra byggeudvalgsmøderne. Alle involverede parter giver indtryk af, at en række aktive beboere udtrykte stor skepsis over for renoveringsplanerne - en skepsis, der antageligt afspejler mange beboeres reaktion, når en omfattende forandringsproces skal i gang i deres boligområde. Interviewene giver det indtryk, at nedsættelsen af følgegruppen sker for at sikre, at også beboerne og måske de skeptiske beboere bliver hørt og inddraget. Afdelingsbestyrelsen var også tilfreds med ordningen ud fra den begrundelse, at det er vigtigt, at der er enighed og forståelse blandt beboerne. Samlet set har følgegruppen så at sige fungeret som en ekstra vagthund på beboersiden. Afdelingsbestyrelsen inddrog nogle af de mest kritiske beboere i dette udvalg. Følgegruppen er således et eksempel på, hvordan en udvidet lokal organisation spiller ind på beslutningerne. Følgegruppen deltog blandt andet i en fremvisning af forskellige køkkentyper hos HTH-køkkener, hvor de køkkentyper, der skulle indgå som muligheder i tilvalgsordningen, blev valgt. Der må ikke herske tvivl om, at beslutningskompetencen ligger hos de beboervalgte repræsentanter i byggeudvalget. En udvidet lokal organisering skal derfor fastholdes som en uformel organisering. I modsat fald risikerer man at skabe uklarhed om kommunikationsvejene, og dermed politisk ustabilitet. Af samme grund har KAB - Bygge- og Boligadministrations indgang gennem hele forløbet udelukkende været byggeudvalget. KAB - DET ADMINISTRATIVE NIVEAU KAB - Bygge- og Boligadministration udgør det administrative niveau i organisationsplanen. I tilvalgsordningen består det administrative niveau af styregruppen, de involverede afdelinger i KAB - Bygge- og Boligadministration samt en særlig nedsat arbejdsgruppe Tirsdagsgruppen. Styregruppen Styregruppen fungerede som sekretariat for byggeudvalget og var det interne forum, som fulgte sagen på et overordnet niveau i KAB - Bygge- og Boligadministration. I kommunikationslinien mellem KAB - Bygge- og Boligadministration og beboerdemokratiet var styregruppen det centrale led til byggeudvalget. Styregruppen bestod af repræsentanter for ledelsen samt nøglepersoner fra økonomisekretariatet, byggefunktionen, forvaltningsfunktionen og beboerkoordinatoren. Repræsentanter for styregruppen har deltaget i byggeudvalgsmøderne. Styregruppen varetog al kontakt til myndigheder så som Ballerup Kommune, By- og Boligministeriet og Landsbyggefonden. En ERFA-gruppe blev nedsat på styregruppens initiativ for at sikre en løbende erfaringsudveksling i denne store og komplekse renoveringssag. ERFA-gruppen bestod af deltagere fra By- og Boligministeriet Ballerup Kommune Landsbyggefonden Byggeskadefonden Realkreditinstitutter Byggetekniske eksperter Byggeudvalget KAB - Bygge- og Boligadministration

14 22 Tilvalgsordningens organisation 23 Arbejdsgrupper internt i KAB - Bygge- og Boligadministration I KAB - Bygge- og Boligadministration har der været nedsat en række arbejdsgrupper. Disse arbejdsgrupper fungerede særligt intensivt i forberedelsesfasen samt i forbindelse med udarbejdelse af beslutningsgrundlaget. I selve udførelsesfasen bestod arbejdsgruppernes arbejde for en stor del i at følge med udviklingen og træde til, når det var nødvendigt. Arbejdsgrupper, der blev nedsat Bygherregruppen Driftsgruppen Økonomigruppen Informationsgruppen Afdelingerne i KAB - Bygge- og Boligadministration Byggefunktionen er en specialafdeling i KAB - Bygge- og Boligadministration, som udfører byggeforretningsførelse i nybygningssager og større renoveringssager. Byggefunktionen har været og er bygherrens - Ballerup Ejendomsselskabs - repræsentant i alle byggesagens faser. Bygggefunktionen fungerer som det koordinerende led mellem Ballerup Ejendomsselskab og myndighederne, rådgiverne, byggeledelsen og entreprenører. Forvaltningsfunktionen varetager den daglige drift og udlejning af boliger samt betjening af beboerdemokratiet. Forvaltningsfunktionen er delt op i underafdelinger, hvoraf Huslejen, Udlejningen, Forvaltningsgruppe 2 og Forvaltningssekretariatet er de afdelinger, som primært har været involveret i tilvalgsordningen. Huslejen har stået for at opkræve og sikre beboernes betaling af tilvalg samt registrering af det samlede tilvalgsbeløb i huslejesystemet. Udlejningen har været en vigtig samarbejdspartner i tilvalgsordningen, fordi beboerne har haft muligheder for at flytte internt, og her var det vigtigt at sikre, at de rette tilvalg blev udført i de korrekte boliger. Endvidere er det Udlejningen, som i en genudlejningssituation skal vide hvilken indretning, den enkelte bolig har. Organiseringen tilføjes et ekstra led - Tirsdagsgruppen I udførelsesfasen ændrer byggepladsen sig fra dag til dag. Er byggepladsen tilmed beboet, som tilfældet var i Lundegården I, bliver situationen yderligere kompliceret. Hver dag opstod der nye situationer. For at tage hensyn til beboerne krævedes det ofte, at der blev fundet hurtige løsninger og taget hurtige beslutninger. Under udførelsesfasen opstod der et behov for en løbende drøftelse og stillingtagen til aktuelle problemstillinger på beboersiden - herunder hele problematikken omkring genhusning. For at imødekomme dette behov nedsatte KAB - Bygge- og Boligadministration i 1998 en gruppe, der mødtes hver tirsdag for at drøfte den aktuelle situation. Gruppen blev døbt Tirsdagsgruppen og bestod af: Forretningsføreren fra Forvaltningsgruppe 2 Udlejningschefen Beboerkoordinatoren Projektlederen fra Byggefunktionen Souschefen i Huslejen Tirsdaggruppens særlige force var den korte vej fra beslutning til handling. Gruppen drøftede de aktuelle problemer ugentligt og gav dermed mulighed for at imødekomme kravet om hurtige løsninger. Medarbejderne i KAB - Bygge- og Boligadministration udtrykker tilfredshed ned samarbejdet i Tirsdagsgruppen, og der er enighed om, at Tirsdagsgruppen har været et centralt forum i forhold til at få løst de aktuelle problemer. Det har ikke mindst været afgørende for beboerkoordinatoren med den direkte relation til en beslutningsdygtig persongruppe. Gruppen fungerede frem til byggeriets afslutning. TEKNIKERNE, DRIFTSPERSONALET OG BEBOERKOORDINATOREN - DET UDØVENDE NIVEAU Det udøvende niveau er her defineret som det personale, der har haft sin daglige gang på byggepladsen under hele renoveringen. I forhold til tilvalgsordningen har byggeledelsen og beboerkoordinatoren været de centrale aktører. Det lokale ejendomskontor har kun været involveret i mindre omfang. Byggeledelsen Byggeledelsen og projektlederen har i renoveringssagen et tæt samarbejde og er det centrale, koordinerende led. Byggeledelsen har deltaget i byggeudvalgsmøder og koordineringsmøder samt byggemøder med entreprenørerne. Byggeledelsen har stået for udvikling og registrering af tilvalgene i databasen. Databasen har været det afgørende styringsværktøj i sikringen af, at de korrekte tilvalg blev udført i de korrekte boliger. Entreprenørerne har fra byggeledelsen modtaget bestilling af tilvalg via en samlet oversigt for hvert hus, kaldet Husets menu. På indersiden af alle hoveddøre har der i hele byggefasen for hvert hus siddet en sådan seddel med Husets menu. Beboerkoordinator Funktionen som beboerkoordinator har været helt central i forhold til renoveringen i almindelighed og tilvalgsordningen i særdeleshed. Initiativet til at ansætte en beboerkoordinator kom fra byggeudvalget, som så beboernes behov for at kunne henvendes sig til en person lokalt placeret i bebyggelsen. KAB - Bygge- og Boligadministration ansatte på dette initiativ en beboerkoordinator i Beboerkoordinatoren har gennem hele forløbet haft kontor i bebyggelsen, og beberkoordinatorens primære opgave har været at besvare spørgsmål fra beboerne og eventuelt henvise til andre instanser samt den praktiske koordinering af flytninger i forbindelse med genhusning. De specifikke opgaver i forbindelse med tilvalgsordningen har omfattet: Forberedende arbejde med tilvalgsordningen Information og rådgivning om tilvalg til beboerne Indsamling af tilvalg fra beboerne Videreformidling af tilvalg til byggeledelsen og internt i KAB - Bygge- og Boligadministration Registrering af fraflytning midt i forløbet og tilvalg var bestilt af byggeledelsen Kontaktperson ved ønsker om ændringer af tilvalg eller rettelse af udførelsesfejl Ugentlige koordineringsmøder med deltagelse af ejendomskontoret, byggeledelsen, projektlederen og beboerkoordinatoren har været afgørende for den daglige løsning af de mange praktiske problemer mellem beboere og byggepladsen. Det lokale ejendomskontor Ejendomskontorets meget store opgave i renoveringssagen har været deltagelse i syn af og modtagelse af alle renoverede boliger og udenomsarealer samt udlevering af nøgler til beboerne ved indflytning. Ejendomskontoret modtager alle henvendelser fra beboerne vedrørende forhold i deres bolig, hvilket på grund af byggesagens stramme tidsplan har givet mange ekstra henvendelser vedrørende afhjælpning af mangler. I forhold til tilvalgsordningen har ejendomskontoret imidlertid haft fordel af at kunne henvise beboere til beboerkoordinatoren.

15 24 Beslutning om tilvalg Hvis vi går tilbage til 70 erne har der jo været mange tanker om fleksibilitet. KAB har f.eks. bygget boliger, hvor der er flytbare vægge og meget stor fleksibilitet. Når der ikke er mere med i tilvalgsordningen i Lundegården I, så er det fordi det er kommet på så sent. Og fordi den store byggesag havde første prioritet. ARKITEKTEN Et centralt succeskriterium for tilvalgsordningen i Lundegården I er beboernes tætte inddragelse i og dermed ejerskab til ordningen. Men hvad er baggrunden for at tilvalgsordningen blev en realitet? IDEEN OM EN TILVALGSORDNING Som udgangspunkt skulle renoveringen af Lundegården I gennemføres som en traditionel renovering, d.v.s. med stort set ensartet indretning af de 628 lejemål. Der var indarbejdet simple valgmuligheder i projektet, som farve på flisebort i badeværelser og enkelte delelementer til køkkenet - f.eks. bordplader og greb. I begyndelsen af 90 erne kommer de nye bestemmelser om råderet. Råderetten bliver herefter diskuteret generelt i den almene boligsektor og selvfølgelig også i KAB - Bygge- og Boligadministration. Selvom styregruppen i KAB - Bygge- og Boligadministration allerede i forberedelsesfasen drøftede idéen om at renoveringen skulle indeholde muligheder for gennemførelse af individuelle løsninger i boligerne, blev tilvalgsordningen ikke en del af udbudsmaterialet. Tilvalgsordningen besluttes På afdelingsmødet i november 1996 blev renoveringsprojektet gennemgået for beboerne, og beboerne skulle her principgodkende gennemførelse af renoveringen, så sagen kunne fortsætte efter den fastlagte plan. På mødet fremkom en række beboere primært med indvendinger mod boligernes planløsninger. Specielt en gruppe beboere, der havde store børn, var utilfredse med, at boligernes lange entré var blevet sløjfet til fordel for en udvidet spisestue. Det ville betyde, at børnene skulle gå gennem spisestuen for at komme til deres værelser. Mulige planløsninger blev drøftet, og rådgiverne kom med idéen om, at nogle af detaljerne i planerne kunne laves om. Afdelingsbestyrelsen er af den opfattelse, at rådgiverne kun var positive overfor beboernes ønsker for at få projektet principgodkendt. Se plantegninger side 30. Idéen blev herefter drøftet i byggeudvalget, selvom den ikke var konkret. Og med beboernes ønsker om

16 26 Beslutning om tilvalg 27 ændrede planløsninger i erindring, blev muligheden positivt modtaget af byggeudvalget. For at imødekomme beboernes ønsker blev det besluttet at drøfte mulige individuelle løsninger i form af tilvalg med beboerne på kvartersmøderne. TEKNIKERNE ACCEPTERER DE NYE VILKÅR Rådgiverne accepterede mod en mindre merydelse i teknikerhonoraret, at tilvalgsordningen blev en del af renoveringssagen. Rådgiverne var dog bekymret for omfanget af det arbejde, som lå i tilvalgsordningen, med projektering, tilbudsindhentning, koordinering af tilvalgene og fagtilsyn med at tilvalgene var indbygget i den korrekte bolig. Rådgivernes bekymring gik også på honorering af selve administrationen af tilvalgsordningen. En række af tilvalgene var økonomisk meget beskedne, men betød en del ekstraarbejde. KAB - Bygge- og Boligadministration mener, at skal en renovering indeholde muligheder for tilvalg skal styringen af en tilvalgsordning være en del af rådgiverydelsen og dermed indeholdt i rådgiverkontrakten. Samtidig skal det i udbudsmaterialet være indarbejdet, at entreprenørerne skal koordinere udførelsen af et antal tilvalg. ENTREPRENØRERNE ACCEPTERER TILVALGSORDNINGEN Entreprenørerne var positivt indstillet overfor ordningen.velviljen skyldes, at sagen var styret af rådgiverne og tilrettelagt med faste deadlines for, hvornår beboerne kunne afgive bestillinger i henhold til tilvalget. Rådgivernes styring af sagen betød, at entreprenørerne havde overblik over, hvad der skulle leveres, i så god tid, så selve tilvalgsordningen ikke kom til at hæmme byggeprocessen. Entreprenørerne påpeger vigtigheden af, at de arbejdede i bebyggelsen i en lang årrække, så når der var behov for at rette fejl eller mangler var det nemt at få fat i en håndværker. AFDELINGSMØDE hvor hele renoveringen behandles STYREGRUPPE I KAB foreslår BYGGEUDVALGET at inddrage valgmuligheder MØDER MED BEBOERNE FRA HVER HUSTYPE MØDER I KVARTERRÅDENE hvor der fremkommer forslag til valgmuligheder ARBEJDSGRUPPE UNDER BYGGEUDVALGET drøfter beboernes forslag BYGGEUDVALGET træffer den endelige beslutning om tilvalgenes omfang TILVALGSKATALOGET UDARBEJDES BESLUTNINGSPROCESSEN KAB - Bygge - og Boligadministration og rådgiverne er af den opfattelse, at de entreprenører, som vandt licitationen, accepterede tilvalgsordningen p.g.a. sagens størrelse. TILVALGSORDNINGEN BLIVER EN REALITET Efter at beboernes ønsker til tilvalg var godkendt i byggeudvalget og Ballerup Ejendomsselskab, begyndte rådgiverne arbejdet med at projektere tilvalgene. Tilvalgsprojektet blev fremsendt til entreprenørerne for at få deres tilbud på arbejdet. Rådgiverne gennemgik herefter tilbuddene og fik priserne forhandlet på plads med entreprenørerne, således at der til slut lå en samlet pris på udførelsen for hver enkel tilvalgsmulighed. Da processen, hvor beboerne valgte deres tilvalg, endnu ikke var gennemført, kendte rådgiverne ikke antallet af tilvalg, som skulle udføres. Derfor har entreprenørerne muligvis afgivet tilbud på arbejdet som om hvert tilvalg kun skulle udføres en gang, hvilket naturligvis ikke er optimalt. For at få fastlagt indholdet af tilvalgsordningen bør der gennemføres en forundersøgelse blandt beboerne i begyndelsen af projekteringsfasen. Dette for at få undersøgt ønsker og interesser til mulige tilvalg, således at antallet af tilvalg, der skal udføres kan indarbejdes i udbudsprojektet og dermed gøre priserne på tilvalgene billigere. Rådgivernes arbejdsbyrde med tilvalgsordningen bør i høj grad ligge i projekteringsfasen, og samtlige tilvalgsmuligheder skal indarbejdes i udbudsprojektet. De tilvalg, der stiller størst krav til projekteringen, er ændring af væggenes placering. For den enkelte beboer ser disse tilvalg måske ikke så komplicerede ud, men ændring af boligens planløsning betyder, at der skal tages højde for f.eks. ændret placering af el-installationer, døre m.v. Derfor forudsætter tilvalg, der omfatter forskellige placeringer af vægge, et betydeligt arbejde i projekteringsfasen samt en øget koordinering i udførelsesfasen. For rådgiverne har tilvalgsordningen krævet et større administrationsarbejde i udførelsesfasen. Når beboerne har mulighed for at vælge bare et enkelt tilvalg, opstår der større risiko for, at der sker fejl i den enkelte bolig. Jo flere tilvalg beboerne har, desto flere fejl kan der i princippet opstå. Derfor har det været nødvendigt med ekstra projektering, administration og fagtilsyn fra rådgivernes side. Alt taler for at tilvalg skal indarbejdes i udbudsmaterialet. Samtidig skal beboerprocessen være afsluttet, så rådgiverne kan nå at behandle og indarbejde en skønnet mængde af tilvalg i udbudsmaterialet. PROJEKTLEDER, KAB

17 28 Fastlæggelse af tilvalg Hvordan bliver det endelige indhold i tilvalgsordningen fastlagt? Hvor mange valgmuligheder skal beboerne have, og hvordan skal tilvalgene betales? For det første skal der træffes beslutning om, hvilke specifikke valgmuligheder beboerne har. I Lundegården I er tilvalgenes art og omfang bestemt i et samspil mellem byggeudvalget, rådgiverne, beboerne og KAB - Bygge- og Boligadministration. Følgende forhold har betydning for indholdet af tilvalgsordningen: Beboernes ønsker Den professionelle vurdering Hensynet til den fremtidige drift og vedligeholdelse BEBOERNES ØNSKER Beboerne oplever, at de er blevet inddraget i tilvalgsordningen, og afdelings-bestyrelsen og KAB - Bygge- og Boligadministration oplever ligeledes, at beboerne i dag har et ejerskab til ordningen. Afdelingsbestyrelsen opfordrede alle kvarterer i Lundegården I til at holde kvartersmøder og komme med deres bud på, hvad tilvalgsordningen skulle indeholde. Når beboerne på denne måde opfordres til så at sige at vælge frit på alle hylder, kunne man i yderste konsekvens forestille sig, at det ville resultere i tilvalg, der afspejlede beboernes kriterier for en drømmebolig. En drøm som det ikke var muligt at indfri. Det har imidlertid ikke været tilfældet i Lundegården I. Tværtimod kan beboernes tilgang til tilvalgsordningen karakteriseres som relativt konservativ, realistisk eller forsigtig. Det var i princippet mindre forhold, som trælisten på køkkenbordet, farver på væggene, greb m.v., der var indholdet i beboernes ønskeliste. Det var altså detaljerne, som beboerne ønskede at få indflydelse på. Det endelige indhold af tilvalgsordningen adskiller sig således ikke væsentligt fra den ønskeliste, som beboere udarbejdede. Ønskerne var altovervejende af en sådan karakter, at de umiddelbart kunne imødekommes. Specielle køkkenindretninger blev afvist, fordi husets struktur satte grænser for total valgfrihed i placeringen af de forskellige elementer, og varme i badeværelsesgulvet blev afvist, fordi det blev betragtet som luksus. Processen omkring tilvalgsordningen i Lundegården I har vist, at beboerne skal inddrages tidligt i tilrettelæggelsen. Respekt for og tæt inddragelse af beboere er afgørende. Beboerne er ikke blevet fejet af med et det er for sent, det kan vi ikke og lignende. Processen i Lundegården I er et udtryk for lægmands konkrete indflydelse på det endelige produkt. Netop dialogen med beboerne vurderes at være en væsentlig årsag til, at gennemførelsen af tilvalgsordningen har kørt så gnidningsfrit som tilfældet er. Samtidig skal man holde sig for øje, at en lødig beboerinddragelse også har været et væsentligt element i forhold til at lette gennemførelsen af den omfattende renovering. Vi skal jo selvfølgelig også finde nogle grænser for, hvor langt tilvalgene går. Det er svært at forestille sig, at der er frit valg på alle hylder til facader og tagformer. Men hvor ligger grænsefladen for, hvad der kan lade sig gøre? CHEFARKITEKT, KAB DEN PROFESSIONELLE VURDERING Mulighederne for tilvalg har også været styret af rådgivernes vurdering af, hvilke løsninger der opfyldte den gældende lovgivning. Rådgiverne understreger, at selvom boligerne opfattes som den enkelte beboers private bolig, så er det den professionelle rådgivers opgave at sikre, at boligen også opfylder standardkrav til en moderne bolig. Derudover er det også rådgivernes opgave at sikre en god kvalitet, og at det udførte arbejde udføres håndværksmæssigt korrekt.

18 30 Vi har ikke haft problemer med de tilvalg beboerne har foretaget. Jeg skal bare vide, hvad der er i boligerne, så jeg kan bestille det rigtige. EJENDOMSMESTEREN Fastlæggelse af tilvalg 31 TILVALGSORDNINGENS INDHOLD Forskellige køkkentyper Lys grå låger med bøgeliste Hvide låger med kirsebærliste Låger i ludbehandlet look Som lovet på afdelingsmødet blev forskellige planløsninger drøftet med beboerne. Disse drøftelser endte dog, da man måtte konstatere, at planløsningerne i Lundegården I generelt var af meget høj kvalitet. Det var ganske enkelt vanskeligt at opfinde nye alternative og anderledes ind- været mere hensigtsmæssig, da det havde givet flere beboere mulighed for at vælge tilvalg med merpris, og havde givet nogle beboere mulighed for at vælge flere tilvalg end tilfældet var. En del beboere har da også givet udtryk for, at hvis de havde haft mulighed for at betale Forskellige køkkenbordplader i laminat: Hvid Mørk lava Støvet lava Grå fantasi Nordisk marmor Greb til køkkenlåger Stål Aluminium retninger af boligerne. Dette skyldes primært, at boligernes vinkelformede ydre struktur giver store bindinger i forhold til boligens indre planløsning. Resultatet blev derfor, at beboerne kunne vælge mellem mere eller mindre lukkede planløsninger i forbindelse med entre, stue og køkken. investeringen over en længere periode, ville de have valgt flere og dyrere tilvalg. Den valgte betalingsform er politisk bestemt, dels fordi byggesagens økonomiske ramme var politisk bestemt og derfor ikke kunne overskrides, dels p.g.a. den særlige situation, afdelingen Lundegården I har befundet sig i. Afdelingen havde ingen væsentlige opsparede midler, som Eksempel på planløsning for en 4 rums bolig Tilbehør til køkken Fliser på væg over køkkenbord Dobbeltvask Overskabe på væg over vask U-køkkenindretning Bardisk Indbygget skab til køleskab Vitrine- gennemrækningsskabe Låge på emhættehylde Tilslutning til opvaskemaskine Sokkelskuffe Skab med karrusel Ekstra garderobeskabeekstra garderobeskabe Alternative planløsninger Lang gang Udvidet spisestue Almindelig dør i steder for skydedør Badeværelse Brusevæg Forberedt til tørretumbler Aftræk til tørretumbler Elstik til tørrerumbler Tilslutning til vaskemaske Indmuret spejl Farvet flisebort (mørk blå eller grå-grøn) HENSYNET TIL DRIFTEN I forbindelse med fastlæggelsen af tilvalgene i Lundegården I har Ballerup Ejendomsselskab og KAB - Bygge- og Boligadministration haft to specifikke interesser. Boligerne skal kunne genudlejes, uden at det kræver iværksættelse af større ombygningsprojekter, og den fremtidige drift og vedligeholdelse af tilvalgene skal kunne fungere i praksis. Tilvalg som farvet flisebort i badeværelse, lister på køkkenlåger, vitrineskabe eller spejl i badeværelse begrænser i sig selv ikke mulighederne for fremtidig udlejning af boligen. Særlige planløsninger kan derimod være så alternative, at det kan være vanskeligt at finde nye beboere, der ønsker samme indretning. Udførelse af flere forskellige køkkenfabrikater er ikke hensigtsmæssigt, da det kan gøre driften problematisk på længere sigt, og det er ligeledes væsentligt, at driften har mulighed for at fremskaffe de valgte køkkenelementer på et senere tidspunkt. kunne benyttes til at foretage udlæg for beboertilvalgene i den periode, hvor beboerne skulle afdrage gælden. Eksempel på planløsning for en 5 rums bolig Farvet vægmaling Gul, abrikos, grøn eller blå Antenne og telefonstik Ekstra antennestik Ekstra telefonstik Have og skur Vandhane i have Elstik i have Lampeudtag og afbryder i skur Lampeudtag, stikkontakt og afbryder To stikkontakter med afbryder i skur PRISER OG BETALING AF TILVALG Alle håndværkerpriser på tilvalg blev herefter tillagt administrationsomkostninger på 15% inden de blev indarbejdet i tilvalgskataloget. Det var fastlagt, at beboere, der foretog tilvalg for op til kr., skulle betale dette på én måned, mens tilvalg over kr., skulle betales over tre måneder. KAB - Bygge- og Boligadministration har efterfølgende vurderet, at en afbetaling over en længere periode havde Rådgivningskontoret har været en uvurderlig støtte i hele forløbet. Stor og hurtig respons på de spørgsmål man havde. Stor imødekommenhed og kompetence. BEBOER

19 32 Tilfredshed med ordningen Generelt synes vi, at alle tilvalgspriser var for dyre i forhold til pris på gør det selv. BEBOERE Har beboerne benyttet sig af tilvalgsordningen og står forventningerne mål med resultatet, når beboerne bliver lovet indflydelse? Som det fremgår af de tidligere kapitler, er det en betydelig indsats, der ligger til grund for, at tilvalg i forbindelse med renoveringen af Lundegården I blev en realitet. Spørgeskemaundersøgelsen blandt beboerne har givet informationer om, hvordan beboerne valgte og hvad de har oplevet omkring ordningen. INTERESSEN FOR AT INVESTERE I TILVALG Generelt har interessen for at benytte tilvalgsordningen været stor, jf. figur 2. Blandt de 374 husstande, der har haft mulighed for at anvende tilvalgsordningen, har langt størstedelen således foretaget tilvalg i deres bolig (86%), mens en mindre del har valgt en standardbolig (14%). Selvom det i Lundegården I har været muligt at vælge forskellige indretninger, som ikke kostede ekstra, har det vist sig, at beboerne også har været villige til selv at betale for deres tilvalg. Blandt de husstande, der har foretaget tilvalg i deres bolig, har flertallet valgt tilvalg med merpris. Kun få husstande i Lundegården I har udelukkende valgt de gratis tilvalg (7%). Selv om man kan vælge mellem en masse, skal der altid en prøve til for at vælge så stor en beslutning som indretning af sit hus. BEBOER Tilvalg uden merpris 7% Standardvalg 14% Tilvalg med merpris 79% HUSSTANDENES VALG

20 34 Tilfredshed med ordningen 35 HVAD HAR BEBOERNE VALGT? Der er i alt foretaget enkelte tilvalg i boligerne. Det betyder, at de husstande, der har valgt tilvalg, gennemsnitlig har foretaget 9 tilvalg i deres bolig. Beboerne har i høj grad benyttet sig af muligheden for at præge deres egen bolig. En oversigt over de 10 mest populære og de 10 mindst populære tilvalg er vist på vedstående figur. Skelnes der mellem, hvorvidt det enkelte tilvalg er med eller uden merpris, er det karakteristisk, at tilvalgene uden merpris har været de mest populære, og de ti mindst populære tilvalg har udelukkende været tilvalg, som beboerne skulle betale ekstra for. Hvor meget har beboerne investeret? Ser man udelukkende på de husstande, der har valgt at investere i tilvalg til deres bolig, viser det sig, at disse gennemsnitligt har investeret kr. i tilvalg. Som det fremgår af figuren overfor, har en tiendedel af samtlige husstande i Lundegården I investeret mellem 1 og 499 kr. Typisk har der i disse tilfælde været tale om installation af vaskemaskine eller opvaskemaskine. Lidt færre har investeret mellem 500 kr. og 999 kr. Det har typisk været husstande, der har valgt at få installeret både vaskemaskine og opvaskemaskine eller tørretumbler. DE 10 MEST POPULÆRE TILVALG 1. Anden bordplade (uden merpris) 65% 2. Andre greb på køkkenlåger (uden merpris) 62% 3. Tilslutning til vaskemaskine (merpris) 57% 4. Anden køkkentype (med og uden merpris) 50% 5. Farvet flisebort (uden merpris) 47% 6. Alm. dør i stedet for skydedør (uden merpris) 7. Tilslutning til opvaskemaskine (merpris) 8. Låge til emhættehylde (merpris) 9. Sokkelskuffe (merpris) 10. Vandhane eller el-stik i have (merpris) Interessen for de øvrige populære tilvalg (fra punkt 6 til punkt 10) har været betydelig mindre. Mellem 26 og 33% af husstandene har valgt disse. DE 10 MINDST POPULÆRE TILVALG En tredjedel af husstandene har investeret mellem og kr. i tilvalg (32%). Beboerne har typisk suppleret de billige tilvalg med et enkelt dyrt tilvalg. Specielt tilbehør til køkkenet har haft beboernes interesse - så som sokkelskuffe, en låge på emhættehylden, fliser over køkkenbord eller dobbeltvask. Knap en femtedel af husstandene har investeret for mellem kr. og kr. (18%) Disse husstande har generelt valgt to, tre eller fire af de dyre tilvalg. Endelig har knap 10% investeret mellem kr. og kr. i tilvalg til deres bolig. Nogle beboere har givet udtryk for, at de var forsigtige med at bruge penge på tilvalg, da flytningen i sig selv ville medføre udgifter til gardiner, tæpper, maling m.m. Derfor fandt de det svært at gennemskue, hvor meget selve flytningen ville koste. Sundhedsmyndighederne havde tidligt anbefalet, at beboerne ikke genbrugte deres gardiner og tæpper, da disse kunne være inficeret med skimmelsvampesporer. TILVALGENES PRIS Spørgsmålet er, om nogle tilvalg ganske enkelt har været 22% STØRRELSEN AF HUSSTANDENES INVESTERING populære, fordi de var gratis, mens andre tilvalg har været upopulære, fordi beboerne skulle betale en merpris? Det kunne tyde på, at prisen har en betydning for et tilvalgs popularitet. Både i spørgeskemaundersøgelsen og i pilotundersøgelsen har beboerne netop understreget, at de fandt priserne på tilvalgene meget dyre. Ifølge beboernes egne udsagn har de høje priser afholdt mange fra at vælge tilvalg, som de egentlig gerne ville have. Beboerne har generelt fundet priserne på tilvalg for høje, og som et eksempel herpå fortæller afdelingsbestyrelsen, at flere beboere har besøgt HTH-køkkenet for at se nærmere på de køkkenelementer, de kunne vælge. Mange beboere undrede sig over, at tilvalgspriserne var betydelig højere end de priser HTH-køkkenet annoncerede. BETALING AF TILVALG Den enkelte husstand har skulle betale for deres tilvalg over maksimalt tre måneder. Hvis husstanden havde valgt tilvalg for under kr. skulle det dog betales af på én måned. Disse vilkår underskrev beboerne i forbindelse med bestilling af tilvalg. Dermed var betingelserne for afbetaling klart formidlet. Der var tilvalg vi kunne have tænkt os, men fravalgte på grund af prisen. BEBOER 1. Brusevæg i badeværelse (merpris) 0 % 2. Garderobeskab (merpris) 1 % 3. Indbygget skab til køleskab (merpris) 1 % 4. Vitrineskabe (merpris) 5. Gennemrækningsskabe til køkken (merpris) 6. Ekstra antennestik (merpris) 7. Ekstra overskabe til køkken (merpris) 8. Farvet vægmaling (merpris) 9. Lampeudtag m.m. i skur (merpris) 10. U-køkken indretning (merpris) De øvrige upopulære tilvalg (fra punkt 4 til 10) har haft lille efterspørgsel. Mellem 2 og 4% af husstandene har valgt disse tilvalg. 11% 8% 10% 9% 6% 7% 18% 6% 2% 1% 0 kr

21 36 Tilfredshed med ordningen 37 I spørgeskemaet er beboerne blevet spurgt, om de var tilfredse med betalingerne over 1-3 måneder, jf. øverste figur. Som det ses, var flertallet af beboerne tilfredse med denne betalingsform. 64% oplyser således, at de er tilfredse. Der er grund til at hæfte sig ved, at 21% af husstandene ikke har været tilfredse med betalingsformen. Som det ses, oplyser 28% af husstandene, at de har måtte fravælge nogle tilvalg på grund af betalingsformen. Flere beboere efterlyste en tilbagebetalingsperiode, der løb over længere tid. Enkelte beboere har da undtagelsesvis også fået mulighed for at betale tilvalgene over et år. Beboerne kritiserer, at denne mulighed har været forbeholdt nogle få husstande, og at denne mulighed fremkom undervejs i forløbet. Årsagen til at enkelte beboere har fået en afdragsordning på 12 måneder, skyldes en imødekommenhed fra KAB - Bygge- og Boligadministration overfor beboerne der alligevel ikke kunne betale hele beløbet over 3 måneder. Umiddelbart kan det være vanskeligt at forstå, hvorfor man som beboer skulle have noget imod, at tilvalg blev betalt over en længere periode end tre måneder. Egentlig forekommer det at være i den enkelte husstands interesse, at der gives mulighed for at foretage flere tilvalg med en længere afdragsordning. Når nogle beboerne alligevel ikke synes, at der bør være mulighed for at betale tilvalg over en længere årrække, kan det meget vel skyldes usikkerhed overfor, hvordan en sådan tilvalgsordning kan håndteres i praksis. Hvis man købte mange tilvalg, er 3 måneder lige lovlig kort tid til betaling p.g.a. de høje priser. BEBOER FORDELING AF HUSTANDENES VALG Tilfredse med betalingsform Uoplyst 9% Ved ikke 6% Nej 21% Ja 64% Har fravalgt tilvalg pga. betalingsform Ja 28% Uoplyst 16% Ved ikke 2% Nej 54% Hvis en husstand f.eks. vælger tilvalg for et meget højt beløb, og det efterfølgende viser sig, at den pågældende husstand reelt ikke har mulighed for at afdrage beløbet hvad så? Vil det betyde at de øvrige husstande skal betale mere over f.eks. huslejen? Sådanne bekymringer blev drøftet i forbindelse med pilotundersøgelsen. Bekymringerne illustrerer, at det er nødvendigt, at gøre det helt klart, hvordan en tilvalgsordning er skruet sammen økonomisk og orientere beboerne om, at de ikke hæfter for andre beboere. BEBOERNES TILFREDSHED MED TILVALGENE Beboerne synes generelt, at tilvalgsordningen har indeholdt tilstrækkelig mange tilvalgsmuligheder. Samtidig er beboerne generelt godt tilfredse med de tilvalg de har foretaget. 65% af husstandene oplyser i spørgeskemaet, at de ville vælge de samme tilvalg i dag. Der er dog en del husstande, der ikke synes, at der var tilstrækkelig mange tilvalgsmuligheder. Utilfredsheden kan måske forklares ved, at det ikke var muligt at tilføje nye tilvalg, når først ordningen var i gang. Dette skyldes den præcise forretningsgang fra beboernes bestilling til databasen til blanketter til Husets menu Her har beboerkoordinatorens funktion været med til at hjælpe beoerne til at træffe de rigtige beslutninger væsentlig. Beboerne er i spørgeskemaundersøgelsen blevet opfordret til at nævne forslag til tilvalg. Disse giver en idé om, hvilke muligheder beboerne har savnet. Det drejer sig bl.a. om: Opsætning af eget badeværelsesudstyr Et lukket køkken Udvidet farvevalg Overdækket terrasse Flere muligheder for placering af stik til telefon, tv og vand Indbyggede skabe i soveværelse Undersøgelsen viser, at beboerne har været mest tilfredse med de tilvalg, de har foretaget i køkkenet. Beboerne er særligt tilfredse med den køkkentype, bordpladen og de greb, de har valgt - det uanset om beboerne har valgt et standardkøkken eller et individualiseret køkken. Til gengæld er beboerne mindre tilfredse med de valg, de har foretaget m.h.t. øvrige tilvalg i køkkenet. Af beboernes kommentarer tyder det på, at utilfredsheden går på, at beboerne gerne ville have valgt tilbehør til køkkenet, men at de fravalgte det p.g.a. prisen. Flere beboere har påpeget, at de anser tilslutning til opvaskemaskine og vaskemaskine samt etablering af ekstra telefonstik og antennestik for at være standardudstyr i en moderne bolig Når denne type udstyr alligevel optræder som tilvalg med merpris, skyldes det at der ikke har været råd til at medtage disse arbejder indenfor renoveringssagens økonomiske ramme. Hvilke tilvalg har beboerne været særligt glade for? Beboerne har nævnt hvilke tilvalg, de især var glade for. Her nævnes Almindelig dør i stedet for skydedør Den planløsning de har valgt Køkkenet, Installation af vaskemaskine Tørretumbler Bardisk Siden det hele skulle startes forfra, kunne priserne godt være billigere. Vi sagde nej til meget, vi gerne ville have. BEBOER Mange beboere undrede sig over, at tilvalgspriserne var betydelig højere end de priser, HTH-køkkenet annoncerede. AFDELINGSBESTYRELSEN

22 38 Tilfredshed med ordningen 39 Der er ingen grund til dyre tilvalg, når standardudgaven er god. BEBOER Tilvalg i køkkenet (%) Ja Nej Ved ikke Uoplyst Valgt anden køkkentype Tilfreds med dette Valgt anden bordplade Tilfreds med dette Valgt andre greb til køkkenlåger Tilfreds med dette Valgt tilbehør til køkkenet Tilfreds med dette Tilvalg i badeværelset (%) Ja Nej Ved ikke Uoplyst Valgt farvet flisebort Tilfreds med dette Valgt el-stik eller aftræk til tørretumbler Tilfreds med dette Valgt installation af tørretumbler eller vaskemaskine Tilfreds med dette Spørgsmål om øvrige tilvalg (%) Ja Nej Ved ikke Uoplyst Valgt ekstra garderobeskab Tilfreds med dette Valg anden vægmaling end hvid Tilfreds med dette Valgt ekstra antennestik eller telefonstik Tilfreds med dette Valgt tilbehør til have og skur Tilfreds med dette Valgt lang gang i stedet for udvidet spisestue Tilfreds med dette Valgt almindelig dør i stedet for skydedør Tilfreds med dette Note: En del af besvarelserne i spørgeskemaerne har relativt mange i kategorien uoplyst for så vidt angår tilfredshed. Det antages, at de, der ikke aktivt har foretaget tilvalg på enkelte områder, ikke har udfyldt dette punkt. Af statistiske hensyn er kategorien dog fastholdt. STANDARDKØKKEN

23 40 Kommunikation og styring Hvordan kan man sikre, at beboerne ved nok om ordningen? Og hvordan styres de mange valgmuligheder i et stort antal boliger? Individuelle tilvalg stiller krav om grundig information og til styringen af selve renoveringsarbejdet. Beboerne skal have god information om hvilke tilvalg, der er, og hvad de koster. Kommunikationen omkring tilvalgene har været afgørende for at tilvalgsordningen kunne gennemføres. Erfaringerne viser, at kommunikationen skal tilrettelægges som en kombination af: Personlig rådgivning og individuel kontakt Skriftlig information Visuel formidling af tilvalgene (prøvehus) Mange individuelle valg er udtryk for en stor variation over mulige indretninger af boligerne. De mange variationer giver et ekstraordinært behov for styring ved gennemførelse af nybyggeri, renoveringer og i den daglige drift af boligerne. Erfaringer fra Lundegården I viser, at oprettelsen af en database er et godt styringsredskab og et vigtigt udgangspunkt for en efterfølgende styring af vedligeholdelsen. Rådgivningen har været perfekt. Der har altid været tid til personlig rådgivning. BEBOER PERSONLIG RÅDGIVNING OG INDIVIDUEL KONTAKT Som et led i renoveringen etablerede KAB - Bygge- og Boligadministration i 1997 et rådgivningskontor. Rådgivningskontoret blev etableret med det formål at hjælpe beboerne med genhusningen, herunder tilrettelæggelse af flytning og styring af genhusningen. Til denne opgave blev der ansat en beboerkoordinator på fuld tid. I efteråret 1997 tog arbejdet med tilvalgsordningen for alvor fart. Det viste sig hurtigt, at beboerkoordinatorens opgave i høj grad blev at vejlede beboerne om tilvalgene. På rådgivningskontoret har beboerne haft mulighed for at stille spørgsmål om tilvalgene og få hjælp til at udfylde tilvalgsblanketten. Gangbesværede og syge har desuden haft mulighed for at få besøg og rådgivning om tilvalg hjemme i deres bolig. Opgaven viste sig at være så stor, at der blev ansat en ekstra person på fuld tid på rådgivningskontoret i foråret 1999.

24 42 Kommunikation og styring 43 Denne rådgivende funktion har været særlig for Lundegårdssagen, og beboerundersøgelsen giver indtryk af, at beboerne generelt har været meget tilfredse med den rådgivning, de har modtaget. 80% af beboerne har givet udtryk for, at de fik svar på deres spørgsmål fra rådgivningskontoret, og kun en mindre del af beboerne har ikke oplevet rådgivningen som tilfredsstillende. 8% har således svaret, at de ikke fik svar på deres spørgsmål. 3% svarede ved ikke, mens 8% ikke har besvaret spørgsmålet. De, der ikke har besvaret spørgsmålet, har givetvis ikke henvendt sig til rådgivningskontoret Beboerne har generelt oplevet, at beboerkoordinatoren var deres talsmand og advokat. De følte sig styrket i forholdet til rådgiverne og KAB - Bygge- og Boligadministration. Samtlige involverede parter i renoveringen vurderer, at beboerkoordinatorens funktion har været helt central i tilvalgsordningen. På baggrund af denne erfaring anser alle byggesagens parter det hensigtsmæssigt at investere i en lokal beboerkoordinator ved omfattende renoveringssager som den i Lundegården I. Ved mindre sager bør det overvejes, om boligorganisationen blandt egne medarbejdere kan afsætte tid til at udfylde denne tætte kontakt og service overfor beboerne. SKRIFTLIG INFORMATION Den skriftlige information i tilvalgsordningen bestod af to dele: Et tilvalgskatalog Informationsskrivelser - (løbende beboermeddelelser) Tilvalgskataloget Rådgiverne og beboerkoordinatoren udarbejdede i samarbejde et tilvalgskatalog, som blev uddelt til samtlige husstande i Lundegården I. Kataloget indeholdt detaljerede oplysninger om tilvalgsordningen samt en oversigt over samtlige boligtyper og tilvalgsmuligheder. Kataloget har været med til at sikre, at beboerne i ro og mag kunne træffe beslutninger om, hvilke individuelle indretninger de ønskede. På trods af kataloget og mulighed for at se tlvalgene på udstillingen kan det alligevel ikke undgås, at enkelte beboere skifter mening undervejs. Informationsskrivelser - løbende beboermeddelelser Herudover har de skriftlige info-meddelelser informeret beboerne om renoveringen generelt, herunder tilvalgsordningen. Beboerne har dermed haft lejlighed til at følge sagen fra de første informationsskrivelser, der blev udgivet i 1995 til og med maj 2001, da renoveringen var færdig. Disse info-meddelelser har været med til at forebygge problemer og løbende besvare beboernes spørgsmål. Der er udarbejdet over 40 informationsskrivelser. De generelle ændringer, der undervejs er sket m.h.t. tilvalgene, er bl.a. formidlet til beboerne i dem. VISUEL FORMIDLING AF TILVALGENE (PRØVEHUS) Der har været opført et prøvehus, hvor beboerne har haft mulighed for at se en stor del af tilvalgene. Prøvehuset fungerede som udstilling og kontor for rådgivningskontoret i perioden december december Her kunne beboerne få en fornemmelse af, hvilke muligheder der var for at præge deres egen bolig. Køkkentyper Vitrinelåger Bordplader Fliser til bad Greb Garderobeskab Bardisk Kommodevask til bad Sokkelskuffe Farver til vægge I prøvehuset kunne beboerne desuden se indretningen af den nye standardbolig. En væsentlig forskel fra de gamle boliger var, at de nyrenoverede standardboliger havde en udvidet spisestue, hvor de gamle boliger var indrettet med en lang gang. Ved at besøge udstillingen i prøvehuset kunne beboerne generelt få en fornemmelse af den nye boligs indretning og på den baggrund vælge deres tilvalg. Det var rigtig godt med vores prøvehus. Vi fik som beboere mulighed for at få ændret ting, som var uhensigtsmæssige. BEBOER Lidt ærgerligt at alle tilvalg ikke var udstillet - f.eks. dobbeltvaske. BEBOER Udstillingen kom alt for sent for os, der flyttede først. BEBOER

25 44 Kommunikation og styring 45 UDSNIT AF TILVALGSBLANKET Dette konkrete tilbud om at se mulighederne blev i henhold til spørgeskemaundersøgelsen benyttet af ikke mindre end 94% af husstandene. Denne visuelle formidling af tilvalgsordningen har yderligere bidraget til, at den enkelte beboer kunne tage sine beslutninger på et sikkert grundlag og har forebygget senere ændringer af tilvalg. KRITIK AF KONKRETE PROBLEMER Mange beboere havde tidligt udtrykt ønske om et specifikt tilvalg, som bestod i at undlade opsætning af en væg mellem stuen og et tilstødende værelse. En sådan ændring af boligernes planløsning ville Ballerup Kommune umiddelbart ikke acceptere. Den formelle baggrund kan søges i kommunens bekymring for, at et stort antal boliger blev reduceret til et mindre antal rum. Dermed ville kommunen ikke længere kunne tilbyde boliger med 5 rum. Efter en periode med interne drøftelser i KAB - Byggeog Boligadministration blev det besluttet, at væggen ikke opstilles, og at den behandles som en råderetssag med reetableringspligt. På grund af efterfølgende henvendelser fra såvel beboere som KAB - Bygge- og Boligadministration godkender Ballerup Kommune, at væggen kunne reetableres som en del af afdelingens råderetskatalog. Denne beslutning blev beboerne informeret om på et ordinært afdelingsmøde. At flere beboere oplever informationer som mangelfulde skyldes, at de formodentlig ikke deltog i dette afdelingsmøde. Beboerne blev ikke informeret skriftligt om kommunens beslutning. Kun de beboere som vedholdende havde henvendt sig til byggeledelsen om sagens status blev informeret. Denne information var ikke tilstrækkelig, men byggeriet var langt fremme og godkendelsen kom sent i forløbet. KAB - Bygge- og Boligadministrations håndtering af problematikken omkring den pågældende væg kritiseres af mange beboere. Flere beboere ville gerne have sammenlagt stue og værelse, men undlod det i den tro, at det ikke var lovligt. Efterfølgende erfarede de imidlertid, at andre beboere havde fået mulighed for at foretage en sådan sammenlægning, hvilket de udtrykker stor utilfredshed med. Eksemplet illustrerer, hvor vigtigt det er, at informere samtlige beboere, når der sker ændringer i beslutninger, procedurer og lignende. Manglende information giver utryghed og utilfredshed blandt beboere. EFFEKTIV STYRING AF TILVALG En effektiv styring af tilvalgene er afgørende og som udgangspunkt skal følgende fastlægges: Procedure for indsamling af tilvalg Frist for aflevering af tilvalgsønsker Procedure for ønsker om ændringer af tilvalg En database og Husets menu har været central for styringen af og kontrollen med tilvalgsordningens gennemførelse i Lundegården I. Indsamling af tilvalg Indsamling af tilvalg er i Lundegården I sket ved udfyldelse af en tilvalgsblanket. Rådgivningskontoret sendte en tilvalgsblanket og et følgebrev med oplysning om deadline for aflevering af tilvalg til alle beboere i et kvarter. Den udfyldte tilvalgsblanket blev afleveret til beboerkoordinatoren, som sikrede sig, at den var udfyldt korrekt. Skal man undgå fejl, når beboerne udfylder blanketterne, kræver det, at blanketten udarbejdes på en måde, så det er helt klart, hvordan den udfyldes korrekt. FRA VALG TIL NY BOLIG Udgangspunkt Beboervalg Skema med ønkser evt. via koordinator Indtastning i database Byggeleder Sortering af data Valg i god tid Af hensyn til tilrettelæggelsen var det vigtigt, at beboerne foretog deres tilvalg tidligt i processen. Frist for aflevering af tilvalg til byggeledelsen var almindeligvis datoen for opstart af renoveringen i det enkelte kvarter. Beboernes seneste afleveringsdato blev sat til cirka 4 uger før opstarten. Denne frist sikrede, at blanketter, der blev afleveret for sent, stadig kunne nå byggeledelsen i rette tid. Når fristen for aflevering udløb, sikrede rådgivningskontoret at blanketterne blev videresendt til byggeledelsen samt kopier til Huslejen og Udlejningen i KAB - Bygge- og Boligadministration. Denne frist for aflevering af tilvalgsblanketten har nogle beboere fundet vanskelig at forstå. Specielt i forbindelse med ændring af tilvalg. Derfor er det vigtigt at kommunikere, hvorfor det er nødvendigt at fastsætte frister for tilvalg. Beboerne er måske ikke opmærksomme på, at en tilvalgsordning, der omfatter et så stort antal husstande, kræver stor koordinering. Ændringer af tilvalg Efter at have afleveret sin tilvalgsblanket har nogle beboere henvendt sig på rådgivningskontoret med ønske om at ændre et eller flere tilvalg. Beboerkoordinatoren har herefter henvendt sig skriftligt til byggeledelsen med specifikation af ændringen. Bebarbejdning af data hos entreprenør Fagentreprise 1 Fagentreprise 2 Fagentreprise 3 Fagentreprise 4 Fagentreprise 5 Udførelse Resultat Besked til udlejning og huslejeafdeling Ny bolig Fagentreprise 6

26 46 Kommunikation og styring 47 Det var godt, at tilvalgsmulighederne blev fastlagt fra starten. Der var Husets menu og det hele. Det var sat i system. ENTREPRENØREN Byggeledelsen har i hvert enkelte tilfælde afgjort om ændringen kunne nås i forhold til tidsplanen for byggeriet. Vurderer byggeledelsen, at det er muligt at ændre tilvalget, fremsender de en ny husets menu til rådgivningskontoret, som bekræftelse på ændringen. Herefter er informationen tilgået beboeren og huslejen. Generelt er ønsker om ændringer af tilvalg så vidt muligt håndteret fleksibelt. Ændringer giver ekstra administrativt arbejde, men samtidig større tilfredshed blandt beboerne. DATABASE Som redskab til at styre renoveringen af Lundegården I og hermed også tilvalgsordningen, valgte byggeledelsen at etablere en database. Databasen skulle styre strømmen af informationer fra start til slut ved at: Opsamle den enkelte beboers ønsker. Skabe overblik over, hvad der skal præsteres af entreprenør og leverandør. Sikre udførelsen og kontrollen af arbejdet i de enkelte boliger. Databasen har givet rådgiverne et overblik over omfanget af arbejdsopgaver og antallet af forskellige leverancer af f.eks. køkkentyper, bordplader m.v. Dermed har rådgiverne også været i stand til at afgive præcise bestillinger til de enkelte entreprenører samt haft et overblik over, hvilke konkrete arbejder den enkelte entreprenør har udført. Husets menu Når byggeledelsen i Lundegården I havde indtastet oplysninger fra en tilvalgsblanket i databasen, skifter tilvalgsblanketten navn til Husets menu. Denne menu indeholdt samtlige oplysninger om, hvad der skulle udføres i den pågældende bolig. En Husets menu har efterfølgende hængt i hver enkelt bolig, og har på denne måde fungeret som en huskeseddel for håndværkerne i renoveringen af den enkelte bolig samt som tjekliste for rådgiverne ved fagtilsyn. Ved den endelige aflevering af den renoverede bolig har bygherren kunnet bruge Husets menu som tjekliste. Såvel rådgivere, entreprenører og KAB - Bygge- og Boligadministration er af den opfattelse, at det er takket være en styring via database og udarbejdelsen af en Husets menu, at tilvalgsordningen har kunnet fungere optimalt og tilfredsstillende. Der er enighed om, at ordningen ikke kunne være gennemført ved traditionelle administrative metoder med papirarkiver. Databasen er en fantastisk fremtidssikring af driften FORRETNINGSFØRER, KAB Databasens potentiale En database kan i princippet opbygges på uendeligt mange måder. I Lundegården I er tilvalgsordningen udviklet under og efter licitationen. Der har derfor ikke været specifikke krav til at databasen umiddelbart kunne indgå i boligadministrationens eksisterende systemer. Erfaringen fra Lundegården I har imidlertid vist, at der er god grund til at sikre, at data kan overføres korrekt og nemt til eventuelle andre systemer, som senere kan få behov for disse data. Derfor skal KAB - Bygge- og Boligadministration og driftspersonalet stille krav til, at data fra byggesagen umiddelbart skal kunne bruges i administrationens drifts- og vedligeholdelsessystem. UDSNIT AF HUSETS MENU

27 48 Økonomi, drift og styring Hvad er prisen for at indrette forskellige boliger frem for ens boliger? Er driften af forskellige boliger dyrere end ens boliger? Og hvordan med beboernes økonomi - er investeringen i tilvalg tabt ved fraflytning eller godtgøres en del af beløbet? Disse økonomiske spørgsmål melder sig, når individuel indretning tilbydes i almene boliger. BRUGERBETALING Da tilvalgsordningen blev besluttet i byggeudvalget, var det intentionen, at ordningen økonomisk set skulle hvile i sig selv. Tilvalg med merpris blev pålagt ekstra 15% i administrationsgebyr. Et gebyr som skulle dække rådgivernes udgift til administration og styring af alle tilvalg. Det var imidlertid en optimistisk antagelse, og omfanget af administration forbundet med tilvalgene kom bag på alle parter. Beboerne har valgt tilvalg for i alt 1,3 millioner kroner. Heraf udgør administrationsgebyret på 15% godt kroner. Umiddelbart vurderer KAB - Bygge- og Boligadministration, at 15% forekommer at være et tilstrækkeligt honorar for administrationen af tilvalg. Hertil bemærker rådgiverne, at de fleste tilvalgspriser er ret beskedne, hvorfor 15% ikke er højt sat. Brugerbetalingen synliggør, at indretning af forskellige boliger koster ekstra, og sikrer i princippet at ordningen finansieres af beboere, som gør brug af den. Men erfaringen fra Lundegården I er, at omkostningerne til tilvalgsordningen ikke kunne holdes indenfor rammerne af en brugerfinansieret ordning. UDBUDS- OG LICITATIONSFASEN Tilvalgsordningen var ikke indeholdt i udbudsprojektet, da resultatet af beboerønsker til tilvalg først forelå, da renoveringsprojektet var udbudt og prisen indhentet, og dermed blev tilvalgsordningen betragtet som en tillægsydelse. Der er delte meninger om, hvorvidt tilvalgsordningen var blevet billigere eller dyrere, såfremt tilvalgsordningen havde været indarbejdet i udbudsprojektet: billigere, fordi entreprenørerne dermed ville have været i en konkurrencesituation ved afgivelse af deres tilbud. dyrere, fordi omkostninger til styring og administration af ordningen således ville være gået ind i det samlede tilbud.

28 50 Økonomi, drift og styring 51 Der hang en seddel til håndværkerne i hver bolig. Det var fint. Hvis vi skulle ud til svendene med en besked hver gang. Så var den garanteret smuttet ind imellem. ENTREPRENØREN Rådgiverne gør opmærksom på, at antallet og kvaliteten af tilvalg generelt er blevet begrænset af, at tilvalgsordningen blev introduceret efter afholdelse af licitationen. I princippet kan man sige, at tilvalgene er små krøller på et stort set færdigt projekt. Mere omfattende tilvalgsmuligheder havde kun været realistisk at gennemføre, hvis de indgik som en del af udbudsmaterialet. EKSTRA OMKOSTNINGER VED EN TILVALGSORDNING Spørgsmålet om hvad det har kostet at tilbyde en tilvalgsordning er særlig interessant for andre, som vil i gang med lignende projekter. Opgørelse af økonomien var derfor fra starten et af målene med denne evaluering. Imidlertid viste det sig, at en opstilling af udgifterne til administration og styring af tilvalgsordningen ikke umiddelbart var mulig at fremskaffe. Årsagen er, at tidsforbruget og dermed udgifterne forbundet med administration af tilvalgsordningen ikke er registreret separat, men indgår i de øvrige udgifter i renoveringssagen. Dette gælder såvel for rådgiverne som for KAB - Bygge- og Boligadministration. Tilvalgsordningen er med andre ord fuldstændig integreret i renoveringssagens budget. Det vi kan slå fast er, at rådgiverne er enige om, at brugerbetalingen på 15 % til administration ikke har dækket udgifterne til tilvalgsordningen i denne sag. KAB - Bygge- og Boligadministration har også haft et øget ressourceforbrug under renoveringen af Lundegården I til gennemførelse af den individuelle indretning. Byggesagshonoraret blev imidlertid ikke hævet i Lundegårdssagen. Samtidig er byggeudvalgets beslutning om at ansætte en beboerkoordinator og omkostningerne til dette ikke tilskrevet tilvalgsordningen, da beslutningen blev truffet uafhængigt af denne. Erfaringen fra Lundegården I er derfor, at der bør opstilles et særskilt budget for en tilvalgsordning, hvor antallet af arbejdstimer fremgår. Budgettet skal blandt andet tage højde for de arbejdsgange, som kan resultere i ekstra omkostninger for en tilvalgsordning: Ressourcer til arbejdet med beslutningsprocessen og en udvidet intern organisering i administrationen Fastlæggelse og projektering af tilvalg Informationsmateriale til beboere og vejledning i forbindelse med valg Udvikling af en database, indtastning af alle tilvalgsoplysninger samt vedligeholdelse af databasen Koordinering og formidling til entreprenører blandt andet via Husets menu Fagtilsyn med det udførte arbejde Administration af betaling for tilvalg Undersøgelsen af tilvalgsordningen i Lundegården I har ligeledes synliggjort nogle aktiviteter, som trækker spørgsmålet om prisen for en tilvalgsordning i den modsatte retning (og samtidig illustrerer, hvor vanskeligt det er at specificere økonomien i en tilvalgsordning): Rådgivernes arbejde er på nogle punkter lettet af tilvalgsordningen. Databasen og Husets menu har været et godt og ressourcebesparende arbejdsredskab for tilsynet. Udover tilvalg er databasen også benyttet til at styre et stort antal specialindrettede boliger til handicappede. Entreprenørernes information af svendene blev lettet og dermed blev fejl og afhjælpning heraf minimeret. Udvikling af en database er forbundet med udgifter, som principielt må være en engangsinvestering. Det bør ikke være nødvendigt at udvikle en ny database, hver gang en boligafdeling skal have individuel indretning. Udgifterne i en lille afdeling er ikke tilsvarende mindre end i en stor afdeling. En række udgifter er forbundet med det at tilbyde valg og er uafhængigt af antallet af boliger i en afdeling. OVERBLIK OVER DRIFTSUDGIFTER I Lundegårdens tilfælde vil driftsbudgettet efter al sandsynlighed ikke blive påvirket væsentligt af de individuelle indretninger. Forklaringen er, at mange af tilvalgene er alternativer og ikke ekstra udstyr. For eksempel forskellig

29 52 Økonomi, drift og styring 53 Set i bakspejlet burde beboerne have haft en ordrebekræftelse. Det er en måde at forpligte hinanden på. BEBOERKOORDINATOR KAB vægplacering, flisebort i badeværelset, forskellige farver på vægge, køkkentyper, greb etc. Desuden har de fleste tilvalg en lang levetid og relativt få beboere har ønsket de tilvalg, som er meget dyrere end standard eller slet ikke forefindes i standardboligerne. Bebyggelsen er stadig så ny, at det er for tidligt at drage konklusioner omkring driftsøkonomien. Foreløbig kan KAB - Bygge- og Boligadministration kun anbefale, at man overvejer, hvordan tilvalgene vil påvirke driftsbudgettet. For eksempel kan der blive tale om vedligeholdelse af elementer, som ikke normalt findes i boligerne. I Lundegården I er det enkelte elementer som tilvalgsskabet på badeværelset, en speciel kommodevask samt vandhanerne i haven og skur, der kan resultere i ekstra vedligeholdelsesopgaver. Driften har brug for et overblik, når der er tale om forskellige boliger fremfor ens boliger. Ejendomsmesteren skal hurtigt kunne finde frem til køkkentypen i en bolig, når et nyt skab skal bestilles. Overførsel af data fra byggeriets database til ejendomsadministrationen er således ualmindelig vigtigt. Databasen i Lundegården I er først og fremmest udviklet til at styre udførelsen af tilvalg i boligerne, men en sidegevinst er driftens mulighed for et helt exceptionelt overblik over boligernes indretning. En totalregistrering af indretning er et særsyn og tæller på den positive side, når konsekvenser af individuel indretning for driften skal vurderes. Overførsel af databasen fra en type edb-system til et andet er imidlertid en forsinkende faktor i processen. I Lundegårdssagen er databasen udviklet i Acces, mens KAB - Bygge- og Boligadministrations administrationssystem er Unix-baseret. Teknikere arbejder i øjeblikket på overførslen af data. Derfor kræver KAB - Bygge- og Boligadministration fremover, at sikre sig, at en database kan tale sammen med boligorganisationens edb-system. Ejendomskontoret i Lundegården har fået en udskrift af databasen som en midlertidig oversigt, indtil overførslen af data er på plads. Eksempel: Jens og Ida Hansen flytter efter at have boet i deres 4-rums bolig fra 1999 til 2002, dvs. 3 år. Tilvalg Pris for tilvalg Godtgørelse efter råderet Køkkentype (kirsebær) kr. 0 kr. Ekstra telefonstik 610 kr. 610 kr. Elstik i have 995 kr. 995 kr. Støv lava bordplade uden merpris uden merpris Stål greb uden merpris uden merpris Overskabe på væg over vask kr kr. Låge på emhættehylde 396 kr. 0 kr. Karrusel til skab 824 kr. 824 kr. El-stik til tørretumbler kr kr. Tilslutning af vaskemaskine 404 kr. 0 kr. Skab under vask kr kr. Flisebort i mørk blå uden merpris uden merpris I alt kr kr. Bundfradrag Sum Afskrivning 3 år (10% pa) Godtgørelse i alt kr kr kr kr. TILVALG OG RÅDERET Tilvalgsordningen blev i første omgang besluttet og gennemført med følgende vilkår for beboerne: Omkostninger i forbindelse med tilvalg godtgøres ikke ved fraflytning Tilvalg tilhører afdelingen og kan ikke medtages ved fraflytning Når tilvalgsordningen i Lundegården I ikke til at starte med blev betragtet som råderetssager var det blandt andet fordi, renoveringen blev finansieret som nybyggeri. På dette tidspunkt var diskussionen om variationer indenfor råderetten netop begyndt og havde endnu ikke fundet mere konkrete former. I løbet af Lundegårdens byggeperiode på 4 år blev råderetten lanceret langt mere massivt i KAB - Bygge- og Boligadministration og indenfor den almene boligsektor generelt. I takt med råderettens voksende betydning blev det indenfor KAB - Bygge- og Boligadministration mere og mere klart, at også tilvalgsordningen i Lundegården I måtte betragtes som en form for råderet. Herefter fulgte en diskussion af de punkter, hvor tilvalgsordningen var lidt anderledes end normale råderetssager. Følgende reviderede vilkår for beboerne blev vedtaget i KAB - Bygge- og Boligadministration og Ballerup Ejendomsselskab i foråret 2001: Tilvalg i Lundegården I skal overordnet betragtes som sager under råderetsreglerne Tilvalg, der defineres som forbedringer, giver ret til godtgørelse ved fraflytning efter de helt almindelige regler i lovgivningen Tilvalg, der ikke defineres som forbedringer giver ikke ret til godtgørelse, men er en blivende ændring af boligen, der ikke skal reetableres ved fraflytning. Afdelingen har vedligeholdelsesforpligtigelsen Rent praktisk skal alle tilvalg indtastes i KAB - Bygge- og Boligadministrations administrationssystem som råderetssager, og beboerne vil herefter modtage et brev med oplysning om deres tilvalg og godtgørelse efter råderetten. Eksemplet overfor viser, hvor høj en godtgørelse en familie i Lundegården I vil få udbetalt efter de nuværende råderetsregler ved fraflytning efter 3 år i boligen. Eksemplet rummer tilvalg, der defineres som forbedringer af boligen og dermed giver ret til godtgørelse (ekstra overskabe i køkken, ekstra telefonstik mv.). Køkkentypen med kanter i kirsebær defineres som en ændring af boligen, som ikke giver ret til godtgørelse. Boligens brugsværdi øges ikke, fordi man monterer en anden køkkentype end standard. Generelt vurderes ekstra udstyr til boligen som forbedringer og godtgøres ved fraflytning. Mens alternativer til standardløsningen vurderes som ændringer uden ret til godtgørelse. Det havde ikke været væsentlig fordyrende at give mulighed for forskellige gulvtyper, hvis det havde været med i udbudsprojektet. Der er ikke væsentlig prisforskel på de forskellige gulvtyper. ARKITEKTEN

30 54 Gode råd Erfaringerne fra tilvalgsordningen i Lundegården I er her sammenfattet til en række gode råd rettet til beboere, medarbejdere og rådgivere i fremtidige byggeprojekter med individuel boligindretning. Processen har været lærerig for alle involverede parter, og det overordnede budskab er, at det bestemt har været besværet værd. BESLUTNING OM TILVALG I større sager kan det anbefales at nedsætte en styregruppe, som udgør et effektivt forum for beslutninger. Eventuelt kan styregruppen suppleres af interne arbejdsgrupper. Individuelle valg skal indgå i aftalen med rådgivere. TILVALGSMULIGHEDER Inddrag de kommende beboere på et tidligt tidspunkt i planlægningen af projektet, så de er med til at fastlægge, hvilke beboervalg der skal være. Inddrag bygherre, driftspersonale og rådgivende teknikere i fastlæggelsen af valgmuligheder, så der tages højde for driftsmæssige, byggetekniske og arkitektoniske forhold. De ønskede beboervalg bør fremgå af udbudsmaterialet, således at de er indeholdt i de enkelte entreprenørers tilbud. Vurdér antallet af tilvalg, som skal udføres, samt merarbejde på de enkelte tilvalg, da entreprenøren fastsætter prisen ud fra disse faktorer. Diskuter og tag stilling til de forskellige muligheder for finansiering af beboervalg, herunder tilbagebetalingsperiode. Tag også stilling til, om der skal være et max. beløb for tilvalg, så det ikke bliver voldsomt kostbart for den næste beboer at overtage boligen. Vær opmærksom på at de individuelle beboervalg ikke erstatter en tidssvarende standard i byggeriet. De beboere, som ikke har mulighed for at betale for tilvalg, skal også sikres en god og tidssvarende bolig. Tilvalgsblanket og tilvalgskatalog med oversigt over valgmuligheder bør udarbejdes. Et prøvehus giver mulighed for at se tilvalg i forholdet 1:1 og kan danne grundlag for ændringer i projektet.

31 56 TILFREDSHED MED ORDNINGEN Information til beboerne skal være både skriftlig, visuel og mundtlig. Det er en god idé, at beboerne har en kontaktperson, som de kan henvende sig til med spørgsmål. Information om hvordan priserne på beboervalg bliver til, har vist sig at være vigtig for beboerne. KOMMUNIKATION OG STYRING Præcisér også at data om beboervalg skal registreres i en database. Databasen skal udarbejdes i et system, som taler sammen med boligadministrationens edbsystem. Fastlæg retningslinier som sikrer en god administration af tilvalg, herunder en fast deadline for beboervalg og procedurer for ændringer af valg. En oversigtsseddel som en»husets menu«sikrer en enkel og præcis kommunikation fra byggeledelse til entreprenører og håndværkere. En god service overfor beboere vil være at fremsende en ordrebekræftelse, hvoraf de valgte tilvalg fremgår, samt en årlig status over tilbagebetalingen for tilvalg. ØKONOMI Udvikling af en database er en af de store poster på budgettet, når det gælder individuel indretning. Hvis boligorganisationen forventer at tilbyde individuel indretning i flere afdelinger kan det hurtigt blive rentabelt at investere i udvikling af en standard database. Boligorganisationen bør på forhånd gøre sig klart, hvilke individuelle indretninger, der betragtes som henholdsvis forbedringer og ændringer. Beboerne bør ved bestilling af tilvalg være informeret om hvilke tilvalg, som vil blive godtgjort efter råderetten ved fraflytning. Udgifter til individuel indretning bør såvidt muligt have en særlig post i renoveringssagens budget. Ellers er det ikke muligt at gøre udgifterne til individuel indretning op og følge udviklingen løbende gennem sagen. Boligorganisationen bør gøre sig klart, at der skal afsættes de nødvendige ressourcer / personer i organisationen til at varetage koordineringen, styringen og gennemførelse af tilvalgsordningen.