Tilstandsvurdering med kvalitetsbedømmelse

Transkript

1 Esbjerg Kommune Sundhed & Omsorg - Den Kommunale Boligforsyning Torvegade Esbjerg Tlf.: Esbjerg Kommune Tilstandsvurdering med kvalitetsbedømmelse Ewaldsalle Ewaldsalle 13-19, Esbjerg Sagsnummer: 104 Sagsansvarlig: Bente Jensen, Sundhed & Omsorg Besigtigelse:. april 2010 Deltagere: John Andersen, DAB Tilstandsvurderingen er udarbejdet på grundlag af en besigtigelse, og omfatter kun en vurdering i relation til vedligehold og opretning af bygningsdele i terræn, klimaskærm og tekniske installationer samt indvendig opretning.

2 Vejledning Formål og indhold Tilstandsvurderingen omfatter. Tilstandsvurderingen har til formål at: - beskrive i hvilken omfang, bygningens fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. - vurdere restlevetiden på den enkelte bygning med henblik på udarbejdelse af forslag til vedligeholdsbudget, over en 10 årig periode. Tilstandsvurderingen er udarbejdet på grundlag af et eftersyn af bygningens synlige og alment tilgængelige bygningsdele. Eftersynet er foretaget uden destruktive indgreb i bygningen. Tilstandsvurderingen indeholder oplysninger om skader, tegn på mulige skader samt forhold, der giver nærliggende risiko for skader. Ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelser eller ødelæggelse i bygningen eller andre fysiske forhold, når disse forhold nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed efter dens formål. Tilstandsvurderingen omfatter ikke. Tilstandsvurderingen indeholder ikke oplysninger om forhold af bagatelagtig karakter, der kan henføres til normalt brug. Endvidere indeholder rapporten ikke oplysninger om æstetiske eller arkitektoniske forhold, sædvanligt slid, bygningens almindelige vedligeholdelsesstand eller om bygningens plan og indretning er mere eller mindre praktisk. Uden for eftersynet falder også bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter, bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen. Ansvar Tilstandsvurderingen er ikke nogen garanti mod skjulte fejl og mangler. Opbygning Tilstandsvurderingen er bygget op af 7 dele Tilstandsvurdering - 1) forsiden giver overblik over dokumentets indhold - 2) vejledning beskriver indholdet og opbygningen af dokumentet samt bedømmelsesskalaen der benyttes - 3) indholdsfortegnelsen giver overblik over opslag for hver del af tilstandsvurderingen - 4) ejendomsbeskrivelsen beskriver kort ejendommen og omfanget af bygninger Forside - 5) ejendomsvurderingen beskriver ejendommens samlede overordnede tilstand Vejledning - ) bygningsvurderingen omfatter en vurdering af de Indholdsfortegnelse individuelle bygningsdeles tilstand på bygningen udfra SfBsystem (se bagest),samt en generel bygningsvurdering, der er en Ejendomsvurdering Ejendomsbeskrivelse byggefaglig totalvurdering i forhold til: som bygget Bygningsvurdering - 7) billeddokumentationen underbygger vurderingen Billeddokumentation Bedømmelsesskala Generel kvalitetsbedømmelse for ejendommen Kvalitetsnorm Kriterier Udføres GOD KVALITET A B C 2 1 DÅRLIG KVALITET D Ingen synlige skader, bygningsdelen fungerer fuldt tilfredsstillende. Der findes ingen synlige, potentielle skadesmuligheder på bygningsdelen, der bør holdes under observation. Tegn på begyndende skade. Bygningsdelen fungerer ikke tilfredsstillende. Reparation / vedligehold er påkrævet. Skader af betydning for sikkerheden. Opretning / udskiftning af bygningsdelen bør iværksættes snarest. Tilsyn 5-10 år 1-5 år Inden 1år

3 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Indholdsfortegnelse Vejledning Indholdsfortegnelse Side 1 Ejendomsbeskrivelse Side 2 Ejendomsvurdering Side 3 Bygningsvurdering Bygning 1 Ewaldsalle Side 4 Bygningsvurdering Bygning 2 Ewaldsalle Side Billeddokumentation Side 8 SfB-bygningsdelsgrupper Bilag 1

4 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Ejendomsbeskrivelse Beskrivelse: Ejendommen Ewaldsalle og er en beboelsesejendom, opført i 195, med 8 lejemål og består af 2 identiske bygninger i 1 etage. Ejendommen er opført i røde teglsten med tag af røde tegl. Taget blev skiftet i Vinduer og døre er udført i træ og blev skiftet i 1988.

5 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Ejendomsvurdering Ejendomsvurderingen er en opsamling af registreringer, noteret på de efterfølgende bygningsvurderings skemaer. Bedømmelsen af hvert enkelt hovedgruppe er en vurdering og vægtning af de tildelte karakterer. Disse karakterer er vist i feltet kvalitetsbedømmelse på skemaet for bygningsvurdering. Bygn. nr. Kvalitets bedømmelse ( ) Bygningsdelsgruppe Antal kvalitetskarakterer D C B A 1 (1) TERRÆN 1 7 (2) PRIMÆRE BYGNINGSDELE 2 (3) KOMPLETTERENDE BYGNINGSDELE 3 7 (4) OVERFLADEBYGNINGSDELE 3 (5) VVS-ANLÆG () EL- OG MEKANISKE ANLÆG 1 = GENEREL BYGNINGSVURDERING* 2 (1) TERRÆN 1 (2) PRIMÆRE BYGNINGSDELE 2 (3) KOMPLETTERENDE BYGNINGSDELE 3 7 (4) OVERFLADEBYGNINGSDELE 3 (5) VVS-ANLÆG () EL- OG MEKANISKE ANLÆG 1 = GENEREL BYGNINGSVURDERING* *)- Den generelle bygningsvurdering er ikke en matematisk beregnet faktor, men beror på en gennemsnitlig vurdering af ejendommens overordnede tilstand. NOTE: - Vand og varmeforsyning til begge bygninger sker fra kælderen på Ewaldsalle 21 (ældreboliger) via en ingeniørgang (se foto nr. x + x). John Andersen, DAB oplyser at der ikke er særlig meget tryk på vandet i begge bygninger. - Der er nyt køkken fra 2009 i nr. 29 og 31.

6 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Bygning 1 Ewaldsalle 13-19

7 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Bygningsvurdering: Bygning 1 SfB.- Gruppe SfB.- Index Bygningssyn Kvalitetsbedømmelse D C B A Billed 1 (12) Sokkel Pudset. Revnedannelser, flere udbedret 2 (21)3 Ydervægge - Røde teglsten. Enkelte porøse fuger, især på vestgavl 7 (24)2 Udv. trapper - Beton med granitplader, enkelte knækkede hjørner 7 3 (31)2 Yderdøre - Entredøre - Af ældre dato. Træ, malet Terrassedøre, træ, skiftet i 1988 (31)4 Vinduer - Træ, malet. Skiftet i Sålbænke af beton 7 4 (40)2 Belægninger SF-sten 7 (47)1.2 Tagoverflade - Rød tegl med undertag. Skiftet i 1988 Rygninger trænger til at bliver eftergået - mørtel/kit smuldrer 8 5 (52)400 Nedløb og tagrender Zink. Skiftet i (59)0 Vvs-installationer generelt 5 (9) El-installationer generelt 5

8 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side - - Bygning 2 Ewaldsalle 25-31

9 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Bygningsvurdering: Bygning 2 SfB.- Gruppe SfB.- Index Bygningssyn Kvalitetsbedømmelse D C B A Billed 1 (12) Sokkel Pudset. Revnedannelser, forsøgt udbedret 2 (21)3 Ydervægge - Røde teglsten. En del porøse fuger (24)2 Udv. trapper - Beton med granitplader 7 3 (31)2 Yderdøre - Entredøre - Af ældre dato. Træ, malet Terrassedøre, træ, skiftet i 1990 (31)4 Vinduer - Træ, malet. Skiftet i Sålbænke af beton 7 4 (40)2 Belægninger SF-sten 7 (47)1.2 Tagoverflade - Rød tegl med undertag. Skiftet i 1988 Rygninger trænger til at bliver eftergået - mørtel/kit smuldrer 8 5 (52)400 Nedløb og tagrender Zink. Skiftet i (59)0 Vvs-installationer generelt 5 (9) El-installationer generelt 5

10 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Billeddokumentation: Billede nr. 1 - bygning 2 Ydervægge af tegl - Flere porøse fuger, mest udbredt på bygning 2 Billede nr. 2 - bygning 1 Entredøre af træ, sandsynligvis de oprindelige Billede nr. 3 - bygning 1 Vinduer af træ, udskiftet i 1988, sålbænke af beton

11 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Billede nr. 4 - bygning 1 Tagflade af tegnsten med undertag - Rygningsmørtel/-kit smuldrer Billede nr. 5 Vand og varmeforsyning fra nabobygning - ældre installation Billede nr. Vand og varmeforsyning føres i "ingeniørgang"

12 SfB-bygningsdelsgrupper Bilag 1 Tilstandsvurderingen er bygget op om SfB s bygningsdelsgruppering, hvorfor der vil refereres til følgende bygningsdelsindeks, for identifikation af bygningsdelen. Dette system er bygget op om : - en hovednummerering for identifikation af hvilken hovedgruppe bygningsdelen tilhører. - en indeksnummerering der identificerer den enkelte bygningsdel. Bygningsdelnumrer og bygningsdelindeks: (1.) Bygningsbasis (10) Bygningsbasis terræn (12) Fundamenter, bygning (13) Terrændæk, bygning. (2.) Primære bygningsdele (20)1 Sekundære bygninger (20)2 Hegnsmure (20)3 Støttemure (20) Trapper og ramper i terræn (21)1 Kælderydervægge (21)2 Lyskasser (21)3 Ydervægge (21)4 Skorsten (24)1 Udvendig kældertrappe (24)2 Udvendige trapper (2)1 Altaner (27)1 Tagværk (27)2 Pergola, baldakiner og overdækninger (3.) Kompletterende bygningsdele. (30)2 Hegn (31)2 Døre og dørpartier i ydervægge (31)3 Porte i ydermure (31)4 Vinduer og vinduespartier i ydermure. (31) Sålbænke og inddækninger (32)1 Døre, indervægge (33)1 Opbyggede gulve (35)1 Opbygning af lofter (37)1 Kviste m.m. (37)2 Ovenlys og røglemme (37) Tagudhæng (4.) Overfladebygningsdele (40)1 Overflader sekundære bygninger (40)2 Stier og belægninger (40)3 Veje og parkeringsarealer (41)1 Overflade kælderydervægge (41)2 Overflader ydervægge (42)1 Indvendige vægoverflader (43)1.3 Gulve, overflader andet. (45)1 Lofter, overflader (47)1.1 Tagoverflade med hældning mindre end 1:40, beklædning pap. (47)1.2 Tagoverflade med tegl (47)1.3 Tagoverflade bølgeeternit (47)1.4 Tagoverflade med stålplader (47)1.5 Tagoverflade med skifer (47)1. Tagoverflade med andet tagmateriale. (5.) VVS-anlæg (52)000 Afløb generelt (52)100 Pumpebrønde (52)101 Genvindingsanlæg (52)400 Tagrender og nedløb (53)000 Vandinstallation generelt (53)100 Varmtvandsbeholdere (53)101 Varmtvandsvekslere (53)102 Varmtvandsveksler med bufferbeholder (53)103 Bruseranlæg ( Flere brusere i samme system.) (53)104 El- og varmtvandsbeholdere (53)105 Blandeanlæg varmt vand. (53)10 Blødgøringsanlæg (53)107 Trykforøgeanlæg til brugsvand (54)100 Flaskegasinstallationer (5)000 Varmeanlæg generelt (5)100 Radiatoranlæg med blander (5)101 Radiatoranlæg med veksler (5)102 Gulvvarmeanlæg (5)103 Fælles trygdifferensstyring (5)104 Loftvarmeanlæg (5)105 Direkte fjernvarmeanlæg (5)10 Blandeanlæg til induktionsanlæg (57)000 Ventilationsanlæg generelt (57)100 Ventilationsanlæg med krydsveksler (57)101 Indblæsnings- og udsugningsanlæg (57)102 Indblæsnings- og udsugningsanlæg med blandekammer (57)103 Indblæsningsanlæg alene (57)104 Udsugningsanlæg alene (57)105 Indblæsning/udsugning/blandekammer med væske koblede batterier (57)10 Aftrækshætter (57)10 Indblæsning / udsugning med roterende veksler (57)107 Induktionsanlæg (58)100 Sprinkleranlæg. (58)200 Vandbehandlingsanlæg svømmebade (58)300 Kemikalieanlæg svømmebade (58)400 Solvarmeanlæg (59)0 VVS installationer generelt (.) El-og mekaniske anlæg. (0)2 Vej- og pladsbelysningsanlæg (3)0 Lavspændingsanlæg (3)2 Tavler (3)4 El-installationer (3)5 Belysningsanlæg (3) El-varme (3)7 El-apparater (4)1 Kommunikationsanlæg (4)2 Dataanlæg (4)3 Informationsanlæg (4)4 Sikringsanlæg (4)5 Proceskontrolanlæg ()1 Elevatorer (9)0 El-installationer generelt