Tilstandsvurdering med kvalitetsbedømmelse

Transkript

1 Esbjerg Kommune Sundhed & Omsorg - Den Kommunale Boligforsyning Torvegade Esbjerg Tlf.: Esbjerg Kommune Tilstandsvurdering med kvalitetsbedømmelse Strandbygade Strandbygade 37-43, Nørregade Esbjerg Sagsnummer: 139 Sagsansvarlig: Bente Jensen, Sundhed & Omsorg Besigtigelse: 29. marts 2010 Deltagere: Jan Rosendahl Jensen, COWI Tilstandsvurderingen er udarbejdet på grundlag af en besigtigelse, og omfatter kun en vurdering i relation til vedligehold og opretning af bygningsdele i terræn, klimaskærm og tekniske installationer samt indvendig opretning.

2 Vejledning Formål og indhold Tilstandsvurderingen omfatter. Tilstandsvurderingen har til formål at: - beskrive i hvilken omfang, bygningens fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. - vurdere restlevetiden på den enkelte bygning med henblik på udarbejdelse af forslag til vedligeholdsbudget, over en 10 årig periode. Tilstandsvurderingen er udarbejdet på grundlag af et eftersyn af bygningens synlige og alment tilgængelige bygningsdele. Eftersynet er foretaget uden destruktive indgreb i bygningen. Tilstandsvurderingen indeholder oplysninger om skader, tegn på mulige skader samt forhold, der giver nærliggende risiko for skader. Ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelser eller ødelæggelse i bygningen eller andre fysiske forhold, når disse forhold nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed efter dens formål. Tilstandsvurderingen omfatter ikke. Tilstandsvurderingen indeholder ikke oplysninger om forhold af bagatelagtig karakter, der kan henføres til normalt brug. Endvidere indeholder rapporten ikke oplysninger om æstetiske eller arkitektoniske forhold, sædvanligt slid, bygningens almindelige vedligeholdelsesstand eller om bygningens plan og indretning er mere eller mindre praktisk. Uden for eftersynet falder også bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter, bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen. Ansvar Tilstandsvurderingen er ikke nogen garanti mod skjulte fejl og mangler. Opbygning Tilstandsvurderingen er bygget op af 7 dele Tilstandsvurdering - 1) forsiden giver overblik over dokumentets indhold - 2) vejledning beskriver indholdet og opbygningen af dokumentet samt bedømmelsesskalaen der benyttes - 3) indholdsfortegnelsen giver overblik over opslag for hver del af tilstandsvurderingen - 4) ejendomsbeskrivelsen beskriver kort ejendommen og omfanget af bygninger Forside - 5) ejendomsvurderingen beskriver ejendommens samlede overordnede tilstand Vejledning - 6) bygningsvurderingen omfatter en vurdering af de Indholdsfortegnelse individuelle bygningsdeles tilstand på bygningen udfra SfBsystem (se bagest),samt en generel bygningsvurdering, der er en Ejendomsvurdering Ejendomsbeskrivelse byggefaglig totalvurdering i forhold til: som bygget Bygningsvurdering - 7) billeddokumentationen underbygger vurderingen Billeddokumentation Bedømmelsesskala Generel kvalitetsbedømmelse for ejendommen Kvalitetsnorm Kriterier Udføres GOD KVALITET A B C 2 1 DÅRLIG KVALITET D Ingen synlige skader, bygningsdelen fungerer fuldt tilfredsstillende. Der findes ingen synlige, potentielle skadesmuligheder på bygningsdelen, der bør holdes under observation. Tegn på begyndende skade. Bygningsdelen fungerer ikke tilfredsstillende. Reparation / vedligehold er påkrævet. Skader af betydning for sikkerheden. Opretning / udskiftning af bygningsdelen bør iværksættes snarest. Tilsyn 5-10 år 1-5 år Inden 1år

3 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Indholdsfortegnelse Vejledning Indholdsfortegnelse Side 1 Ejendomsbeskrivelse Side 2 Ejendomsvurdering Side 3 Bygningsvurdering Bygning EJD Side 4 Billeddokumentation Side 5 SfB-bygningsdelsgrupper Bilag 1

4 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Ejendomsbeskrivelse Beskrivelse: Ejendommen er er en beboelsesejendom fra 1946 med 43 lejemål fordelt på fem opgange, for som bag. Ejendommen er opført i røde teglsten med vinduer i plast og døre i træ, malet. Kviste er udført i træ, og beklædt med zink på tag og flunker. Taget er udført i røde teglsten. Tag og tagrender er skiftet i Hovedparten af kvistene blev ligeledes renoveret i 1999.

5 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Ejendomsvurdering Ejendomsvurderingen er en opsamling af registreringer, noteret på de efterfølgende bygningsvurderings skemaer. Bedømmelsen af hvert enkelt hovedgruppe er en vurdering og vægtning af de tildelte karakterer. Disse karakterer er vist i feltet kvalitetsbedømmelse på skemaet for bygningsvurdering. Bygn. nr. Kvalitets bedømmelse ( ) Bygningsdelsgruppe Antal kvalitetskarakterer D C B A EJD 7 (1) TERRÆN 1 7 (2) PRIMÆRE BYGNINGSDELE (3) KOMPLETTERENDE BYGNINGSDELE 5 7 (4) OVERFLADEBYGNINGSDELE (5) VVS-ANLÆG (6) EL- OG MEKANISKE ANLÆG 1 7 = GENEREL BYGNINGSVURDERING* *)- Den generelle bygningsvurdering er ikke en matematisk beregnet faktor, men beror på en gennemsnitlig vurdering af ejendommens overordnede tilstand. NOTE: Ejendommen består af en bygning, hvorfor der her beskrives bygning nr.: EJD.

6 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Bygningsvurdering: Bygning 1 SfB.- Gruppe SfB.- Index Bygningssyn Kvalitetsbedømmelse D C B A Billed 1 (12) Sokkel Pudset. Få revner og forvitret puds (20)2 Hegnsmure Mod gade Rød tegl, med betonafdækning. Porøse sten og fuger samt revner, sandsynligvis grundet rødder fra bagved stående træer I gårdareal Malet beton, original. Har revner og brud (21)3 Ydervægge - Røde teglsten. Omfuget i 1992, få porøse sten 8 (24)1 Udv. Kældertrappe Beton med klinker, malet stålværn. Revner, forvitringer, manglende klinkefuger 2 af 5 nyopførte i (24)2 Udv. trapper - Mod gården Beton med klinker. Revner, brud i klinker Mod gaden - Granitsten (26)1 Altaner Beton, malet 7 3 (31)2 Yderdøre - Træ, malet. Originale 6 6 (31)4 Vinduer Plast fra (32)1 Entredøre - originale, finerede 6 (37)1 Kviste Zinkbeklædning på tag og flunker. Hovedparten renoveret i (37)6 Tagudhæng Beton, originale. Få revnedannelser og fugtskjolder 6 4 (40)2 Belægninger Mod gården - SF-sten Mod gaden Fliser, grussti (42)1 Indvendige vægoverflader Opgang, malet puds 7 (43)1.3 Gulve Opgang. Terrazzo, originalt, få revner 7 9 (45)1 Loftoverflade Opgang, malet puds 7 (47)1.2 Tagoverflade - Rød tegl med undertag. Skiftet i (52)400 Nedløb Zink, af ældre dato Tagrender Zink. Skiftet i (59)0 Vvs-installationer generelt - Af ældre dato Varmeveksler anno (69)0 El-installationer generelt - Af ældre dato 6

7 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Billeddokumentation: Billede nr. 1 Sokkel Pudset. Få revner og forvitret puds Billede nr. 2 Hegnsmure Mod gade Rød tegl, med betonafdækning. Porøse sten og fuger samt revner, sandsynligvis grundet rødder fra bagved stående træer Billede nr. 3 Hegnsmure I gårdareal Malet beton, original. Har revner og brud

8 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Billede nr. 4 Udv. Kældertrappe Beton med klinker, malet stålværn. Revner, forvitringer, manglende klinkefuger 2 af 5 kældertrapper er nyopført i 1999 Billede nr. 5 Udv. trapper Mod gården Beton med klinker. Revner, brud i klinker Billede nr. 6 Udvendige døre - mod gaden originale døre i malet træ. Middel tilstand

9 TILSTANDSVURDERING med KVALITETSBEDØMMELSE Side Billede nr. 7 Kviste renoveret i God stand Billede nr. 8 Belægninger - SF-sten i gården. God stand Billede nr. 9 Gulve i opgange - Terrazzo, originalt, få revner

10 SfB-bygningsdelsgrupper Bilag 1 Tilstandsvurderingen er bygget op om SfB s bygningsdelsgruppering, hvorfor der vil refereres til følgende bygningsdelsindeks, for identifikation af bygningsdelen. Dette system er bygget op om : - en hovednummerering for identifikation af hvilken hovedgruppe bygningsdelen tilhører. - en indeksnummerering der identificerer den enkelte bygningsdel. Bygningsdelnumrer og bygningsdelindeks: (1.) Bygningsbasis (10) Bygningsbasis terræn (12) Fundamenter, bygning (13) Terrændæk, bygning. (2.) Primære bygningsdele (20)1 Sekundære bygninger (20)2 Hegnsmure (20)3 Støttemure (20)6 Trapper og ramper i terræn (21)1 Kælderydervægge (21)2 Lyskasser (21)3 Ydervægge (21)4 Skorsten (24)1 Udvendig kældertrappe (24)2 Udvendige trapper (26)1 Altaner (27)1 Tagværk (27)2 Pergola, baldakiner og overdækninger (3.) Kompletterende bygningsdele. (30)2 Hegn (31)2 Døre og dørpartier i ydervægge (31)3 Porte i ydermure (31)4 Vinduer og vinduespartier i ydermure. (31)6 Sålbænke og inddækninger (32)1 Døre, indervægge (33)1 Opbyggede gulve (35)1 Opbygning af lofter (37)1 Kviste m.m. (37)2 Ovenlys og røglemme (37)6 Tagudhæng (4.) Overfladebygningsdele (40)1 Overflader sekundære bygninger (40)2 Stier og belægninger (40)3 Veje og parkeringsarealer (41)1 Overflade kælderydervægge (41)2 Overflader ydervægge (42)1 Indvendige vægoverflader (43)1.3 Gulve, overflader andet. (45)1 Lofter, overflader (47)1.1 Tagoverflade med hældning mindre end 1:40, beklædning pap. (47)1.2 Tagoverflade med tegl (47)1.3 Tagoverflade bølgeeternit (47)1.4 Tagoverflade med stålplader (47)1.5 Tagoverflade med skifer (47)1.6 Tagoverflade med andet tagmateriale. (5.) VVS-anlæg (52)000 Afløb generelt (52)100 Pumpebrønde (52)101 Genvindingsanlæg (52)400 Tagrender og nedløb (53)000 Vandinstallation generelt (53)100 Varmtvandsbeholdere (53)101 Varmtvandsvekslere (53)102 Varmtvandsveksler med bufferbeholder (53)103 Bruseranlæg ( Flere brusere i samme system.) (53)104 El- og varmtvandsbeholdere (53)105 Blandeanlæg varmt vand. (53)106 Blødgøringsanlæg (53)107 Trykforøgeanlæg til brugsvand (54)100 Flaskegasinstallationer (56)000 Varmeanlæg generelt (56)100 Radiatoranlæg med blander (56)101 Radiatoranlæg med veksler (56)102 Gulvvarmeanlæg (56)103 Fælles trygdifferensstyring (56)104 Loftvarmeanlæg (56)105 Direkte fjernvarmeanlæg (56)106 Blandeanlæg til induktionsanlæg (57)000 Ventilationsanlæg generelt (57)100 Ventilationsanlæg med krydsveksler (57)101 Indblæsnings- og udsugningsanlæg (57)102 Indblæsnings- og udsugningsanlæg med blandekammer (57)103 Indblæsningsanlæg alene (57)104 Udsugningsanlæg alene (57)105 Indblæsning/udsugning/blandekammer med væske koblede batterier (57)106 Aftrækshætter (57)106 Indblæsning / udsugning med roterende veksler (57)107 Induktionsanlæg (58)100 Sprinkleranlæg. (58)200 Vandbehandlingsanlæg svømmebade (58)300 Kemikalieanlæg svømmebade (58)400 Solvarmeanlæg (59)0 VVS installationer generelt (6.) El-og mekaniske anlæg. (60)2 Vej- og pladsbelysningsanlæg (63)0 Lavspændingsanlæg (63)2 Tavler (63)4 El-installationer (63)5 Belysningsanlæg (63)6 El-varme (63)7 El-apparater (64)1 Kommunikationsanlæg (64)2 Dataanlæg (64)3 Informationsanlæg (64)4 Sikringsanlæg (64)5 Proceskontrolanlæg (66)1 Elevatorer (69)0 El-installationer generelt