Nedenfor følger et resumé og Tækkers kommentarer til de enkelte høringssvar.

Transkript

1 Frederiksberg Kommune By, Byggeri og Ejendomme, Byudvikling By- og Miljøområdet Frederiksberg Rådhus Smallegade Frederiksberg Att.: Ane Bolette Oksbøl Tonnesen Aarhus C, den 20/ Vedr.: Holger Danskes Vej 91 / Nordre Fasanvej 108, Lokalplan 199 og Kommuneplantillæg 10 Tækker Rådgivende Ingeniører A/S har på vegne af ejer, ES Nordre Fasanvej 108 ApS, modtaget de indkomne høringssvar i forbindelse med lokalplanens og kommuneplantillæggets offentlige høring til kommentering. Indledningsvis kan vi fra ejers side sige, at vi er glade for at Frederiksberg Kommune har udarbejdet og fremlagt planforslagene for området/ejendommen og ser meget gerne at de bliver endeligt vedtaget snarest muligt. Vi er ikke i tvivl om, at en udvikling af området/ejendommen som den planforslagene åbner mulighed for, vil blive til gavn for hele kvarteret. Nedenfor følger et resumé og Tækkers kommentarer til de enkelte høringssvar. Resumé og konklusion Indsigelserne kan overordnet set opdeles i tre grupper: Nuværende lejere, naboer og lokale interessenter. Lejerindsigelserne er i overtal og i Tækkers optik er der ingen af disse indsigelser der vedrører planmæssige forhold. Realiteten omkring ejendommens drift er, at der er én stor lejer, Jobindex A/S som ES Nordre Fasanvej 108 ApS har tegnet en 29 årig lejekontrakt med. Jobindex har ca m². Dernæst en række mindre lejere i de resterende arealer. Generelt er samtlige øvrige lejere på kontrakter med 6 måneders opsigelsesvarsel. Da der er indgået en ny aftale med Jobindex A/S har bygherre ikke yderligere bemærkninger til høringssvar her fra. Lokalplanen indeholder fortsat en stor mængde erhvervsarealer, hvorfor der er god mulighed for at fastholde nogle af de eksisterende lejere, såfremt de er interesserede. Dernæst er der høringssvar fra naboer, FBLF og Københavns Museum. Her er der generelt gode og konstruktive bemærkninger, hvor vi i det videre arbejde med projektet vil tage nabohensyn og lave nødvendige og mulige tilpasninger af projektet. Tækker ser således ingen grund til, at planforslagene ikke kan endeligt vedtages. Såfremt Frederiksberg Kommune mener der er behov for en justering af plangrundlaget for at imødekomme naboer, FBLF og Københavns Museum, deltager vi J:\ Tobaksfabrikken, Konvertering fra erhverv til bolig\myndigheder\ Bemærkninger til høringssvar.docx Side 1 af 5

2 naturligvis gerne i en drøftelse herom, i forbindelse med en eventue følgelig anmodning om byggetilladelse. Høringssvar nr. 1 Mark Skarsfeldt Høringssvaret omhandler trafikhåndtering. Tækker har søgt at optimere adgangen til den nye parkeringskælder bedst muligt og i samarbejde med Frederiksberg Kommune. Tækker har kontakt med en leverandør af elevator og signalsystemer og forudser ikke problemer i relation til mekaniske fejl. Høringssvar nr. 2 Handicaprådet Frederiksberg Kommune Vi mener at opfylde gældende krav i forhold til tilgængelighed for handicappede. Høringssvar nr. 3 AB Nordre Fasanvej - Trappetårne - Tagterrasser - Vinduer i skel - Boliger - Gennemgang - Udførelse - Tidshorisont Trappetårne på bygning E er etableret for at afskærme mod naboen og forhindre indblik til nabogården fra nyetablerede tagterrasser. Løsningen er udviklet med Frederiksberg Kommune men bygherre er villig til at se på et alternativt forslag i forbindelse med byggesagsbehandlingen. Vi vurderer ikke at trappetårnene vil medføre yderligere skygge men ser gerne på alternative løsninger. Tagterrassen er eksisterende og lovlig. Den ønsker vi at bibeholde. Når det så er sagt vil vi gerne indskærpe vores retningslinjer i forhold til brug af tagterrassen. Som nævnt på borgermødet vil vi i den kommende planlægning gerne se på mulighederne for at lukke vinduer i skel mod nabogården. Omkring boliger er fordelingen mellem ejer og lejer ikke analyseret eller besluttet. Dog er der stor sandsynlighed for der kommer begge dele. Fra udviklers side ser vi det som en styrke med en diversitet mellem ejere og lejere. Omkring gennemgang vil vi i den kommende planlægning se positivt på et samarbejde herom. Udførelsen vil udføres efter gældende regler og forskrifter herunder entrepriseforsikring, registrering af naboejendomme samt montering af vibrationsmålere m.v.. Når vi kender tidsplanen vil den blive kommunikeret. Side 2 af 5

3 Høringssvar nr. 4 - Emply - Lejerforhold - Lejemål - Fraflytning Lejemålet kan opsiges fra begge parter. Endvidere er lokalplanens vedtagelse ikke ensbetydende med at Emply behøver at flytte fra ejendommen. Der er som nævnt fortsat en forholdsvis stor mængde erhvervsarealer i ejendommen. En fraflytning væk fra ejendommen eller internt i ejendommen vil bero på møder lejer og udlejer imellem. Høringssvar nr. 5 Jobindex A/S Kommenteres ikke yderligere. Høringssvar nr. 6 - Belkin - Lejerforhold - Lejemål - Frederiksberg Kommunes erhvervsstrategi Vi er glade for at Belkin gerne vil være i ejendommen. Da lokalplanen fortsat rummer en større mængde erhvervsarealer er der også mulighed for at Belkin kan tilbydes nye arealer i ejendommen. Bygherre mener at lokalplanen er i tråd med Frederiksberg Kommunes erhvervsstrategi og at projektet er et godt bud på en kombination af bolig og erhvervsarealer. Høringssvar nr. 7 - FBLF - Parkeringskælder - Tagetager - Farver og materialer - Kviste Vi er glade for at FBLF kan se fordelen i en parkeringskælder og muligheden for etablering af attraktive grønne arealer. Det eneste sted der arealforøges mht. tagarealer er ved udnyttelse af loftsrum i bygning. Dette fremgår af illustrationsmappe ved illustration nr. 3. Der er som udgangspunkt ingen planer fra ejers side om at ændre hverken udtryk, materialer eller farver på tage i det fremtidige projekt. Som altid vil der detaljeres yderligere når projektet går ind i projektforslag og myndighedsfasen. I disse projekteringsfaser er det en selvfølgelighed, at eksempelvis tilstand på tage og kvalitet gennemgås nøje. Tilpasning mellem tag og kviste detaljeres yderligere generelt. Som udgangspunkt bevares tagenes udformning og oprindelige karakter Side 3 af 5

4 På illustration 1 i lokalplanen ses de foreslåede nye kviste på bygning A. På illustration 5 og 6 i lokalplanen ses, på dispositionsforslagsniveau niveau, de foreslåede nye kviste på bygning B og C. Yderligere tegningsmateriale forefindes mappe udarbejdet af bygherre i forbindelse med Frederiksberg kommunes udarbejdelse af lokalplanen. Der er forvirring omkring hvad FBLF mener mht. bygning A, som er den nyeste bygning på matriklen. Der tilføjes ikke ekstra etager i bygningen. Der er udelukkende tale om en ombygning af eksisterende arealer. Man kunne imødekomme kritikken af placering af kviste på øverste etage I bygning A ved at man mod Nordre fasanvej etablerer dem på etagen nedenunder således disse følger kvistplaceringer på nabobygningen. I øverste etage kunne således indarbejdes skråvinduer. Se illustration 1 og 6. Der byttes ganske enkelt om på kviste og tagvinduers placering. På bygning A er der ikke foreslået glaskviste men derimod zinkinddækkede kviste som eksisterende kviste mod gård. På bygning A er der en eksisterende kvist mod gården. Der er endvidere eksisterende kviste på øverste etage af bygning C mod Holger Danskes Vej. Disse foreslås udskiftet med de viste kviste med glas på front samt i flunke. På bygning C er der endvidere kviste mod gård. Som udgangspunkt placeres nye kviste samme steder som eksisterende. Taget løftes ikke, det er blot kvistene der opdateres for optimering af dagslystilgang. Kvistenes endelige højde vil blive analyseret, detaljeret og tilpasset yderligere i myndighedsprojektet. Myndighedsprojektet vil danne grundlag for kommunens godkendelse og dermed byggetilladelse. Princippet og designet af kvistene har bygherre tidligere anvendt på anden bevaringsværdig ejendom i Aarhus. Dette greb arbejder efter bygherres bedste overbevisning ikke imod den bevaringsværdige bygning tvært imod. Det ligger I detailprojekteringen at sikre, at den endelige udformning supplerer bygningens udtryk på positiv vis. De eksisterende kviste er ikke oprindelige og kunne beskrives som tunge i deres udtryk. Høringssvar nr. 8 Danseskolen - Manglende information - Investering i lejelmål og fraflytning - Tomgang Omkring manglende information kan vi konstatere at Danseskolen har set udkastet til lokalplan og indgivet et høringssvar. Danseskolens mulige fraflytning af lejemålet må bero på en nærmere forhandling lejer og udlejer imellem. Det kan være Danseskolen kan tilbydes alternative lokaler i ejendommen. Side 4 af 5

5 Høringssvar nr. 9 Københavns Museum - Inspiration i tegningsarkiv - Bevaringsværdi bygning B - Antal af altaner - Arkæologi I detailprojekteringen vil vi endnu engang analysere eksisterende tegningsarkiv og søge inspiration i forhold til konkrete løsninger, valg og detaljering. Der er ingen planer om isætning af butiksruder i bygning B. Absolut ikke. Vi mener at have indpasset størrelser og antal af altaner under bedst mulig hensyntagen til de eksisterende ejendomme. Når det så er sagt vil vi i en nærmere projektering analysere yderligere og vægte fordele og ulemper. Bygherre/ejer værner generelt om gamle smukke ejendomme og det er også vores hensigt her. Omkring arkæologiske undersøgelser vil disse blive udført jf. gældende regler. Lejersammensætning: Nedenfor fremgår lejeroversigt samt tilhørende arealer: Jobindex % REKYL CONSULTING % Butik 32 1% Danseskolen 227 4% Emply 227 4% Balkin 145 3% Som tidligere anført har Jobindex lejekontrakt der giver dem uopsigelighed i 29 år. Rekyl Consulting er en ny udlejning hvor lejekontrakten er indgået efter første høringsrunde af lokalplanen. De er bekendt med lokalplanen og indholdet heraf. Rekyl samt øvrige lejere kan opsiges med 6 måneders varsel. Lokalplanen rummer ca m² erhvervsareal. Det vil således være muligt at tilbyde alternative lejemål til de lejere der ønsker at blive i ejendommen efter en eventuel realisering af lokalplanen. Når man flytter lejere vil det altid bero på en individuel forhandling. Skulle vi eksempelvis flytte danskeskolen til et alternativt lejemål i ejendommen ville vi som udlejere med meget stor sandsynlighed vælge at genetablere deres gulv i et nyt lejemål. Omkring fiberforbindelser og øvrige individuelle investeringer i lejemål vil tilfældet være det samme. Vi flytter ofte rundt på lejere internt i vores ejendomme og opnår altid aftaler der tilgodeser begge parter. Med venlig hilsen Tækker Rådgivende Ingeniører A/S Peter Boe Hauggaard-Nielsen phn@taekker.dk Side 5 af 5