BYGGETEKNISK RAPPORT

Transkript

1 Afd. 4 - Mølleparken Frederikshavn Juni 2010 d.a.i. arkitekter ingeniører a/s Århus

2 Afd. 4, Mølleparken Side 1 Indholdsfortegnelse Side 1.1 INDLEDNING GRUNDLAG: FORMÅL: EJENDOMMENS HOVEDDATA: EKSIST. KONSTRUKTIONSOPBYGNING: Hovedkonstruktioner- og opbygning Fundering Facader/gavle Betonelementer Gulv/terrændæk Etageadskillelser Tag Vinduer/døre Baderum Køkkener Garager Udearealer TILSTANDSREGISTRERING: Helhedsindtryk Afdelingens umiddelbare problemer Kældre og parterreetager Beskrivelse, kældre og parterreetager Registreret tilstand, kældre og parterreetager Konklusion, kældre og parterreetager Sokler og kælderydervægge Beskrivelse, sokler og kælderydervægge Registreret tilstand, sokler og kælderydervægge Konklusion, sokler og kælderydervægge 30

3 Afd. 4, Mølleparken Side Ydervægge Beskrivelse, ydervægge generelt Registreret tilstand, ydervægge Destruktive kontroller, ydervægge Visuelle kontroller, ydervægge Revner i vinduesoverliggere Lodrette revner Termografiske eksempler Konklusion, facader og gavle Vinduer, døre, fuger og sålbænke Beskrivelse, vinduer, døre, fuger og sålbænke Registreret tilstand, vinduer, døre, fuger og sålbænke Konklusion, vinduer, døre, fuger og sålbænke Tage og tagrum Beskrivelse, tage og tagrum Registreret tilstand, tage og tagrum Konklusion, tage og tagrum Altaner og terrasser Beskrivelse, altaner og terrasser Registreret tilstand, altaner og terrasser Konklusion, altaner og terrasser Opgange Beskrivelse, opgange Registreret tilstand, opgange Konklusion, opgange Lejligheder Beskrivelse, lejligheder Registreret tilstand, lejligheder Konklusion, lejligheder Baderum Beskrivelse, baderum Registreret tilstand, baderum Konklusion, baderum 159

4 Afd. 4, Mølleparken Side Køkkener Beskrivelse, køkkener Registreret tilstand, køkkener Konklusion, køkkener Varmeanlæg Beskrivelse, varmeanlæg Registreret tilstand, varmeanlæg Konklusion, varmeanlæg Brugsvandsanlæg Beskrivelse, brugsvandsanlæg Registreret tilstand, brugsvandsanlæg Konklusion, brugsvandsanlæg Udsugning/ventilation Beskrivelse, udsugning/ventilation Registreret tilstand, udsugning/ventilation Konklusion, udsugning/ventilation Indvendige afløb og sanitet Beskrivelse, indvendige afløb og sanitet Registreret tilstand, indvendige afløb og sanitet Konklusion, indvendige afløb og sanitet Udvendig kloak Beskrivelse, udvendig kloak Registreret tilstand, udvendig kloak Konklusion, udvendig kloak EL-installationer Beskrivelse, EL-installationer Registreret tilstand, el-installationer Konklusion, el-installationer Garager, vaskerier og cykelrum Beskrivelse, garager, vaskerier og cykelrum Registreret tilstand, garager, vaskerier og cykelrum Konklusion, garager, vaskerier og cykelrum 215

5 Afd. 4, Mølleparken Side Udvendige arealer Beskrivelse, udvendige arealer Registreret tilstand, udvendige arealer Konklusion, udvendige arealer KONKLUSION: 227

6 Afd. 4, Mølleparken Side 5 Bilag: Bilag 1: Termografisk rapport (udført og ). Bilag 2: Termografisk rapport, specialudgave, vedr. Provst Dreslersvej 51 ( ). Uddrag af eksist. tegninger: Etape 1: (blok A-B-C) Tegn. nr. A1: Stueplan, blok A 1:100 Tegn. nr. A2: Etageplan, blok A 1:100 Tegn. nr. A3: Facader, blok A 1:100 Tegn. nr. A15: Garager, plan, snit og facader 1:100 Tegn. nr. A16: Normalsnit, 4 etages blok 1:20 Tegn. nr. A17: Normalsnit, 2-plans rækkehus 1:20 Tegn. nr. A18: Normalsnit, udhuse 1:20 Tegn. nr. A19: Normalsnit, vaskerier 1:20 Tegn. nr. A21: Normalsnit, garager 1:20 Etape 2: (blok D-E-F) Tegn. nr. A1: Stueplan, blok D 1:100 Tegn. nr. A2: Facader, blok D 1:100 Tegn. nr. A5: Gavle og snit, blok D-E 1:100 Tegn. nr. A7: Stueplan, blok F og vaskeri 1:100 Tegn. nr. A8: Etageplan, blok F 1:100 Tegn. nr. A9: Facade mod øst, blok F 1:100 Tegn. nr. A10: Facade mod vest, blok F 1:100 Tegn. nr. A11: Gavle og snit, blok F 1:100 Tegn. nr. A16: Normalsnit, 1-plans rækkehuse 1:20 Etape 3: (blok G-H) Tegn. nr. A5: Stueplan, blok H + vaskeri 1:100 Tegn. nr. A6: Etageplan, blok H 1:100 Tegn. nr. A7: Facade mod øst, blok H 1:100 Tegn. nr. A8: Facade mod vest, blok H 1:100 Tegn. nr. A9: Gavle og snit, blok H 1:100 Tegn. nr. A14: Normalsnit, 4-etg. blokke 1:20 Tegn. nr. A18: Garager og sikringsrum, normalsnit 1:20 Etape 4-5: (blok J-K-L-M) Tegn. nr. A1: Stueplan, blok J + vaskeri 1:100 Tegn. nr. A3: Facade, øst, blok J 1:100 Tegn. nr. A5: Gavle og snit, blok L 1:100

7 Afd. 4, Mølleparken Side INDLEDNING Denne byggetekniske rapport omfatter afdeling 4, Mølleparken, som er ejet og administreret af: Boligforeningen Vesterport Abildgårdsvej Frederikshavn. Den samlede afdeling rummer i alt 697 boliger, bygget i 13 afsnit. Opført i perioden Nærværende rapport omfatter kun de 8 etageboligblokke på Pr. Dreslersvej, de 2-plans rækkehuse på Pr. Dreslersvej samt de 1-plans rækkehuse på Elius Andersens Vej. Desuden alle garager på Pr. Dreslersvej. Afdelingen er beliggende i området Lille Bangsbo, i den sydlige del af Frederikshavn i området ved Pr. Dreslersvej, Elius Andersens Vej og Bangsbovej med ca. 2,5 km til centrum. Lokaliseret på det flade areal lige øst for Fylleled Skov. G E M L H F D A K J C B Foto 01 Beliggenhedsplan for den aktuelle del af afd. 4, centreret om Pr. Dreslersvej og omkranset af L.P. Houmøllersvej, Elius Andersens Vej, og Bangsbovej. Kilde: Google Earth.

8 Afd. 4, Mølleparken Side 7 Afdelingens aktuelle blokke og rækkehuse er tegnet af arkitekterne Blennum, Gjøderum & Jørgensen, Frederikshavn, havearkitekt E. Walbjørn Christensen, Holstebro, samt ingeniørfirmaerne Wilchen og Wulff (bærende konstruktioner), Århus samt Preben C. Wistisen (tekniske anlæg), Frederikshavn. De nyere tagboliger i blok B og C fra 1987 er tegnet af arkitekterne Jørgen & Lasse Andersen, Frederikshavn med ingeniør Thorben Kienitz, Sæby. Samme rådgiverkonstellation forestod de nye sadeltage på blokkene og rækkehusene, som er udført over en længere årrække.

9 Afd. 4, Mølleparken Side GRUNDLAG: Grundlaget for den byggetekniske rapport er det oprindelige tegningsmateriale samt fagbeskrivelser. Det vil sige: Plantegninger Snittegninger Facadetegninger Diverse kloak- og afløbstegninger Diverse VVS- og EL tegninger. Rapporten er i øvrigt baseret på besigtigelser i afdelingen, primært udført i august-november Følgende lejligheder er indvendig gennemgået: Elius Andersensvej 7, rækkehus, blok D (etape 2) Pr. Dreslersvej 12, 1.tv, etagebolig, blok F (etape 2) Pr. Dreslersvej 19, rækkehus i 2 etager, blok A (etape 1) Pr. Dreslersvej 23, st., etagebolig, blok B (etape 1) Pr. Dreslersvej 31, 4.tv, tagbolig, blok B (etape 1) Pr. Dreslersvej 50, 3.th, etagebolig, blok M (etape 5) Pr. Dreslersvej 60, 2.th, etagebolig, blok M (etape 5) Pr. Dreslersvej 61, 2tv, etagebolig, blok C (etape 1) Pr. Dreslersvej 65, st.tv, etagebolig, blok J (etape 4). Udv. facader og gavle er besigtiget og destruktiv undersøgt i næsten alle blokke, mens teknikkanaler er besigtiget i blokkene B (etape 1), F (etape 2) og J (etape 4). Foto 02 Hovedindkørslen til området ved Pr. Dreslersvej.

10 Afd. 4, Mølleparken Side FORMÅL: Formålet med registreringerne og udarbejdelsen af denne byggetekniske rapport er at give Vesterport et overblik over den almene tilstand i afdelingen. Der gives en beskrivelse af de bestående konstruktioner, installationer og udearealer og vi forsøger at fastlægge årsager til skaders opståen og kommer med forslag til afhjælpninger. Den aktuelle del af afdelingen er, som allerede nævnt, opført fra ca og rummer derfor nu, mere end 50 år efter, en række byggetekniske konstruktioner og installationer, som i dag må betegnes som utidssvarende. Afdelingen har ønsket, at det fastlægges i hvilket omfang, der er behov for en fysisk opretning, således at de daglige gener i afdelingen og konkurrenceevnen opretholdes og forbedres i lokalområdet og således at lejetab og tomgangsboliger undgås. Endelig har man et stort ønske om i afdelingen fremover at kunne tilbyde tilgængelige boliger til de ældre og gangbesværede, som gerne vil forblive i området, men hvor fysikken sætter sine begrænsninger. Foto 03 Pr. Dreslersvej mellem børnehaven Bølgen til højre og blok A (1 etape) til venstre.

11 Afd. 4, Mølleparken Side EJENDOMMENS HOVEDDATA: Afdelingens hoveddata er som følger: (kun de aktuelle adresser er angivet) Matr. nr.: 1 gs, Bangsbo, Frederikshavn Jorder Postadresser: Pr. Dreslersvej 1-87 og 2-60, Elius Andersens Vej 1-23, Frederikshavn Ejendomsnr.: Kommunekode: 813 Boligorganisationskode: 0207 Grundareal i alt: m 2 Bebygget areal: m 2 Bygningsareal: m 2 Boligareal: m 2 I alt boliger: 454 stk. Erhverv: m 2 (børnehave, Brugs og selskabslokale) Småbygninger: 395 m 2 (garager, vaskerier, cykelskure, m.v.) Ejd.værdi 2008: kr ,- Grundværdi 2008: kr ,- Centrum Afdeling 4 Foto 04 Luftfotos af afdelingens placering i den sydlige del af byen. Kilde: Google Earth.

12 Afd. 4, Mølleparken Side 11 Den aktuelle del af afdelingen består af i alt 454 boliger, opført i forskellige afsnit, som kronologisk angivet herunder: Etape 1 Blok: Adresse: Type: Antal: Opført: A Provst Dreslersvej 1-19 Rækkehuse i 2 etager B Provst Dreslersvej Rækkehuse i 2 etager B Provst Dreslersvej Etageboliger C Provst Dreslersvej Etageboliger garager Etape 2 Blok: Adresse: Type: Antal: Opført: D Elius Andersensvej 1-7 Rækkehuse E Elius Andersensvej 9-15 Rækkehuse F Provst Dreslersvej 6-16 Etageboliger garager Etape 3 Blok: Adresse: Type: Antal: Opført: G Elius Andersensvej Rækkehuse H Provst Dreslersvej Etageboliger garager Etape 4 Blok: Adresse: Type: Antal: Opført: J Provst Dreslersvej Etageboliger K Provst Dreslersvej Etageboliger garager Etape 5 Blok: Adresse: Type: Antal: Opført: L Provst Dreslersvej Etageboliger M Provst Dreslersvej Etageboliger garager Etape 7 Blok: Adresse: Type: Antal: Opført: B Provst Dreslersvej Tagboliger (5. niveau) C Provst Dreslersvej Tagboliger (5. niveau) Samlet lejlighedsfordeling: 1-rums boliger (alle parterre) 40 stk. (8,9%) 1-rums m. alkove (tagboliger B+C) 12 stk. (2,6%) 2-rums boliger 90 stk. (19,8%) 3-rums boliger 139 stk. (30,6%) 4-rums boliger 161 stk. (35,5%) 5-rums boliger 12 stk. (2,6%) I alt: 454 stk. (100,0%)

13 Afd. 4, Mølleparken Side 12 Derudover en lang række udhuse, garager, vaskerier, cykel- og barnevognsrum, m.v. Som en del af afd. 4, men udenfor denne tilstandsrapports regi, ligger: Dagli brugsen fra 1959, beliggende L. P. Houmøllersvej Gildesal fra 1959, beliggende Provst Dreslersvej 2. Børnehaven Bølgen fra 1959, beliggende Provst Dreslersvej 4. Etape 6, 140 etageboliger fra 1971, beliggende Bangsbovej Tæt/lave familieboliger fra 1996, 73 stk., beliggende L. P. Houmøllersvej. Tæt/lave ældreboliger fra 2002, 30 stk. beliggende Bangsbovej.

14 Afd. 4, Mølleparken Side 13 Tidligere forbedringer og ombygninger: Siden afdelingen er opført i perioden er der, ud over de normale vedligeholdelsesarbejder, gennemført følgende større arbejder, hvoraf de vigtigste er: : Nye tage 2-plans rækkehus, blok A : Nye tage og tagboliger blok B og C : Nye PVC-vinduer i blok B og C : Betonrenovering af altaner + nye altanværn, blok B og C : Nye tage 1-plans rækkehuse, blok D, E og G : Etablering af overdækninger v. hovedindgange ved blok B og C Ca. 1988: Udv. efterisolering af gavle/delgavle med isolering og Steniplader. Ca. 1990: Partielle omfugninger af facader Ca. 1992: Nye PVC-vinduer i blok H, J, K, L og M Ca. 1992: Betonrenovering af altaner + nye altanværn, blok H, J, K, L og M Ca. 1993: Renovering og ombygning af varmecentral Ca. 1995: Nye sadeltage blok F og H Ca. 1995: Nye PVC-vinduer i blok F Ca. 1995: Betonrenovering af altaner + nye altanværn, blok F Ca. 1996: Nye sadeltage blok J Ca. 1997: Nye sadeltage blok K Ca. 1998: Nye sadeltage blok L Udskiftning af garageporte : Etablering af Molokker til fælles affaldshåndtering : Nye PVC vinduer i 2-plans rækkehuse A og B 2005: Nye hoveddøre i 2-plans rækkehuse 2007: Udskiftning af defekte tagplader i 1-plans rækkehuse D, E og G 2008: Nye sadeltage blok M 2008: Nye PVC vinduer i 1-plans rækkehuse D, E og G 2009: Udskiftning af defekte tagplader blok B og C (Byggeskadefonden). Desuden: Løbende renovering af udearealer i forbindelse med tagpåbygninger, herunder omlægninger af regnvandsledning, pga. de nye, udv. tagrender/nedløb.

15 Afd. 4, Mølleparken Side EKSIST. KONSTRUKTIONSOPBYGNING: Nedennævnte er hentet fra tegningsarkivet. Visse detaljer kan være ændret i forbindelse med udførelsen. Som følge af de lange intervaller mellem de enkelte bygningers opførelse vil der være visse variationer fra sted til sted Hovedkonstruktioner- og opbygning Afdelingen indeholder traditionelle etageblokke i 4 niveauer samt 1- og 2- plans rækkehuse. Afdelingen er kendetegnet ved gulstens facader og de efterisolerede, Stenibeklædte gavle. Derudover er tagene på alle bygninger gennem årene ændret fra de oprindelige flade tage til nu at have sadeltage med stor taghældning, afvalmede gavle og rødlige eternitplader. Imellem bygningerne findes velplejede udearealer med garagelænger. Der findes ingen kældre under bygningerne med undtagelse af sikringsrum under garager. Nederste parterreetage i blokkene indeholder både boliger, dels ensidigt vendte, dels gennemgående, men også depotrum til de enkelte lejligheder samt cykel- og barnevognsrum. Fælles vaskerier samt andre cykel- og barnevognsrum er placeret i separate bygninger ved gavlene af de enkelte blokke. Foto 05 Blokke Pr. Dreslersvej (blok B, 1. etape). Forrest blokken, dernæst de 2-plan rækkehuse og bagerst cykelrum.

16 Afd. 4, Mølleparken Side 15 Foto 06 2-plan rækkehuse Pr. Dreslersvej 1-19 (blok A, 1. etape). Forrest ses vaskeri, dernæst de 2-plans rækkehuse og bagerst cykelrum. Foto 07 Eksempel på de 1-plans rækkehuse Elius Andersensvej (blok G, 3. etape). Forrest ses cykelrum.

17 Afd. 4, Mølleparken Side Fundering Området er i store træk fladt og bygningerne er normalfunderede. Dvs. fundamenter er insitu-støbte, typisk i cm bredde, ført til frostfri dybde. Der er udført installationskanaler i varierende størrelse under nederste etage. I etape 1-2 er der krybekælder under blokke og 2-plans rækkehuse Facader/gavle Generelt er facader i boliger 350 mm brede med ½-stens formur og bredstens bagmur med 75 mm hulmur. Hulmuren var oprindelig tom, men er nogle steder forsøgt efterisoleret med granulat. I parterre er facader 300 mm brede med ½-stens for- og bagmur uden isolering. Brystninger under vinduer er generelt 300 mm brede med ½-stens formur, 50 mm isolering og ½-stens porøse mangehulsten. Over vinduer er den bærende lukning udført med en central betonbjælke i 2 skifers højde udstøbt mod en ½-stens udv. formur, en indv. petring udført med de porøse mangehulsten samt et underliggende skifte af de porøse mangehulsten. Gavle er opbygget i 310 mm og i øvrigt på samme måde, men hulmuren er her oprindelig isoleret med 50 mm løs Rockwool. Der er foretaget 100 mm udv. efterisolering og beklædning med grå Steniplader Betonelementer Generelt: Der anvendes betonelementer til indv. etagedæk, udv. altandæk samt til gesimser langs tagkanten. I etape 1-2 er der anvendt dækelementer over krybekældre. Desuden er hovedtrapper udført som elementer. I blok L og M er der anvendt betonelementer til lejlighedsskel, gavle og mange og de indv. vægge Gulv/terrændæk Afsnit 1-2: Iflg. tegningsmaterialet er gulve opbygget med 6,3 mm kork udlagt direkte på de 180 mm betondækelementer. I parterre er terrændæk opbygget med 100 mm beton og 20 mm slidlag. Afsnit 3-4-5: Iflg. tegningsmaterialet er gulve opbygget med 6,3 mm kork udlagt på 20 mm slidlag, udlagt direkte på de 160 mm in situstøbte betondæk. I parterre er terrændæk opbygget tilsvarende med kork og slidlag, derunder 100 mm lecabeton, plastfolie og 200 mm tørt sand.

18 Afd. 4, Mølleparken Side Etageadskillelser Afsnit 1-2: Etageadskillelserne er 180 mm betonelementdæk. Dæk over sikringsrum er 200 mm insitu-støbt beton støbt mod træbetonplader. Afsnit 3-4-5: Etageadskillelserne er 160 mm jernbeton med pudsede undersider. Dæk over de udv. hovedindgange er udført tilsvarende, dog kun med 120 mm jernbeton. Derunder 100 cm Rockwool, Termopal-kraft og ¾ lister nederst Tag Afsnit 1-2: Tagene var oprindelig udført med 180 mm betontagdæk med 250 mm løs leca. Derpå 30 mm puds og øverst afsluttet med built-up tag. Senere er der rejst nye spær som sadeltage, afsluttet med brune bølgeeternitplader. Alle tage er afvalmede, taghældningen på valmene er lidt højere end taget i øvrigt. Taghældning og -form er forsøgt ensrettet, svarende til blokkene B-C, hvor der er tagboliger på 5. niveau. At man har valgt samme løsning i de resterende blokke forklares med at man så havde mulighed for her også at indrette tagboliger under de nye spær, når og hvis man ønskede det. Derudover fremstår afdelingen nogenlunde identisk udadtil. Der er zinktagrender og nedløb overalt. I forbindelse med de nye tage er betonsterne beklædt med en Eternitplade uden extra isolering. Dermed opnås et udhæng på ca. 300 mm. Der er efterisoleret på tagene med yderligere ca. 200 mm. Der er samtidig etableret nye gangbroer i ca cm bredde. Adgang til tagrum i blokke sker fra aflåselig loftslem m. stige i opgange. I 1-plans rækkehuse sker det fra lem i entrè og i 2-plans rækkehuse sker det fra højtsiddende udv. lem i gavl. Afsnit 3-4-5: Tagene var oprindelig udført med 120 mm jernbeton med 75 mm Rockwool ovenpå. Derefter opklodsning og 75 mm træbeton, afsluttet øverst med built-up tag. Også her er der senere rejst nye spær som sadeltage, afsluttet med brune bølgeeternitplader. Alle tage er afvalmede, taghældningen på valmene er lidt højere end taget i øvrigt. Der er zinktagrender og nedløb overalt Vinduer/døre De fleste steder sidder nyere, hvide pvc-vinduer fra Primo, Hobro. Sålbænke er de oprindelige betonsålbænke, som er indmuret i enderne. Der er fuget med elastiske fuger undtaget i rækkehusene, som er fugebånd.

19 Afd. 4, Mølleparken Side Baderum Baderummene fremstår generelt som ved opførelsen, bortset fra mindre reparationsarbejder. De er udført med terrazzo på gulvene. I blok L og M dog med mosaikstifter. Væggene er beklædt med hvide 15x15 cm fliser til 150 cm højde. I blok L og M dog oprindelig Perstorp laminat på væggene. Der er de fleste steder bruseniche og radiatorvarme Køkkener De oprindelige køkkener er opbygget på stedet og har finerede og/eller malede trælåger. Køkkenerne er imidlertid for en stor dels vedkommende udskiftet til mere moderne elementkøkkener med forskellig udformning. Der er emhætte i de nyere køkkener. Der er opsat fliser over køkkenbord og der er kork- eller vinylgulv Garager Lukkede garager er placeret rundt i afdelingen som sammenhængende garagerækker. Nogle steder lavet i 3 længer, andre steder blot som én række. Garagerne er opmuret i hele sten udvendig og ½-sten som skillevægge. Garagerne er forsynet med aflåselige vippeporte. Under de fleste garager er der kælder med adgang via udv. kældertrapper i gavlene. Kældrene anvendes til div. oplagring, men er desværre, for de flestes vedkommende, meget fugtige, nogle endda direkte våde/oversvømmede. Tage er mm jernbeton med tagpap Udearealer Området er centreret om Pr. Dreslersvej, der fungerer som stikvej til alle boliger, bortset fra rækkehusene på Elius Andersens Vej. Vejen fungerer som en asfalteret stillevej med fortov i den ene side. Der er p-pladser ved de enkelte blokke til begge sider. P-pladserne er udført med græsarmeringssten og vejen er ligeledes asfalteret. Længst mod nordvest ligger en indhegnet multibane og ligeledes mod vest har man en boldbane på græsarealet samt en indhegnet, stor hoppepude. Der er legepladser fordelt rundt i hele afdelingen. Hvor man har parterreboliger er der udgang direkte til haven. Nogle steder er denne private have indhegnet andre steder ikke. Der er store græsarealer omkring alle blokke og foran blokkene har man varierende plante- eller grusbede. Foran blokkene er der flisebelægninger og cykelparkering. Husholdningsaffald samles i Molokker placeret nær indgangene. Papir/pap og glas samles i containere centralt placeret. Alle udearealer vedligeholdes af boligforeningen.

20 Afd. 4, Mølleparken Side TILSTANDSREGISTRERING: Helhedsindtryk Afdelingen fremtræder udadtil i pæn stand. Bortset fra murværksfacaderne er klimaskærmen tilpasset med nye pvcvinduer, ligesom tagene er ændret. Desuden er altanværnene ændret. Indvendig er der bortset fra nye køkkenelementer mange steder, ikke sket væsentlige ændringer siden opførelsen, der, med afsnit 1, startede mere end 51 år siden. Som i mange andre byer af tilsvarende størrelse har der også i Frederikshavn gennem de seneste år været et stort pres på de almene boligafdelinger. Nye, topmoderne boliger er opført og mange almene boliger er blevet omfattende renoveret. Andre almene boliger er nedrevet for at tilpasse markedssituationen. Alt sammen skaber det et stort pres i området og ingen kæde er som bekendt stærkere end det svageste led. Derfor kræver det at de ældre, almene boliger lever op til dagens krav om en moderne bolig. Såfremt dette ikke er tilfældet kan man forvente tiltagende udlejningsproblemer. Det er derfor af helt afgørende betydning, at alle boliger fremstår uden særlige byggetekniske problemer. Specielt indeklimaet har i disse dage stor fokus. Luftvejs-sygdomme forårsaget af mug/skimmel er noget mange kender til og i dag ikke vil acceptere. En del beboere i afdelingen har boet her i rigtig mange år. Efterhånden som alderen trykker og mobiliteten ikke længere er så god opstår behovet for tilgængelige boliger. Man ønsker derfor, at der i et vist antal opgange etableres elevatorer fra terræn til øverste niveau. Tilgængelighed betyder at man kan bevæge sig rundt i sin bolig i kørestol eller med rollator. F.eks. må der ikke være lodrette spring på mere end 25 mm nogen steder, ligesom baderum, køkkener og altaner skal tilpasses med venderadier på min. Ø150 cm. Og alle døråbninger skal være min. 9M.

21 Afd. 4, Mølleparken Side Afdelingens umiddelbare problemer På basis af de udførte registreringer kan det konstateres, at følgende byggetekniske hovedområder bør have særlig fokus: 1. Facader Manglende isolering medfører generelle kuldebroer omkring vinduesog dørfalse. Mugproblemer i hjørne ved loft/stue/altan. Revnedannelser i murhjørner lodret under altaner. Revnedannelser lodret ved bygningsspring. Revnedannelser i tegloverliggere. 2. Tag Defekte tagplader. Problem med manglende isolering af sternelementer i f. m. tagetablering (bortset fra blok M). Dårlig tilgængelighed til tagrum over 2-plans rækkehuse. 3. Vinduer/døre Begyndende nedbrud af elastiske fuger. 4. Parterre, terrændæk og sokler Mange beboere føler trækgener fra gulvene, pga. dårlig eller ingen isolering. I blok A, B, C og F findes krybekælder ellers terrændæk. Teknikkanal uden støbt bund og med dårlig tilgængelighed. 5. Garager, cykelrum og vaskerier Nedbrud i murede facader. Omfattende betonskader i sternelementer. Fugt, vand eller oversvømmelse i kældre under garager. Slidtage i tagpap 6. Betonelementer Begyndende nedbrud i altandæk. 7. VVS-installationer Pumperum bør ombygges således at bruger kan følge forbruget på de enkelte anlæg. Konstanttryk pumper bør udskiftes. Rørinstallationer for vand og varmeinstallationer bør udskiftes hurtigst muligt. Eks. installationer i pumperum bør monteres med lækagemelder indtil installationerne udskiftes. Temperaturen på varmt brugsvand bør reduceres til 55º C. Teknisk isolering på installationer i pumperum der genanvendes bør efterisoleres.

22 Afd. 4, Mølleparken Side 21 Emhætter i blokke bør udskiftes og tilsluttes central mekanisk udsugningsanlæg. Ved indeliggende badeværelser i boliger uden centraludsugningsanlæg bør monteres fugtstyret ventilator. Indvendige faldrør bør udskiftes. Renserør for faldrør bør flyttes således de er let tilgængelige. Bruseblandingsbatterier bør udskiftes til termostatbatterier. Adgang til varmekanaler er meget vanskelig 8. EL-installationer Fællestavler bør udskiftes for at opnå en forenklet overskuelighed og service. Etablering af jordelektrode til fællesinstallationerne 9. Baderum I blok L og M er der anvendt Perstorf plader i baderum fra gulv til loft, som medfører problemer. Baderum trænger generelt til modernisering. 10. Køkkener De ældste køkkener, som endnu ikke er udskiftet, trænger til en renovering. 11. Udearealer Flere opholdsarealer. Forbedring af terrasseartealer Opdatering i forbindelse med renovering. 12. Ombygning/tilgængelighed Man har et stort ønske om at etablere tilgængelige boliger, evt. kombineret med ombygning af små 1-rums boliger.

23 Afd. 4, Mølleparken Side Kældre og parterreetager Beskrivelse, kældre og parterreetager Alle blokke er normalfunderede. Blokkene er udformet uden egentlige kældre, men således at der er tilnærmelsesvis niveaufri adgang fra stien foran blokken og ind i nederste etage. Her findes både boliger samt pulter- og cykelrum. Foto 08 Pr. Dreslersvej 21 (blok B etape 1). Adgang stort set niveaufrit ind i parterren støbt gulv i niche. Døren til højre fører ind i cykelrum, hvorfra der er adgang til pulterrum. I parterrens venstre side findes en 2-rums bolig med køkken mod indgangsfacaden og opholdsrum mod altanfacaden. Foto 09 Pr. Dreslersvej 77 (blok K etape 4). Her er indgangsnichen flisebelagt i de første etaper er der støbt gulv.

24 Afd. 4, Mølleparken Side 23 Foto 10 Pr. Dreslersvej 67 (blok J etape 4). Opgang med dør til pulterrum i baggrunden. Fremme til højre ses dør til ensidig 1-rums bolig. Pulterrummene er lavet med traditionelle åbne tremmer af træ. Adgangen til pulterrummene sker enten fra cykelrum eller direkte fra opgangen. Sidstnævnte sker gennem en aflåselig trædør. Foto 11 Pr. Dreslersvej 69 (blok J etape 4). Adgang til cykelrum fra det fri. Der er mulighed for opladning af el-knallerter.

25 Afd. 4, Mølleparken Side 24 Under alle blokke og 2-plans rækkehuse er der etableret teknikkanaler i varierende dimension. Dette gælder dog ikke de 1-plans rækkehuse. I etape 1 og 2 er der en krybekælder under blokke og 2-plans rækkehuse med varierende højde. Over krybekælderen er der udlagt dækelementer uden isolering, mens bunden blot fremstår som råjord! I etape 3, 4 og 5 er der ikke krybekælder, men teknikkanalen er også her udført uden fast bund, ligesom der er udført små tværgående rørkanaler nogle steder. Midt i teknikkanalen er der etableret en lille drænkasse med skærver, såfremt der skulle forekomme vand. Adgang til kanal via brønddæksel. Foto 12 Pr. Dreslersvej (etape 1 - blok B). Teknikkanal uden fast bund. Foto 13 Pr. Dreslersvej 6-16 (etape 2 - blok F). Teknikkanal uden fast bund.

26 Afd. 4, Mølleparken Side 25 Foto 14 Pr. Dreslersvej (etape 3 - blok J). Teknikkanal uden støbt bund. Der er meget fugtigt og klamt (dårlig lugt) i de fleste kanaler. Foto 15 Pr. Dreslersvej (etape 3 - blok J). De tværgående fordelingsrør er lagt i en lille, helt utilgængelig kanal.

27 Afd. 4, Mølleparken Side 26 Gulvene i parterre er de fleste steder 100 mm beton med 20 mm slidlag. I trappeopgang er såvel gulv som reposer og trin afsluttet med en terrazzobelægning. Tegningsudsnit 1 Etape 1-2 blokke krybekælder ingen isolering. Tegningsudsnit 2 Etape 1-2 blokke teknikkanal ud for nederste trappe Registreret tilstand, kældre og parterreetager Der er ikke konstataret nogen skader i form af revner o.l. i soklerne. Derimod er det bemærkelsesværdigt, at der i etape 1-2 med krybekældre under blokke og 2-plans rækkehuse, ikke er nogen isolering overhovedet, så hvis beboerne føler kuldegener nedefra er det ikke mærkeligt. Eneste isolering kommer fra korkgulvet, der er udlagt direklte på de 180 mm tykke dækelementer.

28 Afd. 4, Mølleparken Side 27 I teknikkanalerne er der ikke støbt bund. De besigtigede steder sås ingen vandproblemer, derimod bemærkede man alle steder en ram lugt af fugt og tung luft. Man ser løs og afskallende slidlag ved nogle hovedindgangsnicher (etape 1-2). Tegningsudsnit 3 Etape 3 terrændæk isolering med lecabeton. Tegningsudsnit 4 Etape 3 teknikkanal stadig ingen fast bund nedenfor trappe. I kældre/teknikkanal under flere af blokkene er der massive rotteproblemer, formentlig er klimaet på stedet behageligt for ophold. Der er naturligvis flere eksempler på, at rotterne ikke kun færdes under gulvet, men også æder sig vej op i boligerne.

29 Afd. 4, Mølleparken Side Konklusion, kældre og parterreetager De uisolerede krybekælderdæk i blok 1-2 lever langt fra op til tiden krav, samtidig med at de skaber gener i form af fodkulde. Det samme kan siges om teknikkanalerne generelt. De er i blok 1-2 udført med lav højde, mens den er lidt bedre i de nyere blokke. Men da tilgængeligheden til teknikkanalerne generelt er ringe, samtidig med at man i dag ikke lovligt kan arbejde i nogen af kanalerne (AT-regler) bør alle rør placeres andet steds, hvortil adgangen er lettere. Det kunne f.eks. være under loftet i parterren. Resultatet ville være inspicerbare rør, som er lette at komme til. Endelig har man problemet med rotter. På denne baggrund ville det være at foretrække helt at nedlægge teknikkanalen, opfylde den og ændre hele gulvkonstruktionen i parterreboligerne med bedre isolering og gulvvarme. Defekte slidlag ved indgangsnicher skal udbedres ved behugning og udlægning af nyt slidlag. Det er dog kun i etape 1-2 at der findes slidlag øvrige steder er der anvendt fortovsfliser.