Andelsboliglovens maksimalprisregler Andelskronen Beregning af max værdi Værdifastsættelse... 14

Transkript

1 Indholdsfortegnelse Problemformulering:...3 Problemstilling:...4 Metode...5 Definitionenpåenandelsboligforening...7 Andelsboligmarkedet...8 Bestemmelsesforholdienandelsboligforening Typerafandelsboliger Traditionelle private andelsboliger De støttede andelsboligforeninger Nybyggede private andelsboliger Regelgrundlagvedværdifastsættelse Andelsboliglovens maksimalprisregler Andelskronen Beregning af max værdi Værdifastsættelse Anskaffelsesprisen Offentlig vurdering Valuarvurdering Problematikken omkring for høj vurdering Delkonklusion Andelsbevis Ejendomsværdiskat Nyereglerpåandelsboligmarkedet Teknisk pris Brutto og nettoudgifter Anvendelsesudgifter Delkonklusion Oplysningspligtvedalm.salgogtvangsauktion Oplysningspligt Tvangsauktion... 23

2 TheisMikkelsen Hovedopgave Delkonklusion Lånetyper: Trappelån Renteswap-lån Trafiklysordning ved boliglån Betydning for andelsboligforeningerne Afskaf renteswap lån og trappelån Spørgeskemaundersøgelse omkringvidenomkringandelsboliger Køn? Alder? Føler du, at du har en tilstrækkelig generel viden om andelsboliger og hvad der differentierer dem fra resten af boligmarkedet? Statistikberegninger: Tosidet hypotesetest Ved du, hvad en renteswapaftale er? Ved du, hvad den tekniske pris på en andelsbolig er? Kunne du finde på, at købe eller har tidligere købt en andelsbolig? Statistikberegninger: Tosidet hypotesetest Sammenligning af to hypotesetest Hvorfor ikke? Delkonklusion: SWOT analyse Løsningsforslag Konklusion Litteraturliste Bilag Bilag

3 TheisMikkelsen Hovedopgave Andelsboliger Problemformulering: Tilbage i 1966 opstod ejerlejlighederne, som et resultat af et forlig mellem flere folketingspartier. Dette skyldes, at man havde et boligmarked der endnu der ikke var fulgt med udviklingen i samfundet og derfor var der mange unge på udkig efter bolig. I denne periode var der ren kommunisme tilstande på boligmarkedet, da man skulle ansøge kommunen om overhovedet, at være berettige til at få en bolig. Ved forliget indførte man ejerlejligheder, hvor man kunne sælge lejligheder til den højst bydende Dette holdt dog kun indtil 1972, hvor denne mulighed blev afskaffet igen. I stedet for de tidligere regler besluttede man i 1975, at udlejerne skulle tilbyde lejerne muligheden for, at købe som andelsbolig ved salg. Den lave pris på disse andelsboliger gjorde denne boligform meget attraktive i denne periode 1 Hvis man ser på andelsboligmarkedet i dag, så er køberne af boligerne mere tilbageholdende med, at investere i andelsbolig i forhold til andre boligformer. Dette skal ses i lys af den nuværende krise, som andelsboligmarkedet aldrig helt er kommet sig over og det har betydet, at mange andelsboligindehavere har været nød til, at sælge deres andel til en lavere pris end den der står på deres andelsbevis. Ved køb af andelsbolig kan det være svært, at sammenligne med andre boligtyper, da der er nogle andre regler gældende på dette område, hvilket gør at man kun kan sammenligne dem meget groft og ikke helt præcist. Men den dårlige udvikling på andelsboligmarkedet kan vække undren, hvis man følger Jens Frederik Hansens, som er cand. Jur. ved Københavns universitets citat: 2 Resultatet er, at andele er 20 % - eller mere - billigere end ejerlejligheder. Det betyder, at en køber, der kan vælge mellem de 2 typer lejlighed, vil betale en temmelig stor formue for at slippe for andelslejligheden. 3 Når man handler andelsbolig, så er der forskel på prisen, alt efter hvilken finansieringsløsning som den enkelte andelsboligforeningen har. Derudover bliver er købsprisen på andelsboliger langt under maksimalprisen. Dette viser tydeligt, at marked for køber at være i. En rapport fra Realkredit Danmark omkring boligmarked skriver: 4 1 Jens Frederik Hansen, Blogspot, Boligmarkedet Andels eller ejerboliger, 3. Juni Boligerejer.dk, Andelsboligmarkedet, 15 Juli Jens Frederik Hansen, Blogspot, Boligmarkedet Andels eller ejerboliger, 3. Juni Realkredit Danmark, Status på andelsboligmarkedet, 26. oktober

4 TheisMikkelsen Hovedopgave En vejledende beregning på køb af den typiske andelsbolig i Region Hovedstaden viser, at en 'tilsvarende' ejerlejlighed skal koste mellem cirka 1,48 mio. kroner og 2,88 mio. kroner alt afhængig af finansieringen i andelsboligforeningen. Det kan ikke undre, at det er et svært marked at agere køber i. 5 Dette har gjort, at ministeriet for by, bolig og Landdistrikter har valgt at prøve, at gore køb af andelsbolig mere gennemskueligt. Dette leder mig frem til følgende problemstilling 6 Problemstilling: Hvilke faktorer gør, at andelsboliger er så svære at gennemskue og sammenligne med resten af boligmarkedet for boligsøgende, samt hvilke konsekvenser har dette og hvad kan der i den forbindelse gøres? 5 Erhvervsstyrelsen, Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, IBID 4

5 TheisMikkelsen Hovedopgave Metode Beskrivelse af andelsboligmarkedet. Her vil jeg først kort gå ind og beskrive kort hvad begrebet andelsbolig egentlig dækker over med henhold til hvilke byrder en andelsboligindehavere har i forhold til andelsboligforeningen. Derefter vil jeg gå ind og kort beskrive hvordan markedssituation er på andelsboligmarkedet og hvad dette skyldes. Derefter vil jeg kort gå ind og beskrive hvert enkelt af de forskellige andelsboligformer, som der eksistere på markedet. Prisfastsættelse Ved prisfastsættelse vil jeg gå ind og se på maksimalprisreglen og hvilke metoder som andelsboligloven angiver er korrekte ved en prisfastsættelse. Efter, at have beskrevet de forskellige metoder vil jeg vil hjælp af nogle udregner beregne eksempler på en maksimal på en andelsbolig. Efter det vil jeg vurdere hvilke konsekvenser en forkert prisfastsættelse kan have for andelsboligindehaverne. Oplysningspligt Her vil jeg gå ind og se på hvilke oplysningsforpligtelser, som andelsindehaveren har i forhold til salg af andelsbolig både ved almindelig salg, samt salg ved tvangsauktion. Derefter vil jeg se på hvilke regler der er gældende hvis oplysningspligten ikke bliver opfyldt. Definition på et andelsbevis Her vil jeg komme ind og se på hvad definition på et andelsbevis og hvad det kan sammenlignes med ved ejerboliger. Jeg vil også ser på hvad andelsbeviset egentlige funktion er. Nye tiltag for at hjælpe køberen Der er lavet en flere tiltage for, at hjælpe købere med, at have de bedst mulige betingelser for, at vurdere om køb af andelsbolig er den rigtig løsning. Efter, at have beskrevet disse tiltag, vil jeg ved hjælp af nogle salgsopstillinger på andelsboliger gå ind og se hvad reglerne konkret betyder for salgsopstillingerne. I samme forbindelse vil jeg gå ind og sammenligne de to salgsopstillinger med hinanden og ud fra det vurdere om de nye tiltag har øget gennemsigtigheden på andelsboligmarkedet. Lånetyper Omkring lånetyper, så vil jeg gå ind og se på de lånetyper, som der blevet brugt på andelsboligmarkedet. Ved brug af disse lånetyper vil jeg gå ind og lave nogle eksempler på brugen af disse lån, Dette skal så give et billede af hvorfor netop disse lån kan være farlig for en andelsboligforening. Til slut vil jeg ytre min egen holdning omkring brugen af disse lånetyper generelt set og i sær i andelsboligforeningerne. 5

6 TheisMikkelsen Hovedopgave Spørgeskemaundersøgelse Jeg vil foretage en spørgeskemaundersøgelse, som der spørger ind til folks viden omkring andelsboligmarkedet og de ting der er gældende her for. Spørgeskemaet skal ske via Surveyxact og skal komme ud til respondenterne via Facebook. Svarene fra spørgeskemaunderspøgelse vil jeg gå ind og se om de stemmer overens med det jeg forventer på baggrund af min problemformulering. Derudover vil gå ind og lave en hypotesetest over forskellen på svarene fra mænd og kvinder og se om der er en stor forskel på hvad de svare i spørgeskemaet. Jeg også gå ind og se om der er sammenhæng mellem de forskellige spørgsmål i spørgeskemaet eller ej. Opsummering Til sidst i projektet vil jeg lave en SWOT analyse set ud fra andelsboligens synsvinkel. I min SWOT- analyse vil jeg kommer ind på de styrke, svagheder, muligheder og trusler som der er for andelsboligmarkedet. Løsningsforslag: På baggrund af det jeg er kommet frem til i opgaven, så vil jeg komme med nogle løsningsforslag til hvad der kan gøres for, at gøre andelsboligmarkedet mere gennemskuelig og nemt sammenligneligt med andre boligformer. 6

7 TheisMikkelsen Hovedopgave Definitionenpåenandelsboligforening Ved en andelsboligforening forstås der, at en række andelsindehavere går sammen for, at købe ejendom. Foreningen dannes ved enten, at der sker en opførelse af nye andelsboliger eller opkøb af private udlejningsejendomme. 7 De enkelte andelsboligindehavere har på denne måde købt brugsretten til den købte bolig af andelsforeningen. Ved køb af et andelsbevis køber man ikke kun retten over en af foreningens bolig, man køber også en del af foreningens formue og dermed har foreningens økonomien også stor indflydelse på hvordan den enkelte andelsboligindehavers økonomi ser ud. Det skal forestås på den måde, at en negativ økonomi i foreningen skal betales af de enkelte andelsindehavere, da de tilsammen ejer foreningen. Et eksempel på et indgreb, som foreningen kan gøre er, at varsle stigende boligudgifter, da man på den måde får øget indtægter til, at dække driften af foreningen. Hvis det er tilfældet, at nogle af disse andelsindehavere ikke har økonomiske midler eller nogle ejendomme står tomme, så er det de øvrige andelsindehavere som skal betale, da man i en andelsforeningen hæfter solidarisk. Som det også fremgår ved det nedenstående citater fra andelsloven 8 Andelsboligloven 5. Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jf. dog Andelsboligloven 5 stk. 2. For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse medstiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom 9 Som det ses i lovgivningen, så hæfter andelsindehaverne med deres indskud, dog hæfter de jf. Andelsloven 5 stk. 2 for andelsboligforeningens lån med personlig hæftelse og pro rata alt efter hvor stor andel den enkelte andelsindehavere har i foreningen uanset hvad 5 stk. 1. siger. 7 Erhvervsstyrelsen, Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, Boligerejer.dk, Andelsboligmarkedet, 15 Juli Retsinformation, Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, 4 Januar

8 TheisMikkelsen Hovedopgave Andelsboligmarkedet Boligmarkedet i Danmark består af flere forskellige boligtyper og som det ses på grafen nedenfor, så tegner andelsboligmarkedet sig i 2010 for 7,39 % af det samlede boligmarkedet I Danmark, mens eksempelvis de almene boligselskaberne har ca. 3. gange så stor markedsandel, som de private andelsboligforeninger. Men som det også ses i tabellen nedenfor, så har andelsboligforeninger i perioden en stigning på 4,35 i antal af andelsindehavere. Dette er en lille stigning i forhold til ejerlejlighederne, som stiger med 13,53 % i samme periode, men det viser, at der er et voksende marked indenfor boligsektoren Boliger (samtlige) efter ejerforhold og tid ændring i procent Privatpersoner inkl I/S ,91 Almene boligselskaber ,51 A/S, ApS og andre selskaber ,87 Private andelsboligforeninger ,35 Offentlig myndighed ,94 Ejerlejligheder ,53 Andet el uoplyst , Danmarks Statestik, Boligoversigt 11 IBID 8

9 TheisMikkelsen Hovedopgave Hvad stigningen skyldes vides ikke, men forklaring på dette kan være, at andelsboliger på flere parameter minder mere og mere om ejerlejligheder. Før I tiden skulle man stå på venteliste for, at kunne få en andelsbolig, nu er det typisk igennem en mægler boligerne bliver sat til salg i stedet for på venteliste, som vi kender det fra lejebolig i et boligselskab, hvor man ligeledes ofte er opskrevet på venteliste for, at komme i betragtning til en bolig. En anden grund til mægleren i stigende grad nyder godt af arbejdet med andelsboligers skyldes, at der er en dårlig gennemsigtighed på andelsboligmarkedet, da man ikke på samme måde, som med lejeboliger kan finde officielle statistikker omkring f.eks. prisudvikling og handelsaktivitet på andelsboligmarkedet. Udover dette kan det også være svært for en køber af andelsbolig, at gennemskue den enkelte andelsboligforeningens lånesammensætning og økonomi. Dette gør, at det er svære, at sammenligne med andre boliger. 12 Den stigende interesse på andelsboligmarkedet er siden den nuværende krise indtog dog blevet bremset op, ligesom det resterende boligmarkedet. De sidste par år har der også var en negativ udvikling i salget på andelsboligmarkedet. Dette kan skyldes flere faktorer, for det første, så har krisen sat en automatisk prop i købelysten, samt købeevnen ved folk, da mulige køber ved krisen indtog ikke længere har samme økonomiske midler, som de måske tidligere har haft. Bankerne er ved krisen begyndelse blevet mere skeptiske med, at låne penge ud end tidligere, så man ikke længere kan låne helt så meget som tidligere. En anden faktorer der har gjort sig gældende på andelsboligmarkedet er, at andelsboligforeningerne er stemplet, som økonomiske dårlige og hovedparten har en så dårlig økonomi, så de er tekniske insolvente. Dette billede har gjort, at man potentielle købere har været mere tilbageholdende med, at investere i en andelsbolig. Dette billede er dog ikke det helt rigtige. I en rapport, som Realkredit Danmark lavede sidste år står der, at ud fra I alt andelsboligforeninger i Danmark var 91 ud af 100 af dem ikke tekniske insolvent. Det 91 % af alle andelsboligforeninger i Danmark og det passer ikke helt med det billede, som der er blevet skabt omkring andelsboligforeningerne. Mange af den har som det ses nedenfor endda en lav gældsætning. 13 Christian Hillingsøe Heinig, Realkredit Danmark, Status på boligmarkedet, Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen, 28 August IBID 9

10 TheisMikkelsen Hovedopgave Bestemmelsesforholdienandelsboligforening De mest overordne beslutning vedrørende andelsboligforening bliver besluttet i en generalforsamling, som er den øverste myndighed i en andelsboligforening. Generalforsamlingen mødes minimum 1 gang årligt og har som opgave, at udvælge en bestyrelse, som har til opgave, at styre den daglige drift i andelsboligforeningen. Derudover kan der være nogle andre administrative opgave som den enkelte andelsboligforeningen kan vælge, at uddelegere til andre som f.eks. revisor e. lign. Udover de alm. love, som andelsboligerne skal overholde ved andelsboligloven, så laver generalforsamlingen vedtægterne, som er gældende for den enkelte andelsboligforeningen. Disse vedtægter er et regelsæt for hvordan den daglig drift i foreningen skal drives med hensyn til husorden, fremleje osv. Kravet til disse vedtægter er, at de skal følge og være i overensstemmelse med den gældende dansk ret. 15 ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) har udarbejdet nogle standardvedtægter, som andelsboligforeninger kan følge, som en vejledning deres egne vedtægter for deres forening. 16 Typerafandelsboliger I Danmark findes der overordnet set 4 forskellige typer af andelsboliger: Traditionelle private andelsboliger Støttede private andelsboliger Nybyggede private andelsboliger Almene andelsboligforeninger 14 Realkredit Danmark, Status på andelsboligmarkedet, 26. Oktober Boligerejer.dk: Om andelsboliger, 21 September ABF, Standardvedtægter 10

11 TheisMikkelsen Hovedopgave Traditionelle private andelsboliger Ved denne andelsboligform er der tale om, at andelsforeningen køber en eksisterende ejendom. Ved overdragelsen af ejendommen vil det ofte være tidligere lejere af ejendommen der bliver beboer i foreningen ved en frivillig overdragelse efter de gældende regler om tilbudspligt. Denne form for andelsboliger er den mest anvendte i Danmark og formen ses ofte anvendt i ældre ejendomme. Definitionen på den traditionelle andelsboliger er en andelsbolig, som er opført til og med Dog kan der være enkelte traditionelle andelsboliger, at finde i nyere ejendomme. Men de andelsboliger fra 1981 og frem høre til under de støttede andelsboliger. Selve stiftelsen af andelsboligerne kan fortages i alle former for ejendomme. På samme måde er det gældende for tilbudspligten, som også er gældende ved alle typer af ejendomme uanset hvornår ejendommene er blevet bebygget. Dog skal det nævnes, at nyere udlejningsejendomme ofte er blevet opdelt i ejerlejligheder inden de bliver udlejet. Dette gør, at tilbudspligten ikke længere er gældende. 17 De støttede andelsboligforeninger Definition på de støttede andelsboligforeninger er andelsboligforeninger, som er blevet etableret som nyopførte ejendomme, som der er bygget med hjælp fra offentlige støtte. Muligheden for at opnå denne type støtte blev indført i 1981 og ophørte med udgangen af Støtten blev aftrappet løbende i den sidste del af perioden. D, 1. januar 2000 kom der nye tiltag i indenfor andelsboligmarkedet. Der blev i almenboliglovens kapitel 11 b åbnet en ny mulighed for at få en garanti fra det kommunale på noget af realkreditlånet. Dette var dog kun muligt ved etablering af andelsboliger ved nyopførelse af en ejendom. Disse ejendomme er kendt under navnet de ustøtte andelsboliger. De støttede private andelsboligforeninger er omfattet af andelsboligloven og reglerne vedrørende offentlig støtte ved opførelse af nybyggede andelsboliger hører inde under Socialministeriets ressort 18 Nybyggede private andelsboliger Definition af nybyggede private andelsboliger er beskrevet, som andelsboligforeninger hvor de selv står for enten opførelsen eller overtagelsen af en nyopført ejendom. Ejendommen skal være bygget uden offentlige støtte. De nybyggede andelsboliger er opført fra Denne type andelsboliger er omfattet af andelsboligloven. 19 Almene andelsboligforeninger Definition på denne andelsboligforening er, at det er almene boligorganisationer, som kører boligforeningen efter lov om almene boliger, 17 Erhvervsstyrelsen, Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, IBID 19 IBID 11

12 TheisMikkelsen Hovedopgave Denne type andelsboligforening er falder ikke ind under andelsboligloven jf 1. Stk. 2 Formen for andelsboligforening adskiller sig på flere made fra de andre typer af andelsboligforeninger. De har mere til fælles med andre boligtyper. Almene andelsboligforeninger er bl.a. også omfattet af reglerne, som de øvrige almene boligorganisationer er omfattet af. Det er loven om almene boliger, som hører ind under Socialministeriets ressort. At almene andelsboliger ligger tæt på almindelig byggerier ses ved at andelsindehaveren i denne andelsform ikke ejer noget af foreningens formue, samt indskuddet fungere på same made, som ved en almindelig lejebolig. 20 Regelgrundlagvedværdifastsættelse I Danmark er de private andelsboligforeningen er omfattet af andelsboligloven. Andelsboligforeninger med mindre end 3 lejligheder, som er egnet til beboelse er dog undtaget denne lov. Dette er jf. 1 i andelsloven: Andelsboliglovens 1. Denne lov finder anvendelse på ejendomme til helårsbeboelse med flere end 2 beboelseslejligheder. Lovens 13 og 14 a finder endvidere anvendelse på ejendomme, hvorpå der alene findes 2 beboelseslejligheder i form af fritliggende eller sammenbyggede enfamilieshuse med eventuelt tilhørende småbygninger, såfremt udstykning er mulig. I andelsboligloven finder man bestemmelser for alt fra den daglige drift af foreningen, samt bestemmelser omkring stiftelse og prisfastsættelse. Dog er det sådan i en boligforening, som tidligere, at det er foreningens vedtægterne der er med til, at bestemme reglerne indenfor for den Andelsboliglovens maksimalprisregler Proceduren ved fra - og indflytning af en andelsbolig er, at andelsindehaveren overdrager sin andel af andelsboligforeningen til en erhverver. Denne erhverver skal have godkendelse af bestyrelsen før han kan erhverve andelen. Jh. andelsboliglovens 5, så er der fastsat en max grænse for hvor meget en andel max må koste i en andelsboligforening: 21 Andelsboliglovens 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge Erhvervsstyrelsen, Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, IBID 22 Andelsportalen, Andelsboligloven 12

13 TheisMikkelsen Hovedopgave For at vide hvad max prisen på andelen er, så skal man først have beregnet andelskronen, da man skal bruge andelskronen til beregningen af værdien af den enkelte andel: Andelskronen Under en foreningens vedtægter kan finde hvordan foreningens økonomiske midler skal fordeles i forhold til andelsindehavernes indskud. Værdien af den enkelte andel bliver betegnet, som andelskronen og andelskronen viser kursen på andelen og bruges i beregningen af maksimalprisen. Andelskronen beregnes på følgende måde. Andelskrone = Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld Oprindelige indskud fra alle andelshavere Generalforsamlingen i andelsboligforeningen fastsætter andelskronen indenfor det loft, som lovgivningen omkring værdiansættelse af ejendom har fastsat som det ses ovenfor. Fastsættelsen af andelskronen sker ofte i forbindelse med andre ting, så som når regnskab og budget skal godkendes af generalforsamlingen. 23 Beregning af max værdi Når man har beregnet andelskronen via den formel som står beskrevet ovenfor, så burger man følgende formel til, at regne max værdien af den enkelte andel ud på: Værdien af den enkelte andel = Andelskrone x oprindeligt indskud for andelen + forbedringer i boligen + særligt tilpasset inventar. 24 Beregning af denne formel vil jeg vise i det nedenstående eksempel. I eksemplet har jeg valgt, at indregne afskrivninger på det forbedringer der er foretaget på andelen med, da ikke har en ubegrænset levetid: Eksempel: I dette eksempel har jeg valgt en andelsboligforeningen på kvm. Den er blevet vurderet til 30 mio. kr. ved en offentlige vurdering dvs. at foreningen har en værdi af kr. Pr. kvm. Andelsboligen har et lån på 20 mio. kr. og da den blev vurderet til 30. mio. kr, så har foreningen en friværdi på 2 mio. Kr. 25 Dette oprindelig indskud for en andel ligger på kr. og i 23 ABF, Andelsværdiberegning 24 EDC: Poul Erik Bech, Andelskronen og valuarvurdering 25 Rasmus Juul Nyholm, Administrationshusert, Valuarvurdering, som vurderingsprincip, 22. Januar

14 TheisMikkelsen Hovedopgave foreningen er der i alt 10 andelsindehavere, så det samlede indskud er på 9.mio. Der er lavet forbedringer for kr. I form af et tag, som har en levetid på 30 år og en scrapværdi på 0 kr. Andelskronen = = 1, Andelskronen: 2 Oprindeligt indskud for andelen: kr. Særligt tilpasset inventar: 0 kr. Forbedringer: kr. Afskrivninger = /30 = kr. pr år. 1,11 x = kr. I fra denne udregning kan det hermed vurderes, at den maksimale pris, som andelen må udbydes til er kr. Dette er den maksimale pris, så derfor er det ikke ensbetydende med, at andelen bliver solgt for dette beløb. Værdifastsættelse Nedenfor ses det, at der i andelsboliglovens 5 stk. 2, står at der er 3 gældende regler til beregningen af værdiansættelse af en ejendom. Andelsboligloven 5. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: 26 a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 3 A i lov om vurdering af 27 Vigtigt at nævne i forhold til værdiansættelsen af er at der er mulighed for, at lægge de anførte værdier af forbedringer på ejendommen efter enten anskaffelsen eller vurderingen. Regler omkring selve opgørelsen ses ved andelsboliglovens 5 stk. 2 og stk. 10 nedenfor. 26 Erhvervsstyrelsen, Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet, Andelsportalen, Andelsboligloven 14

15 TheisMikkelsen Hovedopgave Andelsboligloven 5. Stk. 4. Ved opgørelse af foreningens formue efter stk. 2, litra a, fratrækkes prioritetsgæld i foreningens ejendom opgjort til pantebrevsrestgælden. Ved opgørelsen efter litra b og c fratrækkes prioritetsgælden opgjort til kursværdi, for realkreditlån kursværdien af obligationsrestgælden, for indekslån kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld. Andelsboligloven 5. Stk. 10. Er der ydet tilskud til etablering af private andelsboliger efter 160 b, stk. 1, i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., skal tilskuddet ved beregning af foreningens formue optages som en passivpost, der nedtrappes med en tiendedel af tilskuddets størrelse, første gang et år efter udbetaling af tilskuddet, og indtil hele tilskuddet er medtaget i formueopgørelsen. Anskaffelsesprisen Ved gore brug af anskaffelsespris metoden, så undlader man at indregne bade prisstigninger og prisfald. Denne metode tager kun højde for evt. Forbedringer på ejendommen siden opførelsen. For at denne metode ville være god, at bruge for andelsforeningerne, så skal værdien af andelsboligforeningen være vurderet lavere end ved opførelsen. Da de fleste ældre andelsboligforeninger er steget I værdi, så ville det typisk være nyoprettede andelsboligforeninger, som ville benytte denne metode. 28 Offentlig vurdering Når der skal foretages en offentlig vurdering af ejendommen, så forgår det på følgende måde. Den fastsættes hvordan prislejet af samme ejendomstype er i området. Denne analyse sker på baggrund af nogle statistiker som kommunen har tilgængelig. Disse statistiker viser de salg af udlejningsejendomme der har været, samt den værdi som ejendommen ville have, som en udlejningsejendom. Værdien af den offentlige vurdering regnes ud fra følgende formel: Offentlig vurdering = samlede årlige boligafgifter * lejefaktoren Lejefaktor = hvor mange gange lejeværdien af ejendommen kan indbringe ved salg. Valuarvurdering En valuarvurdering er den kontante handelspris, som er er blevet vurderet af en valuar. En valuar er en ejendomsmægler med en valuaruddannelse. Værdien er denne vurderingen skal vise hvor meget ejendommen er værd hvis det skulle ske, at andelsboligforeningen gik i opløsning og ejendommen skulle sælges som udlejningsejendom i stedet for. Valuaren skal regnes ud fra, hvor store lejeindtægter ejendommen kan skabe, samt hvilke driftsudgifter der er ved ejendommen. Derudover fastsætter valuaren et forretningskrav. Med dette krav skal der forstås, at det er det 28 ABF, Andelsværdiberegning 15

16 TheisMikkelsen Hovedopgave afkast som køberen skal have af den givende investering. På baggrund af dette kommer der så en aktuel markedspris på ejendommen 29. En valuar vurdering kan fuldt ud sidestiles med en offentlig vurdering, dog er det vigtigt at vide, at en valuar vurdering maksimalt er gældende i 18 måneder fra den tidligere vurdering, 30 En ændring I valuarvurderingen har en effekt på de økonomiske tal i en andelsforening. Dette vil jeg illustrere ved lave et eksempel med en ændring vurderingen. I dette eksempel er en andelsboligforeningen på kvm. blevet vurderet til 28 mio. kr. ved en offentlige vurdering. Dvs at foreningen har en værdi af kr. pr. kvm.. Andelsboligen har et lån på 20 mio. kr. og da den blev vurderet til 28. mio. kr., så har foreningen en friværdi på 8 mio. kr. Andelsboligforeningen har for kort tid efter lavet en valuarvurdering på 35 mio. kr. Ved den højere vurderingen har foreningen nu i stedet de tidligere 8 mio. i friværdi nu en friværdi på 15 mio. Prisen pr. kvm. er steget fra kr. til kr. Denne stigningen i vurderingen af andelsboligforeningen betyder, at egenkapitalen stiger med 87,5 % kun på grund af en vurdering. Men det er ikke kun egenkapitalen der bliver påvirket af en stigende vurdering. Andelskronen bliver også påvirket af den forhøjet vurdering. Andelskronen regnes ud fra følgende formel: 31 Andelskronen = Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld Oprindelige indskud fra alle andelshavere I dette eksempel bliver der regent ude fra en andelskapital på kr. Tidligere andelskrone = 0, Nuværende andelskrone = 1, Som det ses ved dette eksempel, så påvirkes mange parameter forholdsvis meget ved en forhøjet vurdering selvom foreningen ikke foretager sig nogle ændringer. 29 Rasmus Juul Nyholm, Administrationshusert, Valuarvurdering, som vurderingsprincip, 22. Januar EDC: Poul Erik Bech, Stadig flere andelsboligejendomme vurderes af valuar 31 Rasmus Juul Nyholm, Administrationshusert, Valuarvurdering, som vurderingsprincip, 22. Januar

17 TheisMikkelsen Hovedopgave Problematikken omkring for høj vurdering En for høj vurdering af ejendom kan være problematisk. Det kan der være flere grunde til alt efter hvilken situation, som markedet befinder sig i. Det første der kan ske er, at vurderingen af ejendommen ikke er fulgt med prisudviklingen på boligmarkedet, hvor prisen er faldende. Hvis andelsboligforeningen så har belånt ejendommen helt op til loftet, imens priserne var høje også står overfor et salg, så kan det ikke længere få det for ejendommen, som de har belånt den til. Ydermere er der en anden problemstilling ved for høje vurderinger. Et andet mere konkret eksempel på hvad der kan gå galt i andelsboligforeningen fik mange, at føle ved starten af den nuværende finanskrise. Ved finanskrisen indtog bremsede boligmarkedet nemlig pludselig op og priserne begyndte at falde igen efter en periode, hvor ejendomspriserne havde været kraftig stigende. Problematikken ved det var, at ingen havde set finanskrisen komme og ejendomsvurderinger var alt for høje i forhold til den reelle værdi af ejendommene. Ejendomsvurderinger lægger grund for den ejendomsskat og dækningsafgift, som andelsboligforeninger skal betale. Ved en for høj vurdering kommer andelsboligforeningen til, at betale for høje afgifter. Dette gjorde det muligt for 2008 vurderingerne (der finanskrisen startede) at indsende en klage til skat inden d, 1 Juni Hvis dette ikke blev gjort skulle man som udgangspunkt betale hele afgiften, men i dette tilfælde var der mulighed for at sende en ekstra klage jh. 33. Stk. 2 I skatteforvaltningsloven. Skatteforvaltningsloves 33. Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen kan genoptage en vurdering på samme betingelser som nævnt i stk. 1, jf. dog stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan altid foretage en vurdering, hvis en sådan ved en fejl ikke er foretaget 32 Viaskatteforvaltningsloven 33.Stk.3.,sådermulighedforenekstraordinæroptagelsenaf klagen 33. Skatteforvaltningsloven 33 Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. 38, stk. 1, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller hvis vurdering ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mindst 15 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages. 32 Thor Möger Pedersen, Retsinformation, Lov om ændring af vurderingsloven og skatteforvaltningsloven, 19 September Christian Hjorth Erhverv, Klage over ejendomsvurderinger og fastsættelsen af dækningsafgift fra

18 TheisMikkelsen Hovedopgave Delkonklusion For at opsummere omkring værdifastsættelse, så er det lige meget hvilke af de 3 anvendelsesmetoder, som man burger. Det er sog vigtigt, at lave en nøjagtig værdifastsættelse, som viser andelens reelle værdi og tager højde for fremtidige samfundsmæssige forhold, som påvirker værdien af andelen med særlig hensyn til betaling af boligafgifter, som har været et problematisk emne efter krisen indtræden. Derudover kan det nævnes, at maksimalprisen ikke nødvendigvis er den pris man får ved salg, men det er den maksimale pris som andelen må sælges efter en værdifastsættelse. Andelsbevis Et andelsbevis er den enkelte andelsindehavers bevis på ejerskab over en andel af en andelsboligforenings formue, samt retten til, at benytte en af foreningens andelsboliger.. Selve andelsbeviset er et bevis på man har overleveret brugsretten af en andelsbolig til den nye andelsindehaver. Andelsbeviset har ikke nogle omsætningsværdi eller anden form for værdi, det har kun den funktion af, at vise ejerforholdet af andelen. 34 Andelsbeviset kan man sammenligne med et skødet på en ejerbolig. Her har man på samme måde et stykke papir der viser, hvem der har ejerforholdet.. Udformning af andelsbeviset står andelsboligforeningen for ved den nye andelsindehavers overtagelse. Såfremt at andelsindehaver på den en eller anden måde mister andelsbeviset, så kan der udstedes et nyt af bestyrelsen af boligforeningen. Kravet til det nye andelsbevis er blot, at det på beviset skal angives, at det erstatter det bortkommende andelsbevis. Dette vil ofte også være, at finde under andelsboligforeningen vedtægter ved 6: 35 Andelsboligloven 6. Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til bolig, skal inden aftalens indgåelse til erhververen udlevere et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter, andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget samt en opstilling af, hvorledes prisen beregnes, med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar. Overdrageren skal endvidere inden aftalens indgåelse skriftligt gøre erhververen bekendt med indholdet af 5, 15, stk. 1, og 16, stk. 1 og Ved afstemning omkring forskellige tiltag i generalforsamlingens i en andelsboligforening er det ikke hvor mange personer der står på andelsbeviset der er angående for, hvor mange stemmeberettigede der er. Et andelsbevis giver en stemme uanset, hvor mange navne der optræder på beviset. Hvis der på uheldigvis skulle opstå dødsfald ved andelsindehaver, så er der nogle specifikke regler der skal være opfyldt før det er sikkert, at en evt. sammenlever kan blive boende. Hvis andelsindehaver har en ægtefæller, så har ægtefællen ret til, at fortsætte medlemskabet i 34 Andelsportalen, Andelsbevis 35 Andelsforeninger.com, Andelsbevis hvad er et andelsbevis og hvad bruges det til? 36 Andelsportalen, Andelsbevis 18

19 TheisMikkelsen Hovedopgave andelsboligforeningen, Men hvis der ingen ægtefælle er, men derimod en sammenlever, så er der nogle krav der skal være opfyldt før der kan ske overtagelse af medlemskab. Den samboende skal have boet sammen med den afdøde andelsindehaver minimum 2 år for, at kunne fortsætte medlemskab. 37 Ved køb er andelsbolig er det ofte nødvendigt, at låne penge i banken. I den forbindelse kan banken kræve, at de vil have andelsbeviset deponeres. I denne forbindelse er det dog meget vigtigt, at det eksemplar af beviset, som banken har er det eneste bevis, som der er i omløb. Derfor er det vigtigt, at der ikke laves et nyt andelsbevis i mens banken har det andet. Ansvaret for dette ikke sker ligger ved andelsboligforeningen. 38 Hvis der sker et forstående er salg, så skal banken underrettes om dette og på den baggrund bør andelsbeviset mortificeres ved dom (andelsbevis ikke længere et gyldig bevis på ejerskab). 39 Ejendomsværdiskat I en andelsboligforeningen er der det specielle, at der ikke betales ejendomsværdiskat, som der normalvis gør ved ejerboliger. Dette skyldes, at andelsindehaveren ikke ejer sin bolig, men har kun brugsretten. Derfor betaler man ikke ejendomsværdiskat i en andelsforening. 40 Nyereglerpåandelsboligmarkedet For at gøre andelsboligmarkedet nemmere at sammenligne med resten ejerboliger, så indførte Dansk ejendomsmæglerforening nye regler omkring den tekniske pris med virkning fra 1 November De nye regler bestemte, at en salgsopstilling for andelsboliger i fremtiden skal indeholde den tekniske pris, bruttoomkostninger og nettoomkostninger, samt det skal være muligt, at se omkostninger til standardfinansieringen. 41 Teknisk pris Den tekniske pris viser den samlede pris på andelen, dvs. at den tekniske pris består af købsprisen og den andel af foreningens samlede gæld, som andelen er tillagt. Derved kan en bolig med en lille købspris stadigvæk være et dyrt køb, da man kan have en høj gæld og dermed også en høj teknisk pris. Med en teknisk pris kan køberen af andelen også se, at ved et køb af en andelsbolig ikke kun betaler købsprisen, men også for sin del af foreningens gæld og de lån som foreningen har optaget. Afdragene på foreningens gæld sker på baggrund af andelsindehaverens månedlig afgifter til andelsboligforeningen Andelsforeninger.com, Andelsbevis hvad er et andelsbevis og hvad bruges det til? 38 IBID 39 Andelsportalen, Andelsbeviset Henrik Nielsen, Bolignyheder.dk, Nye regler skal hjælpe købere af andelsboliger, 24 Oktober IBID 19

20 TheisMikkelsen Hovedopgave Eksempel på teknisk pris I dette eksempel har jeg valgt at bruge 2 forskellige salgsopstillinger til køb af andelsboliger. De 2 salgsopstillinger kan findes som vedlagt bilag. Salgsopstilling 1 Herningvej 261, 9220 Aalborg Øst: Salgsopstilling 2 Mylius Erichsens vej 65 D, 9210 Aalborg SØ: Som det ses ud fra disse to salgsopstillinger, så er den stor forskel på den tekniske pris og købsprisen ved disse to køb. Ved salgsopstilling 1 er købsprisen kr. dyrere end ved salgsopstilling 2, men alligevel er der kun ca ,96 kr. i mellem den tekniske pris. Ud fra dette kan man derved sige, at andelsboligforeningens belåning ved salgsopstilling 2 er højere fordelt ud på hver enkelt andelsindehavere end den er ved salgsopstillings 1. Brutto og nettoudgifter Som tidligere nævnt, så er det igennem netto- og brutto udgifterne man finansiere sin andelsbolig. Hvis vi først ser på bruttoudgifterne, så er bruttoudgiften er lig med boligydelsen tillagt udgifterne til belåning af standardfinansiering, Dvs. at bruttoudgifterne alene dækker finansieringen af hele den tekniske pris. Hvis nu ser nemmere på nettoudgiften, så er den lig med bruttoudgiften efter rentefradrag på andelsindehavernes private lån. Ved både netto- og bruttoudgifter er det gældende at. udgifter ikke tager højde for løbende indvendig vedligeholdelse eller anvendelsesudgifter Bilag 1 og 2 20