Høring af forslag til ændring af lov om omsætning af fast ejendom

Transkript

1 1 af :22 Høring af forslag til ændring af lov om omsætning af fast ejendom Jnr.: 2:83-53/psoe Rådsmødet den 17. juni Resumé Ved brev af 4. maj 1998 har Erhvervs- og Selskabsstyrelsen anmodet Konkurrencerådet om kommentarer til ovennævnte forslag senest den 22. juni Baggrunden for lovforslaget er Idegruppens forslag til at forenkle og billiggøre handel med boliger. Forslagene er indeholdt i Boligrapporten, som blev offentliggjort i februar 1997 af erhvervsministeriet. Med lovforslaget implementeres flere af Idegruppens i alt 30 forslag. Lovforslaget indeholder herudover forslag om, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsens registre over en række liberale erhverv gøres til offentlige registre. 2. Beslutning Konkurrencerådet vedtog at meddele Erhvervs- og Selskabsstyrelsen følgende bemærkninger til lovudkastet: Rådet påpeger, at lov om omsætning af fast ejendom er en forbrugerbeskyttelseslov, hvorfor det er et væsentligt formål med de fleste af de foreslåede ændringer at give forbrugerne øget gennemsigtighed omkring de enkelte faser i en ejendomshandel 1. Vedr. lovforslagets 1, nr. 1 Konkurrencerådet kan tilslutte sig det forhold, at der som også foreslået af Idegruppen sker en udvidelse af de basisoplysninger, som med lovforslaget skal være obligatoriske dele af en annonce. Hermed sikres bl.a., at køber allerede på et tidligt tidspunkt i søgefasen modtager de vigtigste relevante og sammenlignelige oplysninger om den udbudte ejendom. Som noget nyt skal økonomiske oplysninger, der gives i annoncer mv., fremstå på en ensartet måde. Hermed skal andre økonomiske oplysninger end de obligatoriske oplysninger (dvs. ejendommens kontantpris eller dens skønnede kontantpris) have en ligeså fremtrædende placering i annoncer mv. I praksis vil dette have størst betydning for så vidt angår angivelse af månedlige brutto-/nettoudgifter. Almindeligvis annonceres der med de månedlige brutto-/nettoudgifter samt muligvis også med oplysninger om størrelsen af den kontante udbetaling. Ud fra den betragtning, at for mange beslutningstagere/potentielle købere udgør de månedlige brutto-/nettoudgifter den vigtigste beslutningsparameter, kan Konkurrencerådet støtte forslaget. Konkurrencerådet finder faktisk ud fra den nævnte betragtning - at oplysninger om månedlige brutto-/nettoudgifter burde være obligatoriske på samme måde som kontantprisen. 2. Vedr. lovforslagets 1, nr. 2 Konkurrencerådet finder det indlysende, at der med en øget anvendelse af informationsteknologi vil kunne opnås betydningsfulde fordele for såvel køber som sælger. Selve bolighandlen vil herunder kunne gennemføres både hurtigere og billigere. Ifølge bemærkningerne til forslaget tillægges der Erhvervs- og Selskabsstyrelsen en bred bemyndigelse til at fastsætte de nærmere regler for det omhandlede søgesystem. Konkurrencerådet finder det vigtigt - som anført i bemærkningerne - at det fra søgesystemet vil blive muligt for forbrugeren at søge yderligere oplysninger om de udbudte emner ved forbindelse - links - til den formidler som har boligen i salgsopdrag. Ved den nærmere fastsættelse af reglerne for dette søgesystem, vil der uanset om dette måtte ske i privat regi eller i henhold til nævnte bemyndigelse uvilkårligt blive tale om fastsættelse af regler, der rummer konkurrenceretlige problemstillinger. Konkurrencerådet forventer som

2 2 af :22 følge heraf at blive inddraget i forbindelse med denne regelfastsættelse. I bemærkningerne til forslaget anføres bl.a., at der med bemyndigelsen kan fastsættes regler om, at alle formidlere skal anvende systemet, og senere, at forpligtelsen til at udbyde ejendomme elektronisk alene gælder for "professionelle" dvs. ejendomsformidlere. Endvidere, at private, der selv forestår salget af en ejendom, bør have mulighed for at udbyde ejendommen elektronisk. Konkurrencerådet må forstå ovennævnte bemærkninger således, at det bliver et krav til ejendomsformidleren, at denne uanset hvor mange ejendomme vedkommende omsætter bl.a. har sin egen home-page. Herudover forekommer det uklart, om det skal være muligt for sælger og ejendomsformidler undtagelsesvist at indgå aftale om at undlade internetannoncering. Såfremt en sælger af en ejendom af forskellige årsager ikke ønsker at annoncere på internettet (eller et andet elektronisk medie) vil vedkommende da i givet fald være "tvunget" til selv at forestå salget af sin ejendom uden medvirken af en ejendomsformidler? 3. Vedr. lovforslagets 1, nr. 4 Konkurrencerådet er enig i det synspunkt, at kravet om specifikation af formidlingshonoraret vil styrke gennemsigtigheden af formidlingsopdraget samtidig med, at forbrugerens valgmuligheder i forbindelse med indgåelse af formidlingsaftalen øges. Konkurrencerådet er i den forbindelse enig i følgende betragtninger omkring mæglernes udprægede brug af pakkeløsninger (Boligrapporten side 222): "Mæglernes brug af pakkeløsninger medfører, at forbrugerne tilbydes ydelser, som de ikke nødvendigvis ville have valgt, hvis de var blevet tilbudt enkeltvis. Forbrugeren stilles over for en enten/eller løsning, hvor det er svært at påvirke prisen på ydelserne. Salærets størrelse er alene afhængig af ejendommens salgspris og ikke af de reelle omkostninger. Dermed bliver prisdannelsen mindre gennemsigtig for forbrugerne." 4. Vedr. lovforslagets 1, nr. 7 Med forslaget gennemføres Idegruppens forslag (B5) om aftalefrihed med mulighed for no cure-no pay. Med aftalefriheden på dette område vil sælgere af letomsættelige ejendomme kunne undgå at skulle betale for omkostninger, som formidleren har afholdt i forbindelse med et salgsarbejde på andre uvedkommende og vanskeligt salgbare ejendomme. Konkurrencerådet kan støtte forslaget, da sælgeren af en ejendom dermed i højere grad kun behøver at modtage og betale for ydelser, der relaterer sig specifikt til salget af egen bolig. 5. Vedr. lovforslagets 1, nr. 8 Med forslaget gennemføres Idegruppens forslag (B3) vedrørende specifikation af formidlingshonorar i situationer hvor parterne har fravalgt no cure-no pay. Konkurrencerådet kan støtte forslaget. Den større gennemsigtighed omkring formidlingshonorarets sammensætning må formodes at virke konkurrencefremmende hvad angår honorarets størrelse og kan muligvis også påvirke udbuddet af differentierede produkter. Hertil kommer endvidere de samme begrundelser som nævnt i forbindelse med lovforslagets 1, nr. 7. For så vidt angår forslaget om, at ved salgsopdrag kan køber ikke pålægges at betale vederlag for formidleres fremvisning af ejendommen, herunder i forbindelse med ændring af en indgået finansieringsaftale, finder Konkurrencerådet at kunne støtte dette forslag med henvisning til Idegruppens argumentation omkring forslag B2 vedrørende forbud mod konkurrencebegrænsende vilkår på ejendomsmarkedet. Det anføres her, at "der ses imidlertid en række tiltag på ejendomsmarkedet, der prøver at begrænse købers muligheder for at vælge alternative tilbud. Således bliver der i flere købsaftaler indsat et standardvilkår

3 3 af :22 om, at der skal tilgå ejendomsmægleren et særskilt honorar, hvis køber ønsker at optage et ejerskiftelån i et andet realkreditinstitut end angivet i købsaftalen" 6. Vedr. lovforslagets 1, nr. 10 Med forslaget gennemføres en mindre del af Idegruppens forslag (D2) om opdeling af købsaftalen i et handels- og finansieringsdokument. Det reelt nye er, at finansieringsforslag herunder et forslag baseret på overtagelse af indestående lån, der kan overtages - skal fremgå af et dokument, der er adskilt fra salgsopstillingen. Konkurrencerådet kan støtte tanken bag forslaget, hvorefter der allerede ved udbud af ejendommen sættes fokus på, at der træffes 2 beslutninger i forbindelse med bolighandlen en beslutning om køb og en beslutning om selve finansieringen af den købte ejendom. Med adskillelsen må det formodes, at købers opmærksomhed omkring alternativ(e) finansieringsmulighed(er) af ejendommen skærpes. 7. Vedr. lovforslagets 1, nr. 11 Konkurrencerådet kan støtte dette forslag om offentlighed. Konkurrencerådet har tilsvarende ingen bemærkninger til lovforslagets Vedr. lovforslagets 1, nr. 12 Med forslaget gennemføres Idegruppens forslag (B1) vedrørende etiske regler og branchekodeks for ejendomsmæglere. Konkurrencerådet kan støtte forslaget, der har til formål at øge forbrugerbeskyttelsen samt at sikre en lige og fair konkurrence. Ifølge forslaget bemyndiges Erhvervs- og Selskabsstyrelsen til for hele branchen at fastsætte fælles etiske regler, der omhandler formidlernes forhold til forbrugerne, og branchekodeks, der omhandler det indbyrdes forhold mellem formidlerne, såfremt branchen ikke selv kan fastsætte reglerne. Ved den nærmere fastsættelse af de nævnte regler, vil der uanset om dette måtte ske af branchen selv eller i henhold til nævnte bemyndigelse uvilkårligt blive tale om fastsættelse af regler, der rummer en række konkurrenceretlige problemstillinger. Konkurrencerådet forventer som anført i bemærkningerne at blive inddraget i forbindelse med denne regelfastsættelse. Konkurrencerådet kan endvidere tiltræde bemærkninger til forslaget om, at der ved udarbejdelsen af reglerne sker en tilpasning af formidlernes rolle, som inden for de senere år er blevet udvidet med bl.a. mulighed for skødeskrivning. Endvidere kan tiltrædes bemærkningerne til forslaget om, at regelsættene også forventes at omfatte Idegruppens forslag B2, B4 og B6, der omhandler forbud mod konkurrencebegrænsende vilkår på ejendomsmarkedet, salgsvurdering og standardiseret annoncemateriale. 3. Sagsfremstilling Med lovforslaget implementeres flere af Idegruppens i alt 30 forslag i lov om omsætning af fast ejendom. Lovforslagets enkelte punkter omhandler følgende: Lovforslagets 1, nr. 1 indebærer en udvidelse af de oplysninger, som der skal gives i forbindelse med annoncering og anden form for markedsføring. Udvidelsen af de basisoplysninger, som med forslaget skal være obligatoriske dele af en annonce mv. omhandler oplysninger om ejendomstype, byggeår og antal værelser og etager. Hensigten med forslaget er, at køber allerede på et tidligt tidspunkt i søgefasen modtager de vigtigste relevante og sammenlignelige oplysninger om den udbudte ejendom. Som noget nyt skal økonomiske oplysninger, der gives i annoncer mv., fremstå på en ensartet måde. Formålet hermed er at sikre, at oplysninger om kontantprisen får en ligeså fremtrædende placering som en eventuel angivelse af de månedlige brutto- og nettoudgifter.

4 4 af :22 Lovforslagets 1, nr. 2 indebærer oprettelse af et elektronisk søgesystem over udbudte ejendomme. Hensigten hermed er at opnå en mere effektiv formidling og en bedre udnyttelse af den teknologiske udvikling, såfremt langt de fleste boliger, der udbydes gennem en ejendomsformidler, er tilgængelige via et elektronisk medie. Med søgesystemet vil køberen kunne få adgang til de mest basale oplysninger om de enkelte ejendomme, der er til salg på markedet. Med basale oplysninger menes de samme oplysninger, som fremover skal være obligatoriske dele af en annonce mv. Lovforslagets 1, nr. 3 indebærer alene konsekvensændringer. Lovforslagets 1, nr. 4, indebærer øgede krav om specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysninger om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Formålet hermed er at øge gennemsigtigheden omkring indholdet af formidlingsopgaven samt hvilke ydelser vederlaget omfatter. Med forslaget vil sælger have mulighed for at vælge og fravælge enkeltstående ydelser, som formidleren tilbyder. Lovforslagets 1, nr. 5 og 6 vedrører alene konsekvensændringer. Lovforslagets 1, nr. 7, indebærer gennemførelse af aftalefrihed med mulighed for no cure-no pay. Med aftalefriheden på dette område kan der tages hensyn til, om den enkelte ejendom er let eller svær at omsætte. Ejere af letomsættelige ejendomme vil med forslaget kunne undgå at skulle betale for omkostninger, som formidleren har afholdt i forbindelse med et salgsarbejde på andre uvedkommende og vanskeligt salgbare ejendomme. Lovforslagets 1, nr. 8, indebærer krav med hensyn til specifikation af formidlingshonorar i situationer hvor parterne har fravalgt no cure-no pay. Hensigten med forslaget er at styrke forbrugerens mulighed for at overskue den omkostningsmæssige side af handlen. Forslaget indebærer endvidere som noget nyt, at ved salgsopdrag kan køber ikke pålægges at betale vederlag for formidleres fremvisning af ejendommen, herunder i forbindelse med ændring af en indgået finansieringsaftale. Formålet hermed er bl.a. at sikre købers frie valg af finansiering og at sikre, at der ikke opstilles økonomiske hindringer for udøvelsen af dette valg. Lovforslagets 1, nr. 9, indebærer fastsættelse af nærmere regler om salgsopdragets indhold og udførelse, således, at der gives mulighed for indførelse af standardkøbsaftaler. Hensigten med forslaget er at øge overskueligheden, og hindre situationer, hvor der vil kunne opstå tvivl om de aftalte vilkår. Lovforslagets 1, nr. 10, indebærer opdeling af købsaftalen i et handels- og finansieringsdokument. Boligen skal udbydes med alternative finansieringsforslag, herunder et forslag baseret på overtagelse af indestående lån, der kan overtages. Finansieringsforslagene skal fremgå af et dokument, der er adskilt fra salgsopstillingen. Hensigten med forslaget er at øge købers opmærksomhed omkring alternativ(e) finansieringsmulighed(er), således, at købers mulighed for - ud fra egne forhold og præferencer -

5 5 af :22 at træffe et rationelt valg øges. Lovforslagets 1, nr. 11, præciserer, at Erhvervs- og Selskabsstyrelsens register over ejendomsmæglere er offentligt tilgængelige. Lovforslagets 2-5 indebærer på tilsvarende vis, at registre over andre liberale erhverv gøres offentligt tilgængelige. Lovforslagets 1, nr. 12, indebærer fastsættelse af fælles etiske regler, der omhandler formidlernes forhold til forbrugerne, og branchekodeks, der omhandler det indbyrdes forhold mellem formidlerne. Formålet er at øge forbrugerbeskyttelsen samt at sikre en lige og fair konkurrence. Ved udarbejdelsen af reglerne skal der bl.a. ske en tilpasning af formidlernes rolle, som inden for de senere år er blevet udvidet med bl.a. mulighed for skødeskrivning.