B Y G G E S K A D E F O N D E N v e d r ø r e n d e B Y G N I N G S F O R N Y E L S E B E R E T N I N G

Transkript

1 B Y G G E S K A D E F O N D E N v e d r ø r e n d e B Y G N I N G S F O R N Y E L S E B E R E T N I N G gode tage fugtstandsning korrosion 2 skadesager

2 BvB Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse er en selvejende institution, der blev oprettet ved lov i BvB s virksomhed er reguleret af bestemmelserne i lov om byfornyelse og udvikling af byer. Socialministeriet er ressortministerium. BvB s formål er at gennemføre eftersyn, at yde økonomisk støtte til udbedring af skader, at opsamle og formidle erfaringer af byggeteknisk art, at deltage i andre aktiviteter, der kan fremme kvalitet og effektivitet i byggeriet. Fotos Beretningen er på omslag og flere øvrige sider illustreret med nærbilleder af korrosionsskader i vandinstallationer. Disse fotos er venligst udlånt af Force Technology. Læs i øvrigt mere om korrosionsskader på side 7 i beretningen.

3 BvB Erfaringsformidling Projekt Gode tage Formidlingsprojektet GODE TAGE er en succes. Den mobile container med de gode tagløsninger er efterspurgt af de tekniske skoler, hvor materialet suppleret med et indlæg fra BvB indgår i undervisningen af lærlinge. Fugtstandsning BvB har i samarbejde med GI Bedre Boliger udarbejdet to vejledninger om fugtstandsning i ældre ejendomme. Korrosionsskader Ny viden og nye anvisninger kan forebygge alvorlige skader i vandinstallationer. Anden erfaringsformidling En bred vifte af formidlingsaktiviteter. 10 Eftersyn Markant fald i væsentlige svigt og skader Niveauet for svigt og skader er næsten halveret, siden BvB gennemførte de første eftersyn i Flere faste undertage og tunge badeværelseskonstruktioner er en del af forklaringen. 14 Skadedækning Skadeniveauet uforandret BvB har i 2006 modtaget 22 skadeanmeldelser. Antallet svarer stort set til gennemsnittet for de 5 forudgående år. Tage er fortsat den væsentligste årsag til anmeldelser. 20 Økonomi Regnskab og hovedtal 2006 Årets resultat viser et driftsoverskud på 0,5 mio. kr. og en egenkapital på 57,6 mio. kr. Da der fra 2007 forventes underskud på driften, er der indledt drøftelser med Socialministeriet af denne problematik.

4 tema Tage Gode tage rundt i Danmark Nu behøver man ikke kravle på stillads for at se, hvordan et godt tag skal bygges gode tage BvB s store formidlingsprojekt om gode tage kommer landet rundt I maj 2005 iværksatte BvB et stort formidlingsprojekt GODE TAGE, der med publikation, hjemmeside, undervisningsmateriale, en permanent og en mobil udstilling med tagmodeller (mock-up er) sætter fokus på god byggeskik og gode løsninger ved renovering af tage. Formålet har været at etablere et informativt og fagligt materiale, der gør det lettere at vælge de gode byggetekniske løsninger, dvs. robuste, gennemprøvede og erfaringsmæssigt holdbare løsninger. Baggrunden for projektet var, at BvB i sin erfaringsopsamling fra byfornyede ejendomme kan registrere, at taget er den bygningsdel, hvor der er flest byggetekniske svigt og skader. Et forhold som dog Den permanente tagudstilling opstillet hos Byggecentrum i Ballerup heldigvis ser ud til at udvikle sig i en mere positiv retning med færre fejl i kraft af, at der i stadigt stigende grad vælges fast undertag. GODE TAGE er et af BvB s største tiltag på formidlingsområdet, og det har krævet mange ressourcer ikke alene i etableringsfasen, men også i drifts- og vedligeholdelsesfasen. At projektet er blevet en succes, kan vi høre på tilbagemeldingerne fra bl.a. de tekniske skoler. I 2006 har der været følgende aktiviteter i tilknytning til projektet: Opdatering af publikationen, hjemmeside, undervisningsmateriale og tagmodeller Informationsmaterialet skal løbende tilpasses pga. nye normer, regler og bestemmelser i byggeriet. Da der er kommet nye krav i relation til isolering og lægtedimensioner, og der er ændringer vedrørende brandsikring på vej, er tegningsmateriale og vejledninger tilpasset på disse områder. I den forbindelse er der udarbejdet et indstik til publikationen Gode tage - din genvej til god tagrenovering. I indstikket, som udsendes sammen med beretningen for 2006, gives der en kort orientering om de ændringer, man skal være opmærksom på. Mock-up erne er blevet ombygget, og samtidig er enkelte detaljer blevet justeret. Kvistskotrenden på den mobile mock-up er blevet ændret, så man her kan se en løsning med en blanding af zink og bly, mens der på den permanente mock-up, der står hos Byggecentrum i Ballerup, er vist en løsning helt i zink.

5 Projekt GODE TAGE 3D detalje vinkel 1 3D detalje vinkel 2 Publikationen Gode tage din genvej til god tagrenovering Hjemmesiden godetage.dk med: - oplysning og vejledning om etablering af gode løsninger til tegl- og skifertage - over 130 arbejdstegninger med væsentlige detaljer, lige til gratis at printe ud eller til brug i CAD-programmer - over 30 interaktive 3D-modeller og 13 instruktive filmsekvenser - links til hjemmesider med yderligere information om tagrenovering - liste med litteratur om tagrenovering Undervisningsmateriale, der fx kan bruges på de tekniske skoler 2 sæt mock-up er (tagmodeller 1:1). Det ene sæt er udstillet hos Byggecentrum i Ballerup. Det andet sæt transporteres rundt i landet i en container Det Mobile Galleri, som er indrettet til undervisningsformål. På hjemmesiden findes blandt andet 3D modeller af alle kritiske detaljer i taget. Modellerne kan drejes, så løsningerne ses fra forskellige vinkler. Projekt Gode Tage er igangsat af BvB og finansieres af GI Bedre Boliger.

6 Det Mobile Galleri i 2005 Københavns Tekniske Skole i Rødovre Hadsten Tekniske Skole i forbindelse med et kursus for undervisere inden for træfagene Stark Århus / Århus Mørtel Compagni Odense Tekniske Skole Svendborg Erhvervsskole Vitus Bering, Teknisk Skole, Horsens Nordjyllands Erhvervsakademi, Aalborg Vejle Tekniske Skole Teknisk Skole på EUC Syd, Aabenraa Det Mobile Galleri i 2006 CEU Herning Stark / Bønnelycke, Roskilde Byggeri 2006 i Fredericia Randers Tekniske Skole Selandia, Teknisk Skole i Slagelse Hamlet, Teknisk Skole i Hillerød EUC Sjælland, Næstved EUC Nord, Hjørring Stark / FK Byggematerialer, Odense Skive Tekniske Skole Stark / Herning trælast og byggecenter i samarbejde med CEU Herning Nordvestjysk Uddannelsescenter, Thisted EUC Vest, Esbjerg Svendborg Erhvervsskole EUC Midt, Viborg Rundt på tekniske skoler og i byggemarkeder BvB har optrappet denne aktivitet i forbindelse med den mobile udstilling fra projekt GODE TAGE. Der har i år været afholdt kurser og gå hjem-møder for lærlinge, svende, mestre og rådgivere på elleve tekniske skoler og i tre byggemarkeder. Flere skoler har ønsket at få udstillingen igen til næste år, så den kan indgå i undervisningen af de nye lærlinge. GODE TAGE i Byggecentrum i Ballerup BvB s teknikere har bemandet den permanente tagudstilling i forbindelse med to weekend-arrangementer Byg om og forny. Målgruppen var i højere grad parcelhusejere, men også her var der stor interesse for, hvad man skal vælge i forbindelse med udskiftning eller renovering af et tag. BYGGERI 2006 i Fredericia Den mobile udstilling med mock-up var i fire dage opstillet på den store byggemesse. BvB s medarbejdere fik god og positiv respons på udstillingen. De viste løsninger var genstand for en konstruktiv dialog, når håndværkere fortalte om egne erfaringer. BvB s udstilling fik sammen med en række andre produkter tildelt Byggeriets smiley, der gives til løsninger, der øger effektiviteten og kvaliteten i byggeriet.

7 Gode Tage landet rundt Undervisningssteder Byggemarkeder Byggeudstillinger Hjørring Thisted Aalborg Skive Randers Viborg Hadsten Herning Herning Århus Horsens Hillerød Vejle Ballerup Roskilde Rødovre Esbjerg Fredericia Odense Odense Slagelse Næstved Aabenraa Svendborg

8 vejledning til tekniske rådgivere fugtstandsning To gratis vejledninger om standsning af grundfugt i ældre ejendomme Udviklingsprojekt afsluttet På initiativ af BvB er der gennemført et omfattende projekt med udvikling af effektive metoder til afhjælpning og måling af opstigende grundfugt i murværk. Udviklingsprojektet har bl.a. omfattet: Afprøvning af kendte fugtstandsningsmetoder. Videreudvikling og afprøvning af nye fysiske metoder til etablering af vandrette fugtspærrer, herunder skæring med kædesave. Afprøvning og analyse af en række håndholdte måleinstrumenter. Vejledninger for bygningsejere og rådgivere Erfaringerne fra udviklingsprojektet er nu opsummeret i to vejledninger til henholdsvis bygningsejere og tekniske rådgivere/entreprenører. Projekt Fugtstandsning er igangsat af BvB og finansieres af GI Bedre Boliger. Yderlige oplysninger På findes en projekthjemmeside med nærmere dokumentation af projektets resultater. Desuden findes en række nyttige informationer om de enkelte metoder og referenceprojekter. få bugt med grundfugt i ældre ejendomme vejledning til bygningsejere GI forsøg & udvikling standsning af grundfugt GI forsøg & udvikling Her fås vejledningerne Publikationerne kan rekvireres eller downloades fra eller i ældre ejendomme og udførende byggevirksomheder Publikationerne kan også bestilles ved henvendelse til: BvB telefon GI telefon

9 korrosionsskader Ny viden og nye anvisninger kan forebygge alvorlige skader i vandinstallationer Ny viden Det er kendt, at kobber og kobberlegeringer sammen med varmforzinkede rør er en dårlig kombination, og der er både anvisninger og BYG-ERFA blade, der behandler problematikken. Der er gennem tiden sket ændringer både i rørmaterialer og diverse fittings men også i vandkvalitet og forbrugsvaner. Alt sammen noget der betyder, at det der tidligere var god latin, ikke nødvendigvis er godt længere. Revision af anvisninger Der er igangsat flere initiativer for at få ajourført eksisterende publikationer. SBi har sammen med Force Technology igangsat: revision af SBi anvisning 165 Vandinstallationer fra 1990 forventet udgivelse ultimo 2007 ny anvisning om Korrosion i VVS-installationer som erstatning for anvisning 129 fra 1982 forventet udgivelse ultimo BYG-ERFA har igangsat: revision af BYG-ERFA sfb (53) Korrosion i varmforzinkede brugsvandrør forventet udgivelse foråret Allerede i 2005 har Force Technology for miljøministeriet udarbejdet Arbejdsrapport nr : Vejledning om metalliske materialer til vandinstallationer. Rapporten samler viden fra flere undersøgelser om metalafgivelse fra metalliske materialer i forskel- Her fås vejledningen Arbejdsrapport nr : Vejledning om metalliske materialer til vandinstallationer. På er der direkte link til rapporten på Miljøministeriet hjemmeside. lige vandtyper. I vejledningen kan man læse om materialevalg med særlig fokus på metalafgivelse, gældende normer og ikke mindst erfaringer vedrørende korrosion i brugsvandsrør. Viden der er vigtig, for at opnå en tilfredsstillende lang holdbarhed af installationen, og for at vandkvaliteten overholder grænseværdierne ved tapstedet. Desuden er de vigtigste egenskaber for plastrør gennemgået, men plastrørs indflydelse på vandkvaliteten er ikke beskrevet i detaljer. Husk i projekteringsfasen Kontakt det lokale vandværk for at få viden om vandkvaliteten. Er der aggressivt vand passer vand og rør sammen? Er der behov for elektrolyseanlæg og ionfælder? Undgå kombinationer med varmforzinket stål og kobber/ kobberlegeringer. Overvej at bruge rør af rustfrit stål eller plast. Er der behov for kondensisolering? Rustfri stålrør skal fx beskyttes mod temperaturforskelle, så der ikke dannes kondens.

10 2006 Anden erfaringsformidling Selvom projekt GODE TAGE har været det væsentligste element i formidlingsindsatsen i 2006, har der også været aktiviteter på andre indsats- og formidlingsområder. Fagmetodisk lærerkonference for murerfaget BvB var også i år inviteret til at komme med et indlæg på konferencen. Indlægget handlede primært om projekt GODE TAGE og om typiske svigt og skader i tegltage, men indeholdt desuden et indlæg om kvalitetssikring og godt arbejde. Kurser om vådrum BvB har været medunderviser på kurser hos Byggecentrum, baseret på By og Byg Anvisning 200 Vådrum. I kursusmaterialet indgik bl.a. BvB s byggetekniske publikationer 3 gode vådrum fra 2001 og Gode vådrum ved bygningsrenovering fra Informationsmøder for eftersynsfirmaer Der er afholdt informationsmøder i Århus og København for de firmaer, der foretager eftersyn for BvB. Møderne er et godt forum for at udveksle informationer om ny byggeteknisk viden og drøfte problemer eller problemstillinger, som har vist sig i forbindelse med eftersynene. Denne gensidige erfaringsudveksling er af stor betydning. På møderne orienterede eksterne foredragsholdere om de nye energibestemmelser og de nye normer for taglægter. Informationsmøder for bygherrer m.fl. BvB inviterer jævnligt til informationsmøder. Antallet af gennemførte møder er afhængig af antallet af tilmeldinger. I 2006 er der afholdt ét møde. Under overskriften Skal ejendommen byfornyes eller er I allerede i gang? er der bl.a. orienteret om ejerens ansvar, samarbejde med rådgiver, myndigheder m.fl. og hvor det typisk går galt lidt statistik og en billedkavalkade. Der er endvidere afholdt kursus for tre boligselskaber med fokus på tagboliger, GODE TAGE, DUKO, gode vådrum og rørinstallationer. bvb.dk Hjemmesiden er en væsentlig faktor i erfaringsformidlingen, hvilket også kan aflæses af, at der har været over besøg i løbet af året.

11 Samarbejde med BYG-ERFA BYG-ERFA producerer BYG-ERFA blade, der kommer med løsninger på aktuelle byggetekniske problemer. BvB er repræsenteret i bestyrelsen og i teknikergruppen, der varetager den byggetekniske kvalitetssikring af erfaringsbladene. BvB vedlægger ofte BYG-ERFA blade ved afrapportering af eftersyn, idet disse blade er udtryk for god byggeskik. DUKO BvB har sammen med Dansk Byggeri og Byggeskadefonden (for støttet nybyggeri) stiftet DUKO (Dansk Undertagsklassifikationsordning ApS) og er repræsenteret i bestyrelsen og i teknikergruppen. Der er tale om en frivillig ordning, hvor producenter og leverandører af undertage mod gebyr kan få deres produkter klassificeret, når de bl.a. dokumenterer en række egenskaber som fx styrke, vejrbestandighed og bygbarhed. Den ny ordning, der er startet i slutningen af 2004, er en videreudvikling af den ordning, som Dansk Byggeri etablerede for nogle år siden. Selve klassifikationen foretages af Statens Byggeforskningsinstitut, der også varetager sekretariatsfunktionen. På hjemmesiden duko.dk kan man beregne sig til et tags risikogruppe og få oplysninger om hvilke undertagsprodukter, der er klassificeret til den pågældende risikogruppe. Ved udgangen af 2006 var der klassificeret 18 undertage. Se en samlet oversigt over BvB s udgivelser på bvb.dk, hvor publikationerne kan downloades eller bestilles. Udvidelse af BvB s aktiviteter En ændring af byfornyelsesloven betyder, at BvB kan deltage i aktiviteter, der har til formål at fremme kvalitet og effektivitet i bygningsfornyelse, herunder også foretage indskud i selskaber. Socialministeren skal godkende disse aktiviteter. Samarbejde med GI Bedre Boliger BvB arbejder tæt sammen med GI Bedre Boliger om at udvikle bygningsrenoveringen. GI kan finansiere initiativer, projekter og forsøg inden for bl.a. byfornyelse, byøkologi og istandsættelse af den ældre boligmasse. Læs nærmere om gennemførte og planlagte projekter på gi.dk.

12 2006 Eftersyn Formålet med BvB s eftersyn er at registrere svigt og skader, så der hurtigst muligt kan rejses krav om udbedring overfor de ansvarlige parter. For ejendomme, hvor ejeren har fået tilsagn om offentlig støtte inden 1. januar 1998 (gammel ordning), skal BvB kun gennemføre et 5-års eftersyn. For ejendomme med tilsagn efter 1. januar 1998 (ny ordning) kan BvB gennemføre to eftersyn, nemlig 1- og 5-års eftersyn. Svigt Svigt er, når materialer, konstruktioner eller bygningsdele ikke har de egenskaber, som de bør have i henhold til indgåede aftaler, offentlige forskrifter eller almindelig god byggeskik. Skade Skade er, når svigt giver sig udslag i brud, lækage, deformering, ødelæggelse eller svækkelse. En væsentlig skade (ud fra en byggeteknisk og økonomisk vurdering) kan være dækningsberettiget se afsnittet Skadedækning side 14. BvB har siden 1995 gennemført 5-års eftersyn af ombygninger efter gammel ordning, og 1-års eftersyn af 647 ombygninger efter ny ordning. Af sidstnævnte er der endvidere gennemført 5-års eftersyn af 284 ejendomme. Det akkumulerede antal eftersyn fremgår af diagram 1, på side 11. Gammel ordning 5-års eftersyn I 2006 er der gennemført 45 eftersyn, herunder én særlig byggeteknisk undersøgelse. Der er registreret svigt og skader i 145 ud af 700 bygningsdele. Dette svarer til et gennemsnit på 21 %. I to ejendomme er der registreret væsentlige svigt og skader, der vedrører forhold i tagkonstruktionen. Ny ordning 1-års eftersyn I 2006 er der gennemført 102 eftersyn. Der er registreret svigt og skader i 229 ud af bygningsdele. Dette svarer til et gennemsnit på 19 %. Der er ikke registreret væsentlige svigt eller skader. 5-års eftersyn BvB har i 2006 gennemført 5-års eftersyn i 91 sager, hvor der tidligere er gennemført 1-års eftersyn. Der er registreret svigt og skader i 299 ud af bygningsdele. Dette svarer til et gennemsnit på 26 %. I to ejendomme er der registreret væsentlige svigt og skader, der alle vedrører forhold i tagkonstruktionen. I det ene tilfælde var det byggetekniske problem allerede registreret i forbindelse med BvB s 1-års eftersyn. I den mellemliggende periode 10

13 Det samlede billede over svigt og skader viser en klar nedadgående kurve over de seneste 12 år antal Diagram 1. Antal eftersyn (akkumuleret) / / / / / (9 mdr.) Gammel ordning, 5-års eftersyn Ny ordning, 1-års eftersyn Ny ordning, 5-års eftersyn % Diagram 2. Udvikling i svigt og skader / / / / / (9 mdr.) Alle svigt og skader i % af eftersete bygningsdele Væsentlige svigt og skader i % af eftersete ejendomme 11

14 Udviklingen går meget markant mod flere tage med fast undertag og mod flere tunge vådrum. Begge dele giver færre svigt. % Diagram 3. Undertage af banevare eller faste undertage Anvendelse af faste undertage Anvendelse af banevarer Svigt i undertage % Diagram 4. Lette eller tunge vådrum Anvendelse af tunge vådrum Anvendelse af lette vådrum Svigt i lette vådrum Årstallene er år for byggeriets aflevering.tallene for 2005 er baseret på allerede gennemførte eftersyn, som udgør ca. halvdelen Svigt i tunge vådrum af det forventede antal byfornyede ejendomme i

15 er der ikke sket udbedring, og forholdet er heller ikke skadeanmeldt til BvB. Der er således kun registreret nye væsentlige svigt og skader i én ejendom. Udviklingen i svigt og skader BvB har siden 1995 gennemgået ca bygningsdele. Som det fremgår af diagram 2, er niveauet for alle typer svigt og skader næsten blevet halveret, siden de første eftersyn blev gennemført i Hovedparten af disse konstaterede svigt og skader er af mindre omfang og er derfor ikke dækningsberettigede. med banevarer. En større anvendelse af faste undertage medfører derfor, at den samlede procent for svigt og skader falder. Det er glædeligt, at der nu anvendes fast undertag i 3 ud af 4 ejendomme. Diagram 3 viser denne positive udvikling. Flere tunge vådrum Det er ligeledes tilfredsstillende, at andelen af tunge vådrum især tunge gulvkonstruktioner er steget inden for de sidste 3 år (se diagram 4). BvB har været initiativtager til, at der i 2001 kom en ny vådrumsanvisning, og det er bl.a. effekten heraf, der nu kan aflæses i statistikken. Procenten for ejendomme med væsentlige svigt og skader har i de sidste 10 år været under 5 %. I både 2005 og 2006 har andelen udgjort 1 %. En væsentlig årsag til den positive udvikling er erfaringsopsamlingen og den tilhørende formidling, som er en af BvB s vigtige opgaver. BvB har gennem årene bl.a. fremhævet brugen af robuste og gennemprøvede løsninger. Data fra eftersynene kan illustrere udviklingen inden for to væsentlige områder, nemlig tage og vådrum. Oplysningerne kommer fra BvB s 1-års eftersyn. Flere faste undertage Der registreres betydeligt færre svigt og skader i konstruktioner, der er baseret på et fast undertag end i konstruktioner opbygget med banevarer. Procentuelt er der under halvt så mange svigt eller skader ved faste undertage i forhold til undertage BvB har fra 1999 registreret, hvilke materialer/konstruktioner, der specifikt anvendes i vådrum, og har først fra dette tidspunkt haft mulighed for at registrere i hvilke bygningsdele, der er flest svigt og skader. I diagram 4 er vist svigtprocenterne for hhv. lette og tunge gulvkonstruktioner. Det fremgår deraf, at der hidtil har været tre gange så mange svigt eller skader i lette konstruktioner som i tunge konstruktioner. Det skal bemærkes, at jo færre konstruktioner der er af en type, jo større er sandsynligheden for procentuelt væsentlige udsving fra år til år. I 2006 er der således kun to ejendomme med lette konstruktioner mod 18 ejendomme med tunge konstruktioner. Da der ikke var svigt i disse to lette gulvkonstruktioner falder svigtprocenten til 0 i

16 2006 Skadedækning Anmeldte skader BvB har i 2006 modtaget 22 skadeanmeldelser mod 24 anmeldelser året før. Antallet svarer nogenlunde til gennemsnittet for de 5 forudgående år. Erfaringerne viser imidlertid, at antallet af skadeanmeldelser kan variere meget fra år til år (se diagram 6). Det akkumulerede antal anmeldte skader har siden 2001 udgjort ca. 5-6 % af det akkumulerede antal eftersyn. I alt har BvB siden sin oprettelse modtaget 204 skadeanmeldelser. Heraf er godt en tredjedel anerkendt som dækningsberettigede. Flest anmeldelser i de ældste ombygninger BvB har tidligere modtaget lidt over halvdelen af anmeldelserne i tilknytning til sine eftersyn og resten efter udløbet af den 5-årige ansvarsperiode. De sidste to år har der imidlertid været en stigning i antallet af anmeldelser, hvor den 5-årige ansvarsperiode er udløbet. Disse sager udgør nu ca. 74 % af nye skadeanmeldelser. Reservationsbeløb Reservationsbeløbet udgør den anslåede udgift til udbedringen af anerkendte skader. Det gennemsnitlige reservationsbeløb pr. sag udgjorde i 2006 ca kr. Dette er lidt mindre end gennemsnittet på kr. for de 5 forudgående år. Der kan være store variationer fra år til år. Tage er fortsat det største problem Skader på tag udgør fortsat den største andel af de skader, der anmeldes til og anerkendes som dækningsberettigede af BvB. I diagram 7 ses fordelin- gen af primære skadetyper for anmeldte og anerkendte skader i perioden Verserende sager, hvor der endnu ikke er truffet afgørelse om dækning, vil kunne påvirke tallene i diagrammet. Anmeldte skader på tag udgør 39 % af alle anmeldte skader. Anerkendte skader på tag udgør 50 % af de anerkendte skader. Tagskader skyldes ofte et samspil af flere forskellige faktorer, men fælles for dem er, at de registrerede problemer knytter sig til fejl både ved projekteringen og udførelsen. Tagskader er forholdsmæssigt dyre at udbedre blandt andet på grund af de ofte store udgifter til stillads. Skader på tag udgør således 57 % af de anslåede udbedringsudgifter (se diagram 5). Korrosionsskader i vandinstallationer BvB har de senere år modtaget flere anmeldelser om korrosionsskader i brugsvandsanlæg. Der er tale om anlæg af varmforzinkede stålrør, som korroderer på grund af kobberioner eller aggressivt vand. Antalsmæssigt udgør korrosionsskaderne kun en mindre andel (8 %) af anmeldelserne, men omkostningsmæssigt udgør korrosionsskader i vandinstallationer 16 % af de anslåede udbedringsudgifter (se diagram 5). Korrosionsskaderne opdages sjældent i forbindelse med 1-års eftersynet og kun lejlighedsvis ved 5-års eftersynet. Ofte viser skaderne sig først senere, når rørene er gennemtærede. Mange brugsvandsanlæg af varmforzinkede rør mangler fortsat 14

17 Diagram 5. Reservationsbeløb fordelt på bygningsdele andre vandinstallationer vådrum tag facader De afholdte beløb til skadeudbedring kan ses under økonomi på side 20. Diagram 6. Skadeanmeldelser pr. år % % Diagram 7. Skadeanmeldelser fordelt på skadetyper tag facader vådrum vandinstallationer andre Alle anmeldte skader Anerkendte skader 15

18 ionfælder og elektrolyseanlæg, som kan være med til at begrænse korrosionen. Skadesager med regres Behandlingen af byggeskader, der anmeldes til BvB i tilknytning til den 5-årige ansvarsperiode, kompliceres af, at BvB udover den byggetekniske vurdering skal forholde sig til, om det er muligt og hensigtsmæssigt at gøre ansvar gældende (regres) overfor en eller flere af byggeriets parter. Det er bl.a. en forudsætning for BvB s dækning, at ejeren har reklameret rettidigt overfor de ansvarlige. I disse sager vurderes det nøje, om det vil være muligt at opnå en mindelighedsløsning, hvor de involverede parter selv afhjælper forholdene. Ved forligsforhandlingerne forsøger BvB via en konstruktiv dialog at opnå en hurtig løsning, som samtidig sparer alle parter for omkostningerne til syn og skøn, voldgift og advokathonorarer. I 2006 er der således afsluttet tre sager, hvor det er lykkedes at indgå forlig, og hvor den anslåede besparelse for BvB beløber sig til ca. 3,6 mio. kr. Siden 2002 har BvB i alt haft en besparelse på ca. 6,3 mio. kr. i forbindelse med indgåelse af forlig. Den økonomiske effekt af BvB s regresbestræbelser er, at de ansvarlige betaler erstatning eller, at de foretager udbedring af de pågældende skader uden beregning. Er det ikke muligt at opnå en forligsmæssig løsning, vil regresbestræbelserne resultere i syn og skøn og anlæggelse af voldgiftssag. I disse skadesager vil det ofte være ensbetydende med et langt sagsforløb over flere år. Skadesager uden regres Behandlingen af byggeskader, der anmeldes efter udløbet af den 5-årige ansvarsperiode, er mindre kompliceret, da BvB alene skal vurdere, om det anmeldte forhold, ud fra en byggeteknisk vurdering, opfylder betingelserne for skadedækning. Det samme gør sig gældende i de situationer, hvor fx rådgiveren eller entreprenøren inden udløbet af den 5-årige ansvarsperiode er gået konkurs eller lignende. Sager der er bortfaldet Nogle sager falder bort, fordi de ansvarlige udbedrer skaden, mens sagen er under behandling i BvB. I næsten halvdelen af de bortfaldne anmeldelser har de ansvarlige således foretaget udbedring af forholdene. I en del sager er det tilsyneladende tilstrækkeligt, at ejeren anmelder skaden til BvB, hvorefter de ansvarlige udbedrer de påtalte forhold uden BvB s egentlige medvirken. Andre sager bortfalder, fordi ejeren vælger at trække anmeldelsen tilbage, eller fordi skaden allerede er udbedret. Desuden bortfalder en del sager, fordi BvB ikke modtager tilstrækkeligt materiale til at kunne behandle sagen. Sager afvist på grund af manglende væsentlighed Af de anmeldte skader afvises en del mindre skader på grund af manglende væsentlighed. I 2006 drejer 16

19 Anerkendte skader udgør godt en trediedel af de anmeldte forhold Status for alle skadeanmeldelser siden 1990 Verserende sager ultimo 2006 ultimo skade anerkendt, afventer udbedring, retssag o.l under behandling, endnu ikke afgjort Afsluttede sager - skade anerkendt og udbedret af BvB skade anerkendt, udbedret af parterne bortfaldet afvist Antal sager i alt siden det sig om ca. 17 % af anmeldelserne. Skaderne afvises, fordi udbedringsudgiften er relativ lille eller skaden er af mindre betydning og hører ind under den almindelige drift af ejendommen. Retsafgørelse BvB modtog i 2004 anmeldelse af en stor tagskade. Der blev anmeldt mangelfuld ventilation og opfugtning af tagkonstruktionen på et større ejendomskompleks ejet af en andelsboligforening. Udbedringen af skaderne blev vurderet til ca. 43 mio. kr. Andelsboligforeningen havde reklameret overfor rådgiveren og entreprenøren. Rådgiveren og entreprenøren afviste dog at have ansvar for fejl og mangler, da de var af den opfattelse, at andelsboligforeningen havde reklameret for sent. På den baggrund anlagde BvB på vegne af andelsboligforeningen en sag ved Voldgiftsnævnet for byggeog anlægsvirksomhed for at få afgjort, om der var reklameret rettidigt. Voldgiftsnævnet afsagde i december 2006 kendelse i sagen, hvor man fastslog, at andelsboligforeningen ikke har reklameret rettidigt overfor hverken rådgiveren eller entreprenøren. Det er en forudsætning for at opnå skadedækning fra BvB, at bygningsejeren forsøger at få svigt og skader udbedret af de ansvarlige parter i mangelafhjælpningsperioden efter reglerne i AB 92. Ved ikke at reklamere rettidigt har andelsboligforeningen, og dermed BvB, mistet sin mulighed for at gøre regres overfor rådgiveren og entreprenøren. På den baggrund påtænker BvB at afvise den anmeldte byggeskade. 17

20 Forlig i to skadesager Skade i facadebeklædningen I Sakskøbing er en tidligere silobygning byfornyet og ombygget til 26 boliger. De oprindelige betonvægge blev i forbindelse med byfornyelsen beklædt med et udvendigt facadeisoleringssystem med puds på mineraluld. Et spring i facaden over stueetagen blev inddækket med et metalprofil, og facadepudsen blev ført helt ned til profilet og lukket med en elastisk fuge. En undersøgelse i 2004 viste, at opfugtning af facadepudsen havde medført revner og frostsprængninger ved metalinddækningen. Der blev desuden registreret revner fordelt over alle bygningens facader i et omfang, der krævede udbedring. Efter forhandling indgik entreprenøren og BvB forlig om udbedring af byggeskaden. Hovedrådgiveren var erklæret konkurs, men leverandøren af facadesystemet bidrog både ved planlægning og udbedring. Udbedringsarbejderne blev igangsat april 2006 og afsluttet november 2006 til alles tilfredshed. Korrosionsskade på brugsvandsanlæg En ejendom i København havde i løbet af en driftsperiode på ca. 4-5 år oplevet en del gennemtæringer på brugsvandsanlægget. Gennemtæringerne blev konstateret i den varmforzinkede del af rørsystemet, dels i afgreningerne i skakte, dels i koblingsledninger under køkkenvaske. En undersøgelse viste, at brugsvandsanlægget havde mange, spredte og dybe korrosionsangreb. Skaderne var forårsaget af bimetallisk korrosion og tilbagestrømmende kobberholdigt vand fra diverse kobberholdige komponenter. Efter forhandling indgik rådgiveren/entreprenøren og BvB forlig om udbedring af byggeskaden. Udbedringsarbejderne blev igang- sat november 2005 og BvB kunne afslutte sagen umiddelbart efter nytår. 18

21 2006 Økonomi Årets resultat Den primære drift der inkluderer et realiseret kurstab på obligationsbeholdningen på ca. 1 mio. kr. viser et underskud på 6,1 mio. kr. Underskuddet opvejes dog af et overskud ved gennemførelse af 1- og 5-års eftersyn på 6,6 mio. kr. Årsresultatet udviser derfor et driftsoverskud på ca. 0,5 mio. kr. Der har i 2006 været urealiserede kurstab på obligationsbeholdningen på ca. 1,8 mio. kr. BvB s egenkapital udgør nu 57,6 mio. kr. De sidste 7 år har driftsresultatet været positivt. Den primære årsag hertil har været overskuddet på 5- års eftersyn af sager med tilsagn før 1. januar 1998, hvor der kun gennemføres ét eftersyn. Antallet af disse sager er imidlertid stærkt faldende (fra 226 eftersyn i 2003 til 43 eftersyn i 2006). Da antallet af disse eftersyn falder yderligere de kommende år, forventer BvB, at der fra 2007 vil fremkomme et stadigt stigende underskud på driften med deraf følgende reduktion i egenkapitalen. BvB har indledt drøftelser med Socialministeriet af denne problematik. GI har i ydet BvB rentefrie lån på i alt 30 mio. kr. Lånene forfalder i år 2012 med en afvikling over 3 år ( ). Forrentningen af denne kapital har indtil nu tilført BvB renteindtægter på i alt ca. 16,5 mio. kr. Tilbagebetaling af lånet vil til sin tid medvirke til en yderligere forringelse af BvB s likviditet. Såvel bidragets størrelse som forholdet mellem udgifter og hensættelser til hhv. eftersyn og skade- 19

22 dækning er betydelige faktorer i BvB s økonomi. Der redegøres herfor i de følgende afsnit. kr. og er dermed den væsentligste årsag til, at BvB s egenkapital er positiv. Tilsagn og bidrag BvB s aktiviteter finansieres ved bidrag, der indbetales for ejendomme, der efter den 30. juni 1990 har modtaget tilsagn om støtte efter byfornyelsesloven. Bidraget udgør 1,5 % af ombygningsudgiften. Der hensættes 1 % til eftersyn m.m. og 0,5 % til skadedækning. Kommunen indbetaler bidraget, når ombygningsregnskabet er godkendt. De samlede bidrag siden 1990 udgør ultimo 2006 ca. 276,3 mio. kr. Heraf udgør årets andel 10,1 mio. kr. Ud fra kendte tilsagn, hvor byfornyelsessagen endnu ikke er afsluttet, forventes der i de kommende år at ske indbetaling for 281 byfornyelsessager med samlede ombygningsudgifter på ca. 2,3 mia. kr. Dette svarer til et forventet bidrag til BvB på i alt ca. 35 mio. kr. Eftersyn Overskud på eftersyn Ud over at dække de direkte eftersynsudgifter kan hensættelsen hertil også anvendes til dækning af BvB s administrationsudgifter. I sager efter gammel ordning, skal der kun gennemføres ét eftersyn (5-års). Dette har i 2006 betydet et overskud på disse sager på ca. 5,4 mio. kr. Dertil kommer et overskud på i alt ca. 1,1 mio. kr. på 1- og 5-års eftersyn ( ny ordning ). Det akkumulerede overskud på eftersyn udgør p.t. 70,4 mio. Samlede udgifter til to eftersyn De samlede udgifter ved at gennemføre to eftersyn (1- og 5-års eftersyn) er beregnet for de i alt 284 sager, hvor der er gennemført og afrapporteret 2 eftersyn. Den samlede udgift udgør i gennemsnit kr. Dette svarer til ca. 76 % af det beløb, der er hensat til gennemførelse af to eftersyn. BvB får derved større eftersynsudgifter end efter den gamle ordning med kun ét eftersyn, men merudgiften modsvares forhåbentligt af, at svigt og skader vil blive opdaget og udbedret på et tidligere tidspunkt, og at der efterfølgende vil blive anmeldt færre skader til BvB. Skadedækning Udgifter til skadesagsbehandling og udbedring Ultimo 2006 udgør de samlede nettoudgifter siden 1990 til udbedring af skader ca. 14,9 mio. kr. Herudover har der været afholdt udgifter til undersøgelser, syn og skøn, advokathonorar m.v. for ca. 5,1 mio. kr. Eventualbeløb Når BvB i forbindelse med eftersynene vurderer, at et forhold ud fra en byggeteknisk vurdering principielt er dækningsberettiget, opgøres der i en note i regnskabet et eventualbeløb svarende til den skønnede udbedringsudgift. Er der ikke indgivet skadeanmeldelse inden to år efter eftersynets afrapportering til ejeren, slettes den pågældende 20

23 eventualforpligtigelse, idet det antages, at forholdet er udbedret af byggeriets parter. For byggeskader, der anerkendes på grundlag af en skadeanmeldelse, opgøres et eventualbeløb på tilsvarende måde. Når skaden er udbedret, slettes eventualbeløbet. Ultimo 2006 udgør det samlede eventualbeløb ca. 69,8 mio. kr. fordelt med 46,3 mio. kr. fra eftersynssager, der er gennemført inden for de sidste to år, og 23,5 mio. kr. fra godkendte skadesager. I februar 2004 har BvB afrapporteret sit 5-års eftersyn af et større ejendomskompleks ejet af en andelsboligforening. Der er bl.a. registreret problemer med ventilation i tagene. Ved eftersynet er forholdet alene ud fra en byggeteknisk vurdering anset for en dækningsberettiget skade, og der er hensat et eventualbeløb for denne sag på ca. 43 mio. kr. Der er efterfølgende modtaget skadeanmeldelse herpå. Da der var uenighed om, hvorvidt der var reklameret rettidigt, anlagde BvB en sag for Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed for at få spørgsmålet afgjort. Voldgiftsnævnet afsagde i december 2006 kendelse i sagen, hvor man fastslog, at andelsboligforeningen ikke har reklameret rettidigt overfor hverken rådgiveren eller entreprenøren. På den baggrund påtænker BvB at afvise at dække den anmeldte byggeskade. for forholdet mellem de forventede udgifter til skadedækning og hensættelserne hertil vil kræve en lang erfaringsperiode. Skal der på nuværende tidspunkt foretages et skøn, kan det fx ske ved at se på hvor mange kritiske svigt og skader, der er registreret ved de gennemførte eftersyn. I de ejendomme, hvor der er gennemført eftersyn, anslår BvB udgifterne til udbedring af dækningsberettigede forhold til 77,2 mio. kr., hvilket svarer til 76 % af de samlede indbetalte og hensatte beløb til skadedækning på 101 mio. kr. En stor skadeanmeldelse som den ovenfor nævnte vil imidlertid kunne medføre mere end en halvering af BvB s hensættelser til skadedækning, hvilket antyder, at hensættelserne i hvert fald næppe er for store. Der er i beregningerne ikke taget hensyn til, at udbedringen i en række sager bliver foretaget i mindelighed, eller at udgiften bliver reduceret via regres overfor entreprenør/rådgiver, hvorfor den anførte procent reelt vil være mindre. Der er heller ikke taget hensyn til mulige skader i den resterende dækningsperiode (efter det 5. år og indtil det 20. år efter ombygningens aflevering). Dette vil først være muligt på et langt senere tidspunkt. Er hensættelserne tilstrækkelige? Skader kan anmeldes indtil 20 år efter byggeriets aflevering. Udarbejdelse af en egentlig prognose 21

24 2006 Regnskab Sammendrag - regnskabet i sin helhed kan rekvireres. resultatopgørelse mio. kr mio. kr Bidrag 10,071 15,092 Eftersyn Hensat andel af årets bidrag -6,714-10,061 Anvendte hensættelser til årets afholdte eftersyn m.m. 11,148 18,436 Forskydning i hensættelse til eftersyn 4,434 8,375 Udgifter til årets lovpligtige eftersyn -4,532-7,175 Eftersyn efter regulering af hensættelser -0,098 1,200 Skadedækning Hensat andel af årets bidrag -3, ,031 Anvendte hensættelser til skader, jf. nedenfor 6,441 3,934 Forskydning i hensættelse til skadedækning 3,084-1,097 Afholdte udgifter vedrørende anmeldte skader -7,361-5,031 Ejerandel og regres m.m. 0,920 1,097 Skadedækning efter regulering af hensættelser -3,357-5,031 Resultat af bidrag, eftersyn og skader 6,616 11,261 Administrationsudgifter Personaleudgifter -9,751-9,242 Afskrivninger -0,223-0,356 Øvrige driftsomkostninger -2,348-3,171 Administrationsudgifter -12,322-12,769 Finansielle poster 6,225 5,988 Resultat af primær drift -6,097-6,781 Årets driftsresultat 0,519 4,479 balance mio.kr mio. kr Aktiver Obligationer, likvider og tilgodehavender 189, ,032 Passiver Egenkapital 57,565 58,893 Hensat til eftersyn 18,266 22,700 Hensat til skadedækning 81,392 84,476 Hensættelser 99, ,176 Skyldige omkostninger 2,558 2,963 Gæld til GI 30,000 30,000 Samlet gæld 32,558 32,963 Passiver i alt 189, ,032 22

25 økonomiske nøgletal ultimo ultimo Bidrag i alt Antal sager med bogført bidrag akk mio. kr mio. kr Indbetalte og tilgodehavende bidrag akk. 276,3 266,2 Bidrag pr. sag kr kr Gennemsnitligt og afrundet bidrag Heraf hensat til eftersyn Heraf hensat til skadedækning Hensat og anvendt til eftersyn mio. kr mio. kr Indbetalt og hensat til eftersyn akk. 174, ,144 Afholdte udgifter til eftersyn akk. 86,183 81,651 Overskydende hensættelser, overført til driftsregnskabet akk. 70,409 63,793 Hensat til fremtidige eftersyn, jf. balancen akk. 18,266 22,700 Hensat og anvendt til skadedækning mio. kr mio. kr Indbetalt og hensat til skadedækning akk. 101,451 98,094 Afholdte udgifter i forbindelse med skadesagsbehandling akk. 5,131 4,215 Afholdte udgifter til skadedækning, netto akk. 14,928 9,403 Hensat til fremtidig skadedækning, jf. balancen akk. 81,392 84,476 Eventualbeløb pr ) mio. kr mio. kr Principielt dækningsberettigede ved eftersyn, 2 sidste år 2) 46,327 48,276 Godkendte dækningsberettigede skader, verserende sager 23,235 20,915 Eventualbeløb i alt 69,562 69,191 år 2006 år 2005 Pengestrøm mio. kr mio. kr Driftens likviditet -4,877-2,129 Anvendt til nettoinvestering i obligationer 1,605 1,865 Forøgelse af likviditet -3,272-0,264 1) Beløbene er ikke regnskabsført, men fremgår af note til regnskabet. Beløbene søges i størst muligt omfang dækket af byggeriets parter. 2) I beløbet indgår en enkelt sag med 43 mio. kr. Om denne sag henvises til omtalen i afsnittene om Skadedækning og Økonomi. 23

26 2006 Bestyrelse, direktion og medarbejdere BESTYRELSE MEDARBEJDERE PR Advokat Niels Arthur Andersen, Formand Ejendomsforeningen Danmark Landsformand Klaus Hansen Lejernes Landsorganisation Direktør Jan Hansen Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation Chefkonsulent Maj Green Kommunernes Landsforening Teamchef Annette Klint Kofod Københavns og Frederiksberg kommuner Direktion Adm. direktør, cand. polit. Lars Axelsen Vicedirektør Preben Stenalt Inge-Marie Kryger, Afdelingschef, cand. jur. Margrethe Petri Godtkjær, Teknisk chef, arkitekt m.a.a. Anette Zachhau, adm. sagsbehandler Anita Agger, bygningskonstruktør Bodil Friberg, ingeniør Frank B. Reigstad, bygningskonstruktør Inger Kauffmann, arkitekt m.a.a. Kristian Køie, arkitekt m.a.a. Lene Neble, arkitekt m.a.a. Linda Heyde Olsen, cand. jur. Orla Christoffersen, arkitekt m.a.a. Pia Jensen, koordinator Thomas Bograd, cand. jur. REVISION ERNST & YOUNG Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Statsaut. revisor Tommy Nørskov Statsaut. revisor Henning I. Jensen BvB har fælles direktion med GI Bedre Boliger. Der er indgået en administrationsaftale mellem selskaberne. 24

27 Beretning 2006 BvB maj 2007 Eftertryk tilladt med angivelse af kilde Layout: Tegnestuen Jens V. Nielsen Foto: BvB og Force Technology Produktion: Vilhelm Jensen & Partnere Oplag: 8.000

28 BvB Ny Kongensgade 15, 1472 København K Tel Fax bvb.dk