BYGGESKADER UNDGÅ. i byfornyelsen. Gode råd Byggetekniske anbefalinger Ny viden. BvB BYGGETEKNIK MAJ 2003

Transkript

1 B Y G G E S K A D E F O N D E N v e d r ø r e n d e B Y G N I N G S F O R N Y E L S E BvB BYGGETEKNIK MAJ 2003 UNDGÅ BYGGESKADER i byfornyelsen Gode råd Byggetekniske anbefalinger Ny viden

2 BvB s nye hjemmeside Få overblik, se detaljer eller læs om udvalgte temaer. Se blandt andet BvB ERFA med byggetekniske erfaringer og anbefalinger samt billedarkiv med typiske svigt og gode løsninger. Test din byggetekniske viden og læs om aktuelle projekter.

3 Undgå byggeskader BvB S ERFARINGSFORMIDLING BvB har siden 1995 opbygget en solid viden om hvad der går galt i byfornyelsesombygninger, og hvordan det kan undgås. Denne viden søger vi løbende og på forskellig vis at videregive til parterne i byfornyelsen. BvB S HJEMMESIDE Hjemmesiden er et centralt element i BvB s byggetekniske erfaringsformidling. Her findes blandt andet en byggeteknisk erfaringsdatabase med ájourført viden om bygningsrenovering og byggeskader. På kan ejere få basale råd omkring det at være bygherre i en ombygning, og rådgiverne kan få detaljeret information om kritisk byggeteknik, typiske skader og gode løsninger. BvB S BYGGETEKNISKE PUBLIKATIONER Som supplement til hjemmesiden udgiver BvB løbende byggetekniske publikationer, der går i dybden med særlige emner. En oversigt over publikationerne kan ses på bagsiden af dette hæfte. UNDGÅ BYGGESKADER Dette lille hæfte indeholder essensen af BvB s erfaringer i form af en række kortfattede råd og anbefalinger til bygningsejere og rådgivere, der står overfor at skulle gennemføre en byfornyelsessag eller ombygning. GODE RÅD TIL EJERE SIDE 2-3 BYGGETEKNISKE ANBEFALINGER SIDE 4-8 NY VIDEN overfor SIDE 8 PUBLIKATIONER BAGSIDE 1

4 GODE RÅD TIL EJERE Vigtige valg i ombygningsprocessen FORBEREDELSE AF OMBYGNING FORUNDERSØGELSE LAV EN GRUNDIG FOR- UNDERSØGELSE AF BYGNINGEN En grundig forundersøgelse - eller førregistrering - er forudsætningen for at kunne vælge de rigtige løsninger. Forundersøgelsen bør især afdække skjulte konstruktionsog installationsforhold. Der skal altid foreligge en undersøgelse for eventuel grundfugt. BEGRÆNS PAPIRARBEJDET - BRUG BVB S LOGBOG BvB har udviklet en metode til at forenkle og systematisere papirarbejdet ved en ombygning. Få et godt overblik over processen og rekvirer BvB s Logbog allerede når planlægningen begynder. VÆLG RÅDGIVER MED OMHU Specielt uerfarne bygherrer er helt afhængige af kvalificeret rådgivning. Spørg til rådgivernes byfornyelseserfaringer og hent gerne referencer fra andre ejere. KVALITETSSIKRING LAV KLARE AFTALER OM BYGGERIETS DOKUMENTATION Det er bygherrens pligt at både projektmateriale og byggearbejder er kvalitetssikret. Stil derfor tydelige og skriftlige krav til både rådgivere og entreprenører om udførelse af kvalitetssikringen. Stil krav om, at BvB s Logbog anvendes. 2

5 PROJEKTVALG AFLEVERING VÆLG LØSNINGER MED LANG LEVETID Ombygningens kvalitet er bygherrens ansvar. Tænk i totaløkonomi og vælg løsninger i god kvalitet med lang levetid. Valg af løsninger med lav anskaffelsessum og dårlig kvalitet kan give store udgifter til vedligeholdelse eller udskiftning. Billigt kan blive dyrt! TILBAGEHOLD BELØB TIL BYGGE- RIET ER AFLEVERET KORREKT Ved afleveringsforretningen overtager ejer ansvaret for byggeriet. Vær sikker på, at der foreligger kvalitetssikringsmateriale og driftsplan i aftalt form, og tilbagehold en forholdsmæssig del af betalingen til entreprenøren til eventuelle mangler er udbedret. VÆLG ENKLE OG GENNEM- PRØVEDE LØSNINGER Vælg enkle og gennemprøvede løsninger, som håndværkerne er fortrolige med. 1 ÅR SENERE FÅ SIKKERHED MED KENDTE MATERIALER Den største sikkerhed opnås med anvendelse af kendte og gennemprøvede materialer. Ofte går der en årrække før det viser sig, om nye materialer faktisk var egnede til det pågældende formål. Vis derfor altid skærpet opmærksomhed ved brug af nye produkter. BRUG BvB S EFTERSYNSRAPPORT BvB s eftersynsrapport er et godt værktøj til ejerens 1 års gennemgang af byggeriet. Brug rapporten ved eventuel reklamation overfor rådgiver eller entreprenør ved konstaterede skader. Og vent med at nedskrive entreprenørens sikkerhedsstillelse til skaderne er udbedret. Brug også eftersynsrapportens råd til at korrigere ejendommens driftsplan. 3

6 BYGGETEKNISKE ANBEFALINGER Sikre tage BvB ANBEFALER : TAGSTEN SKAL OPLÆGGES KORREKT Det er vigtigt, at tagsten pålægges så korrekt og tæt som muligt, så nedbør og direkte sollys ikke trænger ind til undertaget. VÆLG FAST UNDERTAG UNDER VINGETEGL Ved oplægning af nyt tag på komplicerede tagflader (de fleste byfornyelsesejendomme) bør anvendes fast undertag i form af krydsfinér eller brædder pålagt tagpap. SÆT FOKUS PÅ TAGETS KNUDEPUNKTER Vær særlig opmærksom på de komplekse knudepunkter omkring skotrende, brandkamme, skorstene, kviste mv. Disse steder rummer den største risiko for svigt og efterfølgende skadelig vandindtrængen. ET HØJRISIKOOMRÅDE Taget er den mest udsatte bygningsdel, og den bygningsdel, hvor BvB ser det største antal svigt og skader. Skader i tage har ofte alvorlige økonomiske konsekvenser med store udgifter til udbedring eller eventuel udskiftning. De største problemer ses, hvor der er anvendt en kombination af åben tagdækning (vingetegl) og undertag af lette banevarer, eller hvor konstruktionen ikke muliggør en tilstrækkelig ventilation. VALG AF TAGLØSNINGER Valg af tagløsning bør inddrage alle relevante forhold: stabilitet, tæthed, sikkerhed, udførelse, arbejdsgange, håndværkervenlighed, byggepladsforhold, samt økonomi, drift og levetid. Valg af tagopbygning bør især tilgodese: at opnå samme levetid for tagdækning og undertag, at opnå robuste løsninger med et overskud af sikkerhed, og at opnå sikkerhed ved at anvende kendte og gennemprøvede materialer. Valg af tagrenovering med risikofyldte (billige) undertagsløsninger står ikke mål med den økonomiske risiko, som bygherren efterfølgende udsætter sig for. Merudgften til et mere sikkert undertag udgør kun 1-3% af den samlede udgift i typiske byfornyelsessager. 4

7 LÆS MERE BILLIGT KAN BLIVE DYRT - om lette undertage og åbne tagdækninger Publikationen rummer en grundig gennemgang af problemerne omkring lette undertage. Med udgangspunkt i 6 særlige tageftersyn foretages en analyse af, hvad der gik galt, hvordan det kunne være undgået og ikke mindst hvad totaløkonomien er ved de forskellige typer af løsninger. 32 sider, rigt illustreret. Udgivet af BvB maj Udleveres ved henvendelse til BvB. GODE TAGLØSNINGER En anvisning i udførelse af gode tagløsninger ved renovering og byfornyelse. Anvisningen gennemgår de overordnede forudsætninger for at vælge gode tagløsninger og beskriver 6 gennemprøvede og sikre tagløsninger, som vil kunne anvendes ved de fleste tagrenoveringer. 40 sider, rigt illustreret. Udgivet af By- og Boligministeriet Købes hos Byggecentrum, tel OG PÅ 5

8 BYGGETEKNISKE ANBEFALINGER Gode vådrum BvB ANBEFALER : PLANLÆG BADEVÆRELSET MED OMTANKE Brusepladsen skal udformes, så dør og vindue ikke kan vandskades. Som overflader bør anvendes fliser på vægge og klinker på gulve. Der skal være godt fald på gulv til afløb. Ventilationsanlæg skal dimensioneres, så rummet bliver hurtigt udluftet efter badning. VÆLG EN TUNG, STØBT GULVKONSTRUKTION I BADEVÆRELSET Ejendomme med træbjælkelag i etageadskillelserne stiller særlige krav til, at badeværelsets gulv og vægge udgør en stabil konstruktion, som er upåvirket af bevægelser i bygningen. PLACER INSTALLATIONER I EN TILGÆNGELIG INSTALLATIONSSKAKT Installationer og deres føringsveje placeres i en særlig installationsskakt, således at der er adgang for opsyn og vedligeholdelse. NY TEKNIK I GAMLE BYGNINGER Nye badeværelser i eksisterende ejendomme er en særlig udfordring. Her skal traditionel byggeskik og ny renoveringsteknologi mødes i holdbare løsninger tilpasset lokale forudsætninger. Det stiller krav til planlægning og udførelse. Enkle og sikre badeværelsesløsninger med lang levetid har gennem årene været et af hovedbudskaberne i BvB s byggetekniske erfaringsformidling. Fonden ser da også en stigende tendens til, at bygherrer og rådgivere vælger mindre risikofyldte løsninger end tidligere. Omkring 2/3 af de senest eftersete vådrum var således udført som tunge gulvkonstruktioner med betonbund og med fliser på overfladerne. På grund af pladsforholdene i boligerne udføres der ofte meget små badeværelser, som stiller særlige krav til indretninger og konstruktioner, så de kan fungere i det daglige, uden at de omgivende rum fugtskades. Vandtætheden af vådrummets overflader sikres med den vandtætte membran. De materialer, der indgår til sikring af vandtætheden, kaldes under ét for vådrumssystemet. Der skal anvendes et vådrumssystem som, foruden membranen, indeholder både fleksibel fliseklæber, fugemørtel samt silikonefugemasse i samlinger, hvor der forventes bevægelse. 6

9 LÆS MERE GODE VÅDRUM - PUBLIKATION + CD-ROM En detaljeret vejledning i planlægning og udførelse af gode og sikre badeværelser, målrettet de særlige forhold på renoveringsområdet. Med udgangspunkt i tre grundtyper af vådrum følges udførelsesprocessen fra start til slut med detaljerede illustrationer af de forskellige trin. Vejledningen udgives dels som publikation, dels som CD-rom med 3D illustrationer, hvor brugeren interaktivt kan betragte og analysere udførelsesløsninger og knudepunkter. Publikation 44 sider, rigt illustreret + CD-rom. Udgivet af BvB september Købes hos Byggecentrum, tel GODE VÅDRUM Publikationen videregiver konkrete og praktiske erfaringer fra tre rådgiverfirmaer med stor erfaring i byfornyelsesombygninger. Der er dels generelle anbefalinger, dels beskrivelse af tre badeværelser udført i henholdsvis København og Århus. 24 sider, rigt illustreret. Udgivet af BvB april Udleveres ved henvendelse til BvB. OG PÅ 7

10 BYGGETEKNISKE ANBEFALINGER Undgå grundfugt BvB ANBEFALER : LÆS MERE PÅ EN OMHYGGELIG FUGTUNDERSØGELSE Begynd med at få et overblik over fugtkilden og omfanget af det opfugtede murværk og træværk, så risiko og afhjælpningsmetode kan fastlægges. TRÆVÆRK, SOM ER FUGTUDSAT, SKAL FUGTSIKRES Træværk, som indeholder mere fugt end ca. 20%, har risiko for at blive angrebet af trænedbrydende svampeangreb. TILPAS KÆLDERENS ANVENDELSE TIL FUGTFORHOLDENE En grundmuret kælder kan ikke anvendes til alle formål. Selvom kælderen umiddelbart kan virke tør, kan der godt være væsentlig mere fugt end i et normalt boligrum. Særligt om sommeren kan kælderen være fugtig. Hold kælderen under opsyn og udluft den jævnligt. HVOR KOMMER GRUNDFUGTEN FRA? Ældre etageejendomme står på murede fundamenter og kældervægge. Væggene er ofte opfugtet til op over terrænhøjde, og boliger i stueetager har typisk store fugtskjolder på vægoverfladerne. Fugten i murværket kan stamme fra utætte jordledninger, overfladevand fra terræn eller grundvandsspejlet under bygningen. Fugten udgør en risiko for udvikling af kritisk angreb af hussvamp i træværk, som er opfugtet. AFHJÆLPNINGSMETODER Afhjælpning af fugtproblemer tager udgangspunkt i en fugtundersøgelses afdækning af fugtkilder. Utætte jordledninger graves fri og tætnes. Overfladevand skal ledes væk fra bygningen ved hjælp af terrænfald og eventuelt omfangsdræn. Opfugtning fra grundvandsspejlet kan kun afhjælpes ved at etablere en såkaldt vandret fugtspærre i kældervæggene. Der anvendes i dag tre metoder: indpresning af stålplader gennem kældervæggene, injicering af et vandstandsende lag i murværket og overskæring af murværk med efterfølgende indlæggelse af membran. Ingen af de tre metoder giver i dag fuld dokumenteret sikkerhed for standsning af opstigende grundfugt. BvB deltager derfor i et udviklingsprojekt om metode og dokumentation - se overfor. 8

11 AKTUELLE UDVIKLINGSPROJEKTER Ny viden BvB deltager - sammen med Grundejernes Investeringsfond og SBS Byfornyelse - i en række forsøgs- og udviklingsprojekter rettet mod den ældre bygningsmasse. Nogle af de aktuelle projekter er: LETTE BADEVÆRELSER Bygningsdels- og komponentprojekt. Projektet vedrører udvikling af nye typer af lette badeværelser, der kan præfabrikeres og masseproduceres og derved både pris- og kvalitetsmæssigt konkurrere med traditionelle badeværelser. I samarbejde med to producenter udvikles lette badeværelser med henholdsvis stålbund og fiberbetonbund. Stålløsningen forventes afprøvet i 2003, mens fiberbetonløsningen forventes klar til afprøvning i løbet af FUGTSTANDSNINGSMETODER Bygningsdels- og komponentprojekt. Projektet afprøver en række registreringsog målemetoder, som på en effektiv måde kan klarlægge fugtproblemers omfang. Tilsvarende undersøges og afprøves en række standsningsmetoder det være sig mekaniske eller kemiske. Formålet er at få dokumenteret om metoderne virker i praksis, så bygningsejere kan få vished for, om en given fugtstandsningsforanstaltning har den forventede effekt og dermed står mål med investeringen. Projektet forventes afsluttet LEVETIDER FOR BYGNINGSDELE OG BYGGEKOMPONENTER Udrednings- og analyseprojekt. Formålet med projektet er at skabe et værktøj, som kan give bygherrer, tekniske rådgivere, entreprenører, byggeskadefondene og forsikringsbranchen bedre mulighed for at vurdere levetider på bygningsdele og bygningskomponenter og dermed analysere og foretage projektvalg ud fra en totaløkonomisk betragtning. Projektet forventes afsluttet i løbet af LÆS MERE om de enkelte projekter på

12 Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse Ny Kongensgade København K Telefon Telefax bvb@bvb.dk BvB publikationer MAJ 2003 Følgende BvB publikationer kan bestilles gennem BvB s hjemmeside eller ved henvendelse på telefon : Billigt kan blive dyrt - om lette undertage og åbne tagdækninger 3 gode vådrum - praktiske erfaringer fra tre erfarne tegnestuer BvB Byggeteknik svigt og anbefalinger i kritiske bygningsdele Logbog - forenklet dokumentation i byfornyelsessager med indlagt Driftsplan - en vejledning for ejere og rådgivere Følgende BvB publikationer kan fås ved henvendelse til Byggecentrums Boghandel på telefon : Gode vådrum - publikation og CD-rom Henvisninger til øvrig relevant litteratur kan ses på Undgå byggeskader Undgå byggeskader er udarbejdet af BvB i samarbejde med Tegnestuen Jens V. Nielsen. Tryk: Saloprint A/S Oplag: ISBN: BvB Eftertryk tilladt med angivelse af kilde.