KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klager ønskede at erhverve.

Transkript

1 1 København, den 2. oktober 2008 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Paul Hallberg Hovedvejen Glostrup Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager i forbindelse med indklagedes angivelse af sælgers ulovlige anvendelse af tagetage til beboelse. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager ønskede at erhverve. Klager underskrev den 28. februar 2007 hos sin advokat en købsaftale om køb af ejendommen. Af købsaftalen fremgik: Sælger oplyser at: - 1. salen ikke er godkendt til beboelse

2 2 Køber accepterer ovenstående og kan ikke gøre krav gældende i den anledning over for hverken sælger eller medvirkende ejendomsmægler. Af den til købsaftalen hørende salgsopstilling fremgik af ejendommens beskrivelse: trappe til 1. sal, stort repos/arbejdsværelse, forældresoveværelse. /1. sal ej godkendt til beboelse) Boligarealet var i salgsopstillingen opgivet til 101 m 2. Klager fik i forbindelse med handlen udleveret BBR-ejermeddelelse, hvoraf det fremgik, at der ikke var tagetage samt, at boligarealet var 101 m 2. Klager fik endvidere udleveret tilstandsrapport af 26. januar 2007, hvoraf det ligeledes fremgik, at boligarealet var 101 m 2 og: A: Tagrummet er indrettet til beboelse, hvilket ikke fremgår af BBR. Kan ikke forventes godkendt til dette pga lav lofthøjde. Klagers advokat fremsendte den 28. februar 2007 den af klager underskrevne købsaftale til indklagede. Af brevet fremgik: Købstilbuddet er afgivet med følgende forbehold: Aftalens forbindende for køber er betinget af, at sælger fremlægger følgende dokumenter, og at disse ikke indeholder oplysninger om forhold, der medfører væsentlige økonomiske eller ikke-økonomiske byrder for køber eller væsentlig forringer brugs- eller herlighedsværdien for ejendommen: 1) Tidligere tilstandsrapport 2) De på ejendommen tinglyste byrder 1-3 3) Den for ejendommen gældende lokalplan

3 3 4) Bygningsattester og approberede tegninger Købers forbehold bortfalder, medmindre der senest 5 hverdage efter at dokumenterne er forelagt for undertegnede, skriftligt er gjort indsigelse om dokumenternes indhold. Den 2. marts 2007 fremsendte indklagede tidligere tilstandsrapport, lokalplan nr. 220, bygningsattest på kædehus fra den 12. oktober 1943 samt lovlighedserklæring for en tilbygning til klagers advokat. Indklagede meddelte samtidig, at dokumenter vedrørende en byggesag var bestilt hos kommunen og ville blive fremsendt snarest muligt. Den 14. marts 2007 skrev klagers advokat til indklagede og takkede for servitutter, som indklagede havde fremsendt, og bemærkede, at han ingen bemærkninger havde til dem. Den 14. marts 2007 fremsendte klagers advokat udkast til endeligt skøde, der samtidig var fremsendt til købers godkendelse og underskrift. Den 24. juli 2007 efter klagers overtagelse af ejendommen henvendte en af beboerne i en af bebyggelsens øvrige rækkehuse sig til kommunen, idet denne ejer ønskede at udnytte tagetagen på sin ejendom. I den forbindelse gjorde denne ejer kommunen opmærksom på, at flere af rækkehusene i området havde udnyttet tagetagen, herunder klagers ejendom. Denne ejer anførte således til kommunen: For nylig var (klagers ejendom) til salg, hvor vi i salgsmaterialet kunne se at tagetagen var udnyttet. Og at samme materiale ikke angav at der var ulovlig bebyggelse på grunden. Mit spørgsmål er derfor om det kræver en særlig dispensation, som også er givet til de af de øvrige huse under vores lokalplan som har forbedret tagetagen På baggrund af denne ejers henvendelse til kommunen skrev kommunens Tekniske Forvaltning den 26. september 2007 til klager og bad klager redegøre for klagers eventuelle udnyttelse af loftsrummet. Den 17. oktober 2007 skrev kommunen:

4 4 De har efterfølgende henvendt Dem til Teknisk Forvaltning og bekræftet, at loftsrummet er indrettet til boligformål. De bedes snarest og senest 1. maj 2008 tilbageføre loftsrummet til det godkendte formål, pulter- og hobbyrum. Klager undersøgte bl.a. lokalplan 220 for området, hvoraf det fremgik, at områdets bebyggelse kun måtte opføres i én etage uden udnyttet tagetage. Klager fik endvidere hos kommunen kopi af en tidligere ejers korrespondance med kommunen. Den tidligere ejer havde den 6. marts 1983 fremsendt følgende ansøgning til kommunen: Hermed ansøger jeg om udnyttelse af 1. sal til pulterkammer og alrum, ikke beboelse i henhold til vedlagte tegninger. Beregningerne for ændring af tagkonstruktionen fra træbranchens oplysningsråd. Den 23. marts 1984 fik sælger afslag herpå, idet det blev meddelt fra kommunens bygningsinspektorat, at tilladelse ikke kunne gives, idet det ansøgte ikke kunne opfylde bestemmelserne i bl.a. bygningsreglement vedrørende rumhøjder i beboelsesrum. Den 10. maj 2004 skrev kommunen til samme ejer: Bygningsinspektoratet har den 15. marts 2004 modtaget Deres svar, vedrørende udnyttelse af tagetage, jf. lokalplan 220, 6,1.3, hvor De gør rede for at Deres tagetage bruges til pulter- og hobbyrum. Deres brug af tagetagen er ikke i modstrid med lokalplanens bestemmelser, og der vil derfor ikke blive foretaget yderligere i sagen. Den 1. november 2007 meddelte Teknisk Forvaltning klager, at forvaltningen forinden afgørelse i sagen skulle træffes, gerne ville besigtige ejendommen.

5 5 Den 6. marts 2008 besigtigede Teknisk Forvaltning klagers ejendom sammen med klager og grundejerforeningens repræsentanter. Den 3. april 2008 skrev Teknisk Forvaltning til klager og meddelte, at den foretagne indretning af loftsrummet til pulter- og hobbyrum kunne godkendes på betingelse af, at der i tagetagen blev opsat dør og væg mod trappe til stueetage, hvorved der ville ske adskillelse mellem beboelsesrum og pulter- og hobbyrum. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klagers omkostninger i forbindelse med indklagedes annoncering af sælgers ulovlige anvendelse af 1. sal. Indklagede formidlede klagers køb af ældre rækkehus, som klager overtog i I markedsføringsmaterialet skrev indklagede, at ejendommens 1. sal blev brugt til soveværelse og arbejdsværelse. Tagetagen er imidlertid ikke godkendt til beboelse på grund af for lav loftshøjde, hvilket fremgår af lokalplanen for området. Det er også nævnt i tilstandsrapport, salgsopstilling og købsaftale. For klager er det ikke noget problem, idet klager bor alene og kun bruger stueetagens 100 m 2 til beboelse. Tagetagen bruger klager kun til hobby- og pulterrum, hvilket kommunens tekniske forvaltning godkendte i 2004 i brev til den forrige ejer. Denne ombyggede tagetagen trods afslag på at udnytte tagetagen til pulterkammer/alrum fra Teknisk Forvaltning i Indklagedes annoncering af sælgers ulovlige brug af loftsetagen er iscenesat ene og alene i salgsøjemed formodentlig for at øge salgsprisen. Husets salgspris er på kr ,00 svarende til kr ,00 pr. m 2, hvis tagetagens 31 m 2 lægges oveni de 100 m 2 i stuen. Ved påbud fra kommunen, som gør tagetagen uanvendelig, er prisen på kr pr. m 2 langt over markedsprisen. Indklagedes annoncering af sælgers ulovlige brug af 1. salen til beboelse førte til, at en beboer i grundejerforeningen, efter at han have fået afslag på ansøgning om at inddrage sin tagetage til beboelse, i juli 2007 efter klagers overtagelse meldte dette til kommunens Tekniske Forvaltning. Teknisk Forvaltning påstår nu, at klagers tagetage er ulovligt indrettet til boligformål og kræver, at klager skal lovliggøre denne og tilbageføre rummet til det oprindelige formål. Klager ønsker en kompensation på mindst kr ,00 for den tid og de bekymringer, som sagen indtil videre har kostet.

6 6 Klager finder det endvidere kritisabelt, at indklagede oplyste, at der var strøm i udhuset, hvilket ikke er korrekt. Efter overtagelsen opdagede klager, at strømkablet fra huset til udhuset var klippet over og fjernet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle erstatte klagers omkostninger i forbindelse med indklagedes annoncering af sælgers ulovlige anvendelse af 1. sal. Det har på intet tidspunkt været indklagedes hensigt at vildlede klager, og derfor har det klart og tydeligt fremgået af både salgsopstillingens tekst samt af købsaftalens punkt 16, at 1. salen ikke er godkendt til beboelse. Samtlige kunder, herunder klager, der har set ejendommen i salgsperioden er også blevet mundtligt oplyst om dette forhold. Klager har benyttet sig af advokat i forbindelse med berigtigelse af handlen og har i den forbindelse modtaget rådgivning om købet og handlens forhold. Indklagede må derfor formode, at dette forhold har været belyst og gennemgået inden handlens indgåelse. Klager har ydermere ved sin underskrift på købsaftalen erklæret sig indforstået med dette og med ikke at kunne gøre krav gældende over for indklagede eller sælger i den anledning. Klager har endvidere gennemgået ejendommen med egen byggesagkyndig som ved besigtigelsen gjorde klager opmærksom på, at 1. salen ikke er/var godkendt til beboelse. Husets salgspris var ene og alene fastsat efter de på salgstidspunktets gældende markedspriser under hensyntagen til husets stand, alder, beliggenhed og godkendte boligkvadratmeter. Tagetagens 31 m 2 har således ikke været en faktor i prisfastsættelsen. Med hensyn til kvadratmeterpris kan indklagede meddele, at indklagede til sammenligning har solgt en ejendom i samme bebyggelse i samme tidsrum med tilsvarende beliggenhed for kr ,00. Denne ejendom var på 91 m 2, hvilket gav en pris på kr ,00 pr. m 2. Indklagede kan således ikke anerkende klagers vurdering af kvadratmeterpris. At klager ønsker kompensation for tid og bekymringer på kr ,00 med forbehold for sagens udfald, mener indklagede er helt grundløst, og indklagede ser derfor ingen rimelighed i at skulle imødekomme dette. Nævnet udtaler: Indklagede har korrekt i såvel salgsopstilling som købsaftale oplyst, at tagetagen ikke var godkendt til beboelse. Klager var således gjort bekendt med, at der var tale om en ulovlig udnyttelse af denne, og nævnet finder ikke anledning til at kritisere indklagede i

7 7 denne forbindelse eller pålægge indklagede at erstatte klagers udgifter i anledning af kommunens påbud om at foretage visse bygningsændringer. Spørgsmålet, om indklagede har vurderet handelsprisen forkert, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet finder ikke, at indklagede burde have opdaget, at kabel til udhus var klippet over før klagers overtagelse af ejendommen. Konklusion: Klagen tages herefter ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søgaard formand