Der tages forbehold for min godkendelse af det kommunale ejendomsoplysningsskema, som jeg endnu ikke har modtaget.

Transkript

1 1 København, den 20. september 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Thomas Ottesen, Hans Skovgaard & Carsten Jørgensen v/ Chartis Kalvebod Brygge København V. Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes de indklagede, at klagerne ikke før handlen modtog oplysning om, at en ændring af lokalplanen var på vej, og at denne ændring ville få betydning for klagernes muligheder for bebyggelse af grunden. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Klagerne fik udleveret en købsaftale til underskrivelse. Den 20. april 2009 skrev klagernes advokat til de indklagede og meddelte, at han kunne godkende købsaftalen med bl.a. følgende forbehold.: Der tages forbehold for min godkendelse af det kommunale ejendomsoplysningsskema, som jeg endnu ikke har modtaget.

2 2 [...] Sælger bedes oplyse, om ejendommen er omfattet af lokalplan eller lignende begrænsninger i adgangen til at ombygge/bebygge ejendommen. Der tages forbehold for min godkendelse. Den 22. april 2009 skrev de indklagede til klagernes advokat og oplyste, at det kommunale oplysningsskema var bestilt, og at forbeholdet herfor var i orden. De indklagede anførte videre bl.a.: Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan. Det er bygningsreglementets bestemmelser samt den konkrete ansøgning der ligger til grund for en ombygning. Den 22. april 2009 underskrev klagerne købsaftalen om køb af ejendommen for kr I købsaftalen blev der vedrørende bl.a. lokalplan henvist til oplysninger herom i det kommunale ejendomsoplysningsskema. Det fremgik videre af aftalen, at det kommunale oplysningsskema var bestilt men endnu ikke forelå, hvorfor handlen fra klagernes side var betinget af, at der ikke fremgik særligt byrdefulde forhold vedrørende ejendommen. Herudover var der i købsaftalen anført et generelt advokatforbehold. Den 23. april 2009 fremkom det kommunale ejendomsoplysningsskema. Der var heri ingen oplysninger om lokalplaner eller offentliggjorte lokalplanforslag. Den 15. maj 2009 accepterede sælger klagernes købstilbud. Samme dag skrev de indklagede til klagerne og oplyste, at sælger havde accepteret overtagelsesdagen, og oplyste videre som svar på klagernes advokats forbehold for kommunalt oplysningsskema og lokalplan: [...] Det kommunale oplysningsskema er vedlagt. [...] Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan. Det er bygningsreglementets bestemmelser samt den konkrete ansøgning, der ligger til grund for en ombygning. [...] Den 18. maj 2009 modtog klagerne ordrebekræftelse fra deres byggefirma vedrørende opførelse af et nyt helårshus på grunden på 110 m², med et 42 m²

3 3 anneks og en 32 m² carport. Prisen for huset var kr Klagerne har oplyst, at byggefirmaet sendte byggeansøgning til kommunen, og at kommunen modtog ansøgningen den 28. maj Kommunen meddelte imidlertid, at et fremsat lokalplanforslag var til hinder for opførelse af den påtænkte ejendom. I juni 2009 oplyste kommunen til klagerne, at byrådet den 29. april 2009 havde vedtaget at fremlægge forslag til lokalplan for området, hvor ejendommen var beliggende, til offentlig debat i perioden 13. maj til 8. juli 2009, at breve til lodsejerne var blevet udsendt den 12. maj 2009, og at forslaget var blevet annonceret i lokalavisen den 13. maj Den 2. juli 2009 skrev klagernes advokat til de indklagede og oplyste, at klagerne ved ansøgning af byggetilladelse hos kommunen havde fået oplyst, at der var et lokalplanforslag i høring for det område, hvor ejendommen var beliggende. Hvis planen blev vedtaget i sin nuværende form ville dette betyde, at klagernes plan for ombygning af ejendommen ikke kunne gennemføres. Advokaten tog forbehold for at hæve handlen og/eller kræve erstatning. Den 19. august 2009 modtog klagerne et nyt tilbud på opførelse af et helårshus. Det nye hus var 138 m², og der var en carport på 32 m². Prisen var anført til kr Den 9. februar 2010 skrev klagernes advokat til sælgers advokat og meddelte, at klagerne havde måttet ændre det oprindelige byggeprojekt for så vidt angik omfang og materialevalg for at overholde bestemmelserne i den nye lokalplan, herunder krav til bebyggelsesprocenten. Klagernes tab på entreprisesummen udgjorde kr , idet prisen på det nye projekt var dyrere. Hertil kom, at der var tale om en 14 m² mindre ejendom, hvilket klagerne også skulle kompenseres for. Ved anvendelse af en m²-pris på kr , som i tilbuddet af 19. august 2009, ville de 14 m² have kostet kr Advokaten anførte videre, at det oprindelige byggeprojekt ville have stået færdigt i efteråret 2009, men på grund af nødvendigheden af projektændring var der sket en forsinkelse på 3-4 måneder, hvor klagerne havde måttet betale for genhusning og opbevaring af møbler, i alt kr Klagernes samlede erstatningskrav udgjorde herefter kr Klagerne ville herudover lide tab som følge af de skærpede krav i lokalplanen vedrørende bopælspligt, idet klagerne ikke fremadrettet kunne forvente at sælge ejendommen som fritids-/feriebolig. Advokaten tog derfor forbehold for at kræve yderligere erstatning i den forbindelse. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede skal betale erstatning til klagerne.

4 4 De indklagede tilbageholdt klagernes købstilbud over for sælger på grund af uenighed mellem sælger og de indklagede om mæglersalæret. De indklagede har tilbageholdt viden om forslag til ny lokalplan for bydelen. Forslaget gav væsentlige restriktioner vedrørende byggeri og dermed øgede byggeomkostninger, og bopælspligten blev skærpet, hvilket har betydning for huspriserne i området. Klagerne har fra starten oplyst de indklagede om, at de ikke ville anvende den eksisterende ejendom på grunden, men enten bygge nyt eller foretage en totalrenovering. De indklagede oplyste, at der ikke var nogen lokalplan, og at klagerne derfor blot skulle overholde de almindelige byggevedtægter. Klagerne entrerede med et byggefirma, der sammen med de indklagede besigtigede ejendommen, og byggefirmaet fik også oplyst, at der ikke gjaldt nogen lokalplan, der begrænsede byggeriet. Klagerne underskrev købsaftalen den 22. april 2009, men det trak ud med sælgers underskrift. De indklagede oplyste, at sælger gerne ville sælge. Først efter at klagerne selv havde kontaktet sælger og fået oplyst, at sælger slet ikke havde modtaget købsaftalen fra de indklagede, idet der var en tvist mellem sælger og de indklagede om salærbetaling, og efter at klagernes advokat havde sat en tidsfrist til 15. maj 2009, blev købsaftalen accepteret af sælger. Efter fremkomst af kommunalt ejendomsoplysningsskema, anså klagerne handlen for at være på plads og indsendte derfor ansøgning om byggetilladelse til kommunen, der imidlertid meddelte, at der var et forslag til lokalplan for området, der betød, at klagerne måtte indskrænke husets størrelse til 20 % af grunden og ændre byggematerialer. Selvom huset blev mindre, blev byggeudgiften større, og samtidig blev byggeprojektet forsinket i 2-3 måneder, hvilket har givet klagerne ekstra udgift til anden bolig i perioden. I den nye lokalplan er der tillige plan om skærpelse af bopælspligten, hvilket vil medføre en væsentlig reduktion i områdets huspriser. Forud for fremsættelsen af lokalplanforslaget har der været en livlig debat i lokalområdet, herunder i den lokale presse. Der er derfor ingen i området, der kunne være uvidende om, at der var en ny lokalplan på vej, og dette må også have været diskuteret hos de indklagede. De indklagede meddelte den 15. maj 2009 til klagerne, at der ikke var nogen lokalplan for området. På dette tidspunkt burde de indklagede have været bekendt med, at forslag til lokalplan var fremlagt. De indklagede har til sagen oplyst, at de den 22. april 2009 har besvaret advokatens

5 5 henvendelse af 20. april 2009 om bl.a. lokalplan. Klagernes advokat har imidlertid aldrig modtaget denne . Hertil kommer, at det er uden betydning, at oplysningen tillige er givet før vedtagelsen af lokalplanforslaget. Såfremt klagerne var blevet informeret om den nye lokalplan havde klagerne aldrig købt ejendommen. Dette var de indklagede klar over og tilbageholdt derfor bevidst oplysningerne over for klagerne, selvom de indklagede havde pligt til at oplyse klagerne herom. Klagernes tab kan opgøres til kr i forhøjet entreprisesum, kr som følge af det ændrede projekt, herunder det mindre antal m², samt kr for ekstra genhusning og møbelopbevaring. Hertil kommer et tab som følge af reduktion af huspriserne i området på grund af de skærpede krav til bopælspligt. Dette tab kan endnu ikke opgøres, hvorfor der tages forbehold for senere at gøre krav gældende i den forbindelse. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab har bl.a. anført: Det bestrides, at de indklagede skal betale erstatning til klagerne. De indklagede har været nødt til at udarbejde og indgå en ny formidlingsaftale med sælger, efter klagernes købstilbud var fremkommet, idet den oprindeligt indgåede formidlingsaftale var udløbet. To dage før klagernes underskrivelse af købsaftalen den 22. april 2009 rettede klagernes advokat henvendelse til de indklagede for at høre, om der gjaldt nogen lokalplan for området, hvilket de indklagede samme dag pr. til advokaten oplyste, at der ikke gjorde. På dette tidspunkt var svaret korrekt. Lokalplan forelå således først pr. oktober De indklagede har forsøgt at undersøge, om der i lokalpressen har været oplysninger fremme om forslag til ny lokalplan, men har alene kunnet finde en lokal avisartikel dateret den 6. maj 2009, hvilket er efter advokatens henvendelse. Først den 29. april 2009 vedtog kommunen at fremlægge forslaget til den nye lokalplan, hvilket er efter købsaftalens underskrivelse. Det ses i øvrigt heller ikke dokumenteret, at de indklagede skulle have haft kendskab til klagernes særlige ønsker vedrørende ejendommen, herunder at det eksisterende hus skulle rives ned og nyt opføres. Såfremt der var sådanne særlige ønsker, er det klagernes egen rådgiver, der må undersøge, om det kan lade sig gøre. På tidspunktet for købsaftalens underskrivelse var det tilsyneladende muligt at få klagernes ønsker opfyldt, men med forslagets fremkomst, var det ikke længere muligt.

6 6 Det bestrides således, at indklagede har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med handlen. Nævnet udtaler: Det fremgår af 22, stk. 1, i lov om bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at formidleren straks skal orientere sælger om ethvert købstilbud. De indklagede har til sagen oplyst, at formidlingsaftalen med sælger var udløbet, hvorfor aflevering af tilbud måtte afvente sælgers underskrivelse af ny formidlingsaftale. På den baggrund finder nævnet det ikke kritisabelt, at der medgik længere tid end normalt, før klagernes tilbud blev afleveret til sælger. Den 29. april 2009 vedtog byrådet at udsende lokalplanforslag i offentlig debat den 13. maj 2009, hvilket er efter tidspunktet for klagernes underskrivelse af købstilbud. Nævnet finder det ikke godtgjort, at de indklagede på underskrivelsestidspunktet var eller burde være klar over, at der ville blive fremsat et forslag til lokalplan og bekendt med indholdet heraf, og der er derfor ikke grundlag for kritik af indklagedes oplysninger til klagerne og deres advokat om, at ejendommen ikke var omfattet af lokalplan. Efter sælgers accept af købstilbuddet den 15. maj 2009, skrev de indklagede samme dag til klagerne og oplyste igen, at ejendommen ikke var omfattet af lokalplan, hvilken oplysning stadig var korrekt. Nævnet finder, at de indklagede som ejendomsmæglere har pligt til at følge med i, hvad der sker i det lokalområde, hvori de formidler ejendomme, og videregive relevante oplysninger til købere. Henset til dette tætte tidsforløb mellem klagernes underskrivelse af købsaftalen, offentliggørelse af lokalplanforslaget og sælgers accept af købsaftalen finder nævnet ikke tilstrækkelig grundlag for kritik af, at de indklagede ikke før handlens indgåelse oplyste klagerne om lokalplanforslaget. Nævnet kan herefter ikke pålægge de indklagede at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V.

7 Lone Kerrn-Jespersen formand 7