Sundby-Hvorup Boligselskab Afd. 7, Engparken, Nr. Uttrup, Nørresundby. TILSTANDSRAPPORT

Transkript

1 Sundby-Hvorup Boligselskab Afd. 7, Engparken, Nr. Uttrup, Nørresundby. Omfattende adresserne Uttrupvej 1-19 og 2-18 Abildgårdsvej og Gl. Kongevej TILSTANDSRAPPORT for 555 boliger i 7 bygninger

2 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side 2 Indholdsfortegnelse: Side: 1. INDLEDNING 3 2. KONKLUSION 2.01Tag 2.02 Kælder 2.03 Facader 2.04 Vinduer 2.05 Udvendige døre 2.09 WC-Bad 2.10 Køkkener 2.11 Varmeanlæg 2.12 Afløb 2.13 Kloak 2.14 Brugsvandsinstallationer 2.16 Ventilation 2.17 Elinstallation 2.18 Øvrige ombygninger 2.19 Friarealer, terræn og tilgængelighed 2.20 Diverse 5 3. BEBYGGELSEN 3.1 Generelt 3.2 Arkitektur - Eksisterende forhold TILSTANDSVURDERING OG PRINCIPPER FOR UDBEDRING 4.1 Generelt 4.2 Projektdokumentation Tilstandsvurdering på bygninger Friarealer, terræn og tilgængelighed Diverse ØKONOMI Økonomisk overslag i skemaform PUNKTSOVERSIGT 31 BILAG Bilag 1: Facade registrering Bilag 2: Termografi notat

3 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side 3 1. INDLEDNING Sundby-Hvorup Boligselskab har et ønske om en tilstandsrapport for bebyggelsen Engparken; Uttrupvej 1-19 og 2-18, Abildgårdsvej og samt Gl. Kongevej 73-77, en helhedsvurdering af afdelingernes generelle og samlede tilstand. Nærværende rapport indeholder den tekniske vurdering af bygningernes tilstand. Tilstandsrapporten udarbejdes af: Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekt og Ingeniører Kastetvej 21a 9000 Aalborg Rapporten har til hensigt at klarlægge tilstanden for udvalgte bygningsdele med udgangspunkt i registrerede: -skader, -behov for opretning, -behov for forbedringer af miljøet herunder indeklima og energibesparende foranstaltninger, og -behov for generelle forbedringer. bl.a. af tage, facader, vinduer, badeværelser, afløb, installationer og gårdrum. De udvalgte bygningsdele er i hovedtræk: 01 - Tag 03 - Facader 04 - Vinduer 05 - Udvendige døre 09 - WC-bad 10 - Køkken 11 - Varmeanlæg 12 - Afløb 13 - Kloak 14 - Brugsvandsinstallationer 16 - Ventilation 17 - El-installationer 18 - Øvrige ombygninger 19 - Friarealer, terræn og tilgængelighed, Sekundære bygninger Byggeplads / diverse Der er underpunkter til de valgte bygningsdele, se Bilag - 20-punktsskema Kærsgaard & Andersen A/S har afholdt møde med afdelingens inspektør for, at afdække eventuelle problemstillinger og ikke umiddelbart synlige byggetekniske skader og svigt. På mødet blev bl.a. påpeget / omtalt dårlige / nedbrudte vinduer, vægge med kuldebroer / forsatsvægge. Tilstandsvurderingen er fortaget i perioden maj - juli Teknisk chef Allan Kirch Pedersen, Inspektør Anker Eriksen og ejendomsmester Fritz Christiansen har velvilligt ydet praktisk hjælp ved eftersyn. Ved gennemgangen af bygninger, installationer og lejligheder er den enkelte lokalitet udvalgt tilfældigt, for at sikre en så repræsentativ undersøgelse som muligt. Besigtigelsen af bygningsdele er foretaget visuelt og stikprøvevis. Gennemførelse af tilstandsregistrering: På baggrund af nævnte dokumentationsmateriale og møder, er tilstandsregistreringen gennemført ved en opdeling i faser, hvor også faktisk konstaterede forhold har været bestemmende for undersøgelsens udvikling. Supplerende undersøgelser, der er udført: Der er tidligere udført Energihandlingsplan samt 360 eftersyn med beboerundersøgelser.

4 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side 4 Lokalisering: Nørresundby med Engparken Engparken med bygningsnr.

5 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side 5 2. KONKLUSION Ved registrerede skader og behov for forbedringer er der tilføjet forslag til udbedring af skaderne eller forbedringernes omfang. I tilknytning til hver enkelt bygningsdel er der tilføjet en kort beskrivelse af anvendte materialer og opbygning. Nedenstående er en kortfattet sammenstilling over udbedringer / forbedringer på nogle af de udvalgte bygningsdele, som også er angivet i afsnit 4 Tilstandsvurdering og principper for udbedring. 2.1 Tag Tagene er cementtegl oplagt ca. år Der er udhæng langs facader / gavle og der er Zink tagrender. Der er mindre problemer med brandsektionering i tagrum der udbedres i form af brandtætning af gennemføringer og udførelse af brandkams erstatning i forbindelse med vinkelsmidte, hvor der er forskydninger i bygningskroppen. Aftræksrør / ventilation behandles under ventilation. Isolering på lofter er rodet efter montører / service og bør reetableres. Loftlemme opfylder ikke lovkrav (brandkrav fra 1961) Der skal monteres godkendte loftlemme. Genopretnings- / vedligeholdelsesøkonomi: Udbedring af brandsektionering kr Reetablering af isolering. Kr Udskiftning af loftlemme. Kr I alt for tagarbejder kr Kælder /fundament Der er kælder under bebyggelsen. Der er konstateret enkelte revner i fundamenter / puds. Revner opskæres og skruk puds afhugges. Der udbedres med egnet reparationsmørtel jf. producentens anvisninger Der er afskalninger af puds på kældervægge under terræn forårsaget af fugtindtrængende. Der etableres omfangsdræn inkl. effektiv vandtætning og reetablering af terræn. (Se under kloak) Indvendige arbejder udføres efterfølgende under driften. Genopretnings- / vedligeholdelsesøkonomi: Opskæring af revner og afhugning af skruk puds med efterfølgende Reetablering kr I alt for kælder / fundamentarbejder kr Facader Facade er røde mursten. Der er generelt dårlige fuger i facader og gavle. Der er revner i forbindelse med tegloverligger. Der er afskalninger fra sålbænke, flere er udskiftet. Der er massiv murværk og mange kuldebroer. Det anbefales at udføre ny formur ved fjernelse af den eksisterende, efterisolere og ny formur Dette løser også problemerne omkring overliggere og sålbænke. Der skal etableres nye altaner efter facaderenoveringen. Genopretnings- / vedligeholdelsesøkonomi: Udskiftning af murværk. kr Nye lukkede altaner kr I alt for facadearbejder kr

6 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side Vinduer og udvendige døre Vinduerne er udført i træ og med termorude. Der er flere steder konstateret råd og nedbrydning af træet. Vinduerne lever heller ikke op til nutidens isoleringsevne. Mange glasbånd er defekte. Elastiske fuger er nedbrudte og skal skiftes. Vinduerne skiftes til nye højisolerende træ/alu vinduer, som kræver minimal vedligeholdelse. Terrassedøre / -partier er udført i træ og med termorude. Der er flere steder konstateret råd og nedbrydning af træet. Mange glasbånd er defekte. Elastiske fuger er nedbrudte og skal skiftes. partierne skiftes til nye højisolerende træ/alu, som også kræver minimal vedligeholdelse. Indgangsdøre er udskiftet til træ/alu partier og med energirude. Genopretningsøkonomi / vedligeholdelsesøkonomi: Nye vinduer / terrassepartier kr I alt for vinduer og døre kr Trappeopgange Værn / gelænder er nogle steder defekt og bør reetableres. Tagvinduer i trappeopgange skal forsynes med automatik der muliggør åbning umiddelbart inden for opgangsdøren (brandventilation). Brandsikring af loftkonstruktionen opfylder ikke lovkrav. Udskiftning af celledøre til branddøre fra trappe- til loftrum Der er en lang efterklangstiden, der kan nedsættes ved at udføre felter med akustikbelægning på underside af trappeløb, reposer samt evt. på loft / væglader Genopretningsøkonomi / vedligeholdelsesøkonomi: Genopretning af værn kr Etablering af røgventilation kr Brandsikring af loftkonstruktionen. kr Udskiftning af celledøre til branddøre fra trappe- til loftrum kr Forbedringsøkonomi Etablering af akustikfelter kr I alt for trappeopgange kr Badeværelser Badeværelser er løbende renoveret. Der er ingen anbefalinger til badeværelser på nuværende tidspunkt 2.10 Køkkener Køkkener er af varierende stand. De bliver løbende renoveret iht. Beboerønsker / over råderet. Der er ingen anbefalinger til køkkener på nuværende tidspunkt 2.11 Varmeanlæg Varmeinstallation er udført som indirekte fjernvarmeanlæg med fordeling via to-strengs anlæg. Varmeanlæggene i teknikrum på Abildgårdsvej 21-29, og er renoveret og udført som direkte fjernvarmeanlæg. Det anbefales at varmeinstallationer i øvrige teknikrum på Abildgårdsvej og 51-57, Uttrupvej 1-19 og 2-18 samt Gl. Kongevej renoveres med bl.a. nye energibesparende cirkulationspumper og øget isolering.

7 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side 7 På varmerør i kælder øges isoleringstykkelsen og der etableres reguleringsventiler på stigestrenge på Abildgårdsvej 21-29, og Genopretningsøkonomi: Renovering af teknikrum ekskl. cirkulationspumper kr Reguleringsventil på stigestrenge på Abildgårdsvej 21-29, og kr Forbedringsøkonomi Udskiftning af cirkulationspumper kr Øget isolering på varmerør i kælder kr I alt for varmeinstallationer kr Afløb Indvendige afløb i bygningerne er løbende udskiftet ved renovering af badeværelser og fungerer tilfredsstillende. Det skal dog sikres at alle faldstammer er korrekt udluftet over tag. Evt. manglende kondensisolering af faldstammeudluftninger i uopvarmet tagrum udbedres. Genopretningsøkonomi: Sikring af korrekt udluftning over tag kr Udbedring af manglende kondensisolering kr I alt for afløb kr Kloak Området er udført med fælles kloaksystem for regn- og spildevand. Kloakanlægget fungerer tilfredsstillende. Det anbefales at der udføres TV-inspektion af kloaksystemet for tilstandsvurdering af rør- og brøndmaterialer før en evt. renoveringssag. Der er konstateret problemer med fugt gennem kælderydervægge. Fugtproblemerne kan minimeres ved at etablere omfangsdræn. Forbedringsøkonomi: Etablering af omfangsdræn inkl. reetablering af belægning mv. kr I alt for kloakanlæg kr Brugsvandsinstallationer Alle brugsvandsledninger udenfor teknikrummene er løbende udskiftet til rør af plast. Der er imidlertid konstateret rør af galvaniseret stål i stigestrenge på Abildgårdsvej 50-64, Uttrupvej 2-6 og 1-19 samt generelt i lejlighedernes fordelerarrangementer. I sidstnævnte er der observeret korrosion ved samlinger mellem rør af galvaniseret stål og afspærringsventiler af messing. I fordelerarrangementer anbefales at galvaniseret stålrør udskiftes til rør af plast. Brugsvandsinstallation samt varmtvandsproduktion i teknikrum på Abildgårdsvej 21-29, og er renoveret. Det anbefales at brugsvandsinstallationer i teknikrum på Abildgårdsvej og 51-57, Uttrupvej 1-19 og 2-18 samt Gl. Kongevej renoveres med nye rørinstallationer og nyt anlæg for varmtvandsproduktion. Pumper for cirkulation af varmt brugsvand bør udskiftes til energibesparende pumper. Genopretningsøkonomi: Renovering af teknikrum inkl. anlæg for varmtvandsproduktion kr Udskiftning af cirkulationspumper for varmt brugsvand kr Udskiftning af galvaniseret stålrør i fordelerarrangementer kr I alt for brugsvandsinstallationer kr

8 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side Ventilation I renoverede køkkener er emhætte ført med aftræk ud gennem facade eller over tag. I renoverede badeværelser er der observeret enten ventilator for mekanisk udsugning ud gennem facade / over tag eller manuelt styret udeluftventil i facade. I lejligheder er der desuden aftræk fra køkken og badeværelser via individuelle aftrækskanaler over tag. på Abildgårdsvej 21-29, og samt ved indeliggende badeværelser på Abildgårdsvej og Gl. Kongevej 73 er disse aftrækskanaler tilsluttet mekaniske udsugningsanlæg i tagrum. I øvrige lejligheder på Abildgårdsvej og Gl. Kongevej 73 samt Uttrupvej 9-19 er der ikke observeret aftrækskanaler over tag fra køkken og bad. Der bør etableres mekanisk grundudsugning i lejlighederne fra køkken og badeværelse via eksisterende aftrækskanaler, der tilsluttes fælles udsugningsanlæg i tagrum. Der udføres brandsikring af udsugningsanlæggene. Mekanisk forceret udsugning i køkken sker fra emhætte med aftræk ud gennem facade eller over tag. I badeværelse sikres forceret udsugning via fugtstyret udsugningsventilator med aftræk ud gennem facade / over tag. Ved indeliggende badeværelser på Abildgårdsvej og samt Gl. Kongevej 73 sker forceret udsugning via trykstyret udsugningsanlæg i tagrum. På Abildgårdsvej og Gl. Kongevej 73 samt Uttrupvej 9-19 etableres både mekanisk grund- og forceret ventilation i lejlighederne via emhætte i køkken og fugtstyret udsugningsventilator i badeværelse. Det skal sikres at alle aftrækskanaler i tagrum er ført over tag. Evt. manglende kondensisolering af aftrækskanaler i uopvarmet tagrum udbedres. Frisklufttilførsel skal sikres gennem udeluftventiler i lejlighedens beboelsesrum. Genopretningsøkonomi: Udskiftning af eksisterende udsugningsanlæg kr Sikring af tilstrækkelig aftræk over tag kr Udbedring af manglende kondensisolering kr Forbedringsøkonomi: Etablering af nye udsugningsanlæg kr Etablering af emhætte i lejligheder, hvor køkken ikke er renoveret kr Fugtstyret udsugningsventilator i badeværelse i alle lejligheder kr Etablering af lyddæmpende udeluftventiler kr I alt for ventilation kr El-installationer Der er konstateret HFI/PHFI relæer i de besigtigede lejligheder. El-måler bør/skal flyttes til trappeopgang for aflæsning hvor der ikke er adgang til lejligheden Gruppetavler i opgang flyttes til lejligheder. Sikringstavlen bør ombygges med nye og flere sikringsgrupper. Stofomviklet ledninger bør udskiftes da de er en potentiel risiko for en brand. Gl. belysningsarmaturer i kælder bør udskiftes til nye lavenergiarmaturer. Gl. kraftinstallationer i kælder bør udskiftes. Genopretningsøkonomi: El-måler for de enkelte boliger skal monteres i skab udvendig i opgang. Ny gruppe tavle opsættes i lejligheden kr Flytning af gruppetavle fra opgang til lejligheden kr Renovering af lysinstallationer i lejligheder kr Belysningsarmaturer i kældre udskiftes til energivenlige samt bevægelsessensorer. kr Installation til kraftinstallationerne bør udskiftes m.v. kr I alt for el-installationer kr

9 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side Øvrige ombygninger Der er opsat trælofter i nogle af lejlighederne. Dette er ikke lovligt (brandforhold) Det anbefales at udskifte ulovlige lofter. Der er opsat forsatsvægge i nogle lejligheder. Det anbefales at fjern forsatsvægge i lejligheder Brandsektionering af kældergange Genopretningsøkonomi: Udskiftning af ulovlige lofter kr Fjernelse af forsatsvægge inkl. reetablering kr Montering af branddøre i kældergange kr I alt for øvrige ombygninger kr Friarealer, terræn og tilgængelighed Materialer og opbygning: Gårdrum er udlagt med flise- og græsarealer. Belysning af udearealer foregår ved dels belysning opsat på bygningerne og lygter på stander i terræn. Genopretningsøkonomi: Asfalt på veje og p-pladser kr Kriminalpræventiv belysning ved udskiftning af udv. belysningsanlæg Inkl. montering, mast og belysningsarmatur kr I alt for friarealer, terræn mv. kr Diverse Øvrige omkostninger: Der skal påregnes omkostninger til etablering og drift af byggeplads udover de anslåede håndværkerudgifter. Dette anslås at være 6 % kr Derudover vil der være bygherreomkostninger i øvrigt som anslås til 17 % kr Den samlede investering i alt udgør kr Skematisk oversigt se afsnit 5

10 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side BEBYGGELSEN 3.1 Generelt Bebyggelsen omfatter Sundby-Hvorup Boligselskab, afd. 7, Engparken, Nr. Uttrup Afdelingen ligger spredt på flere adresser i Nr. Uttrup. Her er klassiske, velholdte røde boligblokke. Lejlighederne er forsynet med nyere køkkener og badeværelser. Alle opgange er forsynet med dørtelefoner. Afdelingen har desuden et moderne fællesvaskeri. Der er tale om velindrettede, gedigne familieboliger til en fornuftig husleje, og beboerne bliver da også boende længe i afdelingen. Udearealerne er velholdte, og indrettet så beboerne kan nyde udelivet. Her er blandt andet petanquebane og tennisbane. Kort afstand til offentlige transport samt institutioner, skole, butikker og svømmehal. Afdelingen er opført i perioden 1955 til 1965, som traditionel bebyggelse med muret vægge, murede facader, betondæk med trægulve, trævinduer / Alu altanlukninger og cementtegl på taget. I er der etableret 22 nye tagboliger i gl. Kongevej 75-77, Uttrupvej 2-6 og samt Uttrupvej 8-18 og 57. Der er stadig pulterrum i tagetagen Uttrupvej 1-7 og Afdelingen indeholder 1 5 værelses familieboliger med arealer fra 38m² til 117m² 47 stk. 1 værelses boliger 146 stk. 2 værelses boliger 283 stk. 3 værelses boliger 71 stk. 4 værelses boliger 8 stk. 5 værelses boliger 1 stk. Erhverv (tandklinik) I alt 555 Boliger m² 3.2 Arkitektur - Eksisterende forhold Området er et sammenhængende boligområde af etageboliger i 4/5 etager. De omgivende områder er primært lav bebyggelse (boliger / detailhandel) og på den anden side af motorvejen, et industriområde Ankomst til området sker ad offentlig vej. Interne veje er privat. Arealerne mellem bygningerne er udlagt med fælles grønne områder. Bygningerne er opført med teglstensvægge, muret facader. Døre og vinduer i træ, opgangsdøre er dog udskiftet til aluminiumsprofiler. Tagværket er hanebåndsspær med en taghældning på ca. 45, og beklædt med cementtagsten. Tagkonstruktionen har et mindre udhæng ved facader og afvalmet gavle. Boligafdelingen udgør en homogen og tidstypisk bebyggelse. Bebyggelsen er attraktivt beliggende, men har et udtalt behov for en fysisk opretning af facader og vinduer.

11 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side TILSTANDSVURDERING OG PRINCIPPER FOR UDBEDRING 4.1 Generelt I det efterfølgende er tilstanden for de udvalgte bygningsdele beskrevet. Såfremt der, på de respektive bygningsdele, er registreret skader eller behov for forbedringer, er der givet et forslag for udbedring eller forbedring. Der er således anvendt følgende underopdeling i beskrivelsen af de udvalgte bygningsdele: Opbygning/materialer Registrerede tilstande Afhjælpning og princip for udbedring Typer af skader eller forbedring inddeles i følgende grupper: Alm. vedligehold Byggeskader / byggefejl Miljøforbedringer herunder energibesparende foranstaltninger Forbedringer (køkkener, badeværelser/toiletter og gårdspladser/friarealer) 4.2 Projektdokumentation Projektmaterialet omfatter: Diverse tegninger med planer, hovedsnit og illustrationer af facader fra opførelsestidspunktet samt projekttegninger fra byggesag med indretning af tagrumsboliger (2004). Projektmaterialet er udlånt af Boligselskabet.

12 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side Tilstandsvurdering Tag Materialer og opbygning: Tagene er udført som hanebåndskonstruktion, hvor der i tagrum er indrettet boliger / pulterrum. Skråvægge er isoleret med ca. 125 mm mineraluld Enkelte steder er der renoveret og der er 200 mm i skunk og skråvægge (Uttrupvej 8-18 og Abildgårdsvej 57, Gammel kongevej 75-77). På lofter er der 250 / 300 mm mineraluld. Registrering og tilstand: Tagbelægningen er udskiftet ca. år 1992 til B&C cementtagsten (koralrøde) med Dan-flock fugesystem. Tagene fremstår med enkelte reparationer efter stormskader, ellers i god stand. Generelt er tagkonstruktionen fin og virker vel ventileret. Der har ifølge varmemester været enkelte tilfælde hvor der har været demonteret tagsten for at isolere omkring tagvinduer. Det er konstateret at der enkelte steder er brug skum til tætning / fastholdelse af tagsten. I bygning 6 og 7 er der udført brandkams erstatning i tagrum, men der er ikke taget højde for en vinkelsmitte da der er forskydning i bygningskroppen så den er ikke udført iht. forskrifter. Der er også konstateret gennembrydninger i sektioneringsvægge for kabler mv hvor der ikke er udført brandtætning. Loftlemme opfylder ikke lovkrav fra 1961 om at være hængslet og med brandbeskyttende beklædning. Isoleringen er flere steder meget rodet (efter Ventilationsfolk / antenne montører). Enkelte beboer klager over træk fra skunk/tagvinduer. Afhjælpning og princip for udbedring: Hvor der kun er 125 mm isolering i skråvægge kan der udføres påforing indvendig og isoleringstykkelsen forøges. Tiltaget vil ikke være rentabelt relateret den store investering der skal til med nye overflader indvendig. Det frarådes at bruge skum til tætning af tagsten da der kan være fugtopsugning i skum der kan skade tagkonstruktionen på sigt. Der er ikke konstateret opfugtning på nuværende tidspunkt. Brandkams erstatning udbedres så den opfylder nuværende forskrifter og gennembrydninger i sektionsvægge udbedres. Der skal monteres nye loftlemme fra trapperum til loftrum. Rodet isolering reetableres. Der skal påregner supplerende isolering til erstatning af dårlig /nedtrådt isolering.

13 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side Kælder / fundamenter Materialer og opbygning: Fundamenter er udført i beton. Der er udført sokkelpuds. Kælderdæk er beton / enkelte (netcafe / billard) er med tæppebelægning. Registrering og tilstand: Fundamenter fremstår pæne De er konstateret med mindre revner. Der er ikke registreret problemer med gulvkonstruktionerne. Der er konstateret fugt og afskalninger i nogle kælderrum (der er ingen omfangsdræn) Afhjælpning og princip for udbedring: Revner i sokkel / puds opskæres og løs puds afhugges. Der udbedres med egnet reparationsmørtel jf. producentens anvisninger Der etableres omfangsdræn og fugtsikring af kældervægge i forbindelse med en facaderenovering Facader Materialer og opbygning: Facader og gavle er muret i røde sten. Sålbænke er beton / fiberbeton / polyeternit. Betonoverligger (bygning 1 3) Tegloverliggere i resterende. Registrering og tilstand: Facaderne fremstår uden sætningsskader men der er konstateret generelt dårligt murværk. Fugning er udført med sort fugemørtel i en tykkelse på ca. 5 mm. Fugning er ikke udført i henhold til gældende/daværende forskrifter med udkradsning i fuldt tværsnit i en dybde på min. 12 mm. Bagvedliggende mørtel er uden nævneværdig styrke og fuger er ikke udfyldte Der er konstateret problemer med massive kuldebroer. Der er massiv murværk, hulmur med stenbinder samt sammenmuring af for- og bagmur ved etageadskillelser og omkring vinduer Over vinduerne på bygning 1-3 er det betonoverliggere fra formur og ind i bagmur(kuldebro) Der er udskiftet mange tegloverliggere men der er kun udskiftet et skifte. Dette er ikke i overensstemmelse med normer og Byg-erfa blade. Flere af de udskiftede overliggere er ikke med korrekt vederlag (ned til 5 cm) Der er konstateret store opfugtninger under mange vinduer og der er udskiftet mange sålbænke (forskellige typer). Der er ligeledes en del sålbænke med skader.

14 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side 14 Afhjælpning og princip for udbedring: Områder med dårlig fuger bør omfuges. At fugerne ikke er udført normmæssig har på nuværende tidspunkt ikke ført til problemer, men der kan trænge fugt ind i de micro-revner der er langs stene og det kan på sigt give frostskader på murværk. Alle tidligere udskiftede overligger samt alle overligger med skader bør udskiftes. Det skal påregnes, at der i de nuværende intakte overliggere, vil komme skader i fremtiden. Alle skadede sålbænke samt sålbænke, hvor der er opfugtet murværk under, bør udskiftes. For afhjælpning af kuldebroesproblematikken er der 2 muligheder Udvendig isolering med isolering og puds eller Demontering af ydermur, ny isolering og ny formur fremrykket for den nødvendige isoleringstykkelse. Løsningen med ny formur anbefales for fastholdelse af arkitekturen og bygningernes udseene. Med denne løsning vil alle problemer med overliggere og sålbænke også være løst Vinduer og udvendige døre Materialer og opbygning: Vinduer og yderdøre er udført af træ (udskiftet ca. 1985). Vinduer er faste / topstyrede / vendevinduer. Fuger udvendigt er elastiske, indvendigt er der tapetserede lysninger. Vinduesbundplader er af laminat. Tagvinduer er Velux vinduer. Registrering og tilstand: Entredøre er alle udskiftet til Alu elementer. Alle tagvinduer er udskiftet til nye. Vinduer og terrassedøre fremstår frønnede og med afskallende maling. Vinduer er generelt registreret utætte. Gummilister er dårlige og falder af. Termoruder lever ikke op til nutidige krav til mindste varmeisoleringsevne. Yderdøre til altaner er generelt utætte, med rustne hængsler og beslag. Termoruder lever generelt ikke op til nutidige krav til mindste varmeisoleringsevne. Elastiske kalfatringsfuger er generelt med skader i form af fugeslip og -brud. De elastiske fuger er løbende blevet udskiftet. Problemerne indikerer, at en udskiftning er nødvendig.

15 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side 15 Afhjælpning og princip for udbedring: På baggrund af ovennævnte registrering og oplyste problemstillinger (også komfort og varmeisoleringsmæssigt), anbefales det generelt, at udskifte samtlige elementer til tidssvarende træ-alu elementer. Generelt skal der, i forbindelse med ovenfor beskrevne vindues- og yderdørsudskiftning, etableres en ny effektiv 2-trins fugeløsning (damptæt indvendig og regntæt udvendig) Trappeopgange Materialer og opbygning: Vægge er malerbehandling på puds / teglsten. Trapper er betontrapper med terrassobelægning. Gelænder i stål / træhåndliste. Loft er puds / gipsloft på forskalling. Der er trævinduer i facade og Velux ovenlys. Døre til loftrum er alm. celledøre. Registrering og tilstand: Vægge og loft fremstår pæn og velholdt. Enkelte lofter er med revner og i et enkelt er der konstateret skimmel lignede belægning. Loftkonstruktionen i opgange opfylder ikke brandkravrelateret den nye tagbelægning (1992) Der er mindre revner i trappeløb og repoer. Der er foretaget mindre ændringer på nogle gelænder der ikke helt lever op til lovkrav omkring åbninger i værn. Enkelte er med skader ved besigtigelsen. Dørene er ikke brandhæmmende. Der er flere hvor der ikke er lukkemekanisme (pumpe / fjeder). Trapperummet opfylder ikke daværende krav (ved tagudskiftning) med hensyn til røgventilation. Der skal også påpeges at der er en relativ stor efterklangstid i trapperummet. Afhjælpning og princip for udbedring: Revner i trappeløb og repos er kosmetiske og uden betydning. Værn bør reetableres. Tagvinduer skal forsynes med automatik der muliggør åbning umiddelbart inden for opgangsdøren. Loftkonstruktionen bør brandsikres.

16 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side 16 Døre fra trapperum til loft skal udskiftes til BD30 døre med pumpe. Efterklangstiden kan nedsættes ved at udføre felter på underside af trappeløb, repoer samt evt. på loft / væglader WC-Bad Materialer og opbygning: Toilet / badeværelset er beklædt med fliser på vægge helt til loft og klinker på gulv. Lofter er nedhægte gipslofter i skinnesystem. Vand- og afløbsinstallationer er ført i gulv/vægge/installationsskakte. Stigstrenge til vand er udskiftet i alle bygninger. Faldstammerne er også udskiftet. Der er etableret friskluft tilførsel gennem murventiler i facade og friskluft ventil i vindue. Der er naturlig / mekanisk aftræk. Registrering og tilstand: Der er foregået en løbende renovering af badeværelserne. Badeværelser fremstår pæne uden synlige problemer. Afhjælpning og princip for udbedring: Boligselskabet har ingen ønsker om renovering af badeværelserne på nuværende tidspunkt.

17 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side Køkken Materialer og opbygning: Køkkener er løbende renoveret. Der er mekanisk udsugning (emhætte) og friskluft tilførsel gennem oplukkeligt vindue. Registrering og tilstand: Køkkener fremstår med et blandet udtryk og tilstand relateret de forskellige år og forskellige beboervaner. Afhjælpning og princip for udbedring: Der er ikke et ønske om en renovering af køkkenerne til en nutidig indretning og med moderne skabe.

18 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side Varmeanlæg Materialer og opbygning: Bebyggelsen er forsynet med fjernvarme fra Aalborg Forsyning, Varme. Hver bygning er med eget fjernvarmestik og hovedmåler for afregning af forbrug. Varmeanlæg på Abildgårdsvej 21-29, og er udført som direkte fjernvarmeanlæg med fjernvarmevand i fordelingsanlægget. I øvrige bygninger er varmeanlægget udført som indirekte fjernvarmeanlæg. Fordelingsanlægget er baseret på et til fire varmeanlæg pr. bygning. Fordelingsrør er udført som to-strengs anlæg. Fra teknikrum er isolerede hovedledninger ført frem i uopvarmet kælder til uisolerede stigestrenge ved facade og frem til radiatorer i lejligheder. Radiatorer er søjleradiatorer, i hhv. støbejern og pladejern. Der er udskiftet radiatorer i hhv. køkken og badeværelser i et ukendt antal lejligheder, ligesom renoverede taglejligheder er med nye radiatorer. Radiatorer er udskiftet til panelradiatorer. Radiatorventiler på eksisterende søjleradiatorer er uden forindstilling. På radiatorer i lejligheder er monteret elektroniske varmefordelingsmålere med fjernaflæsningsmulighed. På den enkelte radiator er monteret radiatortermostat for regulering af rumtemperaturen. Regulering af varmen sker via fremløbsstyring og via radiatortermostaterne. Fra Abildgårdsvej forsynes servicebygning (Abildgårdsvej 39E) via interne varmeledninger i terræn. Registrering og tilstand: Varmeanlæg på Abildgårdsvej 21-29, og består af fjernvarmeunits fra , fabr. Gemina Termix Compactstation med indbygget gennemstrømningsveksler for varmtvandsproduktion. Alle varmeanlæg reguleres via decentrale regulatorer, fabr. Danfoss ECL. I resterende bygninger er varmeanlæg med rørveksler. Der er monteret returløbstermostat til automatisk regulering af returvandstemperaturen. Varmeanlæggene reguleres via decentrale regulatorer, fabr. Danfoss ECL. I et enkelt tilfælde er der observeret ældre reguleringsanlæg, fabr. Clorius. Cirkulationspumper er i alle bygninger fabr. Grundfos eller Smedegaard. Omkring halvdelen af pumperne er af ældre dato og lever ikke op til nuværende krav til energiforbrug og modulerende drift.

19 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side 19 På varmefordelingsanlæg for Abildgårdsvej 21-29, og er der ikke monteret reguleringsventiler på stigestrenge. Dette kan give en ujævn varmefordeling i bygningerne. I øvrige bygninger er anvendt statiske reguleringsventiler, type STAD. Radiatorer fremstår generelt pæne og vurderes i funktionsmæssig god stand. Der er observeret en række radiatorventiler, primært på nyere panelradiatorer i køkken og badeværelse, hvor radiatortermostaten er monteret lodret opad eller nedad. Dette kan hindre korrekt regulering efter den aktuelle rumtemperatur. Varmeisolering af rør i kælder vurderes at være fra bebyggelsens opførselstidspunkt. Isoleringen er udført med hhv. Armaflex samt mineraluld afsluttet med pap og lærred. Isoleringstykkelsen lever ikke op til nuværende isoleringskrav. Stigestrenge er ikke isolerede og lever således ikke op til nuværende isoleringskrav. Afhjælpning og princip for udbedring: Varmeanlæg i teknikrum på Uttrupvej 1-19, 2-6 og 8-18, Abildgårdsvej 42-48, og samt Gl. Kongevej renoveres. Ældre regulatorer for varmeanlæg udskiftes. Cirkulationspumper udskiftes til energibesparende, A-mærkede cirkulationspumper. Isoleringstykkelsen øges på varmerør og ventiler isoleres i uopvarmet kælder for en reducering af varmetabet. Det vurderes ikke rentabelt at isolere eksisterende stigestrenge, idet et korrekt udført isoleringsarbejde vil medfører en større ombygning af fordelingsanlægget. Besparelsen ved det reducerede varmetab vurderes ikke, at kunne modsvare de udgifter, der vil være ved en omlægning. De uisolerede stigestrenge er desuden placeret indenfor den opvarmede zone, hvorved varmetabet vil supplere den øvrige rumopvarm-ning. Der lægges ikke op til en umiddelbar udskiftning af eksisterende søjleradiatorer. En evt. fremtidig udskiftning af ældre søjleradiatorer i støbejern kan med fordel foretages i forbindelse med udskiftning af vinduer. Søjleradiatorerne vil, pga. deres store vægt, være besværlige og fordyrende at transportere ud af lejlighederne via de normale adgangsveje, En udtagning gennem eksisterende vindueshuller vil således være at foretrække. På Abildgårdsvej 21-29, samt etableres regulering af varme til stigestrenge. Der

20 Kærsgaard & Andersen A/S Arkitekter og Ingeniører side 20 kan evt. udskiftes til dynamiske radiatorventiler på alle radiatorer, hvorved strengregulering på stigestrenge i kælder kan udelades. Ved radiatortermostater monteret lodret opad eller nedad anvendes fjernføler for korrekt regulering efter rumtemperaturen. Alternativ etableres radiatorventilen således at radiatortermostaten kan monteres vandret Afløb Materialer og opbygning: Alle indvendige afløb er udført med rør i plast, fabr. Friatec Friaphon. Faldstammer er ført over tag for udluftning. Rørmateriale i tagrum er enten støbejern eller plast. Registrering og tilstand: Der er udført besigtigelse af de indvendige afløb i kælder samt faldstammer i tagrum. Alle indvendige faldstammer og afløb i kælder er løbende udskiftet i forbindelse med renovering af badeværelser og vurderes i god stand med tilfredsstillende funktion. I tagrum er faldstammer delvist eksisterende støbejernsrør. Ikke alle faldstammeudluftninger i uopvarmet tagrum er kondensisoleret. Både rør og kondensisolering er flere steder ikke ført gennem taghætten. Afhjælpning og princip for udbedring: Det skal sikres at alle faldstammeudluftninger i tagrum er ført ud til det fri gennem taghætter. Evt. manglende kondensisolering skal udbedres Kloak Området er udført med fælles kloaksystem for regn- og spildevand. Kloakledninger er de oprindelige fra opførelsen af bebyggelsen. Ledninger og brønde vurderes primært udført i beton. Enkelte strækninger er udført i PVC ved omlægning og sløjfning af septiktanke. Registrering og tilstand: Kloakanlægget fungerer tilfredsstillende. Der er ikke udført tilstandsvurdering af rørmaterialer og brønde i kloaksystem. Der er konstateret problemer med fugt på kælderydervægge, hvilket kunne indikere manglende eller dårlig omfangsdræn. Afhjælpning og princip for udbedring: Det anbefales at der i forbindelse med en facaderenovering udføres omfangsdræn der modvirker fugtbelastning på kældervægge. Før en evt. renoveringssag anbefales det, at udfører en TV-inspektion af kloaksystemet for tilstandsvurdering af rør- og brøndmaterialer.