Investeringsejendom i Slagelse med 3 bolig & 3 erhvervslejemål

Transkript

1 Investeringsejendom i Slagelse med 3 bolig & 3 erhvervslejemål Sag 10S5637 TIL SALG Slagelse - Korsørvej 52A Sikker investering Én bolig er nyindrettet Tæt på dagligvarebutik Kontantpris kr års nettoafkast % 8,15 Etageareal m 2 499

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Spændende mindre investeringsejendom, opført i pudset og malet mur, delvist med eternittag subsidiært built-up-tag med ensidig hældning. Beliggende på indfaldsvej til Slagelse by, med gode busforbindelser til bymidten, samt tæt på dagligvarebutik. Ejendommen indeholder 6 lejemål, heraf 3 erhvervslejemål samt 3 beboelses lejligheder. Hovedbygning - bygning 1 indeholder: I stueplan butik sommerfuglen, 90 m² - som er udlejet på en trappeleje som stiger til kr. p.a. I modsat ene i stueplan en bolig. Og endvidere på 1. sal en større bolig på 102 m². Bygning 2 indeholder: Bolig på 57 m² som er ombygget fra erhverv til bolig i 2015 fremstår flot og gennemrenoveret. Endvidere 161 m² kontor/klinik med køkken og wc. Ejendommen er pænt vedligeholdt med nyere vinduer i store dele af bygningen. Dræn er lavet langs del af bygning. God P-plads bag bygning. God udlejningsejendom for den mindre investor. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 20 a Landsgrav, Slagelse Jorder Slagelse Opført / Ombygget Opførelsesår Ombygningsår Arealer Grundareal 709 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 426 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 260 m 2 Boligareal 239 m 2 Etageareal i alt 499 m 2 Sekundære arealer 29 m Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1901/2010 Bebygget areal 170 m 2 Antal etager 1 Energimærkning Energiklasse D Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 52C 80 m 2 Boligareal Nej Bolig 52B 102 m 2 Boligareal Nej Butik 52A 90 m 2 Erhvervsareal Ja 2

3 Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1917/1925 Bebygget areal 256 m 2 Sekundære arealer 29 m 2 Antal etager 1 Energimærkning Energiklasse C Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 52E 57 m 2 Boligareal Nej Erhverv 170 m 2 Erhvervsareal Ja Sekundært areal 29 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Der er uoverensstemmelser mellem arealer i BBR, lejekontrakter og de faktiske arealer. Køber overtager ejendommen således uden ansvar for sælger. Offentlig vurdering År 2016 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Ejendommen er pt. forsikret hos: Topdanmark Forsikring. Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Korsørvej 52 A Energiklassifikation D Korsørvej 52 D Energiklassifikation C Ejendommens matrikelbetegnelse og grundareal er som nævnt, idet der ikke er uoverensstemmelse mellem det hos ejendomsskattekontoret og i tingbogen oplyste. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan nr. 31 (boligområde ved Kildevej) og kommuneplanramme nr. 1.5B18. Anvendelse: Blandet boligområde. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. 3

4 Servitutter Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: Nr. 1 lyst d lbnr Tillægstekst Dok om oversigt mv. Nr. 2 lyst d lbnr Tillægstekst Dok om byggelinier mv. Nr. 3 lyst d lbnr Tillægstekst Lokalplan nr. 31 Vedr.5-ls,5-lt-5-lu og 5-lv. Nr. 4 lyst d lbnr Tillægstekst Deklaration ang parkerings-og opholdsarealer på 21-f Landsgrav for 20-a Landsgrav Forud for al pantegæld. Moms: Sælger oplyser, at ejendommen ikke er momsregistreret. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme EL: 400 V el fra værk Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Centralvarme fra eget anlæg, et-kammer fyr Udover huslejen betaler lejerne for el, vand og varme Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet den elektronisk fra er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til ejendomsdatarapport eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 4

5 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr Renovation Renovation kr Rottebekæmpelse kr. 68 Gebyr for jordflytning kr. 12 Vand / Vandafledning El Elforbrug kr Renholdelse / Vicevært Vicevært kr Vand- og varmeregnskab kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr Administration Administration kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 5

6 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 8,15% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6

7 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nygade 6, 1., Nytorv 4200 Slagelse Tlf.: Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftlig samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 7

8 FOTOS OG KORT 8

9 FOTOS OG KORT 9

10 FOTOS OG KORT 10

11 FOTOS OG KORT 11

12 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Erhvervslejer 52D Erhverv Ledigt lejemål Depositum garanti Forudbetalt leje 3 Boliglejer 52E Bolig Beboelse Erhvervslejer 52A Erhverv Butik til brugskunst Boliglejer 52B 1.sal Bolig Beboelse Boliglejer 52C st. Bolig Beboelse Refunderede driftsudgifter I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået

13 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Erhvervslejer Nej Anslået Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk Nettoprisindex Nej 4 Erhvervslejer Nej Faktisk Nettoprisindekset, min. 1,5% Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk Nettoprisindex Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje kr. 100, Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Erhvervslejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 4 Erhvervslejer måneder Lejer Udlejer Ja Ja Der ydes lejerabat 1. år. Herefter betales basislejen 5 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer måneder Lejer Udlejer Nej Nej 13