Naturstyrelsen (staten)

Transkript

1 VURDERING AF HAFNIA GRUNDEN Matrikelnummer: 31b Vandflod By, Oksby Ejer: Naturstyrelsen (staten) Sagsnr.: Vurderet pris: kr

2 1 Rekvirent Vurderingsansvarlige Vurderingsobjekt Adkomstforhold Vurderingsformål Vurderingstema Modtagne dokumenter Indhentede oplysninger Specifikationer Art og anvendelse Grundareal Fredning/bevaringsværdi Byggesager Offentlig ejendomsvurdering Grundskyld Dækningsafgift Planforhold Byrder og servitutter Panthæftelser Forurening Besigtigelse Beskrivelse Beskrivelse af ejendommen og nærområdet Kort Besvarelse Ejendommens styrker og udfordringer Markedsforhold Særlige forudsætninger Forudsætninger Habilitetserklæring Copyright Ansvar RICS Danmark Bilag Fremsendelse Datering og underskrift Fotos Standardbetingelser for vurdering Side 1 af 17

3 1 Rekvirent Naturstyrelsen Blåvandshuk Ålholtvej Oksbøl srj@nst.dk CVR-nr.: Att.: Søren Rask Jessen Tlf.: Mail: blh@nst.dk Web: 2 Vurderingsansvarlige Jesper Ølgaard Bloch Partner, Ejendomsmægler MDE, Valuar, MRICS Kirkegade 9, 6700 Esbjerg Tlf.: Mobil: Mail: jbl@edc.dk Karsten Lindgård Jensen Direktør og partner Kirkegade 9, 6700 Esbjerg Tlf.: Mobil: Mail: klj@edc.dk 3 Vurderingsobjekt Ejendommen er beliggende i Blåvand og består af matrikelnummer 31 B, Vandflod By, Oksby i det følgende benævnt ejendommen. Ejendommen er også kendt som Hafnia-grunden. Den på grunden værende bebyggelse (strandkiosk, toiletter og overdækkede arealer) beskrives ikke nærmere og vil kræve nedrivning/fjernelse ved realisering af nyt hotelprojekt. 4 Adkomstforhold Ejendommens ejer er i følge tingbogen: Naturstyrelsen (staten) 5 Vurderingsformål Nærværende vurdering skal af rekvirenten anvendes til overvejelse om salg af "Hafnia-grunden" til formål beskrevet i "Forslag til tillæg 02 og lokalplan L08 hotel ved Blåvand kyst". Side 2 af 17

4 6 Vurderingstema Fastsættelse af ejendommens kontante markedsværdi som ejendommen/grundarealet er og forefindes, til formål anført i lokalplan L08 ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds- og konjunkturforhold Markedsværdi er den sum, til hvilken et aktiv skulle kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidige uafhængige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. 7 Modtagne dokumenter Vi har modtaget kopier af følgende dokumenter: Forslag til Tillæg 02 til Kommuneplan 2017 med miljøvurdering Forslag til Lokalplan L08 med miljøvurdering Resumé af indkomne bemærkninger fra forhøring af idéoplægget Herudover har vi modtaget mundtlige oplysninger om ejendommen af Skovfoged Søren Rask Jessen. 8 Indhentede oplysninger Vi har indhentet kopier af følgende dokumenter: Tingbogsattest Attest fra Region Syddanmark omkring jordforurening Horesta Normtalsanalyse vedr. badehoteller Data fra Danmarks Statistik Data fra VisitDenmark Snitplan , vedr. Hafnia-grunden (eksisterende forhold og lokalplansforhold) 9 Specifikationer 9.1 Art og anvendelse Det forudsættes i nærværende vurdering, at investor driver udlejning af 50 hotellejligheder, mens restaurant og øvrige publikumsfaciliteter bortforpagtes til ekstern aktør indenfor branchen. 9.2 Grundareal I følge tingbogen andrager grundarealet for matriklen kvm, heraf vejareal kvm. Kilde: ois.dk Lokalplan L08 omfatter ikke hele matriklen, men hele matriklen indgår i det samlede projekt og det er hele matriklen der vurderes. Side 3 af 17

5 9.3 Fredning/bevaringsværdi Den på grundende værende bebyggelse er ikke underlagt fredningsbestemmelser, og skønnes ej heller at have nogen særlig bevaringsmæssig status. Grunden er delvis klitfredet. 9.4 Byggesager Det forudsættes, at der ikke er verserende byggesager vedrørende ejendommen. 9.5 Offentlig ejendomsvurdering Ejendommen er ikke selvstændig vurderet, hvorfor den offentlige grundværdi er anslået til kr Den offentlige grundværdi er skønnet i forhold til den offentlige grundværdi på Hvidbjerg Strandvej 27 i Blåvand (Hvidbjerg Strand Hotel og Camping), og ud fra et forholdsmæssigt areal på ca kvm indenfor lokalplansområdet for L08 (ifølge opmåling på arealinformation.dk). 9.6 Grundskyld Der betales ikke grundskyld pt. (ejet af staten), hvorfor grundskylden til brug for efterfølgende beregning af grundens værdi er skønsmæssigt ansat til kr , svarende til 31,56 promille af den anslåede offentlige grundværdi. 9.7 Dækningsafgift Der betales ikke dækningsafgift i Varde Kommune. 9.8 Planforhold Der henvises til forslag til kommuneplanstillæg 02 og forslag til lokalplan nr L08, der i nærværende vurderingsrapport forudsættes gældende for området, men som på vurderingstidspunktet ikke er endeligt vedtagne. Lokalplanen tilvejebringer mulighed for opførelse af hotel med op til 50 boenheder med tilhørende fællesfaciliteter i form af restaurant og wellness-faciliteter såsom spa og lignende. Lokalplanen har til formål at fastlægge lokalplansområdet til rekreativt område, at give mulighed for opførelsen af et kysthotel og sætte rammerne herfor, at fastlægge retningslinjerne for bebyggelsens omfang, udformning, placering og materialevalg, så ny bebyggelse tilpasses klithedelandskabet og opføres i høj arkitektonisk kvalitet. Områdets bebyggelse vil primært udføres som gavlhuse i træ. Lokalplanen er den del af det samlede projekt Blåvand Kyst, der også omhandler opførelse af et rekreativt område ved Hvidbjerg Strand. 9.9 Byrder og servitutter Der henvises til vedhæftede tingbogsattest. Det forudsættes, at de på ejendommen tinglyste byrder og servitutter ikke er så belastende for ejendommen at de er til hinder for en normal omsætning af denne. Side 4 af 17

6 9.10 Panthæftelser Der findes ingen hæftelser på ejendommen. Ejendommen vurderes endvidere til kontant markedsværdi Forurening Iht. vedlagte attest fra Region Syddanmark foreligger der på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på ejendommen. 10 Besigtigelse Ejendommen blev besigtiget den Til stede var Jesper Ølgaard Bloch fra EDC Erhverv Poul Erik Bech. Besigtigelsen har ikke haft karakter af en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. Den i nærværende vurderingsforretning anførte beskrivelse er således alene vurderingsmandens umiddelbare indtryk af ejendommen under besigtigelsen med de bemærkninger, som måtte være knyttet hertil. 11 Beskrivelse 11.1 Beskrivelse af ejendommen og nærområdet Ejendommen ligger placeret tæt på kysten i det sydlige Blåvand, og lokalplanområdet afgrænses mod nord af vejen Blåvand Strand og mod syd af Oksby Dige. Mod øst afgrænses lokalplanområdet af sommerhusgrundene på Hans Thuesensvej og Strandparken. Mod vest af sommerhusgrundene på Stæhrsvej. Ejendommen ligger i sommerhusområde og anvendes i dag til offentlig parkering og rekreative formål. Midt på grunden ligger en bygning med strandkiosk, toiletter og overdækkede bænkpladser. Tilstedeværende bygning beskrives ikke nærmere, da den dels er rekvirenten velbekendt og dels kræver nedrivning i forbindelse med etablering af nyt hotelbyggeri på grunden. Ved kiosken ligger en større, grusbelagt parkeringsplads udlagt i otte sektioner, der hver især er adskilt med volde til afskærmning af de parkerede biler. Mellem kiosken og stranden er der åbent klithede. Fra ejendommen er der ca m. til faciliteterne i Blåvand by (mod nord), mens der ligeledes er ca til badeland, restauranter, wellness-faciliteter m.m. ved Hvidbjerg Strand (mod øst). Der ses flere gangstier til/ og fra stranden, som ligger inden for ca. 250 m. fra ejendommen. Side 5 af 17

7 11.2 Kort Side 6 af 17

8 12 Besvarelse På baggrund af den foretagne besigtigelse, de foreliggende dokumenter og indhentede oplysninger kan vi efter bedste evne og overbevisning besvare det stillede vurderingstema sådan: Kr Der skrives kroner timillionertrehundredetusinde 00/100 Vi har ved vurderingen lagt til grund, at der kan opføres 50 hotellejligheder af hver 70 kvm - og at hver af disse kan udlejes til en gennemsnitlig overnatningspris på kr. 950 ex moms (kr 1.187,50 inkl. moms) og ex slutrengøring, og med en belægningsprocent set over 365 dage på 50 %. Disse faktorer skønnes realistiske henset til normtal for branchen (kyst- og badehoteller), stedets gode beliggenhed i Blåvand og den positive udvikling i Blåvand i øvrigt. Vi har i prisen endvidere lagt til grund, at indtægter vedrørende restaurant og øvrige publikumsfaciliteter opnås ved bortforpagtning til en ekstern og specialiseret aktør, hvormed bl.a. afskrivninger på inventar og udgifter til personale i denne forbindelse kan spares. Endvidere vi lagt til grund, at der i lokalplansforslaget er forholdsvis strenge krav til retningslinjerne for ny bebyggelses omfang, udformning, placering og materialevalg herunder at områdets bebyggelse primært vil udføres som gavlhuse i træ med henblik på, at ny bebyggelse tilpasses klithedelandskabet og opføres i en høj arkitektonisk kvalitet. For yderligere forudsætninger i vurderingen henvises til prisberegningen, der vedlægges som bilag til nærværende vurderingsrapport Ejendommens styrker og udfordringer Det skal bemærkes, at vi i forbindelse med fastsættelse af ejendommens markedsværdi har taget hensyn til følgende forhold: Styrker: Blåvand er den største og mest velbesøgte feriedestination i Varde Kommune Nærværende vurderingsobjekt har en attraktiv, strandnær beliggenhed i Blåvand Beliggende i rolige, lettere tilbagetrukne og ugenerede omgivelser Gode parkeringsforhold på grunden Fornuftige adgangsforhold til og fra grunden Gåafstand til indkøbsmuligheder og restauranter i Blåvand by og til blandt andet badeland og wellnessfaciliteter ved Hvidbjerg Strand. Side 7 af 17

9 Udfordringer: Lokalplanens rammer for maksimalt 50 boenheder gør det udfordrende for en ny hotelaktør at drive traditionel hotelvirksomhed med fast, lønnet personale. Med Blåvands status som turistby er der i sagens natur store udsving i antallet af besøgende gæster i området set over et helt år, fra særdeles velbesøgt i sommerhalvåret til ganske lidt besøgt i vinterperioden. 50 boenheder kan ikke i sig selv bære større restauration- eller omkostningstunge wellnessfaciliteter, hvorfor disse ikke anses som rentable uden kommercielt salg til øvrige gæster i såvel nærområdet som i det større lokalområde (Varde/Esbjerg). Særligt større wellnessfaciliteter (swimmingpool, badeland o.l.) vurderes at give et meget begrænset "return of investment" i nærværende sag, mens restauration dog i højere grad kan være bæredygtigt, levere et afkast til det samlede projekt og tiltrække gæster fra det øvrige Blåvand og lokalområde. Den lidt tilbagetrukne, ugenerede beliggenhed er attraktivt i ferieøjemed, men gør det samtidig udfordrende at synliggøre kommercielle forretningsområder på hotellet (restauration og wellness) hvorfor behovet for synliggørelse/markedsføring øges Markedsforhold Generelt set: Siden finanskrisen i 2008 er det generelle marked for erhvervsejendomme de senere år blevet bedre og bedre, og p.t. er markedet stadigvæk meget stærkt, forstået således, at efterspørgslen efter erhvervsejendomme i flere segmenter langt overstiger udbuddet af ejendomme. På grund af den meget stærke efterspørgsel efter erhvervsejendomme har priserne for næsten alle typer af disse ejendomme også været stigende gennem de seneste år. Når priserne har været stigende på fast ejendom, hænger det naturligvis også sammen med det meget lave renteniveau. Den stigende efterspørgsel efter lokaler til eget brug eller til investering har igennem de seneste par år været landsdækkende med få undtagelser. Efterspørgslen er også i stigende grad kommet fra udlandet. Udenlandske investorer betragter således Danmark som et sikkert land at investere i, og herudover lægger de vægt på de meget fornuftige finansieringsmuligheder, der er tilstede herhjemme. Ser vi fremad er det vores opfattelse, at markedet for erhvervsejendomme fortsat vil være stabilt, måske ikke med de samme høje pris- og lejestigninger som hidtil, men dog overvejende positivt. Så længe vi har en rigtig god økonomi her i landet, såvel som i udlandet, sammenholdt med den likviditet og det renteniveau vi p.t. har både her og i udlandet, mener vi ikke at der er en fare for kraftig opbremsning som vi så i Side 8 af 17

10 Særlige forhold omkring Blåvand: Blåvand, Danmarks vestligste punkt, har med tiden har udviklet sig en ferieby med stor puls. Her er et stort og varieret udvalg af shoppingmuligheder og et ligeledes bredt udvalg af aktiviteter for hele familien - såsom zoologisk have, badeland og wellnesscenter ved Hvidbjerg Strand, fyrtårnet og de mange bunkers i klitterne samt det nye Tirpitz Museum fra 2017, der høstede international anerkendelse og fik en fantastisk start med helt utrolige besøgstal. I Blåvand kan man desuden opleve arbejdende værksteder, såsom bolsjekogeri, ravslibning og lysstøberi. Blåvand rummer stort set det hele, og har gennem årene transformeret sig fra en sæsonbetonet ferieby til, at de fleste butikker nu holder åbent alle ugens dage det meste af året. Kystturismen i Danmark har generelt vind i sejlene, hvilket i høj grad også gælder i Varde Kommune. Ser man på den seneste overnatningsstatistik fra november 2017 for hoteller med mere end 40 senge i Varde Kommune, er der fra de første 11 måneder i 2016 til samme periode i 2017 sket en positiv vækst på i alt 32 % (31 % i danske overnatninger og 37 % vækst i udenlandske overnatninger), svarende til en stigning på i alt overnatninger i perioden (kilde: Danmarks Statistik / VisitDenmark). Blåvand er i Varde Kommune et af de største turistmæssige knudepunkter, hvorfor der fra kommunalt side er stor fokus på at styrke de stedbudne oplevelsestyper indenfor områderne klassisk kystferie, naturoplevelser og livsnyderoplevelser. Samtidig er der stigende interesse for området fra såvel danske som udenlandske investorer, der har fået øjnene op det stabile investeringsklima og den vækst som kan påvises indenfor turismen i området. Væksten i turismen i Varde Kommune kan også i nogen grad forklares ved, at den aktuelle forhøjede terrortrussel på mange af de store feriedestinationer under sydligere himmelstrøg har medført en bevægelse af udenlandske turister hertil, ligesom også flere danskere bliver hjemme om sommeren. Trusselsbilledet kan ændre sig, hvormed der opstå mere eller mindre efterspørgsel efter de stabile forhold i Danmark i almindelighed, og steder som Blåvand i særdeleshed. Men det aktuelle terrortrusselniveau i Syd-/Midteuropa og visse nordafrikanske lande vil formentlig vare nogen tid endnu. Det er overordnet set vor forventning, at udviklingen i Blåvand fortsat vil være positiv i de kommende år, og at antallet af besøgende i området kun vil stige i takt med investeringerne. 13 Særlige forudsætninger Vi har i nærværende vurdering særligt forudsat: Vedtagelse af tillæg 02 til kommuneplan og Lokalplan L08 Hotel ved Blåvand kyst. Side 9 af 17

11 14 Forudsætninger Vi har i nærværende vurdering forudsat at: de anførte bygningsarealer og arealfordeling kan lægges til grund der ikke er så væsentlige påkrævede istandsættelsesarbejder, at de vil have indflydelse på værdiansættelsen ejendommen ikke er forurenet i henhold til miljølovgivningen, og at den ikke er registreret eller anmeldt til registrering som muligvis forurenet/muligt kemikaliedepot de tinglyste bestemmelser ikke er til hinder for normal omsætning af ejendommen der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder overfor tredjemand der ikke påhviler ejendommen utinglyst gæld til det offentlige eller andre der ikke er planer, afsagt kendelser, vedtaget betalingsvedtægter eller udført arbejder vedrørende anlægs- og/eller vedligeholdelsesarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter der ikke skal foretages ekstrafundering i forbindelse med bebyggelse af grunden 15 Habilitetserklæring Nærværende vurdering er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan erklære, at vi ikke har nogen interesse i denne sag, udover denne vurderingsforretning. 16 Copyright Nærværende vurderingsforretning må ikke uden den vurderingsansvarliges skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives helt eller delvist. 17 Ansvar Ejendomsmægleren er omfattet af Dansk Ejendomsmæglerforenings kollektive ansvarsforsikring med en dækning på indtil kr. 5 mio., hvilket beløb ejendomsmæglerens ansvar er begrænset til. 18 RICS Danmark Nærværende vurdering er udarbejdet efter RICS Danmarks standardbetingelser for vurderinger som derfor er gældende med mindre andet er angivet i nærværende vurdering. Side 10 af 17

12 19 Bilag Prisberegning - Kysthotel på Hafnia-grunden i h.t. forslag til lokalplan nr L08 20 Fremsendelse Nærværende vurdering er fremsendt til rekvirenten på mail tilligemed det nævnte bilag. 21 Datering og underskrift Esbjerg den Som vurderingsansvarlige: EDC Erhverv Poul Erik Bech Jesper Ølgaard Bloch Partner, Ejendomsmægler MDE, Valuar, MRICS Telefon: Mobil: jbl@edc.dk Karsten Lindgård Jensen Direktør og partner Telefon: Mobil: klj@edc.dk Side 11 af 17

13 22 Fotos Side 12 af 17

14 Side 13 af 17

15 Side 14 af 17

16 23 Standardbetingelser for vurdering Vurderingen udføres i overensstemmelse med vejledningen Vurdering af erhvervsejendom udgivet af RICS Danmark. Klientrelationer Medmindre andet er anført i vurderingsrapporten, er vurderingsansvarlig uafhængig af opdragsgiveren - forretningsmæssigt og privat. En vurderingsrapport udarbejdes udelukkende med det formål, der er aftalt med opdragsgiveren, og som skal fremgå af rapporten, der derfor skal behandles som fortrolig af opdragsgiver og de parter, som opdragsgiveren på forhånd har fået tilladelse til at måtte videregive den til. Vurderingsansvarlig har udelukkende ansvar overfor opdragsgiver for at rapporten er udarbejdet med den omhyggelighed, der med rimelighed kan forventes af en chartered surveyor, og opdragsgivers brug af vurderingsrapporten sker på eget ansvar. Vurderingsrapporten må ikke - hverken i sin helhed eller i uddrag - indføjes i noget offentligt tilgængeligt dokument uden vurderingsansvarlig forudgående skriftlige samtykke af form og sammenhæng. Informationer om ejendommen Vurderingen og vurderingsrapporten er udarbejdet på grundlag af de informationer, vurderingsansvarlig har modtaget fra opdragsgiver, dennes professionelle rådgivere eller anden i rapporten navngiven part, og som forudsættes at være fuldstændige og korrekte, herunder: - om ejendommens ejerforhold, og at opdragsgiver har fuld rådighed over og gyldig adkomst til den aktuelle ejendom, - at der på ejendommen ikke er hæftelser, særligt belastende eller usædvanlige servitutter, rådighedsindskrænkninger, udgifter eller forhold, der kan påvirke ejendommens værdi, og som ikke er oplyst, - at den enkelte bygning er opført, indrettet og benyttes i overensstemmelse med lokalplaner, bygningsreglementer og opfylder samtlige andre relevante krav, der udspringer af love, offentlige bekendtgørelser m.v., - at der ikke er uafsluttede sager om lovgivningsmæssige forhold eller andre påbud vedrørende ejendommen og dens benyttelse, - at der medmindre andet er meddelt, ikke er forekomst af skadelige eller farlige materialer, som for eksempel asbest, pvc m.v., - at der ikke er udført undersøgelse af grunden i form af geografisk og/eller geofysisk undersøgelse, samt - at der ikke er udført miljøundersøgelser med henblik på at afdække eventuel forurening på ejendommen. Vurderingsrapporten bygger således på den forudsætning, at der på ejendommen ikke er forurening, der påvirker dens værdi. Side 15 af 17

17 Hvis der under besigtigelsen, i løbet af den efterfølgende indhentning af oplysninger til brug for vurderingen eller som følge af viden om lokalområdet, fås kendskab til forhold, som tyder på, at der er sket forurening, er det angivet i vurderingsrapporten. Såfremt det konstateres, at der er sket forurening på ejendommen, omkringliggende jorde eller at ejendommen nu helt eller delvist anvendes eller tidligere har været anvendt til forurenende aktiviteter, kan det medføre en reduktion af de i vurderingsrapporten anførte værdier. - at alle aftaler og forpligtelser i forbindelse med lejemål er overholdt, samt - at der ikke er uoplyste konflikter med lejerne, ligesom hverken lejer eller udlejer har afgivet varsler eller udstedt påbud, der kan påvirke vurderingen i negativ retning. Besigtigelse Besigtigelsen er ikke en byggesagkyndig undersøgelse af konstruktioner, byggematerialer og installationer. Åbenbare byggetekniske mangler vil dog blive registreret i rapporten - også hvad angår vedligeholdelse. Men sådanne registreringer er ikke en garanti for, at ejendommen - bortset fra det anførte, er fri for mangler. Indhentning af information Når der i forbindelse med vurderingen rettes henvendelse til offentlige myndigheder - herunder om fx servitutter, skal vurderingsrapporten udarbejdes i overensstemmelse med de derved modtagne oplysninger. Vurdering Vurderingen er baseret på de registrerede arealer i Bygnings- og Boligregistret, BBR. Det skal dertil bemærkes, - at arealangivelser i BBR er baseret på hhv. byggetilladelser og ejers meddelelser til BBR, og at BBR ikke har ansvar deres for rigtighed, samt - at der kun, hvis de arealer, der fremgår af BBR, åbenlyst er forkerte, skal ske verifikation. Fx ved kontrol af tegningsmateriale Når det er aftalt, at en vurdering er baseret på arealberegninger, anbefales det, at ejendommen bliver opmålt i overensstemmelse med Arealbekendtgørelsen af 29. juni Anlæg, installationer og maskiner er ikke omfattet af vurderingen, medmindre de er en integreret del af ejendommen, har en generel anvendelighed og sædvanligvis vurderes sammen med ejendommen. Der er ikke taget hensyn til evt. skattetilsvar i forbindelse med salg af ejendommen, ligesom sandsynlige salgsomkostninger ikke fragår. Hvis der fx til en forsikringssag skal udarbejdes et overslag over retableringsomkostninger, er dette overslag uforpligtende for vurderingsansvarlig, og hvis der efter aftale med rekvirenten engageres sagkyndig bistand hertil, er det den sagkyndige, der har ansvar herfor. Side 16 af 17

18 Hvis de forudsætninger, der er gjort gældende i en vurdering, viser sig ikke at være i overensstemmelse med den faktiske situation, er det nødvendigt at udføre en ny vurdering med henblik på værdiansættelse af ejendommen. Fravigelser Fravigelser fra disse standardbetingelser må kun ske, når det er aftalt skriftligt mellem opdragsgiver og en af RICS Danmark bemyndiget. Offentliggørelse Vurderingen må ikke uden vurderingsansvarlig godkendelse offentliggøres under nogen form, hverken helt eller delvist. Generel ansvarsfraskrivelse Ejendomsmæglerfirmaets ansvar er dækket under fællespolice tegnet gennem Dansk Ejendomsmæglerforening og erstatningen kan maksimalt andrage kr Side 17 af 17