Andelsboligforeningen Vævergården Årsrapport for 2015

Transkript

1 Andelsboligforeningen Vævergården Årsrapport for 2015 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på foreningens ordinære generalforsamling den 27. april 2016 Dirigent

2 Indholdsfortegnelse Side Oplysninger og påtegninger Foreningsoplysninger 1 Ledelsesberetningen 2 Ledelsespåtegning 3 Den uafhængige revisors erklæringer på årsregnskabet 4 Årsregnskab Regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse 1. januar december 9 Balance 31. december 10 Noter til årsregnskabet 12

3 Foreningsoplysninger A/B Vævergården Engmarken Kastrup Matr. nr. 1. ag. Kastrup By, Kastrup Ejendomsnr Hjemstedskommune Tårnby Antal andelshavere 60 Bestyrelse Carl-Aage Hansen, formand Jens Stampe Mogensen Carsten Holder Randi Hansen Steen Bo Klan Administrator ØENS Ejendomsadministration AS Lergravsvej 59 DK 2300 København S Revision PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen Hellerup Pengeinstitut Nordea Bank Danmark A/S Vesterbrogade København C BankNordik Klampenborgvej Kgs. Lyngby Spar Nord Bank A/S Regnbuepladsen København V 1

4 Ledelsesberetning Generelt Bestyrelsens aktiviteter har i lighed med tidligere år bistået varetagelsen af andelsboligforenings drift. Kommentarer til årets resultat Andelsboligforeningens drift har været tilfredsstillende. Af årets resultat henlægges til Henlæggelser til fremtidig vedligeholdelse. Årets resterende resultat foreslås overført til næste år. Efterfølgende begivenheder Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten, herunder er der ikke indgået kautions eller garantiforpligtelser. 2

5 Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar december 2015 for Andelsboligforeningen Vævergården. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og de udøvede regnskabsmæssige skøn for forsvarlige. Årsregnskabet giver derfor efter vores opfattelse et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Kastrup, den 27. april 2016 Bestyrelse Carl-Aage Hansen formand Jens Stampe Mogensen Steen Bo Klan Carsten Holder Randi Hansen 3

6 Den uafhængige revisors erklæringer Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Vævergården Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Vævergården for regnskabsåret 1. januar 31. december 2015, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Revisionen omfatter ikke budgettal, hvorfor vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. 4

7 Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 27. april 2016 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr Jens Olsson statsautoriseret revisor 5

8 Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for Andelsboligforeningen Vævergården er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jfr. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligloven), 6, stk. 5. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde foreningen, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå foreningen, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er artsopdelt. De i resultatopgørelsen anførte opkrævede boligafgifter har været tilstrækkelige til at dække omkostninger forbundet med de realiserede aktiviteter. Boligafgifter Boligafgift fra andelshavere og lejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen i den periode, indtægterne vedrører, uanset betalingstidspunktet. 6

9 Regnskabspraksis Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter på bankindestående. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden af indekslån samt renter af bankgæld. Forslag til resultatdisponering Resultatdisponering er bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til Andre reserver, f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til Overført resultat m.v. er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån m.v.). Balance Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes til kontante handelsværdi. Vurdering er foretaget af Torben Lund, statsautoriseret ejendomsmægler og valuar fra Danbolig. Der afskrives ikke på altanerne. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor debitor har udvist manglende betalingsevne eller vilje. 7

10 Regnskabspraksis Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelse vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi. ( Reserve for opskrivning af foreningens ejendom ). Overført resultat m.v. indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter samt resterende overførsel af årets resultat. Henlæggelser Under henlæggelser til fremtidig vedligeholdelse indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer m.v. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. Prioritetsgæld Prioritetsgæld er optaget til gældens kursværdi. Fastforrentede lån som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes lånene til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelsen af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Fastforrentede lån er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Opgørelse af andelenes værdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 21. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven og jf. generalforsamlingens beslutninger. 8

11 Resultatopgørelse 1. januar december Note Boligafgift Lejeindtægter Øvrige indtægter Indtægter Ejendomsskat og forsikringer Forbrugsafgifter Lønudgifter Vedligeholdelse. løbende Administrationsomkostninger Øvrige foreningsomkostninger Omkostninger Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Finansielle poster, netto Årets resultat Forslag til resultatdisponering Betalte afdrag på lån hos realkreditinstitutter Indeksregulering af indekslån Overført til henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse Overført restandel af årets resultat Disponeret

12 Balance 31. december Aktiver Note Ejendommen matr. nr 1 ag, Kastrup by, Kastrup Dagsværdi iht. valuarvurdering Inventar m.v. 0 0 Altaner Materielle anlægsaktiver Forudbetalte omkostninger Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver

13 Balance 31. december Passiver Note Andelsindskud Opskrivningsfond Reservefond Egenkapital Henlæggelser til fremtidig vedligeholdelse Prioritetsgæld inkl. finansielle instrumenter Langfristede gældsforpligtelser Varmeregnskab Vandregnskab Øvrig gæld Kortfristede gældsforpligtelser Gældsforpligtelser Passiver Eventualforpligtelser 21 Beregning af andelskrone ud fra handelsværdi 22 Beregning af andelskrone ud fra bestyrelsens anbefaling 23 Tilbagebetalingskrav ved opløsning af andelsboligforeningen 24 Nøgleoplysninger 11

14 Noter til årsregnskabet Indtægter Boligafgift Venteliste, kontingenter Fælleshus Indtægt vedrørende flytninger Andre indtægter Ejendomsskat og forsikringer Ejendomskatter og vandafgift Forsikringer Forbrugsafgifter Renovation, ekstra El- og varmeforbrug fællesarealer Lønudgifter Viceværtløn mv Vedligeholdelse, løbende Murer Låseservice Elektriker Udskiftning af postkasser, renovering af køkken mv Tømrer Blikkenslager inkl. Vandmålere og fordelerrør Arbejdsweekend Benzin Gartner Maler

15 Noter til årsregnskabet Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger Revision og regnskabsmæssig assistance inkl. rest tidligere år Regnskabsmæssig assistance inkl. rest tidligere år (nøgleoplysninger) Kørsel/bud Telefon Gebyrer m.v Anden assistance Kontorartikler Øvrige foreningsomkostninger Valuarvurdering Mødeudgifter og bestyrelse Kabel - TV Festlokaler, fælleshus Finansielle indtægter Renteindtægter bank Finansielle omkostninger Renter og bidrag til realkreditinstitutter Ydelsesstøtte Indeksregulering af indekslån

16 Noter til årsregnskabet 10 Ejendommen Kostpris primo Årets tilgang 0 0 Årets afgang 0 0 Kostpris ultimo Værdireguleringer primo Årets værdiregulering til valuarvurdering Årets tilbageført værdiregulering 0 0 Værdireguleringer ultimo Regnskabsmæssig værdi Valuarvurdering pr. 10. november 2015 udgør Indregning til sagsværdi (handelsværdi) efter valuarvurdering: Ejendommen er indregnet til dagsværdi pr. 31. december 2015 i henhold til vurdering af 10. november 2015 af ejendomsmægler og valuar Sidsel Guldhammer. Valuarvurdering Valuaren oplyser, at vurderingsrapportens beregninger er baseret på et afkast på 5,25% Afkastprocenten svarer til det forrentningskrav, en køber ville stille til ejendommens afkast. Jo højere krav der stilles til afkastet, jo lavere bliver ejendommens dagsværdi alt andet lige. Et eksempel kan illustrere dette; En ejendom har et løbende afkast før renter (husleje fratrukket omkostninger) på 1,0 mio.. Hvis en investor kræver 5 % i afkast af sin investering, vil den pågældende betale 20 mio. for ejendommen, idet 5 % af 20 mio. netop er 1,0 mio. Hvis investoren i stedet kræver et afkast på 10 % af sin investering, vil den pågældende kun betale 10 mio. for ejendommen, idet 10 % af 10 mio. udgør 1,0 mio.. Dagsværdiberegningen på er derfor følsom over for udsving i afkastprocenten, idet en beregning viser, at en stigning i afkastsatsen på 0,5 % alt andet lige vil reducere dagsværdien af ejendommen med

17 Noter til årsregnskabet 11 Likvide beholdninger BankNordik Nordea A/S SparNord Kassebeholdning Egenkapital Andelsindskud Opskrivningsfond: Saldo pr. januar Årets regulering af opskivning på ejendom Årets kursregulering af prioritetsgæld Egenkapital før reserver Reservefond Saldo primo Årets resultat Henlagt af årets overskud Saldo ultimo Egenkapital

18 Noter til årsregnskabet Henlæggelser til fremtidig vedligeholdelse Saldo pr. 1. januar Årets hensættelse til vedligeholdelse Prioritetsgæld Pantebrevsgæld Indekslån Kontantlån Kursværdi Indekslån Kontantslån Varmeregnskab Indbetalt aconto Fjernvarmeomkostning Vandregnskab Indbetalt aconto Vandomkostninger

19 Noter til årsregnskabet 17 Øvrige gældsforpligtelser Depositum hobby kælder Revision og regnskabsmæssig assistance (nøgleoplysninger) Skyldig A-skat og AM-bidrag Skyldig feriepenge City Kloak ApS Lomax A/S Ishøj A/S Flügger A/S Kongeskovens VVS Skyldig fjernvarme Skyldig valuarvurdering For meget opkrævet boligafgift Restancekonto Øvrige skyldige omkostninger Gældsforpligtelser Af de samlede gældsforpligtelser er nom langfristede gældsforpligtelser. Den langfristede gæld består af prioritetsgæld. 19 Eventualforpligtelser Til sikkerhed for mellemværende med Realkredit Danmark er der stillet sikkerhed i ejendommen. Andelshaverne hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. 17

20 Noter til årsregnskabet 20 Beregning af andelskrone ud fra handelsværdi I henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra b, samt vedtægternes 20 a: Foreningens egenkapital Værdi pr. indskudt andelskrone 5,92 5,66 Fordeling af andelsværdien 2015 på typer af andele: Andelsværdi inkl. Antal andele: Indskud i alt Andelsværdi indskud

21 Noter til årsregnskabet 21 Beregning af andelskrone ud fra bestyrelsens anbefaling I henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra b, samt vedtægternes 20 a: Foreningens egenkapital Hensættelse til reservefond Værdi pr. indskudt andelskrone 5,30 5,10 Fordeling af andelsværdien 2015 på typer af andele: Andelsværdi inkl. Antal andele: Indskud i alt Andelsværdi indskud Tilbagebetalingskrav ved opløsning af andelsboligforeningen I henhold til lov om almene boliger m.v. 160 K udgør det samlede tilbagebetalingskrav til det offentlige ved opløsning af andelsboligforeningen pr. 31. december Beløbet er opgjort på baggrund af oplysninger fra Realkredit Danmark. 19

22 Noter til årsregnskabet 23 Nøgleoplysninger Antal BBR areal BBR areal Andelsboliger Erhvervsandele Boliglejemål Erhvervslejemål Øvrige lejemål (kældre, garager mv.) I alt Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? Det oprindelige indskud x x Andet Andelsboligforeningens stiftelsesår er 1992 Ejendommens opførelsesår er 1992 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? Ja Nej x Det anvendte vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien er valuarvurdering. Anvendt værdi Ejendomsværdi divideret med m2 31. december 2015 ultimo året i alt Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip Generalforsamlingsbestemte reserver Reserve i procent af ejendomsværdien udgør 18,2 %. Ja Nej Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved andelsboligforeningens opløsning? x Er foreningen pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelse m.v.? x Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? x kr. pr. m2 Boligafgift Erhvervslejeindtægter 0 0 Boliglejeindtægter

23 Noter til årsregnskabet 23 Nøgleoplysninger (fortsat) Årets resultat pr. andels-m2 de sidste 3 år kr. kr. pr. m2 Andelsværdi Gæld - omsætningsaktiver Teknisk andelsværdi (andelsværdi + (gæld - omsætningsaktiver) Vedligeholdelse, løbende Vedligeholdelse, genopretning og renovering Vedligeholdelse i alt Friværdi (gældsforpligetlser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssig værdi) udgør 57,6 %. Årets afdrag pr. andels-m2 de sidste 3 år Supplerende nøgletal: Offentlig ejendomsvurdering Valuarvurdering Anskaffelsessum Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig-m Boliglejeindtægt pr. udlejede bolig-m Erhvervslejeindtægt pr. udleje erhvervs-m i procent Omkostninger m.v. i procent af: Vedligeholdelsesomkostninger 11,4% Øvrige omkostninger 21,2% Finansielle poster, netto 35,5% Afdrag 31,9% Boligafgift i procent af samlede ejendomsindtægter 98,3% 21