Lokalplan 15.B. Boligområde i Ullerup. Kommuneplanområde nr B. Der er dejligt i Sundeved SUNDEVED KOMMUNE

Transkript

1 Lokalplan 15.B Boligområde i Ullerup Kommuneplanområde nr B Udarbejdet i december 2001 Sundeved Kommune, Teknisk forvaltning

2 Indholdsfortegnelse Indledning 3 Kort beskrivelse af lokalplanens indhold 3 Lokalplanens forhold til anden planlægning 4 Kommuneplanlægning 4 Øvrig planlægning 4 Indsigelser 4 Lokalplanens retsvirkninger. 5 Midlertidige retsvirkninger. 5 Endelige retsvirkninger. 5 1 Indledning og formål 7 2 Områdeafgrænsning og zonestatus 7 3 Områdets anvendelse 7 4 Udstykning 8 5 Vejforhold 8 6 Ledningsanlæg 9 7 Bebyggelsens omfang og placering 9 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 10 9 Ubebyggede arealer Eksisterende bebyggelse Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Grundejerforening Tilladelse fra andre myndigheder Ophævelse af tidligere lokalplan 11 side Vedtagelsespåtegning 12 Kortbilag 1, Oversigtsplan med matrikelnumre 13 Kortbilag 2, Illustrationsplan 14 Tillæg nr. 4.3 til Kommuneplan Lokalplan 15.B s. 2

3 1 UIndledning Dette hæfte indeholder et forslag til lokalplan nr. 15. B for et område i Ullerup. Den skal afløse den lokalplan, der i øjeblikket er gældende for området. Baggrunden for ændringen er, at Gråsten Andelsboligforening ønsker at bygge flere boliger i Ullerup. Boligforeningen vil bygge tre dobbelthuse på Højholt 5 og Vestvejen 2. Vestvejen 2 er udlagt til erhvervsområde, men er ikke bebygget. Derudover ønsker kommunen at åbne mulighed for brugen af glaserede tagsten. 2 UKort beskrivelse af lokalplanens indhold Lokalplan området er beliggende i Ullerup og består i det væsentlige af den trekant, der dannes af vejene Højholdt, Avnbølvej og Aabenraavej. Desuden er ejendommene Højholt 5 17, samt Vestvejen 2 med i planen. Området er opdelt i fire delområder. UDelområde A, Usom er den eksisterende bebyggelse. Her må der være beboelsesbygninger samt butikker og erhvervsvirksomheder m.m. Nye bygninger i dette delområdet må højest opføres med én etage samt udnyttet tagetage. Bygningerne må højest være 8,5 meter høje. UDelområde B,U som er 16 eksisterende almennyttige boliger. Bygninger i dette område må ikke være højere end 5,5 meter og må højest have en taghældning 35. Der må ikke være udnyttet tagetage. UDelområde C,U er primært til fritliggende enfamiliehuse, men der kan også i visse tilfælde opføres 2 og 3 familiersejendomme. Der er maksimalt plads til 24 boliger i området. Bygninger må højest være 8,5 meter høje, og der må gerne være udnyttet tagetage. UDelområde D,U er til nye almennyttige boliger. Der er plads til tre dobbelt huse i området. Husene må ikke være højere end 5,5 meter og må højest have en taghældning på 35. Der må ikke være udnyttet tagetage. Lokalplan 15.B s. 3

4 3 ULokalplanens forhold til anden planlægning 3.1 Kommuneplanlægning: Lokalplanområdet er med i kommuneplan. Den gældende del af lokalplan 15.A er udlagt som boligområde 4.04B, mens det område som inddrages i planen er udlagt som en del af erhvervsområde 4.03 E. Grunden til at området, som ellers er udlagt til erhvervsområde, ønskes med som boligområde er at Gråsten Andelsboligforening ønsker at opfører tre dobbelthuse på Højholt 5 og Vestvejen 2. Kommunen ønsker at benytte det udlagde erhvervsområde til boliger fremfor at inddrage landzone areal, da der i forvejen er pres på landbrugsjorden i kommunen, og den erhvervsgrund som kommunen ønsker at inddrage er ikke udnyttet. Derudover er der udlagt et stort nyt erhvervsareal på nordsiden af Ullerup. Der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 4.3 til kommuneplanen. Tillægget er vedhæftet lokalplanen og offentliggøres samtidig med denne. Der er således fuld overensstemmelse med kommuneplan. Da der er tale om en mindre væsentlig ændring af kommuneplanen, - og da der ikke er uoverensstemmelse med kommunens hovedprincipper, er indsigelsesfristen for kommuneplantillægget fastsat til 8 uger, således at lokalplan og tillæg kan vedtages samtidig. 3.2 Øvrig planlægning: Lokalplanområdet er beliggende i område med særlige drikkevandsinteresser (som det meste af kommunen er det) og ca. 650 meter fra indvindingsboringer til Avnbøl-Ullerup vankværk. Af hensyn til drikkevandsinteresserne er det kommunens vurdering, at ændringen af lokalplan ikke er til fare for grundvandet, idet ændringen består i at en erhvervsgrund bliver ændret til en boliggrund, som bliver separat kloakeret. Hvis vi skal uden for byen, for at komme lidt længere fra indvindingsboringen, kommer vi i konflikt med landbrugsinteresserne, da vi også er i et område med særlige værdifulde landbrugsområdet. Det er derfor kommunens vurdering at byudviklingen er forsvarlig på dette sted. Området er medtaget og medregnet i spildevandsplanen. På daginstitutions- og skoleområdet, er der tilstrækkelig plads til at modtage børn fra lokalplanområdet. Ullerup er forsynet med gas, og der er kapacitet til de ekstra boliger. Lokalplan 15.B s. 4

5 Trafikmæssigt får ændringen af lokalplanen ingen betydning. 4 UIndsigelser Lokalplanen og kommuneplantillægget er vedtaget som forslag d. 24. januar Forslagene udsendes herefter til offentlig debat i 8 uger. I løbet af denne periode kan borgere og myndigheder fremsende forslag til ændringer eller indvendinger imod planen. Derpå kan planen (efter at den måske er lavet om) vedtages endeligt. Indsigelser og ændringsforslag skal være skriftlige og fremsendes til Sundeved kommunalbestyrelse Avnbølvej 12, Ullerup 6400 Sønderborg således, at de er kommunalbestyrelsen i hænde senest d. 3. april ULokalplanens retsvirkninger. 5.1 Midlertidige retsvirkninger. Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget, må der ikke foretages noget, der kan foregribe den endelige lokalplan. På de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget må der således ikke opføres bebyggelse i strid med forslaget. Så snart debatperioden er afsluttet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelser efter lokalplanforslagets bestemmelser. Dog skal kommuneplanlovens almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser overholdes. 5.2 Endelige retsvirkninger. Når lokalplanen er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører nemlig ikke i sig selv krav om, at de anlæg m.v., der er nævnt i planen skal etableres. Det vil sige, at der ikke er nogen "handlepligt". Kommunalbestyrelsen kan i nogen udstrækning meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser. Dispensation kan meddeles, hvis der er tale om mindre betydende lempelser, og kun hvis de ikke ændrer karakteren af det område, som lokalplanen søger at skabe. Lokalplan 15.B s. 5

6 Lokalplan nr. 15. B Lokalplan 15.B s. 6

7 U 1 Indledning og formål I henhold til planloven (lov nr. 388 af 6. juni 1991Jf. lovbekendtgørelse nr. 551 af 28. juni 1999) fastsættes der i denne lokalplan nr. 15.B følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i 2. Formålet med lokalplan 15.B er at ændre den nuværende lokalplan 15.A, dels således at matr. 341, Ullerup inddrages som boligareal og dels at åbne mulighed for brugen af glaserede tagsten. U 2 Områdeafgrænsning og zonestatus Lokalplanområdet er beliggende mellem hovedlandevej 319, Aabenraavej og landevej 566, Avnbølvej. Mod vest afgrænses området af kommunevej 9, Højholt og dels af en linie vest for denne, således at ejendommene Højholt 5 17 samt Vestvejen 2 er medregnet i området. Se kortbilag 1. Lokalplanområdet omfatter følgende matr. nr. alle af Ullerup ejerlav og sogn: 13, 32, 38, 49, 55, 137, 139, 152, 159, 160, 163, 167, 179, 197, 209, 211, 226, 229, 233, 243, 256, 263, 264, 281, 309, 341, 410, 416, 418, 419, 420, 421, 422, 423, 424, 425, 426, 427, 428, 429, 430, 431, 434, 435, 436 og 444. Stk. 3 Området opdeles i 4 delområder (A, B, C og D som vist på kortbilag 2). Stk. 4 Der ændres ikke ved den nuværende zonestatus, som er byzone. 3 Områdets anvendelse Stk. 3 Delområde A (eksisterende område) Området må anvendes til bolig- og erhvervsformål. Der må opføres og indrettes bebyggelse til beboelse samt til erhverv som følgende: Butikker, servicestation, håndværksvirksomheder, offentlige formål samt lignede formål, der efter kommunalbestyrelsens skøn naturligt hører til i området Delområde B (eksisterende andelsboliger) Området må kun anvendes til boligformål. Indenfor området kan der opføres og indrettes indtil 16 almennyttige boliger. 10 % af delområdet skal udlægges til fælles friareal. Delområde C (boligområde) Området må kun benyttes til boligformål i form af lav bebyggelse til helårsbeboelse. der må maksimalt indrettes 24 boliger indenfor delområdet. Lokalplan 15.B s. 7

8 Stk.4 Stk. 5 Delområde D (nyt andelsbolig område) Området må kun benyttes til boligformål. Indenfor området kan der opføres og indrettes indtil seks almennyttige boliger, i form at tre dobbelthuse. Mindst 10% af delområdet skal udlægges til fælles friareal. Kommunalbestyrelsen kan i hvert enkelt tilfælde tillade, at der drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor boligen. at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og at området karakter af boligområde ikke brydes. at virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkeringsareal end maksimalt to pladser på den pågældende ejendom. 4 Udstykning Stk. l Området opdeles i delområderne A, B, C og D. Stk. 3 Stk. 4 I delområde A og B, må der ikke foretages yderligere udstykning uden kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. I delområde C kan der ske udstykning, som vist på kortbilag 2 (retningsgivende udstykningsplan). Ved opførelse af tæt-lav bebyggelse i henhold til 7, kan der ske yderligere udstykning under forudsætning af, at kommunalbestyrelsen meddeler tilladelse i hvert enkelt tilfælde, og at den enkelte tilfælde, og at den enkelte grundstørrelse ikke bliver mindre en 400 m 2. I delområde C kan der endvidere ske sammenlægning af 2 nabogrunde under forudsætning, af at der kun opføres en bolig på de to ejendomme, og at kommunalbestyrelsen meddeler tilladelse. Stk. 5 I delområde D kan der ske udstykning som vist på kortbilag 2. 5 Vejforhold Stk. l Stk. 3 Stk. 4 Der udlægges ikke mere areal til veje. Fra hver ejendom i delområde C må der kun etableres én overkørsel til vejareal. Til stierne c og d må der kun være adgang for gående færdsel. I den udstrækning, det er vist på kortbilag 2, pålægges der byggelinier langs boligveje og fællesarealer i en afstand af 1,0 meter fra vejskel. Arealet mellem byggelinie og vej skel må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse. Lokalplan J5. B s. 8

9 Stk. 5 Langtidsparkering af motorkøretøjer og campingvogne må ikke finde sted på vejareal. Lastvogne, busser og lignende på kun parkeres i det omfang, det er nødvendigt for af- og pålæsning. 6 Ledningsanlæg Stk. 3 Stk. 4 Ledningsanlæg til el, telefon og antenneforsyning samt gadebelysning fremføres som jordkabler. Forsyningsledninger og fasteanlæg, såsom fordelingsskabe m.v. kan eventuelt placeres på privat grund i byggelinieareal (jfr. 5 stk. 4). Ledninger og anlæg må ikke placeres i større afstand end 0,5 meter fra vejskel. Ledningsejere har til enhver tid ret til uhindret at foretage eftersyn og reparation af anlæggene i det i stk. 2 nævnte areal uden derved at pådrage sig erstatningspligt vedr. beplantning eller faste anlæg. Gadebelysning udføres på rørstandere og placeres efter nærmere aftale med Sundeved Kommune. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsestype Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 I delområde A gælder der ingen særlige bestemmelser udover de i byggelovgivningen anførte. Delområde B må bebygges med dobbelthuse. Delområde C må bebygges med fritliggende eenfamiliehuse eller to- eller tre familiershuse (el. lign). Flerfamiliershuse, som nævnt i stk. 3, må kun opføres under forudsætning af, at der sker udstykning, således at hver bolig udgør én ejendom (jfr. 4 stk. 3). Delområde D må bebygges med dobbelthuse. 7.2 Bebyggelsesprocent Stk. 6 I delområde A må bebyggelsesprocenten være 25% for beboelsesejendomme og 40 % for øvrige ejendomme. Stk. 7 I delområde B må bebyggelsesprocenten være 35%. Stk. 8 I delområde C må bebyggelsesprocenten være 25% for ejendomme, hvor der opføres fritliggende eenfamiliehuse og 35% for øvrige ejendomme. Lokalplan 15.B s. 9

10 Stk. 9 I delområde D må bebyggelsesprocenten højest være 35%. 7.3 Etageantal, taghældning, bygningshøjder m.v Bygningers facader må ikke overstige 3,5 meter og skal mindst være 1,5 meter målt fra terræn til skæringen mellem tagfladens overside og facadeplanet. I delområde B må bygninger opføres med én etage uden udnyttelig tagetage, taghældningen må ikke overstige 35 og ingen del af bygnings væg eller tag må gives en større højde end 5,5 meter over terræn. I delområde A og C må bygninger opføres med én etage samt udnyttelig tagetage, taghældningen må ikke overstige 45 og ingen del af en bygnings væg eller tag må gives en større højde end 8,5 meter over terræn. For bebyggelse i delområde B, C og D gælder endvidere følgende: a) Eventuel kælder må ikke have loftet beliggende højere end 0,3 meter over terræn. b) Overkant sokkel må ikke være hævet mere end 1,0 meter over middelkote af vejmidten ud for den pågældende ejendom. c) Der kan ikke opføres fritstående antenneanlæg eller tagantenner uden kommunalbestyrelsens særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde. d) Der kan opføres en fællesantennemast, placeret som vist på kortbilag 2. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Stk. 3 Skiltning og reklamering må kun finde sted med kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Til udvendige bygningssider og tagflader må der ikke anvendes materialer, konstruktioner eller farver, som efter kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende. Huse med facader af træ kan kun opføres med kommunalbestyrelsens særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 9 Ubebyggede arealer Ubebyggede arealer skal renholdes for ukrudt. I modsat fald vil ukrudtbekæmpelsen blive foretaget ved kommunens foranstaltning for grundejerforeningens eller de respektive grundejeres regning. 10 Eksisterende bebyggelse Eksisterede lovlig bebyggelse samt lovlig benyttelse af en ejendom kan bibeholdes. Lokalplan 15.B s. 10

11 Udvidelse ved om- og tilbygning eller ibrugtagning til anden anvendelse i strid med nuværende lokalplans bestemmelser må ikke finde sted. 11 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Stk. 3 Samtlige nye boliger i delområde C og D skal tilsluttes den for området etablerede ledningsbundne energiforsyning. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før denne tilslutning har fundet sted. Samtlige nye boliger i delområde C og D skal tilsluttes det for området etablerede fællesantenneanlæg. Grundejere i delområde B og C, hvis ejendom grænser op til landevej 566 (Avnbølvej) er forpligtet til at etablere og vedligeholde hegn i skel mod landevejen. 12 Grundejerforening Stk. 3 Stk. 4 Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere i delområde B og C. Grundejerforeningen skal oprettes senest når der er udstedt ibrugtagningstilladelse til 5 boliger i delområde C Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. I vedtægterne skal det sikres, at samtlige boliger får ensartet indflydelse og pålægges ensartede forpligtelser. Drift og vedligeholdelse af de i 5 nævnte private vejarealer, det i 11 nævnte fællesantenneanlæg samt det på kortbilag 2 viste fællesareal f påhviler grundejerforeningen. 13 Tilladelse fra andre myndigheder Langs landevej 319, Aabenraavej og landevej 566,Avnbølvej, er der en byggelinie på 17,5 meter fra vejens kørebanemidte + et højdeforskeltillæg på 1,5 gange forskellen samt 1 meter til passage. Sønderjyllands Amt er påtaleberettiget. 14 Ophævelse af tidligere lokalplan Ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan nr. 15. B ophæves lokalplan nr. 15. A, der blev vedtaget af Sundeved kommunalbestyrelse den 20. marts 1986 Lokalplan 15.B s. 11

12 Vedtagelsespåtegning Foranstående lokalplan nr. 15.B er vedtaget som forslag af Sundeved Kommunalbestyrelse d. 24. januar På kommunalbestyrelsens vegne (f John Solkær Pedersen Frank Ltmsm Borgmester Kornmmdd^k^r Foranstående lokalplan nr. 15.B er vedtaget endeligt af Sundeved Kommunalbestyrelse d. I.yitøj2002 / På kommunalbestyrelsens vegne ^yfjohn SoUcær Pedersen (/ Borgmester I medfør af lov nr. 388 af 6. l juni 1991 Jf. lovbekendtgørelse nr. 551 af 28. juni stk. 2 begæres nærværende lokalplan tinglyst på matr. nr. 13, 32, 38, 49, 55, 137, 139, 152, 159, 160, 163, 167, 179, 197, 209, 211, 226, 229, 233, 243, 256, 263, 264, 281, 309, 341, 410, 416, 418, 419, 420, 421, 422, 423, 424, 425, 426, 427, 428, 429, 430, 431, 434, 435, 436 og 444. På kommunalbestyrelsens vegne John Solkær Pedersen ~»^-17 * Lokalplan 15.B s. 12

13 Kortbilag 1 Oversigtsplan med matrikelnumre Mål: 1: O m Lokalplan 15.B s. 13

14 .. _

15 Tillæg nr. 4.3 til Kommuneplan for Sundeved Kommune I henhold til 11 stk. 3 i lov om planlægning lov nr. 388 af 6. 1juni 1991 jf. lovbekendtgørelse nr. 551 af 28. juni 1999 fastsættes herved følgende bestemmelser for område 4.04 B, der er vist på nedenstående kort. Generelle bestemmelser: De generelle bestemmelser, der er anført på side 5 i kommuneplanen, gælder også for dette områder. Specielle bestemmelser: En lokalplan, der træffer bestemmelser for område 4.04.B skal sikre: a) at områdets anvendelse fastlægges til boligformål i form af åben- og tæt-lav bebyggelse, - offentligt formål i form af kommunekontor og brandstation samt dagligvarebutikker, og nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i omgivelserne. b) at bebyggelsesprocenten for området som helhed ikke overstiger 25%. c) at mindst 10 % af arealet til eventuel tæt/lav bebyggelse udlægges til fælles opholdsareal. d) at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstiger 25% for åben-lav bebyggelse, 35% for tæt-lav bebyggelse og 49% for anden bebyggelse. e) at ny boligbebyggelse ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttelig tag-etage. Lokalplan 15.B s. 15

16 Dette tillæg nr. 4.3 til Sundeveds kommuneplan er vedtaget som forslag af Sundeved Kommunalbestyrelse d. 24. januar På kommunalbestyrelsens vegne Borgmester Frank Larsso?i Dette tillæg nr. 4.3 til Sundeveds kommuneplan er vedtaget af Sundeved Kommunalbestyrelse d. \fejlfoj På kommunalbestyrelsens vegne John Solkær Pedersen Borgmester Da der er tale om en mindre ændring af kommuneplanens rammedel, der ikke strider mod planens hovedprincipper, er der ikke foretaget ide-indkaldelse i henhold til planlovens 22 stk. 2, l. punktum. Lokalplan 15.B s. 16