Projektudbydere råber vagt i gevær: Det begynder at ligne det vilde vesten

Transkript

1 Projektudbydere råber vagt i gevær: Det begynder at ligne det vilde vesten AF SACHA SENNOV Offentliggjort kl. 09:31 UDBYDERE UNDER LUPPEN: Annoncer i dagblade, hvor der loves sikre og stabile afkast tæt på 10 pct., får flere aktører i branchen til at råbe op. Forsker kaldet det "fantastisk", at man må udbyde ejendomsprojekter på den måde, når andre udbydere af finansielle produkter er underlagt skarpt opsyn. Der mangler retningslinjer, mener udbyder. Martin Kibsgaard Jensen, adm. direktør og ejer af projektudbyderfirmaet Blue Capital, ser bekymrende ting i udbydermarkedet. Lave renter er med til at friste folk til at sætte deres opsparing i noget andet end aktier og obligationer. Jagten på investeringsmuligheder og øget velstand har genoplivet markedet for ejendomsprojekter til privatpersoner, og det har lokket endnu flere udbydere til. Det vækker bekymring i branchen. For med interessen er der også kommet flere spillere til, som ikke alle er lige fine i kanten, lyder det.

2 EjendomsWatch omtalte fredag, hvordan flere branchekendere advarerer mod udviklingen på udbydermarkedet de seneste få år. De kritiserede blandt andet prospekterne på projekterne for at være uigennemsigtige og at investorerne ud fra dem ikke kan se, hvad det er for en risiko, man tager. Herudover pegede de på, at der bliver viftet med meget høje afkast og de stillede spørgsmål ved, om de lovede afkast kunne holde. Martin Kibsgaard Jensen, som ejer selskabet Blue Capital, der udbyder erhvervsejendomsprojekter, har selv set flere eksempler på salgsopslag for ejendomsinvesteringer til private, som han mener er dybt mangelfulde. "Der mangler simpelthen noget transparens i markedet og en retningslinje, der siger, at der skal være en revisorerklæring og advokaterklæring på et ejendomsprospekt. For det mangler der som oftest. Og det gør det nogle gange lidt til "det vilde vesten" med nogle af de projekter, der bliver udbudt. Det kan jeg desværre se, og det er noget af det, som vi er oppe imod, siger Martin Kibsgaard Jensen til EjendomsWatch. Han peger på, at der bliver udbudt projekter, hvor der ligefrem står, at der ikke er opnået finansieringstilsagn. Der bliver i stedet budgetteret med, at man opnår finansiering, siger han: "Det er fuldstændig umuligt for investor at være sikker på, at udbyderen faktisk opnår den forventede finansiering. Man kan næsten være sikker på, at de fra start har været optimistiske." Konkurrenten Crescendo blev etableret i 2002 og har derfor været med siden før finanskrisen. Firmaets adm. direktør, Bo Helligsøe, har også taget notits af den udvikling, der har været i markedet de senere år, hvor der er kommet flere udbydere til, og projekternes størrelse er vokset. "Der er kommet mange spillere ind på markedet, som udbyder projekter, hvor vi også er bekymrede for de budgetterede afkast. De afkast, de lover, ikke kommer til at holde. Vores vurdering er, at investorerne ender med at skulle affinde sig med langt mindre afkast," lyder forudsigelsen fra Bo Helligsøe til EjendomsWatch, som fortsætter:

3 "Vi ser helt klart nogle aktører i markedet lige nu, som køber nogle ting, som jeg ved, at vi og nogle af vores kollegaer har sagt nej til. De køber det til nogle andre priser og andre vilkår og sælger det videre til deres investorer." Han så gerne, at der kom en form for enighed i branchen, om hvordan man opgør afkastet på et ejendomsprojekt. Det ville skabe mere gennemsigtighed for investorerne, mener han: "Vi mener, der er én måde at opgøre et afkast på. Og det er efter den internationale opgørelse på intern rente og efter nutidsværdi. Vi mener, det er de to eneste nøgletal, som har en relevans i sådan et prospekt. Vi ser prospekter, hvor de siger, at det giver 12 pct. i afkast årligt, og det sidste afkast ligger 15 år ude i tiden - det er jo ikke et afkast, der kan anvendes til noget som helst." Udover at der viftes med høje afkast, så snakkes der i krogene i branchen om, at der er udbydere, som tager returkommissionen uden at informere investorerne om det. Samt at ejendommene til projekterne bliver købt alt for dyrt endda op til 20 pct. over markedspris. Men det kan hverken Martin Kibsgaard Jensen eller Bo Helligsøe udtale sig om. Begge understreger, at skjulte fortjenester og lignende ikke er en del af deres forretningsmodel. Også udbyderen Koncenton afviser at modtage den form for honorarer: "Vi modtager aldrig honorar udover de nævnte i prospektet, og ejendommene købes direkte ind til det selskab, som investorerne ejer," skriver Koncentons investeringsdirektør Oliver Peters i en mail til EjendomsWatch. Lav rente åbner markedet op Med en stiftelse i 2017 er aarhusianske Imbro A/S en af de yngre spillere i markedet. Noget af det, selskabets direktør Lars Thomsen bider sig mærke i, er ejendomsprojekter, hvor der er tale om et udviklingsprojekt. Han opfordrer derfor investorerne til kigge grundigt efter, hvornår det forventes, at ejendommene står færdig.

4 "Man kan først hjemtage finansieringen og dermed sikre den lave rente, når man overtager aktivet, og det er fuldt udlejet. Derfor har jeg svært ved at se, hvordan man kan lave budgetter på en rente, der først kan fastlåses om et til to år på ejendomme, der endnu ikke er færdigbyggede, og hvor huslejen ikke er testet," siger Lars Thomsen. Som investor skal man være opmærksom på, at man tager en ekstra høj risiko, fordi udvikleren bygger for ens penge. Selskabets ejendomsprospekter har et årligt afkast mellem 10 og 14 pct. af den indskudte kapital. Lars Thomsen siger, at Imbro gør meget ud af at forklare interesserede kunder om risikoen, tallene bag afkastet og opfodrer dem til at søge ekstern rådgivning, inden de går ind i det Han forklarer, at afkastene kan blive så høje pga. den unikke, økonomiske situation, der er opstået efter finanskrisen pga. de kunstigt lave renter. "De lave renter gør, at man kan tjene penge på at finansiere købet af ejendommen. Ikke alene får man et positivt afkast af den indskudte kapital man laver også et positivt afkast på den finansierede del af kapitalen. Det har man ikke kunnet før," udtaler Lars Thomsen. Fordi man kan få afkast på de penge, man låner, kan der komme de høje afkast, forklarer han videre. Aggressiv markedsføring Alle tre udbydere har bemærket, at der er spillere i markedet, som er begyndt at markedsføre deres produkter meget aggressivt. Udbyderen Koncenton fra Aarhus har for eksempel store opslag i erhvervsaviser og online, mens københavnske Gefion for tiden har en kæmpe outdoor-reklame for sit studieboligprojekt på Store Kongensgade. Den dækker hele facaden på den seks etager store ejendom. Det er der intet fordækt i eller galt med det, men det er nye takter, lyder vurderingen fra flere af udbyderne. "Der annonceres meget aggressivt i blade og magasiner. Vi annoncerer helt bevidst ikke på denne her aggressive måde," siger Bo Helligsøe fra Crescendo.

5 I stedet for at bruge annoncer mm. finder Crescendo sine nye investorer igennem sit netvært og primært via de nuværende investorer, som anbefaler projekterne. Dette foregår bl.a. via arrangementer, hvor eksisterende investorer kan tage en bekendt med, forklarer direktøren. Hvorfor ikke bruge reklamer? "Vi er ikke særlig synlige i dagspressen, fordi vi kan afsætte tingene på denne her måde. Hvis vi kan få afsat vores ting uden at gøre det, hvorfor skulle vi så?," svarer Crescendodirektøren. Gefion Groups reklame for udbyderens studieboligprojekt på Store Kongensgade i København. Direktør og partner i investeringsselskabet Formuepleje, Søren Astrup, stiller spørgsmål ved, om de afkast, der annonceres for, er før eller efter skat. Om der er historisk dokumentation for, at det har kunnet lade sig gøre at levere de afkast. "Det er blevet til lidt af en jungle, når man tager privatinvestor-brillen på. Man skal kunne lidt mere end sin fadervor for at kunne gennemskue, hvordan de forskellige udbydere af de her projekter når frem til de regnestykker, man bliver præsenteret for," udtaler Søren Astrup. Formuepleje udbyder også ejendomsprojekter til private. Det sker igennem større fonde og udelukkende i boligudlejningsejendomme. Ikke Finanstilsynets domæne I februar 2017 løftede Finanstilsynet pegefingeren over for de danske pensionsselskaber. Det skete, fordi de i stigende grad de senere år er begyndt at låne milliarder af kroner til ejendomsudviklere og byggematadorer til at opføre store ejendomsprojekter. Den nye tendens bekymrede Finanstilsynet, fordi det netop var risikable udlån til byggeprojekter, som kostede bankerne milliarder af kroner under finanskrisen. Efter krisen blev opsynet med den finansielle sektor, særligt bankerne, strammet gevaldigt, og der blev indført mere regulering og flere krav til sektoren.

6 Økonom Lars Krull, som er forsker ved Institut for Økonomi og Ledelse på Aalborg Universitet, påpeger, at udbyderne ikke er underlagt samme tilsyn eller krav som bankerne: Det er fantastisk, at man kan få lov at udbyde sådan nogle projekter som dem her, når banker og alle mulige andre aktører i den finansielle sektor skal leve op til en masse regulering og slås med, at deres produkter skal inddeles i grønne, gule og røde produkter, siger han til EjendomsWatch. Eksempel på en af Koncentons reklamer for udbyderens ejendomsprojekter på Jyllands-Postens erhvervsmedie Finans. Økonomisk rådgiver i formueplejevirksomheden Miranova, Rune Wagenitz Sørensen, siger, at Finanstilsynet aldrig havde accepteret, at der blev reklameret på samme måde for høje afkast med høj risiko for andre finansielle produkter som aktier og obligationer. "Afkastene får investeringer til at se virkelig gode ud. Jeg kan også gøre det samme som dem og tage en aktieportefølje i Miranova, lade være at fortælle, at den har et forventet afkast på omkring fem procent, og så belåne den fire gange og lave et forventet afkast på over 20 procent og så i stedet reklamere med det. Den øvelse er efter vores fortolkning ulovlig, hvis vi gør det med aktier. Men åbenbart ikke med ejendomsinvesteringer," siger Rune Wagenitz Sørensen. Finanstilsynet har opsynspligt med Koncenton, Gefion, Protica Property Group, og Difko, men ikke de andre, viser en gennemgang af selskaberne på Finanstilsynets virksomhedsregister. Det skyldes, at de andre firmaer ikke er klassificeret som såkaldte FAIF-virksomheder (forvalter af alternative investeringsfonde). Udbyder man projekter for over kr., som i de fleste af projekterne er minimumsinvesteringen, så skal Finanstilsynet ikke godkende prospektet. Det betyder i praksis, at man som investor selv må sikre sig, at beregningerne faktisk kan realiseres og vurdere risikoen.