ÅRHUS KOMMUNE. Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor. Rådhuset Århus C

Transkript

1 ÅRHUS KOMMUNE. Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor. Rådhuset Århus C INDSTILLING Til Århus Byråd via Magistraten Den J.nr. Ref.: Tlf.nr. 13. maj 2005 Monika Mohr Forudgående offentlig høring om ændring af Kommuneplan 2001 i forbindelse med ny etageboligbebyggelse på Langenæs i Viby 1. Resume Magistratens 2. Afdeling har modtaget en ansøgning fra privat ejer om igangsætning af en planlægning, der muliggør opførelse af etageboligbebyggelse med ungdomsegnede boliger inden for et område beliggende mellem Åbenrågade, Langenæs Allé og Nordborggade på Langenæs i Viby. Området omfatter et areal på 1500 m 2. Der ønskes opført en boligbebyggelse i 4 etager med et etageareal på 1500 m 2 svarende til 30 stk. to-rums boliger á 50 m 2. Området er beliggende i kommuneplanens delområde BO. Projektet er ikke i overensstemmelse med gældende kommuneplan, idet denne kun muliggør opførelse af ny bebyggelse i form af mindre bygninger til fælles formål og mindre tilbygninger i forbindelse med renovering. Hvis ønsket om opførelse af etageboligbebyggelse skal kunne realiseres, er det derfor nødvendigt at ændre kommuneplanens rammebestemmelser for delområdet. Et forslag til ændring af kommuneplanen har været fremlagt i forudgående offentlig høring i perioden fra den 12. januar 2005 til den 2. februar Forslaget åbner mulighed for etablering af etageboligbebyggelse i 4 etager. Under den forudgående offentlige høring er der modtaget i alt 26 bemærkninger/ indsigelser (vedlagt som bilag 1-26). 5 indsigelser er vedlagt i alt 877 underskrifter. Bilag B indeholder en oversigt over de indkomne indsigelser. Indsigelserne er sammenfattet i temaer og kommenteret i indstillingens afsnit 3. Stort set alle indsigere er imod det fremlagte forslag til ændring af kommuneplanen, hvor der åbnes mulighed for at opføre etageboligbebyggelse i 4 etager inden for området. Der er gennemført en analyse af ungdomsboligsituationen. Projektet med ungdomsegnede boliger - med den attraktive og centrale placering - findes i overensstemmelse med de aktuelle anbefalinger i forbindelse med behovsundersøgelsen. Magistratens 2. Afdeling vurderer, at det forholdsvis beskedne projekt, set ud fra et byplanmæssigt og byarkitektonisk synspunkt, kan indpasses det pågældende sted. Afdelingen finder imidlertid ikke

2 Side 2 at kunne afvise, at den ønskede bebyggelse i 4 etager kan have en vis genegivende effekt på de omkringliggende boliger og kvarteret som helhed, hvilket understreges af de mange indsigelser. Henset til de mange indkomne indsigelser til projektet, har Magistratens 2. Afdeling valgt at forelægge sagen for byrådet. Det er Magistratens 2. Afdelings indstilling, at projektet opgives. 2. Tidligere beslutninger Ingen. 3. Beskrivelse af indstillingen Baggrunden for indstillingen Magistratens 2. Afdeling har modtaget en ansøgning fra privat ejer om igangsætning af en planlægning, der muliggør opførelse af etageboligbebyggelse i 4 etager med ungdomsegnede boliger inden for et område beliggende mellem Åbenrågade, Langenæs Allé og Nordborggade på Langenæs i Viby. Projektet er ikke i overensstemmelse med gældende kommuneplan, idet denne kun muliggør opførelse af ny bebyggelse i form af mindre bygninger til fælles formål og mindre tilbygninger i forbindelse med renovering, jf. afsnittet nedenfor om Gældende planforhold. Hvis ønsket om opførelse af etageboligbebyggelse skal kunne realiseres, er det derfor nødvendigt at ændre kommuneplanens rammebestemmelser for delområdet. Et forslag til ændring af kommuneplanen har været fremlagt i forudgående offentlig høring i perioden fra den 12. januar 2005 til den 2. februar Forslaget åbner mulighed for etablering af etageboligbebyggelse i 4 etager. Under den forudgående offentlige høring er der modtaget i alt 26 bemærkninger / indsigelser (vedlagt som bilag 1-26). 5 indsigelser er vedlagt i alt 877 underskrifter. Projektet er i overensstemmelse med Kommuneplanens overordnede målsætninger om omdannelse, udbygning og modernisering, samt målsætningen om at skabe byggemuligheder for ungdomsboliger og endelig i overensstemmelse med anbefalingerne i den aktuelle behovanalyse for ungdomsboliger. Her overfor står imidlertid hensynet til de mange indkomne indsigelser og bemærkninger. På denne baggrund har Magistratens 2. Afdeling valgt at forelægge sagen for byrådet. Det er Magistratens 2. Afdelings indstilling, efter en afvejning af de modsatrettede hensyn, at projektet opgives, jf. nedenfor. Kort beskrivelse af det ønskede projekt Den ønskede etageboligbebyggelse er placeret på ejendommen Langenæs Allé 14, matr. nr. 727 ap, Marselisborg, Århus Jorder. Området omfatter et areal på 1500 m 2. Der har tidligere været en tankstation på området. Den er nu nedlagt og fjernet. I dag benyttes området til parkeringsareal. På arealet findes en underjordisk parkeringskælder med nedkørsel fra Langenæs Allé. Der ønskes

3 Side 3 opført en boligbebyggelse i 4 etager med et etageareal på 1500 m 2 svarende til 30 stk. to-rums boliger á 50 m 2. Området tænkes vejbetjent ad ny adgangsvej fra Åbenrågade. Gældende planforhold Området er beliggende i kommuneplanens delområde BO, og områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etageboliger i maksimalt 7 etager og med en bebyggelsesprocent, der ikke må overstige 105 for delområdet under ét. Supplerende bestemmelse for delområdet fastlægger, at der i området kun må opføres ny bebyggelse i form af mindre bygninger til fælles formål og mindre tilbygninger i forbindelse med renovering. Projektet er ikke i overensstemmelse med gældende kommuneplan. Hvis ønsket om opførelse af etageboligbebyggelse skal kunne realiseres, er det derfor nødvendigt at ændre kommuneplanens rammebestemmelser for delområdet. Kommentarer til de indkomne bemærkninger / indsigelser i forbindelse med forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen Et forslag til ændring af kommuneplanen har været fremlagt i forudgående offentlig høring i perioden fra den 12. januar 2005 til den 2. februar Forslaget åbner mulighed for etablering af etageboligbebyggelse i 4 etager. Under den forudgående offentlige høring er der modtaget i alt 26 bemærkninger / indsigelser (vedlagt som bilag 1-26). 5 indsigelser er vedlagt i alt 877 underskrifter. Bilag B indeholder en oversigt over de indkomne indsigelser. De indkomne indsigelser kan sammenfattes i følgende temaer: bebyggelsens omfang og karakter i forhold til omgivelserne, boligtype, trafik- og parkeringsforhold, øvrige bemærkninger. Temaerne er kommenteret i det efterfølgende. Stort set alle indsigere er imod det fremlagte forslag til ændring af kommuneplanen, hvor der åbnes mulighed for at opføre etageboligbebyggelse i 4 etager inden for området. Mange indsigere mener, at en realisering af projektet medfører stor forringelse for mange beboere i området. Bebyggelsens omfang og karakter i forhold til omgivelserne Flere indsigere påpeger, at den ønskede bebyggelse ikke er i overensstemmelse med Langenæs s enestående karakter med åbne byrum, grønne arealer og tidstypisk bebyggelse. Alle bebyggelser har kig til noget grønt og blåt (himlen) samt lys og luft omkring sig. Opførelse af den ønskede bebyggelse vil betyde, at området uønsket fortættes og får karakter af baggård. Bebyggelserne vil komme tæt på hinanden. Kvaliteter som godt lysindfald, ugenerthed, luft og frit udsyn vil blive væsentligt forringet. Nogle boliger har kun vinduer ud mod planområdet, og mange specielt ældre borgere har kun mulighed for et kig til det grønne område fra deres altan. Endvidere vil den ønskede bebyggelse spolere udsynet til Bananhusets bue, der er et unikt stykke arkitektur. Mange indsigere ønsker gældende bestemmelser i kommuneplanen bevaret således, at der i området kun må opføres ny bebyggelse i form af mindre bygninger til fælles formål og mindre tilbygninger i forbindelse med renovering. Mange indsigere mener, at området i forvejen er tæt bebygget og foreslår, at eventuel bebyggelse kun opføres i 1 etage, således at der fortsat vil være luft og lys tilbage i området. Endvidere vil bebyggelse i 1 etage være i harmoni med den omkringliggende bebyggelse,

4 Side 4 og bygningen kunne eventuelt anvendes til et fælleshus / beboerhus. En indsiger foreslår, at den ønskede bebyggelse indskrænkes således, at eksisterende lysforhold i omgivende boliger bevares. En indsiger giver udtryk for, at den ønskede bebyggelse er passende men savner dog et grønt område inden for planområdet. Nogle indsigere foreslår, at området bevares ubebygget og indrettes til ophold og / eller parkeringsplads for områdets beboere. Kommentarer Den omstændighed, at den nedlagte tankstation udgør en byggemulighed, der er egnet som et supplement til det eksisterende områdes boligtyper, eventuelt med en mere varieret beboersammensætning til følge, er ikke forudset i kommuneplanens rammebestemmelser. Det er Magistratens 2. Afdelings opfattelse, at dette dog ikke bør være til hinder for en udnyttelse af arealet. Magistratens 2. Afdeling vurderer, at det forholdsvis beskedne projekt, set ud fra et byplanmæssigt og byarkitektonisk synspunkt, kan indpasses det pågældende sted. Opførelse af den ønskede etageboligbebyggelse kan betragtes som en huludfyldning og være med til at understrege Langenæs Allés gadeforløb. Endvidere kan den ønskede bebyggelse i 4 etager med et etageareal på 1500 m 2 rummes inden for kommuneplanens bestemmelse om maksimal bebyggelsesprocent, der for delområdet under ét er fastsat til 105. Med hensyn til ønsket om et grønt område inden for planområdet kan nævnes, at der i kommuneplanen er krav om, at der i boligområder til etageboligbebyggelse skal udlægges 20 % af området til fælles friarealer. Magistratens 2. Afdelingen finder imidlertid ikke at kunne afvise, at den ønskede bebyggelse i 4 etager kan have en vis genegivende effekt på de omkringliggende boliger og kvarteret som helhed, idet opførelse af den ønskede bebyggelse vil få indflydelse på de omkringliggende boliger. Området vil fortættes, og projektet vil påvirke området. De nævnte kvaliteter vil ændres herunder bl.a. ændret udsyn fra de omkringliggende boliger samt udsynet fra Langenæs Allé til Bananhuset. Bilag C indeholder en nærmere undersøgelse af skyggeforholdene inden for området med den ønskede bebyggelse. Undersøgelsen er udarbejdet af ansøgers arkitekt, Prisme Arkitekter. Af undersøgelsen fremgår, at ændrede skyggeforhold overvejende vil få betydning for de lavest placerede boliger i bebyggelsen Nordborggade nr. 1-3 samt boligerne beliggende sydøst for området. De fremkomne indsigelser har været til udtalelse ved ansøger. Ansøger foreslår at flytte den ønskede bebyggelse tættere mod Åbenrågade således, at afstanden mellem ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse i Nordborggade nr. 1-3 øges. En flytning af byggefeltet vil delvis imødekomme nogen af indsigelserne, og Magistratens 2. Afdeling vil arbejde for at byggefeltet rykker nærmere Åbenrågade i et evt. kommende lokalplanforslag, såfremt byrådet beslutter, at der skal udarbejdes lokalplanforslag. Boligtype Nogle indsigere gør opmærksom på, at der på Langenæs bor mange ældre beboere og unge børnefamilier. Flere indsigere er derfor betænkelige ved at opføre ungdomsboliger i området, idet der frygtes uønsket uro og spektakler. En indsiger mener, at der ikke bør tillades bebyggelse med ungdomsboliger, såfremt det overordnede formål for kvarteret med beboelse i lejligheder skal fastholdes. En indsiger finder, at det er fint, at der kommer unge mennesker til området. En indsiger mener, at der i forvejen er mange mindre boliger i området, og at der pt. bygges mange ungdomsboliger

5 Side 5 selvom, der ikke er behov for ungdomsboliger. Indsigeren spørger derfor, om endnu flere små boliger (til en stor husleje) vil kunne udlejes. Kommentarer Af kommuneplanens hovedstruktur fremgår, at der så vidt muligt skal være boliger af alle typer i alle lokalsamfund. Afdelingen finder området velegnet til boliger for unge pga. dets centrale beliggenhed. Afdelingen har tidligere arbejdet med planer om placering af denne boligtype i området dog uden, at det har været muligt at nå til enighed med de daværende ejere. Der er endvidere gennemført en analyse af ungdomsboligsituationen. Projektet med ungdomsegnede boliger - med den attraktive og centrale placering - findes i overensstemmelse med de aktuelle anbefalinger i forbindelse med behovsundersøgelsen. Trafik- og parkeringsforhold Mange indsigere påpeger, at der i forvejen er megen trafik i området og frygter, at flere boliger vil medføre endnu mere trafik. Mange bilister skyder i dag genvej gennem området. Denne trafik vil øges, når Værkmestergade føres ud til Ankersgade. Enkelte indsigere gør opmærksom på, at der ofte er kaos mellem gående og kørende trafik. Det skal ses i lyset af, at der er tale om en skolevej. Åbenrågade er i forvejen meget belastet med trafik, såvel privatkørsel som vognmandskørsel fra om morgenen og det meste af dagen - med heraf følgende støj. Trafikken har ærinde i områdets institutioner for enden af gaden og kører både til og fra ad Åbenrågade. En indsiger mener, at en forøgelse af trafikken i Åbenrågade vil forudsætte en bredere vej. Mange indsigere påpeger, at der er mangel på parkeringspladser i området, hvilket yderligere forstærkes ved tilførelse af flere boliger. Flere indsigere finder, at det er problematisk at nedlægge nuværende parkeringspladser som følge af den ønskede bebyggelse. Der er en del kunder til banken og butikkerne, der holder ulovligt og uhensigtsmæssigt i området. Det skal sammenholdes med, at der foregår vareindlevering til butikkerne med lastbiler - ofte med anhænger. Der spørges til om der ikke er parkeringskrav til butikker. Kommentarer Som i resten af Århus er trafikken også steget i området ved Langenæs Allé gennem de senere år. Der er tale om et område med et stort antal boliger med tilhørende trafik. Opførelse af 30 ungdomsboliger forventes ikke at medføre markante stigninger i trafikken i området. Generelt vurderes der ikke at være meget gennemkørende trafik i området. Værkmestergades eventuelle forlængelse til Ankersgade vurderes ikke at have nogen direkte forbindelse med det omtalte byggeri. Generelt vurderes det dog ikke, at Værkmestergades forlængelse vil medføre trafikstigninger i området omkring Langenæs Allé.

6 Side 6 Der er langs vejene i området anlagt fortov samtidig med, at der er anlagt en række stier i eget tracé. På Nordborggade er der ved Haderslevgade etableret fodgængerfelt, og fra Haderslevgade er der forbindelse til en niveaufri skæring med Søndre Ringgade frem til skolen. Byggeriet forventes ikke at få nogen direkte indflydelse på trafikken til og fra skolen for områdets beboere. Planområdet forventes vejbetjent fra en tilslutning til Åbenrågade umiddelbart nord for den første parkeringslomme på Åbenrågade. Da Åbenrågade er en blind vej, vil vejtilslutningen alene berøre den sydligste del af Åbenrågade nærmest Langenæs Allé. Den forøgede støjbelastning, som følge af trafikken til og fra byggeriet, vil være meget beskeden på grund af den beskedne trafikmængde. Der vurderes ikke umiddelbart at være noget trafikteknisk til hinder for, at trafikken til det ønskede byggeri afvikles via en tilslutning til Åbenrågade - som vist i folderen - og uden at der foretages ombygning af Åbenrågade. Trafikken til og fra institutionerne for enden af Åbenrågade kan ikke reguleres ved hjælp af lokalplanen for det omtalte byggeri. Det vurderes dog, at trafikken til områdets funktioner - boliger og institutioner - kan afvikles via Åbenrågade med den udformning, vejen har i dag. Lokalplanen regulerer ikke parkeringssituationen i hele området, men alene parkering til det ønskede byggeri, der skal svare parkering i henhold til gældende "Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune". De parkeringspladser, der skal anlægges i forbindelse med byggeriet, skal anlægges på egen grund. Det omtalte byggeri vil ikke medføre, at der nedlægges parkeringspladser i Åbenrågade, men alene parkeringspladser der ligger på privat grund. Det kan nævnes, at de ca. 25 parkeringspladser, der idag er på den private ejendom ved deklaration er forbeholdt butikscenterets kunder og dermed ikke er langtidsparkering for områdets beboere. Det har i øvrigt været hensigten, ifald der skulle udarbejdes et lokalplanforslag, at sikre anlagt flere p-pladser end parkeringsregulativet foreskriver og på de vilkår, at parkeringspladserne blev stillet til rådighed for centerets kunder. Centerets butikker og handlende har i denne forbindelse været hørt særskilt, men har ikke haft bemærkninger til forslaget. Problemer med ulovligt parkerede biler i området kan ikke reguleres ved hjælp af lokalplanen, men er en sag for parkeringsvagten og politiet. Udarbejdelse af en lokalplan for det omtalte byggeri vil ikke få indflydelse på den måde varelevering til butikkerne i området foregår i dag. Lokalplanen kan ikke regulere parkeringskrav til eksisterende butikker, der ligger uden for lokalplanområdet. Øvrige bemærkninger a) En enkelt indsiger giver udtryk for, at det ikke giver nogen mening at have en offentlig tilgængelig kommuneplan, hvis man ikke kan stole på indholdet. b) Flere indsigere ønsker borgermøde. c) Nogle indsigere er forundret over, at Langenæs er placeret i Viby, som det fremgår af høringsfolderens overskrift. d) Flere indsigere mener, at der er forurening på ejendommen. Kommentarer

7 Side 7 Ad a) Den omstændighed, at den nedlagte tankstation udgør en byggemulighed, er ikke forudset i kommuneplanens rammebestemmelser. Det er Magistratens 2. Afdelings opfattelse, at dette dog ikke bør være til hinder for en udnyttelse af arealet. Det skal desuden bemærkes, at kommuneplanens rammebestemmelser i øvrigt for området forventes fastholdt. Ad b) Magistratens 2. Afdeling finder, at et borgermøde mest formålstjenligt afholdes under offentlig fremlæggelse af et evt. lokalplanforslag. Ad c) I kommuneplanens sammenhæng er bydelen Langenæs beliggende i lokalsamfundet Viby uanset, at området er beliggende i 8000 Århus C. Ad d) Med hensyn til forurening på ejendommen oplyser Magistratens 5. Afdeling, at der ifølge afdelingens oplysninger har været drift af servicestation med tilhørende værksted fra 1960 og frem til Kuwait Petroleum A/S har nedtaget bygningen, som har huset servicestation og værksted. Oliebranchens Miljøpulje har udført undersøgelse og forestået oprensning og opgravning af 4 tanke, en olieudskiller samt diverse rørføringer relateret til salgsanlægget. I forbindelse med oprensning af de konstaterede forureninger er der bortskaffet forurenet jord til jordrens. Der er efterladt 2 restforureninger på ejendommen. Begge restforureninger er efterladt ca. 2,5 m under terræn. Århus Amt har vurderet, at de efterladte restforureninger ikke udgør en risiko i forhold til sundhed og miljø. Afdelingen oplyser endvidere, at såfremt der skal etableres bebyggelse på ejendommen, vil der blive stillet krav om, at håndtering og eventuel bortskaffelse af ovennævnte restforureninger skal ske til godkendt anlæg. Fremtidig bygherre skal endvidere godtgøre, at de efterladte restforureninger ikke giver anledning til indeklimaproblemer i et kommende byggeri. Sammenfatning Stort set alle indsigere er imod den foreslåede ændring af kommuneplanen, hvor der åbnes mulighed for at opføre bebyggelse i 4 etager inden for området. Mange indsigere ønsker kommuneplanens gældende rammebestemmelser fastholdt. Der er gennemført en analyse af ungdomsboligsituationen. Projektet med ungdomsegnede boliger - med den attraktive og centrale placering - findes i overensstemmelse med de aktuelle anbefalinger i forbindelse med behovsundersøgelsen. Den omstændighed, at ejendommen Langenæs Allé 14 udgør en byggemulighed, er ikke forudset i kommuneplanens rammebestemmelser. Det er Magistratens 2. Afdelings opfattelse, at dette dog ikke bør være til hinder for en udnyttelse af arealet. Magistratens 2. Afdeling vurderer, at det forholdsvis beskedne projekt, set ud fra et byplanmæssig og byarkitektonisk synspunkt, kan indpasses det pågældende sted. Afdelingen finder imidlertid ikke at kunne afvise, at den ønskede bebyggelse i 4

8 Side 8 etager kan have en vis genegivende effekt på de omkringliggende boliger og kvarteret som helhed, hvilket understreges af de mange indsigelser. Efter en samlet byplanmæssig vurdering af de indkomne indsigelser og efter afvejning af forholdet til de kommunale målsætninger under hensyntagen til den betydelige lokale modstand, er det Mag. 2. Afdelings indstilling, at projektet opgives. 4. Økonomiske konsekvenser Den foreslåede ændring af kommuneplanen vil ikke medføre kommunale udgifter. 5. Konsekvenser i forhold til mål En af målsætningerne i Kommuneplan 2001 er, at de eksisterende byområder omdannes, udbygges og moderniseres i takt med, at nye behov opstår. Desuden er det kommunens mål, at der tilvejebringes byggemuligheder for ungdomsboliger, herunder også muligheder for private udlejningsboliger. 6. Strategi for borgerinddragelse Den afholdte forudgående offentlige høring om ændring af kommuneplanen har betydet, at borgerne er blevet hørt på et tidligt tidspunkt i planlægning af ny etageboligbebyggelse på Langenæs. 7. Beslutningspunkter Magistratens 2. Afdeling indstiller: at projektet for ny etageboligbebyggelse i 4 etager på Langenæs Allé 14 opgives, og at bemærkninger / indsigelser fremkommet under den forudgående offentlige høring besvares, som angivet i indstillingens afsnit 3. Poul B. Skou / Ole Østergaard

9 Side 9 Bilagsfortegnelse: Bilag 1-26 Indkomne indsigelser Bilag 27 Brev fra H. Thomsen og L. Dalby modtaget 12. maj 2005 Bilag A Høringsfolderen Bilag B Oversigt over indkomne indsigelser Bilag C af 7. april 2005 fra Prisme Arkitekter indeholdende skyggediagrammer