TILSTANDSRAPPORT EF MATRIKEL 10 BC BENTZONSVEJ 50A, 50B & 52 NOVEMBER 2011

Transkript

1 TILSTANDSRAPPORT EF MATRIKEL 10 BC BENTZONSVEJ 50A, 50B & 52 NOVEMBER 2011

2 Indhold: Side: 1.0 INDLEDNING KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN OVERORDNET KONKLUSION EJENDOMSOPLYSNINGER KOMMUNALE OPLYSNINGER VURDERING AF BYGNINGSDELENES STAND TAGVÆRK KÆLDER OG FUNDERING FACADER / SOKKEL VINDUER UDVENDIGE DØRE TRAPPER PORTE / GENNEMGANGE ETAGEADSKILLELSER WC / BAD KØKKEN VARMEANLÆG AFLØB KLOAK VANDINSTALLATION GASINSTALLATION VENTILATION EL / SVAGSTRØM ØVRIGE BYGNINGSDELE PRIVATE FRIAREALER BYGGEPLADS/ STILLADS DIVERSE UFORUDSETE UDGIFTER TEKNISK RÅDGIVNING VEDLIGEHOLDELSESPLAN. 33

3 Indledning 1.0 INDLEDNING. Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen ejet af EF Matrikel 10 bc beliggende på Bentzonsvej 50A, 50B og 52 på Frederiksberg. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand således at boligforeningen dels får et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand og dels et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Rapporten berører derfor ikke nødvendigvis samtlige bygningsdele på ejendommen. Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år

4 Kort beskrivelse af ejendommen 2.0 KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN. Ejendommen ligger på Bentzonsvej 50A, 50B og 52 i Frederiksberg Kommune. Ejendommen er ifølge BBR-ejermeddelelse af den 22/ bygget i 1898 og består af 3 opgange med hver 5.etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 30 beboelseslejligheder. Lejlighederne indeholder overvejende 3 værelser, og er på ca m 2. Alle lejligheder har eget køkken og wc-/ baderum. Kælderen bruges delvist til erhverslejemål, en del er inddraget til beboelse og varmecentralen ligger også i kælderen. Derudover er der en del fællesområder i kælderen, med bl.a. et illle vaskeri. På loftet er der pulterrum og tørreloft. Taget er et københavnertag med gummitagdug på den flade del og eternitskifer på den skrå tagflade. Den nederste del af gadefacaden er granitpudset og den øverste del af facaden er filtset murværk. Underfacaden i gården er i filtset murværk og overfacaden i blankt murværk. Vinduerne er nyere trævinduer med termoglas. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Faldstammer og vandrør i ejendommen er overvejende ældre støbejernsrør hhv. galvaniserede stålrør. Dog er køkkenfaldstammer og vandrør i Bentzonsvej 50B og 52 udskiftet til nyere støebjernsrør hhv. rustfri stålrør. Ejendommen har fæles gårdanlæg med naboerne i karréen med diverse skure, bænke og borde til ophold m.v. Ejendommen er byfornyet i

5 Overordnet konklusion 3.0 OVERORDNET KONKLUSION. Ejendommen er generelt i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard lidt mere varierende. Tagbeklædningen er udskiftet til nyt inden for de sidste 10 år og er i god stand. Facaderne mod både gade og gård er i god stand. Der bør dog foretages enkelte reparationer og ændringer på underfacade mod gård herunder etablering af sokkelpuds og pålægning af afdækningsskiffer på gesimsbånd. Vinduerne mod både gaden og gården er nedslidte skal vedligeholdes meget snart. De tekniske installationer er godt vedligeholdte og fungerer umiddelbart tilfredsstillende, men de gamle faldstammer og især de gamle vandrør er ved at være nedslidte og må forventes udskiftet indenfor få år. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende

6 4.0 EJENDOMSOPLYSNINGER. 4.1 KOMMUNALE OPLYSNINGER. BBR-ejermeddelelse af d. 22/ : Opførelsestidspunkt 1998 Ejendomsnummer 8929 Matrikelnummer 10bc Frederiksberg Bebygget areal for bygningen 419 m² Samlet bygningsareal 2095 m² Samlet boligareal 2148 m² Antal beboelseslejligheder 30 Samlet erhvervsareal 208 m² Antal erhvervslejemål 2 Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi ikke angivet *) *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav

7 5.0 VURDERING AF BYGNINGSDELENES STAND. De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne er registreret fra terræn og fra vinduer. Taget er registreret fra det flade tag, fra tilgængelige tagvinduer og fra loftsrummet. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Alle priser er angivet i medio Priserne er håndværkerudgifter ekskl. moms TAGVÆRK. Tagkonstruktionen er et såkaldt københavnertag med skrå tagflader langs facaderne og en flad tagflade på toppen. De skrå tagflader er belagt med eternitskifer udlagt over et banevareundertag. Taget, inkl. tagrender tagvinduer m.m. er udskiftet i forbindelse med byfornyelsen og er dermed ca. 10 år gammelt. De skrå tagflader fremstår i god stand og der forventes ingen egentlige udgifter til taget i den kommende 10 års periode ud over almindelig løbende vedligeholdelse. Eternitskifer på de skrå tagflader. Overgangen imellem tagrender og tagnedløb er udført i plast, hvilket er uheldigt da plast har en kortere levetid end zinkrenderne, ligesom det rent visuelt ser lidt rodet ud. Det må forventes at overgangsstykkerne - 5 -

8 med tiden må udskiftes, dog næppe inden for den kommende 10 års periode. Plastovergangsstykker fra zinktagrender til zinknedløb. Banevareundertag Undertaget er udført med fiber-banevarer hvilket er passende til et eternitskifertag da levetiden må forventes at være nogenlunde ens. Undertage ser ud til at være udført med grundighed. Problemet med banevareundertage er at de ofte kommer til at hænge, hvilket kan give problemer med kraftige blafrelyde i blæsevejr, men også at ventilationsspalterne i tagfoden bliver delvist blokerede, som på billedet neden for. Ventilationsspalten formindsket pga. hængende tagdug Dette kan medføre problemer da det er afgørende at der er en god ventilation på lofterne, så evt. fugt kan blive luftet ud. Umiddelbart er der ikke tegn på forhøjet luftfugtighed på loftet, så deet ser ud til at ventilationen er tilstrækkelig

9 Det flade tag er belagt med en gummitagdug(alkorflex)af lidt ældre dato. Tagdugen er ikke blevet udskiftet i forbindelse med byfornyelsen. Fladt tag med gummitagdug. Umiddelbart ser tagdugen ud til at være intakt og uden defekter. Levetiden forventes at være min. 10 år endnu. Zinkhætter, ovenlys, skorstene m.m. på den flade tagflade fremstår i god stand. Der forventes ingen større udgifter i forbindelse med den flade tagflade de kommende 10 år, ud over almindelig løbende vedligeholdelse. Energibesparelser. Taget udgør en meget stor overflade, som ikke er isoleret. Taget burde derfor være et interessant mål for efterisolering. Efterisolering af skråt tag mod uopvarmet loftsrum betragtes dog foreløbigt ikke som byggeteknisk korrekt, og indgår ikke i de løsninger som anbefales af eksempelvis Videncenter for Energibesparelser. Der er dog ejendomme som uanset dette vælger at udføre denne isolering, og det må forventes at der bliver høstet erfaringer i de kommende år, og udarbejdet vejledninger i sikker udførelse om muligt. Hvis ejendommen på et tidspunkt bliver mødt med krav om at reducere sit varmetab, bør dette punkt dog igen undersøges. Priser. Ingen foranstaltninger - 7 -

10 5.02 KÆLDER OG FUNDERING. Fundamenter, kælderydervæggen og hovedskillerum er i den nederste del udført i beton og i øverste del i massivt murværk. Fundamenterne hviler direkte på det underliggende jord-/ lerunderlag. Bæreevnen er tilsyneladende god, da der ikke ses alvorlige revner eller sætninger i fundamenter, kældervægge eller facader. Det oplyses at der i forbindelse med byfornyelsen er etableret omfangsdræn omkring bygningens fundamenter mod gade og gård. Denne foranstaltning har betydet at fugtpresset på de murede fundamenter er kraftigt formindsket og det vurdere sat der ikke er aktuelle problemer mht. opstigende grundfugt i nærheden af etageadskillelserne. Dette forhindrer dog ikke fuldstændigt at der ses tegn på fugtpåvirkninger på overfladerne i kælderen. Kældervæggene er pudsede og malede, men på grund af opstigende eller indtrængende fugt, skaller puds og maling af i nogle områder. Dette gør sig særligt gældende i de murede skillevægge, eks. i erhvervslejemålet i nr. 52 som vist på billedet. Der kan ligeledes måles forhøjet fugt i fodpanelerne monteret på kældervæggene. Afskallende puds i kældervæg. Generelt bør kælderen indrettes på en måde så der tages hensyn til at der er en vis mængde fugt i vægge og gulve. Dette betyder at tæpper, træpaneler, trægulve og vægbeklædninger ikke er egnede materialer, da de er organiske og kan danne grobund for skimmelsvampe og trænedbrydende svampe. I stedet bør der udlægges klinkegulve og etableres åbne overflader på væggene, hvorigennem evt. fugt kan diffundere og afdampe. I forbindelse med sommerens kraftige skybrud har der været oversvømmelse i kælderen hvilket den til en vis grad stadig bar præg af. Oversvømmelser som følge af så ekstreme hændelser kan være svære at undgå, men der er mulighed for at etablere højvandslukker i de gulvafløb og toiletter der findes rundt i kælderen, så der i det mindste ikke presses kloakvand op igennem disse ved opstuvede kloakker i gaderne

11 Kælder tømt for inventar som følge af oversvømmelse. Energibesparelser. Ud over den efterisolering som kan udføres udefra i forbindelse med fugtsikring, har vi ingen forslag til energibesparelser. Indvendig efterisolering af kælderydervæggene kan ikke anbefales, da det er forbundet med risiko for skimmelsvamp. Priser. Etablering af højvandslukker i 4 stk. gulvafløb FACADER / SOKKEL. Underfacaden på gadesiden fremstår i granitpuds. Underfacaden fremstår i god stand. Granitpudset gadeunderfacade Overfacaden på gadesidenfremstår med filtsede overflader og røde murstens nicher omkring vinduerne. Sålbænke og gesimsbånd er beklædt - 9 -

12 med ny naturskifer. Facaden er istandsat i forbindelse med byfornyelsen og fremstår i god stand. Udsnit af overfacade mod gaden. Ny naturskifer på sålbænke og gesimsbånd. Gårdfacaden er ligesom gadefacaden fuldstændig istandsat i forbindelse med Byfornyelsen og fremstår overordnet i rigtig god stand. Den blankmurede overfacade er fuldstændig omfuget og de støbte betonsålbænke har fået helt ny overfladebehandling. Murværk og sålbænke på overfacade mod gård

13 Underfacaden fremstår med indfarvet filts og er generelt i god stand. Der ses dog afskalninger i filtsen under gesimsbåndet under 1. sals lejlighederne. Afskalninger på filts under gesimsbånd. Afskalningerne opstår formodentlig som følge af at gesimsbåndet ikke leder regnvand væk fra facaden men i stedet lader det rende ned over murstenskanten og videre ned på filtsen. Problematikken kan elimineres ved at montere en naturskifer afdækning som på gadesiden, med et større udhæng og med en skarpere kant, der får regnvandet til at dryppe af. Ved terræn ses afskalninger og misfarvninger i de pudsede overflader. Årsagen er dels fugt i fundamenter, men også fugtpåvirkning fra regn og dårlig beskyttelse af murværk særligt under vinduer der ikke har sålbænke. En filtset overflade er ikke særlig stærk og ikke egnet til de fugtpåvirkninger de udsættes for i terrænniveau. For at komme problemet til livs vil det være nødvendigt at etablere en egentlig pudset sokkel i et stærkere produkt, der kan modstå fugtpåvirkningerne. Sokkelpudsen bør afsluttes lidt under terræn. Afskallende puds ved terræn

14 De to fritstående gavlvægge fremstår beklædt med 100mm med pudset overflade. Gavlvæggen fremstår i god stand. Energibesparelser. Facaden udgør en stor overflade, og står for en stor del af bygningens samlede varmetab. Den korrekte måde at efterisolere en muret facade, er ved udvendig isolering afsluttet med eksempelvis puds, skærmtegl eller andet, som det er gjort på gavlene. Det vil dog forandre bygningens udseende væsentligt, og erfaringsmæssigt giver kommunen ikke tilladelse til dette. Det er ifølge både SBI og Byggeteknisk Erfaringsformidling (BYG-ERFA) muligt at udføre indvendig isolering med 50 eller 100 mm isolering, forudsat at det udføres omhyggeligt efter gældende forskrifter. Dette betyder blandt andet at facadens fuger bør udkradses og omfuges for at undgå frost- og fugtskader. De nye fuger skal udføres plane med stenene (skrabefuger). Der er således tale om et fælles projekt for hele ejendommen, ikke et individuelt projekt. Det har vist sig at der ofte opstår problemer med skimmelsvamp når der isoleres indvendigt, ligesom der kan opstå rådskader i etagebjælkerne som ligger ude ydermuren hvor der er blevet koldere og dermed mere fugtigt. Den indvendige isolering kræver nedtagning af stuk, afrensning af tapet, flytning af radiatorer, el-installationer. Der skal etableres dampspærre med sikker overgang til alle gennembrydninger, herunder nye lysninger til vinduerne. Udgiften til indvendig isolering vil gennemsnitligt være omkring kr. /m², og giver en besparelse på ca. 30 kr. årligt, svarende til en simpel tilbagebetalingstid på lidt over 30 år. Den bygningsmæssige risiko står efter vores vurdering ikke mål med besparelsen, hvorfor vi ikke anbefaler at der efterisoleres indvendigt for at opnå varmebesparelse. Priser. Etablering af skifferafdækning på gesimsbånd mod gård, inkl. reparation af beskadiget filts og nødvendig liftleje Etablering af sokkelpuds på gårdfacade

15 5.04 VINDUER. Vinduerne til de fælles trappeopgange på hovedtrapper og bitrapper er både mod gård og gade ca. 10 år gamle trævinduer med termoglas. Vinduerne er ikke blevet malet siden isætning og der ses vinduer med afskallende og delvist manglende maling. Endvidere smitter malingen af ved berøring og yder ikke længere den nødvendige beskyttelse. Udsnit af vinduer med afskallende maling. Det anbefales normalt at male vinduerne 8-10 år efter at de er monteret, og derefter ca. hvert år. Termoglas begynder at punktere efter ca år, og alle vinduerne må forventes at være punkteret efter 35 år. Ejendommen oplyser at der allerede er udskiftet flere termoglas i ejendommen, dette vil således tage til. Hvis vinduerne ønskes bibeholdt i ejendommen i længere tid, bør der indenfor relativt kort tid foretages en istandsættelse af vinduerne, herunder: Tilretning og evt. slibning af rammer så de går let og så der er plads til mere maling. Eftergang og evt. udskiftning af defekte tætningslister. Testning og udskiftning af punkterede termoglas. Udskiftning af defekte trædele, især sideglaslister. Udvendig afslibning og maling af alle vinduer. Vedligeholdelsen af vinduer til lejligheder er den enkelte ejers ansvar og vil ikke blive behandlet i denne rapport. Energibesparelser. I 1994 var minimumskravet til vinduers U-værdi typisk 2,9. Kun få ejendomme efterspurgte bedre isolering, vi tillader os at antage at den davæ

16 rende ejer, Københavns Kommune, ikke betalte ekstra for lidt bedre isoleringsværdi. U-værdien fortæller hvor meget varme der strømmer ud gennem en kvadratmeter. Jo højere U-værdi jo højere varmetab og dermed energiforbrug. U-værdien på de nuværende vinduer måles kun midt på glasset, hvor termoglasset fungerer bedst. Langs kanterne er der væsentlige kuldebroer fordi afstandsstykket mellem glasset er udført i aluminium. På termofotoet ovenfor kan man se hvor kolde kanterne på et nyere termoglas er. I dag er der krav om måling af U-værdi som gennemsnit for hele vinduet, hvilket har medført at producenterne har optimeret hele vindueskonstruktionen for at få reduceret varmetabet. Minimumskravet er i dag er et U-værdigennemsnit på 1,4, som typisk opnås blandt andet ved at selve termoglassets midte har en U-værdi på ca. 1,0. Ved sammenligning mellem de nuværende og nye vinduer er det derfor antaget at det nuværende vindues U-værdi i gennemsnit er 3,5. Ud fra vores teoretiske beregning er det nuværende varmetab gennem 160 stk. vinduer ca kr. årligt, og varmetabet kan reduceres til ca kr. årligt. Den teoretiske besparelse er således kr. årligt, eller 65 %. Det kan på den baggrund overvejes at udskifte vinduerne og evt. til træaluvinduer, der ikke kræver vedligeholdelse hvert 5. år. Derved kan det faktisk ofte på lidt længere sigt betale sig at udskifte vinduerne i stedet for at malerbehandle dem. Priser

17 Snedker og malermæssig istandsættelse af alle vinduer til trapper og beboelse (Ekskl. stillads eller lift) UDVENDIGE DØRE. Døre til hovedtrapper og bitrapper er de oprindelige træfyldningsdøre. Dørene blev senest malerbehandlet i forbindelse med byfornyelsen for 10 år siden. Dørene fremstår intakte men slidte og skrammede og bør gennemgås af en snedker og malerbehandles. Udvendige døre fremstår noget slidte. Priser. Snedker og malermæssig istandsættelse af 6 udvendige trappedøre TRAPPER. Hovedtrapperne fører fra gaden til lejlighedernes entredøre. Trapperne er trætrapper med pudset og malet underside, malede vanger, ballustre og stødtrin og selve trinfladerne er belagt med linoleum. Håndlister er lakerede. Stødtrin og vanger m.m. fremstår en del slidte med mange slag og skrammer

18 Udsnit af hovedtrappe. Linoleumsbelægningen har ligget en del år og fremstår lettere slidt men vurderes at kunne ligge en del år endnu. Enkelte trin er dog mere slidte end andre og bør udskiftes til ny linoleum. Lejlighedsdørene er malede træfyldningsdøre, der i stil med øvrigt træværk fremstår let skrammede og ridsede. Lejlighedsdøre Væggene i trapperummene er pudsede og malede murstensvægge. Også disse fremstår lettere slidte og kan med fordel istandsættes inden for en kortere årrække. På et tidspunkt kan man overveje at istandsætte hovedtrapperummene da dette erfaringsmæssigt har en stor betydning for førstehåndsindtrykket af ejendommen eks. ved lejlighedssag. Ejendommens køkkentrapper ligeledes trætrapper med pudsede og malede undersider, malede vanger og stødtrin. Trin er linoleumsbelagte. Malingen på alt træværket og væggene er nyere og i rimelig stand

19 Linoleumsbelægningen er ca. 10 år gammel og fremstår i god stand. Udsnit af køkkentrappe med ny lilnoleum. Dørene til lejlighederne er træfyldningsdøre. Dørene er alle brandsikret ved montering af tætningslister langs karmene. Den nederste del af køkkentrapperne mellem kælderen og stueetagen er udskiftet til støbte klinkebelagte konstruktioner for at sikre mod opfugtning og rådskader. Der foreslås ingen foranstaltninger vedr. bitrapperne. Priser. Malermæssig opfriskning af 3 hovedtrapperum Partiel udskiftning af linioleum i 3 hovedtrapperum PORTE / GENNEMGANGE. Ingen foranstaltninger ETAGEADSKILLELSER. Etageadskillelsen imellem kælder og stueetage er opbygget som et træetagedæk med indmurede bjælkeender der ligger ca. ½m over terræn

20 Etageadskillelse imod stueetage. Det vurderes at det etablerede omfangsdræn har haft tilstrækkelig effekt til at sikre at der ikke sker opstigning af grundfugt til en højde så etageadskillelsen kommer i fugtzonen. Energibesparelser. Etageadskillelsen imellem 4. sal og loftet er efterisoleret ved indblæsning af mineraluld i hulrummet imellem indskudsbrædder og loftsbrædder. Dette kan ses på at der er monteret små metalriste hen over alle indblæsningshullerne. Loftsgulv med indbælæsningshuller. Det er muligt at reducere varmetabet mod loftet yderligere, men det kræver at der udlægges isolering og nye gulve, at loftsrum og døre demonteres og tilpasses/udskiftes, ligesom adgang fra trapper og loftshøjder kan blive svær at løse tilfredsstillende. Tilbagebetalingstiden er af samme grund typisk mere end 100 år. Hvis varmetabet fra de øverste lejligheder ønskes reduceret, anbefaler vi at afvente afklaring vedrørende isolering af den skrå tagflade, som angivet i afsnit

21 Mod kælderen er det tilsvarende svært at isolere mere, grundet loftshøjden. Derudover vil mere isolering betyde at der ikke er inspektionsmulighed til kælderbjælkerne. Desuden kan temperatursænkningen i kælderen som isoleringen medfører, skubbe fugtbalancen mere end konstruktionerne kan klare WC / BAD. Ejendommens badeværelser er forskellige med hensyn til alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer. Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring. Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Ressourcebesparelser. For besparelser på vand henvises til afs KØKKEN. Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen. Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer. Ressourcebesparelser. For besparelser på vand henvises til afs VARMEANLÆG. Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra en vandbaseret fjernvarmecentral med pladevarmeveksler. Varmecentralen ligger i kælderen under ejendommen

22 Varmecentralen er tidssvarende og i god stand. Varmecentralen forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra en varmtvandsbeholder. Varmtvandssystemet er ikke forsynet med elektrolyseanlæg, hvis formål er at beskytte varmtvandsbeholder og varmtvandsrør mod korrosion. Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralen til radiatorerne reguleres af et automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen. Varmecentralen fremstår i rimelig god stand og tidssvarende med nyere pumper, motorventiler og klimastatanlæg. Dog er centralvarmepumpen ikke energibesparende, og varmtvandsbeholderen er utidssvarende. Radiatoranlægget er et ældre 1-strenget anlæg med øvre fordeling

23 De fleste steder er afspærringsventilerne de oprindelige, som fremstår i dårlig stand, og der er ikke strengreguleringsventiler, hvis formål er at fordele varmen korrekt i ejendommen. Etablering af strengreguleringsventiler kan udover en komfortforbedring i lejlighederne, give en forbedret afkøling af fjernvarmevandet, og en væsentlig varmebesparelse. Varmerør i kældre har ikke strengreguleringsventiler Stigstrengene og radiatorerne er generelt placeret ved ydervægge hhv. under vinduer. En del af de oprindelige radiatorer er blevet udskiftet efterhånden som de er gennemtærede, eller fordi de oprindelige har givet for lidt varme. De fleste radiatorer er forsynet med termostatventiler, men ikke alle. Radiatoranlægget er forsynet med individuelle varmefordelingsmålere af typen fordampningsmålere, og opfylder derfor lovkrav pr. den 1/ om individuel fordeling af varmeudgifterne

24 Radiatoranlægget er i mindre god stand Selvom radiatoranlægget med løbende vedligeholdelse og udskiftning af gennemtærede radiatorer kan holde mange år endnu, bør det overvejes at udskifte det samlede radiatoranlæg til et nyt to-strenget anlæg. Med et nyt to-strenget radiatoranlæg, vil man udover den sparede fremtidige vedligeholdelse, opnå en bedre varmekomfort, varmebesparelser og især en væsentligt forbedret afkøling af fjernvarmevandet. Hvis der ikke planlægges med udskiftning af radiatoranlægget, bør gamle afspærringsventiler på lofter udskiftes til nye afspærringsventiler, og afspærringsventiler i kældre bør udskiftes til strengreguleringsventiler. Priser. Udskiftning af cirkulationspumpe til centralvarmeanlæg til en energibesparende pumpe Udskiftning af varmtvandsbeholder alt inkl Udskiftning af anslået 20 stk. afspærringsventiler på lofter, inkl. retablering af isolering

25 Udskiftning af anslået 20 stk. afspærringsventiler i kældre til nye strengreguleringsventiler, inkl. retablering af isolering Beregning af forindstillinger på nye strengreguleringsventiler Udskiftning af hele radiatoranlægget, alt inkl., herunder nye radiatorer under vinduer, isolering af brystninger under vinduer og alle retableringsarbejder Energibesparelser. Vi har ingen yderligere forslag til energibesparende foranstaltninger på varmeanlægget. For overvejelser vedrørende solvarme henvises til afsnit AFLØB. Ejendommen har faldstammer i køkkenerne og faldstammer i toiletterne. Ud fra det besigtigede, ser det ud til at køkkenfaldstammerne i Bentzonsvej 50A er de oprindelige, og at køkkenfaldstammerne i Bentzonsvej 50B og 52 er udskiftet til nyere støbejernsfaldstammer. Toiletfaldstammerne er de oprindelige i hele ejendommen. De fleste af faldstammerne i lejlighederne er skjult bag rørkasser mv., og kan derfor ikke besigtiges. I kælderen kan faldstammerne bedre besigtiges. Ud fra det besigtigede, og ud fra erfaringer fra tilsvarende ejendomme, er det vores vurdering, at den gamle køkkenfaldstamme i Bentzonsvej 50A bør udskiftes snarest, og at toiletfaldstammerne skal påregnes udskiftet indenfor 5-10 år

26 De gamle faldstammer er i mindre god stand Udskiftning af faldstammer gøres mest hensigtsmæssigt samtidig med udskiftning af brugsvandsinstallationerne, da der herved vil være en besparelse på retableringsarbejderne. Priser. Udskiftning af anslået 2 stk. af de i alt 6 stk. køkkenfaldstammer, ekskl. retableringsarbejder Retableringsudgifter i forbindelse med udskiftning af 2 stk. køkkenfaldstammer Udskiftning af anslået 3 stk. toiletfaldstammer, ekskl. retableringsarbejder Retableringsudgifter i forbindelse med udskiftning af 3 stk. toiletfaldstammer

27 5.13 KLOAK. Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården. Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden. Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for at få kendskab til kloakledningerne. Ved besigtigelsen på ejendommen var der ingen aktuelle problemer med kloakken. Kloakkerne bør tv-inspiceres ved problemer Priser. Tv-inspektion af samtlige kloakker, inkl. spuling af kloakkerne Udskiftning af samtlige kloakker, inkl. retableringsarbejder Ressourcebesparende tiltag. Ejendommen har mulighed for at etablere et anlæg for nedsivning af alt regnvand på egen grund. Herved er ejendommen med til at mindske belastningen på kommunens kloakker og rensningsanlæg, ligesom det nedsivende vand på lang sigt ender som drikkevand. Der kan opnås en tilbagebetaling af tilslutningsafgift på ca inkl. moms pr. lejlighed, hvis alt regnvand på ejendommen bliver ledt til faskiner. I forbindelse med opsamling af regnvandet, kan en del af vandet anvendes til tøjvask i ejendommens vaskeri. Der kan opnås et tilskud på 50% af udgiften til etablering af regnvandsgenbrug. Tilskuddet beregnes dog kun for den del af udgiften som ikke i forvejen dækkes af den tilbagebetalte tilslutningsafgift

28 5.14 VANDINSTALLATION. Ejendommen modtager koldt vand fra kommunalt vandstik. Det varme vand produceres i en varmtvandsbeholder i varmecentralen. Hovedvandledningerne i kælderen er de oprindelige, udført i galvaniserede stålrør. Det kolde og varme vand fordeles via hovedledninger i kælderen til stigstrenge i lejligheder. I Bentzonsvej 50A er stigstrenge og koblingsledninger i såvel køkkener og badeværelser ligeledes de oprindelige, udført i galvaniserede stålrør. I Bentzonsvej 50B og 52 er stigstrenge og koblingsledninger udskiftet til nyere rustfri stålrør. Der er såvel koldt og varmtvandsstigstrenge i køkkenerne, mens der alene er koldtvandsstigstrenge til badeværelserne. De ny koldtvandsstigstrenge til badeværelserne i Bentzonsvej 50B og 52 er placeret på køkkentrapperne

29 De gamle vandrør har mange gennemtæringer Der er monteret afspærringsventiler ved alle afgreninger på brugsvandsinstallationen. Afspærringsventilerne er overvejende de oprindelige og fremstår i dårlig stand. Hvor de gamle brugsvandsinstallationer kan besigtiges, dvs. især i kælderen, ses der mange gennemtæringer. Udover gennemtæringerne er der erfaringsmæssigt store mængder kalk og rust indvendigt i rørene. Dette medfører gener i form af lavt vandtryk på de øverste etager, samt hyppige tilstopninger af toiletcisterner og blandingsbatterier mv. De oprindelige brugsvandsinstallationer er i dårlig stand, og skal forventes udskiftet indenfor kort tid. Der bør i denne forbindelse anvendes rustfri stålrør, som på de installationer, der allerede er udskiftet. Brugsvandsinstallationerne kan med fordel udskiftes samtidig med udskiftning af faldstammer, da der herved vil være en besparelse på retableringsarbejderne. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Udskiftning af samtlige gamle brugsvandsinstallationer for koldt og varmt brugsvand, inkl. isolerings- og retableringsarbejder

30 Ressourcebesparelser. Ved etablering af vandmålere falder det samlede forbrug typisk med % som følge af individuel afregning. Der er dog en tilhørende udgift til aflæsning og udarbejdelse af regnskab, ligesom målerne har en vis levetid som skal fordeles på hvert år GASINSTALLATION. Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i kælderen. Der kan forekomme mindre overfladetæringer på gasledningerne i kælderen, dog ikke de besigtigede steder. Der skal løbende holdes øje med dette, men risikoen for gennemtæringer er lille, da godstykkelsen på rørene er stor, og tæringerne alene sker udefra. Gasinstallationerne er i god stand Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur. Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse VENTILATION. Ejendommen har kanaler til naturlig ventilation i køkkener og badeværelser, der afsluttes i udluftningshætter i tagfladen

31 Nogle beboere har tilsluttet egen mekanisk udsugning til disse kanaler, hvilket ikke er lovligt, da det kan give lugtgener hos naboerne. Mekaniske ventilatorer kan give lugtgener hos naboer Kanalerne kan være tilstoppede af skidt fra årenes løb, så effekten af kanalerne kan være væsentligt nedsat. Udluftningskanalerne bør løbende eftergås og renses så deres funktion igen bliver tæt på det optimale. Rensningen er en specielopgave, som kun bør udføres af firmaer med stor erfaring på området, idet snavset i kanalerne ellers kan tilsmudse bygningsdele og inventar, hvis det ikke opsuges direkte i forbindelse med rensningen. En effektiv rensning kræver, at der er fri adgang til alle kanalernes udmunding i lofterne, hvilket indebærer, at eventuelle nedhængte lofter skal delvist nedtages. Priser. Rensning af udluftningskanaler, inkl. mindre reparationsarbejder EL / SVAGSTRØM. I lejlighederne er el-installationer moderniseret individuelt. Det oplyses dog at alle lejligheder i opgang 50B og 52 har fået opsat fejlstrømsrelæer (HPFI-relæ) og gruppeafbrydere samtidig med at der er trukket nye kablinger op i lejlighederne i forbindelse med byfornyelsen. Disse er placeret på indgangsrepopsen i trappeopgangene

32 I opgang 50A har foreningen netop etableret ny stømforsyning til lejlighederne og der er i den forbindelse etableret nye fejlstrømsrelæer (HPFI-relæ) hvor disse ikke eksisterede. Det har været lovpligtigt at være udstyret med sådan et siden 2008 og er den enkelte ejers ansvar at få etableret. Ejendommens fællesinstallationer i kældre fungerer tilfredsstillende. Belysning på hovedtrapperne består af simple kuppellamper eller nøgne pærer, som opfylder sit formål med at oplyse trapperne, men ikke er særligt dekorativ. Lamperne er tilsluttet trappeautomater. Forsyningsinstallationen er de oprindelige installation med stofledninger i stålrør. Ledningerne er gamle og følsomme overfor f.eks. fugt, og må betegnes som utidssvarende. Selv om trappelysinstallationerne er utidssvarende, kan en udskiftning godt vente til de begynder at give problemer. Hvis der opstår fejl på installationen, f.eks. i form af sikringer som går eller fejlstrømsrelæ som slår fra, bør det overvejes at udskiftes hele trappelysinstallationen, enten kun på den trappe som har problemet, eller på alle trapperum. Ejendommens dørtelefonanlæg er efter oplysninger ældre og ikke helt stabilt. Det bør overvejes at etablere tre helt nye anlæg, med ny kabelføring, ny dørstation og nye telefoner. Priser. Etablering af nyt dørtelefonanlæg i 3 hovedtrappeopgange Udskiftning til nye lamper på bagtrapper Energibesparelser. Størsteparten af ejendommens el-forbrug aftages af de enkelte andelshavere, og er ikke synligt for andelsboligforeningen. Ejerforeningen kan således primært begrænse el-forbruget ved at sikre at belysning løbende sker med de optimale lyskilder i forhold til funktion og el-forbrug ØVRIGE BYGNINGSDELE. Ingen foranstaltninger

33 5.19 PRIVATE FRIAREALER. Gården deles i et fælles gårdlaug og fremstår i god stand. Ingen foranstaltninger. Udsnit af gården BYGGEPLADS/ STILLADS. Når man sætter større byggearbejder i gang skal der afsættes et beløb til byggepladsindretning til opstilling af skure, materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb etc., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5 % af håndværkerudgifterne. Når der skal udføres byggearbejder på ejendommens tag, facader og vinduer er det nødvendigt at opstille stillads. Priser. Nødvendigt liftleje i forbindelse med maling af ejendommens trappevinduer m.m

34 Uforudsete udgifter/teknisk rådgivning 6.0 DIVERSE UFORUDSETE UDGIFTER. Når der gennemføres byggearbejder på en ældre ejendom, er det ofte er vanskeligt at forudsige hvad der gemmer sig i de gamle konstruktioner. Der bør derfor erfaringsmæssigt afsættes ca. 10 % til diverse uforudsete udgifter. Det er også vigtigt med en buffer i budgetrammen, der kan anvendes til eventuelle naturlige mindre tillægsarbejder som boligforeningen måtte ønske udført under byggeriet. 7.0 TEKNISK RÅDGIVNING. Ved gennemførelse af større arbejder på ejendommen bør ejendommen søge byggeteknisk rådgivning. Byggeteknisk rådgivning omfatter: Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov, Udarbejdelse af beslutningsgrundlag, Myndighedsbehandling, Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale, Indhentning af tilbud fra håndværkere/ entreprenører Vurdering af tilbud, Byggestyring og koordinering af håndværkere/ entreprenører, Tilsyn med arbejdets udførelse, Afholdelse af byggemøder, Byggeregnskab, attestering af fakturaer etc., Afslutning og mangelgennemgang. Diverse forhandlinger med myndigheder. Ved at bruge en teknisk rådgiver, opnår ejendommen langt større sikkerhed for at projektet er fornuftigt sammensat i forhold til ejendommens behov, at der indhentes gode tilbud, at arbejdet udføres i en god kvalitet og at ejendommen har solid hjælp til at træffe gode beslutninger undervejs i byggeriet. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 15 % af de samlede håndværkerudgifter til teknisk rådgivning, således at der er et råderum for boligforeningen. Udgiften til teknisk rådgivning afhænger af det konkrete projekt som skal gennemføres. Når det konkrete projekt er fastlagt, kan vi oplyse den nøjagtige udgift

35 Uforudsete udgifter/teknisk rådgivning 8.0 VEDLIGEHOLDELSESPLAN. I den bilagte vedligeholdelsesplan er alle overslagspriserne i tilstandsrapporten samlet for samtlige de foreslåede arbejder. De nødvendige og ønskelige foreslåede arbejder er planlagt udført inden for en 10 års periode ud fra en vurdering af, hvornår de teknisk set bedst udføres. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem a4 arkitekter og ingeniører a/s, foreningens bestyrelse og foreningens administrator. Vedligeholdelsesplanen kan således blive foreningens grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i fremtiden. Rapporten anbefales opdateret ca. hvert år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af arbejderne. a4 arkitekter og ingeniører a/s Søren Larsen/Jesper B. Thomsen Den 8. november