Lokalplan 988, Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 18. august 2014 Lokalplan 988, Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag g Omsorg Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr. 988 Boliger, butikker, erhverv og p-anlæg mellem Borggade og Paradisgade, Aarhus Midtby og tillæg nr. 36 til Kommuneplan Resume Lokalplanen skal muliggøre, at der kan opføres 9500 etagemeter til erhverv og boliger foruden et p-anlæg i Aarhus Midtby. Planområdet ligger i Latinerkvarteret mellem Borggade og Paradisgade og omfatter ud over Maskinmesterskolen også Studsgade 7. Studsgade 7 er udpeget som bevaringsværdig med en værdi på 4 i Kommuneplan 2013 og omfattes af forbud mod nedrivning i denne lokalplan, men kan ombygges mod gårdarealer. Bebyggelse opføres som et infill-projekt og tilpasser sig de eksisterende bygningsstrukturer, som planområdet er en del af. Det betyder, at bebyggelse opføres i 6 etager i Borggade og i 2½ etage i Paradisgade. Bebyggelse i de to gader forbindes af en bygning i maks. 4 etager. Da den foreslåede planlægning ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammer hvad angår bebyggelsesprocent og bygningshøjde, er planen er fulgt af Tillæg nr. 36 til Kommuneplan I tillægget udskilles et nyt rammeområde. Antal etager øges fra 5 til 6, og bebyggelsesprocenten for den karré, som planområdet er en del af, øges fra 225 % til 230 %. LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 1 af 12

2 Det er vurderet, at planen har en væsentlig påvirkning på miljøet, hvad angår opførelse af bebyggelsen. Derfor er der udarbejdet en miljørapport. Miljørapporten er udarbejdet på baggrund af en geoteknisk risikovurdering, som fastlægger hvilke tiltag, der både undersøgelses-, beregnings- og udførelsesmæssigt skal foretages i forbindelse med opførelse af bebyggelsen. Miljørapporten er en del af lokalplanens redegørelse. Et debatoplæg har været offentligt fremlagt i perioden fra den 22. januar 2014 til den 12. februar Der er kommet 15 ideer og forslag til planlægningen. Forslagene berører emnerne: trafik, bygningshøjde og arkitektonisk tilpasning, støj i anlægsfasen, vejadgang til Studsgade 5 og butiksstørrelser. Ideer og forslag er vedlagt som bilag 3 og tematiseret og besvaret i afsnit 5.4 i denne indstilling. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer i planlægningen. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr. 978 Boliger, butikker, erhverv og p-anlæg mellem Borggade og Paradisgade, Aarhus Midtby med tilhørende miljørapport godkendes til offentlig fremlæggelse, At 2) tillæg nr. 36 til Kommuneplan 2013 godkendes til offentlig fremlæggelse og At 3) idéer og forslag indkommet under den offentlige høring om ændring af kommuneplanens rammer besvares som angivet under indstillingens afsnit Baggrund Maskinmesterskolen flytter aktiviteterne til Navitas på Aarhus Havn, og der skal derfor tænkes nye funktioner ind i ejendommen. Lokalplanen sikrer derfor plangrundlaget for en bred vifte af byfunktioner inden for planområdet. Maskinmesterskolen ligger i delområde II i Lokalplan nr. 849 for Latinerkvarteret, som alene er en rammelokalplan for dette område. Det betyder, at den ikke fastlægger tilstrækkeligt detaljerede bygningsregulerende bestemmelser til at være byggeretsgivende, hvorfor der udarbejdes en ny lokalplan. LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 2 af 12

3 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens mål om, at der skal ske en fortætning af byen for at spare på arealressourcer og, at der skal etableres en bred vifte af byfunktioner for at skabe levende og varierede byområder. 5. Sagsfremstilling 5.1 Sagsfremstilling Formålet med lokalplanen er at give mulighed for, at lokalplanområdet kan anvendes til cityformål i form af butikker, boliger, liberale erhverv, serviceerhverv, undervisnings- og konferencevirksomhed, værksteder med butik og et parkeringsanlæg. Planen muliggør opførelse af maks etagemeter, heraf et maks. etageareal til butikker på 1000 m 2, og derudover et p-anlæg dels på terræn, men overdækket, og dels under jorden med maks. 160 p-pladser. Med en fuld realisering af lokalplanen tilføres området maks. 88 nye p- pladser, når der tages højde for de p-pladser, der er i området i dag. Herudover etableres 236 cykelparkeringspladser indenfor det overdækkede vej- og parkeringsareal. Bebyggelsen foreslås opført som infill-bebyggelse mellem Borggade og Paradisgade. Mod Borggade strækker den foreslåede bebyggelse sig mellem funkisprægede bygninger fra 1930 erne, men også nyere arkitektur og forsætter gennem planområdet til Paradisgade. I Paradisgade ombygges eksisterende bebyggelse, men også her tilføres ny bebyggelse. I begge gader indpasser bebyggelsen sig mellem eksisterende volumener, hvad angår bygningshøjde og rytme. I Borggade opføres bebyggelsen i 6 etager, men ikke reelt højere end eksisterende bebyggelse i området, inde i planområdet i maks. 4 etager og i Paradisgade i 2½ etage. Stueetagen mod Borggade og stueetagen mod Studsgade 7 i den bevaringsværdige bygning fastholdes til butikker eller erhverv. LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 3 af 12

4 Adgang til planområdet sker fra både Borggade og Paradisgade. Der udlægges areal til en ny vej med fortov og af- og pålæsningslomme for større køretøjer langs områdets nordlige grænse. Varelevering til områdets erhverv og butikker vil således foregå indenfor området. Af hensyn til manøvreforhold, trafikafvikling m.m. er det i forbindelse med de ændrede vejadgangsforhold nødvendigt at foretage reguleringer/ændringer i indretningen af færdselsarealet på Borggade og Paradisgade. Herunder bl.a. nedlæggelse af nogle få parkeringspladser. Der etableres et opholdsareal svarende til mindst 30 % af boligetagearealet og mindst 5 % er erhvervsarealet. Opholdsareal anlægges på overdækket p-areal, på terræn og på altaner og tagterrasser. Der anlægges en sti gennem planområdet med adgang for offentligheden. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens ramme CY for området, hvad angår bebyggelsesprocent og bygningshøjde. Derfor udskilles et nyt rammeområdet. Bygningshøjden sættes op fra 5 til 6 etager, og bebyggelsesprocenten hæves fra 225 % til 230 %. Ændringen er indeholdt i Tillæg nr. 36 til Kommuneplan Lokalplan nr. 849 Latinerkvarteret Den særlige karakter, som præger Latinerkvarteret, søges fastholdt gennem bestemmelserne i den eksisterende Lokalplan nr Lokalplan nr. 849 sigter mod, at ny bebyggelse skal understøtte områdets karakteristiske bybillede med bebyggelse varieret i alder, stilart og bygningshøjde. Bestemmelser fra denne lokalplan er videreført i forslag til Lokalplan nr Blandt andet videreføres bestemmelser om butikker i stueetagen i Borggade og i Studsgade 7, men også butiksstørrelsen på maks. 250 m 2 fastholdes i den nye lokalplan for området. En sti med adgang for offentligheden udlægges inden for planområdet og bidrager til, at planområdet kan blive et oplevelsesrigt LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 4 af 12

5 tilskud til kvarteret i form af et velproportioneret grønt byrum. LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 5 af 12

6 5.3 Bevaringsværdig bygning i Studsgade 7 Forhuset i Studsgade 7 er udpeget som bevaringsværdigt med en værdi på 4 og kan således ikke nedrives. Mod Studsgade fremstår bygningen med en fin og harmonisk facaderytme, fint indpasset i skala og med et originalt udtryk trods nyere vinduer og kviste. Facaden mod gårdarealet er delvist ombygget og vil også fortsat kunne tilpasses bygningens fremtidige funktioner. 5.4 Debatoplæg Lokalplanforslaget forudsætter en ændring af kommuneplanens rammer. Et debatoplæg om ændringen har været offentligt fremlagt i perioden den 22. januar 2014 til den 12. februar Der er kommet 15 bemærkninger til planlægningen. Bemærkningerne er tematiseret herunder og berører emnerne: Tema A: Trafik Tema B: Bygningshøjde og arkitektonisk tilpasning Tema C: Støj i anlægsfase Tema D: Vejadgang til Studsgade 5 Tema E: Butiksstørrelser Tema A: Trafik Borgerne gør opmærksomme på, at p-pladser øges fra 64 til 160, ligesom også antallet af butikker og boliger øges. Det betyder en kraftig forøgelse af trafikken i de bevaringsværdige gader omkring planområdet og af støj afledt fra trafikken. Et af de overordnede mål i Trafikplan for Aarhus Midtby er, at en større andel af den samlede trafik i midtbyen foregår på cykel eller med et kollektiv transportmiddel, og blandt andet Graven er en vigtig del af cykelringen i city. I forbindelse med omlægning af Paradisgade er tidligere p- pladser ikke markeret efter omlægningen. Disse bør genoptegnes. En borger anmoder om, at trafikregulering i anlægsfasen i form af afspærringer sker i juli og august måned, hvor besøgstallet er dæmpet. Bemærkninger: LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 6 af 12

7 Den ændrede anvendelse af ejendommen fra undervisning til boliger, erhverv, butikker og parkeringsanlæg må forventes at give en samlet forøgelse af biltrafikken til og fra ejendommen og hermed også en forøget biltrafik på det nærliggende vejnet. Det betyder, at eksisterende gennemsnitlig døgntrafik i Borggade, Paradisgade og i Guldsmedegade øges, men da ejendommen får adgang både fra Borggade og Paradisgade vil trafikken fordele sig på en stor del af det omkringliggende vejnet. Det er vurderet, at vejnettet med de gældende ensretninger fortsat vil kunne afvikle trafikken i området. Den øgede trafikstøj, som er en konsekvens af planlægningen, vurderes at være mellem maks. 0 1 db, hvilket ikke kan registreres af det menneskelige øre. Bemærkningerne giver ikke anledning til ændringer i planen. Nogle af de overordnede målsætninger i trafikplanen for Midtbyen er både god tilgængelighed og fredeliggørelse af Midtbyen. Bilister har i dag kun få muligheder for at sive gennem city. P-anlægget med 160 p-pladser kan indpasses i kanten af city og vurderes at være i overensstemmelse med hovedintentionerne i trafikplanen for Midtbyen. Den tidligere Maskinmesterskole havde 64 parkeringspladser. Anvendelsen til boliger, butikker og liberale erhverv inden for planområdet forudsætter, at der i planen etableres 66 parkeringspladser jf. parkeringsnormen. De resterende parkeringspladser etableres i et offentligt tilgængeligt p-anlæg, som kobles på det digitale parkeringssystem. Af hensyn til trafikafviklingen og trafiksikkerheden i de tilstødende gader vil varelevering og renovation skulle foregå inde på ejendommen. Paradisgade vil blive den ene af vejadgangene til ejendommen, men stigningen i biltrafikken i Paradisgade både for personbiler og tungere køretøjer vurderes at være i et sådant omfang, at det ikke forventes at ville påvirke brostensbelægningens holdbarhed. Langsomkørende manøvrering fra tunge køretøjer er vedligeholdelsesmæssigt det værste problem. LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 7 af 12

8 Vedrørende længdeparkeringen i Paradisgade er det korrekt, at der ikke er optegnet båse. Det er Teknik og Miljøs erfaring, at opstribninger på brostensbelægningen har en dårlig holdbarhed, hvorfor det ikke anbefales. Parkeringen angives derfor alene ved skiltning. I forbindelse med etableringen af ind- og udkørsel til ejendommen fra Paradisgade vil der ske en mindre regulering af parkeringsmulighederne på strækningen lige omkring vejadgangen. Det samme forventes at ske i Borggade. I anlægsfasen vil trafik som udgangspunkt kunne opretholdes som under normale forhold i hele anlægsfasen, men da området er placeret i et tæt byområde med smalle gader og vanskelige adgangsforhold for store køretøjer, må det nok forventes, at det i perioder vil være nødvendigt med trafikale reguleringer. Bygherre skal redegøre nærmere for byggefaserne og eventuelle reguleringer af trafikken i området, og disse reguleringer vil skulle godkendes af Teknik og Miljø. Tema B: Bygningshøjde og arkitektonisk tilpasning Nogle mener, at bebyggelsen ikke er tilpasset omgivelserne, hvad angår bygningshøjde, tæthed og arkitektur. Modsat oplyser en borger, at projektet vil bidrage til at gøre Borggade til en mere arkitektonisk sammenhængende gade. Hertil bidrager bygningshøjden på 6 etager, som passer fint med de nuværende bygninger. Bemærkninger: I den foreslåede planlægning indgår hensynet til karréstrukturen og eksisterende bygningshøjder. Det betyder, at ny bebyggelse ikke planlægges fysisk højere end eksisterende bygningshøjder i karréen, men i maks. 6 etager. I den detaljerede lokalplanlægning er det fastlagt, at bygningshøjde på planområdets højeste bygning ikke er højere end naboejendommen, også selvom der planlægges for maks. 6 etager. Der er ligeledes fastlagt bestemmelser for facader mod Borggade og Paradisgade, således at fremtoning og variation vil bidrage positivt til den rytme og arkitektur, som gaden har i dag. LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 8 af 12

9 Tema C: Støj i anlægsfase Ved opførelse af ny bebyggelse vil der kunne opstå gener i form af støj, støv og vibrationer. Bemærkninger: Generelt bliver der i forbindelse med nedrivnings- og byggearbejder fastsat vilkår for arbejdets udførelse for at mindske støj-, støv- og vibrationsgener for naboer. Der er udarbejdet en geoteknisk risikovurdering, som sandsynliggør, at bebyggelsen kan opføres. I forbindelse med byggetilladelsen vil der blive stillet krav om supplerende undersøgelser. I det tilfælde at der på trods af supplerende undersøgelser sker konstruktive skader på omkringliggende ejendomme, vil Aarhus Kommune med hjemmel i Byggelovens 12 kræve, at byggearbejder indstilles, indtil der er opnået en afklaring af, hvad der er årsag til skaderne, en løsning er fundet, og arbejdet kan genoptages. Pga. nærheden til beboelse i området vil Aarhus Kommune stille krav om, at spunsning og ramning kun udføres i tidsrummet kl på ugens hverdage. Tema D: Vejadgang til Studsgade 5 Ejendommen Studsgade 5 udenfor planområdet har gårdfællesskab med Studsgade 7 og adgang til eget parkeringsareal gennem porten i Studsgade 7. Studsgade 5 ønsker at fastholde adgang for bilkørsel til egne p- pladser hen over naboejendommen i Studsgade 7. Bemærkninger: Der foreligger en deklaration om gårdfællesskab. Deklarationen udlægger arealet for de to ejendomme til et fælles friareal med adgang via port til Studsgade 7. Bygherre har indgået aftale med indsiger og udarbejdet en deklaration, som mere præcist sikrer, at et areal med en bredde på 12 meter friholdes til parkering og manøvrering af biler for Studsgade 5. Tema E: Butiksstørrelser LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 9 af 12

10 Det er fastlagt i kommuneplanen, at der ikke må etableres arealer til detailhandel på over 100 m2. Dette bør føres videre. Bemærkninger: Størrelsen på butikker er et væsentligt helhedstræk for området og reguleret i Lokalplan nr. 849 for Latinerkvarteret. Lokalplan nr. 988 viderefører dette træk og stiller krav om en maks. butiksstørrelse på 250 m 2 samt en placering i karréens randbebyggelse. 6. Strategi for borgerinddragelse Ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Aarhus Kommune inviterer Teknik og Miljø til et orienterende borgermøde i samarbejde med bygherre. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 Kommunaløkonomiske konsekvenser Lokalplanens gennemførelse medfører ikke konsekvenser for kommunens økonomi. Lokalplanen giver mulighed for, at området kan anvendes til boliger, erhverv og butikker samt parkeringsanlæg. Planområdet har et areal på ca m 2, og der forventes ca etagemeter boligbyggeri, fordelt på 109 boliger, hvoraf de ca. 25 er familieboliger. Området er beliggende i Samsøgade Skoledistrikt. Børn og Unge har ikke institutioner placeret i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Da lokalplanen medfører opførelse af ca. 25 familieboliger, og det samlede areal ikke har en størrelse, hvor det kunne være hensigtsmæssigt at reservere dele heraf til offentlige formål, har Børn og Unge ingen bemærkninger til lokalplanens tilvejebringelse og ønsker ikke at reservere arealer til institutioner inden for lokalplanområdet. 7.2 Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen og kommuneplantillægget er omfattet af krav om LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 10 af 12

11 miljøvurdering, idet planen antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Miljørapporten er indarbejdet i lokalplanen og vil blive fremlagt offentligt i samme periode som lokalplanforslaget. På grund af erfaring med ringe jordbundsforhold og risiko for skader på nabobygninger ved opførelse byggeri i området er der udarbejdet en miljørapport. Området er kendt som vanskeligt i geoteknisk henseende, og det er aldrig muligt på forhånd at opnå et fuldt kendskab. Den geotekniske risikovurdering sandsynliggør, at projektet kan opføres, men også, at der skal gennemføres en række tiltag, inden byggearbejder kan igangsættes. I det tilfælde at der på trods af de mange tiltag sker konstruktive skader på omkringliggende ejendomme, vil Aarhus Kommune med hjemmel i Byggelovens 12 kræve at arbejdet indstilles, indtil der er fundet en ny løsning. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Lokalplan nr. 988 Bilag 2: Debatoplæg Bilag 3: Ideer og forslag Tidligere beslutninger Der er ingen tidligere beslutninger. Sagsnummer: 14/ Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lix: 45 Sagsbehandler: Karin Linneberg Bæk Tlf.: E-post: klb@aarhus.dk LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 11 af 12

12 LP 988 Maskinmesterskolen, Aarhus Midtby - Forslag side 12 af 12