LOKALPLAN NR For ferieboliger pa Torndalstrand nr. 29 syd for Hou

Transkript

1 LOKALPLAN NR For ferieboliger pa Torndalstrand nr. 29 syd for Hou HALS KOMMUNE Teknisk Forvaltning September 1997

2 VEJLEDNING HVAD ER EN LOKALPLAN. En lokalplan er en plan for et mindre område i kommunen. Formålet med en lokalplan er at fastlægge bindende bestemmeiser for, hvordan ejere, lejere og brugere må anvende og udforme ejendomme og udendørsarealer i det område, lokalplanen omfatter. I en lokalplan kan byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et område f.eks. om: -områdets anvendelse eller ændret anvendeise -udstykning -vej- og stiforhold -placering og udformning af bebyggelse -anvendelse af materialer og farver -etablering og sikring af friarealer I Lov om planlægning er det bestemt, at der skal vedtages en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejder sættes i gang, eller ved væsentlige afvigelser fra en gældende lokalplan, skal der tilvejebringes en ny lokalplan. Desuden kan byrådet vedtage en lokalplan, hvis det skønnes nødvendigt for at give offentligheden indsigt og medindflydelse ved ændringer i bestående forhold. Formålet med disse bestemmelser er dels at sikre en sammenhæng i planlægningen, og dels at sikre en hensyntagen til naboområderne. En lokalplan, der udsendes første gang, er at betragte som et forslag, der i henhold til reglerne i Lov om planlægning skal fremlægges til offentligt debat i mindst 8 uger. I denne periode kan alle fremsende indsigelser, kommentarer og ændringsforslag, som kan være med til at belyse og måske ændre bestemmelserne i lokalplanen. Når indcigelsecperioden er udløbet, træffer byrådet beslutning om, hvorvidt indkomme indsigelser og ændringsforslag skal danne grundlag for ændringer i lokalplanforslaget. Når forslaget til lokalplanen herefter er behandlet og endelig vedtaget af byrådet, sker der offentlig bekendtgørelse herom i Hals avis. Yderlige oplysninger Hals kommune, Planlaegningsafdelingen Borgergade Gandrup Telefon

3 GEOGRAFISK PLACERING LOKALPLANOMRADE *.- e' e e e e e e e e e e e e e e e HALS KOMMUNE Nordjyllands Amt

4 INDHOLD Lokalplan 7.20 Side LOKALPLAN NR Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdes anvendelse Udstykninger Vejforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Gru n d eje rfo re n i n g O Forudsætninger for at bebyggelsen kan lovliggøres Dispensation fra lokalplanen Vedtagelsespåtegning... 4 Kortbilag Kortbilag Kortbilag Kortbilag REDEG0RELSE Lokalplanens baggrund... 9 Lokalplanens indhold Lokalplanens forhold til anden planlægning Lokalplanens forhold til Lov om planlægning Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger... 14

5 .. ' f -. //Y r I LOKALPLAN NR Ejerlav: Hou by, Hals Matr. nr. 38 e Ejerlav: Hals by, Hals. Matr. nr. 15 v Anmelder: Hals Kommune Borgergade Gandrup Tlf LOKALPLAN NR I henhold til Lov om planlægning (lov nr. 746 af 16. august 1994) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i afsnit 2.1 nævnte område. S m - - I. Lokal pla nens formål 1.1 Formålet med nærværende lokalplan er at få fastlagt de detaljerede bestemmelser, som skal være gældende for anvendelse og bebyggelse af det i afsnit 2.1 nævnte område. Lokalplanen skal sikre, RETTEN x - at 2 ferielejligheder på ejendommen kan lovliggøres. oc)cfi200.00, Sil- O!m at der fastsættes rammer for en helårsbolig på ejendommen. at der ved placering og udformning af nye bygninger og anlæg indenfor lokalplanområdet, tages størst mulig hensyn til områdets beliggenhed og områdets nuværende naturtilstand. at nye bygninger placeres så hensigtsmæssigt som mulig i forhold til naboejendomme, vejadgang og lignende. at der fastlægges retningslinier for ubebyggede arealer. 2. Lokalplanens område oq zonestatus. 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. I og omfatter matr. nr. 38e Hou by, Hals, og matr. nr. 15v, Hals by, Hals, samt alle parceller, der efter den 23. april 1997 udstykkes fra de nævnte ejendom. 2.2 Lokalplanområdet i stk. 2.1 er og forbliver beliggende i sommerhusområde. 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til sommerhusbebyggelse, dvs. bebyggelse, der kun må bebos i tidsrummet 1. april september og uden for dette tidsrum kun i kortvarige ferier, weekends ol. lign. Dette gælder dog ikke for den eksisterende helårsbolig der er beliggende inden for lokal planområdet. 1

6 3.2 Inden for lokalplanområdet må der opføres det antal ferieboliger der gives mulighed for jf. afsnit 4.1, 4.2 og Udstykninger 4.1 Der må i lokalplanområdet opføres mere end en bolig på et matr. nr. inden for det i afsnit 2.1 nævnte område, såfremt det sker i eksisterende bygninger opført enden den 23. april Ingen grund må udstykkes med et mindre areal end 1250 m2 5. Vej f o r h o I d 5.1 Vejadgangen til lokalplan området skal ske fra Torndalstrand. 5.2 Der skal være vejadgange gennem lokalplanområdet til matr. nre. 38ef, 38eg, 38eh og 38ei Hou by, Hals, via den 8 meter udlagde vejstrækning jf. kortbilag Bebyggelsens omfang oq placerinq Bebyggelsesprocenten for det enkelte mart. nr. må ikke overstige 10. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade rnå gives en højde, der overstiger 6,5 m over terræn jf. kommuneplanen for hals kommune, og målt efter reglerne i bygningsreglementet. Udendørs antenneanlæg skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af grundejerforeningen og må således ikke etableres før den under punkt 9 omtalte grundejerforening er hørt. Bygninger må kun opføres med een etage. Der må ikke indrettes kælder. Bygningernes facadehøjde må ikke overstige 3 meter målt fra terræn til skæringen mellem facade og tagoverflade. Stuegulvskoten må ikke være beliggende mere end 0,5 m over terræn. Tagets hældning skal være mellem 150 og

7 6.9 Ingen bygning må opføres nærmere naboskel eller skel mod vej eller sti end 5 m. Garager, carporte, drivhuse, skure og lignende mindre bygninger kan dog opføres indtil 2,5 meter fra naboskel eller skel mod sti. 7. Bebyagelsens ydre fremtræden 7.1 Udvendige bygningssider samt tag og sokler må kun fremtræde i farver dannet af jordfarverne okker, terra de sienna, umbra, engelskrødt, dodenkop eller hvid, sort eller ved de nævnte farvers blanding. Til døre, vinduesrammer og lignende mindre bygningsdele må også andre farver anvendes. 7.2 Blanke eller reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. På den del af en bygnings tagflade, som indrettes til energibesparende foranstaltninger (solfangere og lignende) kan dog med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde anvendes blanke eller reflekterende materialer. 8. Ubebyggede arealer 8.1 Hegn må i naboskel og skel mod vej eller sti må kun etableres som levende hegn. Dette gælder dog ikke hegn under I meter i højden. 8.2 Terrænreguleringer på mere en +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn må kun foretages med byrådets tilladelse. 8.3 Området skal som helhed fremstå som naturgrund, med primær græsbevo ksning. 9. Gru ndeierfo ren i n g 9.1 Den til enhver tid værende ejer af ejendommen indenfor lokalplanområdet er pligtigt medlem af Torndal fritidsgrundejerforeningen. 1 O. Forudsætninger for at bebyggelse kan lovliauøres 1 O. I De 2 eksisterende ferieboliger kan først lovliggøres når: - at der fremsendes ansøgning om byggetilladelse, og såfremt disse godkendes, og - at ejendommens afløbsforhold opfylder DIF-norm for mindre af- Iø bsanlæg. 3

8 II. Dispensation fra lokalplanen I 1.1 Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i nærværende lokalplan kan indrømmes i byrådet jf. 19 i Lov om planlægning, såfremt karakteren og formålet i lokalplanen fastholde. 1 I.2 Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan jf. Lov om planlægning 5 19 stk Vedtacielsespåtecininq Således vedtaget af Hals Byråd den 17/ Evald Martinsen Borgmester Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den fra hvilken dato, planen har retsvirkning. 4

9 KORTBILAG Må1 : Signatur: Lo kalplanområde I1 Kortbila? 1 LOKALPLAN NR 7.20 HALS KOMMUNE

10 KORTBILAG I l Må1 1:lOOO Kortbilag 2 Signatur Lo kalplanområde LOKALPLAN NR 7.20 HALS KOMMUNE 6

11 i 2 4,6 GI. lade o 5,7 Vogn rum m_ N I Fyrrum Stuehus bolig 40 Bygningernes indbyrdes placering 1 Kortbilap 3 på Torndalstrand 29, Hou LOKALPLAN NR 7.20 HALS KOMMUNE 7

12 ~ væreise ~ krakken K AG væreise I værelse værelse L stue ca. 90 m2 -- S I j bad og toilet væreise \ 4 I bad o; toilet I stue L - De 2 ferieboliger er opfsrt i eksisterende staldbygning Boligerne er på ca. 55 m og 90 m N Kortbila? 4 LOKALPLAN NR 7.20 HALS KOMMUNE 8

13 LOKALPLANENS BAGGRUND Hals Kommune modtog i april 1994 en ansøgning om lovliggørelse af eksisterende bebyggelse på adressen Torndalstrand 29, Hou. På matr. nr. 38e Hou by, Hals, Torndalstrand 29 er beliggende en nedlagt landejendom med tilhørende stald- og ladebygning. Ejendommen er jf. kommuneplanen beliggende i sommerhusområde. I midten af 80erne er der uden tilladelse opført 2 ferieboliger i staldbygningen. Det er dette byggeri denne lokalplan bl.a. skal medvirke til at lovliggøre. Indretningen kan ses på kortbilag 3 og 4. 9

14 REDEG0RELSE Sagsforløb Ansøgning om etablering af en sommerbolig sendes til Hals kommunen Ansøgning ændres til opførelse af en ekstra beboelse Teknisk Udvalg behandlede ansøgningen, og anbefaler at der kan indrettes en sommerbolig, på betingelse af, at ansøgeren fik Miljøministeriets godkendelse. Den daværende ejer har ikke sendt sagen til Miljøministeriet, og der er ikke søgt eller meddelt byggetilladelse til indretning af boligerne Ejendommen sælges til den nuværende ejer, på dette tidspunkt var er, udover en helårsbolig i stuehuset også indrettet 2 store ferieboliger i den gamle staldbygning, kortbilag 3 og Ejeren af ejendommen bliver opmærksom på, at der ikke er givet tilladelse til indretning af de opførte boliger, hvorfor der nu søges om at få gjort disses boliger lovlige Teknisk Udvalg besluttede at give tilladelse til indretning af to ferieboliger på ejendommen, begrundet i grundens størrelse, på følgende betingelser: -at der udarbejdes lokalplan, -at der fremsendes ansøgning om byggetilladelse, såfremt lokalplanen godkendes, og -at ejendommens afløbsforhold opfylder DIF-norm for mindre afiø bsaniæg. Udvalget vedtog, at der udarbejdes en lokalplan for området. Lokalplanen er udarbejdet for det på næste side viste område. Området omfatter matr. nr. 38 e Hou by, Hals, på 6380 m2 hvoraf de 540 m2 er vej samt matr. nr. 15v på m 7 Hals by, Hals. Lokalplanområdet er i dag bebygget med et stuehus på 170 m2 som har status af helårsbeboelse. Ligeledes er der beliggende en ca. 250 m2 stor vinkelbygning der har været anvendt som stald- og ladebygning. Det er i denne bygning der er opført to ferieboliger på tilsammen ca. 140 m2. I området er der desuden nogle mindre redskabshuse, se kortbilag 3 og 4. 10

15 REDEGØRELSE LOKALPLANENS INDHOLD Formålet med lokalplanen er at fastlægge de nærmere retningslinier for det på kortbilag 1 viste område, samt de på kortbilag 3 viste bygninger. 11

16 Denne lokalplan indeholder bl.a. bestemmelser vedrørende lovliggørelse af 2 ferielejligheder på parcellen matr. nr. 38e Hou by, Hals. Med vedtagelsen af denne lokalplanen giver byrådet givet dispensation fra 39 i Lov om planlægning (lov nr. 746 af 16. august 1994) der siger, at der i sommerhusområder ikke må oprettes mere end en bolig på hver matr. nr. Byrådet kan i en lokalplan fastsætte, at der kan indrettes mere end en bolig på et selvstændig matr. nr. og dermed ophæve kravet i 39. Med vedtagelsen af denne lokalplan godkender byrådet at der i lokalplanområdet lovligt kan bevaredindrettes ferieboliger, samt en helårsbolig. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Reqionplanen for Nordivllands amt I regionplanen for Nordjyllands amt er området, der er omfattet af denne lokalplan, beliggende i sommerhusområde. Der er inden for området ikke arealer der er registreret i forhold til den vejledende registrering af beskyttet natur efter Naturbeskyttelseslovens 3. Bestemmelserne i nærværende lokalplan er i overensstemmelse med regionplanen og det vurderes at lokalplanen ikke strider mod princippet om fastholdelse af den aktuelle rumlighed i de udlagde sommerhusområder (punkt i regionplanen for Nordjyllands amt). P 1 a n 1æP n i n P o P ad min is t ra t io n af kyst om råder Lokalplanområdet er omfattet af kystnærhedszonen, hvilket betyder at der jf. lov om planlægning I6 stk. 3 skal oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne. Det vurderes at denne lokalplan, ikke vil give konflikt med de principper der findes for planlægning i kystnærhedszonen da der ikke vil være nogen visuel sammenhæng mellem lokalplanområdet og kysten. Som det fremgår af nedenstående skitse er Lagunen camping beliggende mellem lokalplanområdet og kysten. Ligeledes er det ca. 500 meter bælte ned til kysten kendetegnet ved at være tæt bevokset. 12

17 REDEG0RELSE Kommuneplanen for Hals kommune Nye lokalplaner skal udarbejdes i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanen skal følge de generelle rammebestemmelser for sommerhusområder i kommuneplanen. Dette betyder at lokalplaner, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: at områdets anvendelse fastlægges til sommerhusbebyggelse. at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstiger 1 O. at bebyggelsen ikke opføres med mere end en etage og at bygningshøjden ikke overstiger 6,5 meter at ingen grund udstykkes med mindre areal end 1250 m2, eller at der ved udstykning af et samlet område på mindst 1 ha ikke åbne? mulighed for, at grunde udstykkes med mindre areal end 10502m, når der samtidig udlægges fælles friarealer svarende til 200m pr. grund. Bestemmelserne i nærværende lokalplan er i overensstemmelse med principperne i rammebestemmelserne i kommuneplanen. LOKALPLANENS FORHOLD TIL LOV OM PLANLÆGNING Denne lokalplan er udarbejdet i forhold til Lov om planlægning 39: 5 39 I sommerhusområder må der, medmindre andet er fastlagt i en lokalplan eller i en af de planer mv. der er opretholdt ved 9 68, stk. 2, ikke uden kommunalbestyrelsens tilladelse opføres eller indrettes mere end en bolig på en selvstændigt matrikuleret ejendom. I denne lokalplan tillades det, at der bevares / indrettes ferieboliger og en helårsbolig på et matr. nr. Dette er i overensstemmelse med Lov om planlægning. TILLADELSE FRA ANDRE MYNDIGHEDER Jf. Sommerhusloven I skal ejeren søge Skov- og Naturstyrelsens om tilladelse, hvis det ønskes at der foretages en erhvervsmæssig udlejning af ferieboligerne eller udlejning for et længere tidsrum end I år i lokalplanområdet. LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNING Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af byrådet og offentligt bekendtgjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 13

18 REDEGORELSE Der gælder efter Lov om planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. den eksisterende lovlige anvendelse kan dog forsætte som hidtil. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkning gælder fra forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget og offentlig bekendtgjort af byrådet. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis ikke det er endeligt vedtaget inden 3 år efter offentliggørelsen. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog forsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv et krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensation ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Efter at lokalplanen er endelig vedtaget af Hals byråd er der jf. Lov om planlægning mulighed for at klage over lokalplanen til Naturklagenævnet. En sådan klage skal fortages senest 4 uger efter at planen er endelig vedtaget i byrådet. Tidspunktet regnes fra at planen er offentlig bekendtgjort i Hals Avis. 14