Investeringsejendom i Slagelse med 3 bolig & 3 erhvervslejemål Sag 10S5637 TIL SALG Slagelse - Korsørvej 52A Sikker investering Én bolig er nyindrettet Tæt på dagligvarebutik Kontantpris kr. 3.500.000 1. års nettoafkast % 8,15 Etageareal m 2 499
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Spændende mindre investeringsejendom, opført i pudset og malet mur, delvist med eternittag subsidiært built-up-tag med ensidig hældning. Beliggende på indfaldsvej til Slagelse by, med gode busforbindelser til bymidten, samt tæt på dagligvarebutik. Ejendommen indeholder 6 lejemål, heraf 3 erhvervslejemål samt 3 beboelses lejligheder. Hovedbygning - bygning 1 indeholder: I stueplan butik sommerfuglen, 90 m² - som er udlejet på en trappeleje som stiger til 78.000 kr. p.a. I modsat ene i stueplan en bolig. Og endvidere på 1. sal en større bolig på 102 m². Bygning 2 indeholder: Bolig på 57 m² som er ombygget fra erhverv til bolig i 2015 fremstår flot og gennemrenoveret. Endvidere 161 m² kontor/klinik med køkken og wc. Ejendommen er pænt vedligeholdt med nyere vinduer i store dele af bygningen. Dræn er lavet langs del af bygning. God P-plads bag bygning. God udlejningsejendom for den mindre investor. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 20 a Landsgrav, Slagelse Jorder Slagelse Opført / Ombygget Opførelsesår 1901-1917 Ombygningsår 1925-2010 Arealer Grundareal 709 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 426 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 260 m 2 Boligareal 239 m 2 Etageareal i alt 499 m 2 Sekundære arealer 29 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1901/2010 Bebygget areal 170 m 2 Antal etager 1 Energimærkning Energiklasse D Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 52C 80 m 2 Boligareal Nej Bolig 52B 102 m 2 Boligareal Nej Butik 52A 90 m 2 Erhvervsareal Ja 2
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1917/1925 Bebygget areal 256 m 2 Sekundære arealer 29 m 2 Antal etager 1 Energimærkning Energiklasse C Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 52E 57 m 2 Boligareal Nej Erhverv 170 m 2 Erhvervsareal Ja Sekundært areal 29 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Der er uoverensstemmelser mellem arealer i BBR, lejekontrakter og de faktiske arealer. Køber overtager ejendommen således uden ansvar for sælger. Offentlig vurdering År 2016 Ejendomsværdi kr. 2.150.000 heraf grundværdi kr. 377.300 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Ejendommen er pt. forsikret hos: Topdanmark Forsikring. Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Korsørvej 52 A Energiklassifikation D Korsørvej 52 D Energiklassifikation C Ejendommens matrikelbetegnelse og grundareal er som nævnt, idet der ikke er uoverensstemmelse mellem det hos ejendomsskattekontoret og i tingbogen oplyste. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan nr. 31 (boligområde ved Kildevej) og kommuneplanramme nr. 1.5B18. Anvendelse: Blandet boligområde. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. 3
Servitutter Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: Nr. 1 lyst d. 29.07.1952 lbnr. 1646-23 Tillægstekst Dok om oversigt mv. Nr. 2 lyst d. 05.10.1973 lbnr. 15226-23 Tillægstekst Dok om byggelinier mv. Nr. 3 lyst d. 14.09.1979 lbnr. 26496-23 Tillægstekst Lokalplan nr. 31 Vedr.5-ls,5-lt-5-lu og 5-lv. Nr. 4 lyst d. 27.08.2008 lbnr. 17552-23 Tillægstekst Deklaration ang parkerings-og opholdsarealer på 21-f Landsgrav for 20-a Landsgrav Forud for al pantegæld. Moms: Sælger oplyser, at ejendommen ikke er momsregistreret. Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme EL: 400 V el fra værk Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Centralvarme fra eget anlæg, et-kammer fyr Udover huslejen betaler lejerne for el, vand og varme Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet den 03.06.2016 elektronisk fra www.regionsjaelland.dk, er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til ejendomsdatarapport eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 4
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 3.500.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 206.400 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 69.000 I alt kr. 275.400 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 96.600 I alt kr. 96.600 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr. 9.207 Renovation Renovation kr. 4.623 Rottebekæmpelse kr. 68 Gebyr for jordflytning kr. 12 Vand / Vandafledning El Elforbrug kr. 3.000 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 7.275 Vand- og varmeregnskab kr. 6.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 30.313 Administration Administration kr. 18.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 13.241 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 91.738 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 5
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 22.660 Advokatsalær - skøde kr. 27.000 Moms kr. 6.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 56.410 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 3.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 56.410 -Refusion depositum kr. 81.600 -Refusion forudbetalt leje kr. 34.400 Anslået kapitalbehov kr. 3.440.410 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 372.000 - Driftsudgifter iht. budget kr. 91.738 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 280.262 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 280.262 x 100 3.440.410 = 8,15% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 3.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 22.660 Advokatsalær skøde kr. 27.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 6.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.556.410 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 1.550.000 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.250.000 Grundens værdi kr. 700.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 1.574.982 = kr. 62.999 Afskrivninger 1. år kr. 62.999 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6
6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 91.738 kr. 91.738 Udgifter i alt kr. 91.738 kr. 91.738 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 275.400 kr. 275.400 Lejeindtægter, anslåede kr. 96.600 kr. 96.600 1. år før afskrivning / skat kr. 280.262 kr. 280.262 Afskrivning 1. år, anslået kr. 62.999 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 217.262 Likviditet 1. år før skat kr. 280.262 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 47.798 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 232.464 Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nygade 6, 1., Nytorv 4200 Slagelse Tlf.: 5850 1212 Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftlig samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Erhvervslejer 52D Erhverv Ledigt lejemål 161 96.600 600 96.600 Depositum garanti Forudbetalt leje 3 Boliglejer 52E Bolig Beboelse 57 62.400 1.095 62.400 15.600 10.400 4 Erhvervslejer 52A Erhverv Butik til brugskunst 90 69.000 767 78.000 30.000 5 Boliglejer 52B 1.sal Bolig Beboelse 102 78.000 765 78.000 19.500 13.000 6 Boliglejer 52C st. Bolig Beboelse 80 66.000 825 64.800 16.500 11.000 Refunderede driftsudgifter I ALT 490 372.000 81.600 34.400 0 Erhvervsdelens andel 251 165.600 30.000 0 0 Boligdelens andel 239 206.400 51.600 34.400 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 372.000 81.600 34.400 heraf faktisk 275.400 81.600 34.400 heraf anslået 96.600 0 0 12
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Erhvervslejer Nej Anslået Nej 3 Boliglejer 6.000 3.600 Nej Faktisk Nettoprisindex 01.01.2016 Nej 4 Erhvervslejer 7.200 3.000 Nej Faktisk Nettoprisindekset, min. 1,5% 01.06.2017 01.01.2016 Nej 5 Boliglejer 9.600 4.200 Nej Faktisk Nettoprisindex 01.01.2016 Nej 6 Boliglejer 8.400 3.600 Nej Faktisk Trappeleje kr. 100,- 01.01.2016 01.01.2017 01.01.2016 Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Erhvervslejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 01.11.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 4 Erhvervslejer 3 01.06.2016 6 måneder 01.06.2018 01.12.2016 Lejer Udlejer Ja Ja Der ydes lejerabat 1. år. Herefter betales basislejen 5 Boliglejer 0 01.12.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 0 01.03.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 13