Vejforum onsdag den 7. december 2016 EKSPROPRIATION TIL VEJANLÆG LANDINSPEKTØR THOMAS NORMANN ASMUSSEN TNA@LE34.DK
SAMMENHÆNG MELLEM: EKSPROPRIATIONSERSTATNING, FORVENTNINGER OG OFFENTLIG PLANLÆGNING
EKSPROPRIATION TIL RUNDKØRSEL I THISTED Arealerstatning eller erstatning efter principperne om driftstab? Betydning af byplanvedtægt? Erstatning for et areal, der anvendes ulovligt /i strid med gældende planlægning?
STRUKTUROMRÅDET
PARTERNES PÅSTANDE THISTED KOMMUNE: FOR AREALAFSTÅELSE, CA. 180 M² 115 KR./ M² = = KR. 20.700,- FOR FLYTNING AF HEGN, LAMPER OG SKILT, EVT. STRØM OG VAND, TILPASNING AF FLISEBELÆGNING OG STØTTEMUR, TILPASNING AF PLANTEBORDE OG ULEMPER I ØVRIGT = KR. 60.000,- SAMLET ERSTATNING = KR. 80.700,-
PARTERNES PÅSTANDE LODSEJERENS PÅSTAND(E): PÅSTAND FREMLAGT I FORBINDELSE MED ÅSTEDSFORRETNING: KR. 4.000.000,- (BEREGNET PÅ BAGGRUND AF MISTET INDTÆGT, KAPITALISERET MED EN FAKTOR 30) PÅSTAND VED TAKSTIONSKOMMISSIONENS BEHANDLING SAGEN: AREALERSTATNING: KR. 400.000,- ULEMPEERSTATNING: KR. 100.000,- SAMLET ERSTATNING KR. 400.000,-
EJENDOMMENS PLANLÆGNING OG ANVENDELSE Byplanvedtægt nr. 4 for Vilhemsborgområdet (1977). Byplanvedtægten udlægger ejendommen til udvikling af erhvervsområde. På ejendommen drives planteskole (siden 2013). Det eksproprierede areal (2015) blev anvendt til udstillingsareal, oplagsplads og salgsareal.
BYPLANVEDTÆGTEN: De på kortbilag 2 viste arealer må ingen sinde bebygges eller benyttes som oplag, gårdsplads eller på lignende måde, men vil være at beplante efter nærmere overenskomst mellem grundejerne og kommunen. Ejeren af ejendommen havde i forbindelse med indretningen af ejendommen i 2013 etableret udstillingsareal, oplagsplads og salgsareal inden for dette byggelinjeareal.
DISPENSATIONEN Thisted Kommune gav i 2014 dispensation til, at arealet må anvendes til ejendommens drift Der stilles vilkår om, at arealet kan inddrages til den planlagte rundkørsel Ejeren fortsætter herefter anvendelsen af arealet som hidtil.
KOMMUNENS ARGUMENTER Råden over arealet er i strid med byplanvedtægtens bestemmelser og byggelinjerne i særdeleshed - Arealet skal erstattes med prisen som erhvervsareal Byplanvedtægten var gældende da ejendommen blev erhvervet - Ingen ændret planlægning Dispensation med vilkår - Ingen berettiget forventning om permanent anvendelse af arealet
EJERENS ARGUMENTER Arealet er en vigtig og nødvendig del af ejendommens drift som planteskole - Stor værdi og erstattes efter principperne omkring driftstab Ingen betydning at arealet er beliggende inden for byggelinje - Der er ikke tale om en vejbyggelinje Der er meddelt dispensation - Tidsubestemt
TAKSATIONSKOMMISSIONEN (1) Prisen for det eksproprierede areal fastsættes ud fra prisen på erhvervsjord og ikke ud fra driftstabsbetragtninger. Byggelinjen har betydning for arealets anvendelse og dermed værdi Dispensationen er tidsbegrænset.
TAKSATIONSKOMMISSIONEN (2) Ejeren har også rejst et krav om erstatning for driftstab, men taksationskommissionen finder det ikke bevist, at ejeren udover arealerstatningen har lidt et driftstab som følge af den skete ekspropriation af arealet
TAKSATIONSKOMMISSIONEN (3) Taksationskommissionen har også taget hensyn til de foreliggende oplysninger om den byggelinje, som er indeholdt i byplanvedtægt nr. 4 for Vilhelmsborgområdet, hvorefter de viste arealer må ingen siden bebygges eller benyttes som oplag, gårdsplads eller på lignende måde, men vil være at beplante efter nærmere overenskomst
TAKSATIONSKOMMISSIONEN (4) Der kan i denne forbindelse også henvises til den byggetilladelse, som Thisted Kommune gav i september måned 2014, hvor der udtrykkeligt blev taget forbehold om senere at inddrage det pågældende areal ved etablering af rundkørsel i området
OVERAGELSE AF AREAL UDLAGT TIL OFFENTLIGT FORMÅL I SKANDERBORG Areal udlagt til offentligt formål Forventningsværdi? Fradrag for fordele?
DE FAKTISKE FORHOLD Lokalplan 1070: Lokalplanområdet er omfattet af 2 rammeområder, der fastsætter anvendelsen til tæt-lav og åben-lav boligformål, institutioner til betjening af området, større samlede friarealer fælles for området og bynær natur. En mindre del skal anvendes til rekreative formål friholdt for bebyggelse.
Kommunen: Arealet bør erstattes med 18 kr. pr. m2, svarende til108.900 kr. Anvendelsen før lokalplanen, landbrug Ejeren: PARTERNES PÅSTANDE Arealet bør erstattes med 1.128,75 kr. pr. m2, svarende til 6.772.500 kr. Anvendelse som boligformål, lokalplanens bestemmelser
TAKSATIONSKOMMISSIONEN (1) Udgangspunktet for erstatningsberegningen er arealets værdi i handel og vandel på tidspunktet for overtagelsesanmodningens fremkomst. Ved fastsættelsen af erstatningen skal der bortses fra den lokalplan, som er en forudsætning for, at overtagelsessituationen overhovedet opstår.
TAKSATIONSKOMMISSIONEN (2) Det er i kommuneplanen forudsat, at der i forbindelse med udstykning og bebyggelse af området skal sikres mulighed for opførelse af en daginstitution. Såfremt dette formål indebærer overtagelse af en hel ejendom, skal erstatningen for overtagelsen fastsættes, svarende til arealets værdi umiddelbart før lokalplanens fremkomst. Såfremt det kun er en del af en ejendom, der overtages, skal der i erstatningen ske fradrag for de fordele, som lodsejeren i øvrigt opnår ved lokalplanen
TAKSATIONSKOMMISSIONEN (3) Den erstatning, som tilkommer ejerne, må herefter fastsættes, svarende til værdien af det overtagne areal før lokalplanen. Denne værdi svarer til værdien i området af landbrugsjord, men må dog forhøjes under hensyntagen til den forventning, der på det tidspunkt var skabt om en bymæssig anvendelse.
TAKSATIONSKOMMISSIONEN (4) Ved fastsættelsen af denne forventningsværdi må hensyn tages til, at værdien har en vis spekulært karakter. Da der samtidig skal ske fradrag for de fordele, som lodsejerne i øvrigt har opnået ved lokalplanen, er der ikke grundlag for at fastsætte erstatningen til et større beløb end 18 kr. pr. m 2, eller 108.900 kr., som påstået af Kommunen.
OPSAMLING Husk planlægningen når I fastsætter ekspropriationserstatning. Vær opmærk på konkrete restriktioner pålagt de enkelte ejendomme. Lav altid en afvejning af, om der er knyttet forventningsværdi til de eksproprierede arealer. Vær opmærksom på, om der skal ske fradrag for fordele i forbindelse med fastsættelsen af ekspropriationserstatningen.