1 København, den 26. november 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Morten Dahl og Henrik Stage Hasseris Bymidte 3 9000 Aalborg Sagen angår spørgsmålet, om de indklagede har krav på udgift til foto, dokumentationsomkostninger samt udgift til markedsføring i forbindelse med formidlingsaftalens udløb. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om de indklagede skal refundere klagernes udgift til tilstandsrapport. Sagen angår sluttelig spørgsmålet, om klagerne har krav på erstatning for dårligt udført mæglerarbejde samt godtgørelse for, at de indklagede havde undladt at indregne et lån i salgsbudgettet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne og de indklagede indgik den 22. oktober 2008 en formidlingsaftale om salg af klagernes ejendom til en kontantpris på kr. 1.995.000,00. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.:
2
3 Klagerne fik samtidig med underskrivelse af formidlingsaftalen udleveret et salgsbudget dateret den 16. oktober 2008. I salgsbudgettet var medtaget 1 lån med en kontantlånsrestgæld på kr. 774.054. Der var ikke i salgsbudgettet taget forbehold for yderligere prioritetsgæld til realkreditinstitut. Det fremgik videre af salgsbudgettets punkt 5.1.2., at udgift til professionel fotograf, målfast tegning samt 360 graders foto ville udgøre kr. 3.000,00 inkl. moms. Indklagede opkrævede betaling for foto og dokumentationsomkostning i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse: De indklagede indhentede den 23. oktober 2008 tingbogsoplysning, hvoraf det fremgik, at der var 2 lån i ejendommen med henholdsvis en hovedstol på kr. 825.000,00 og en hovedstol på kr. 360.000,00. Den 11. november 2008 fremsendte det arkitektfirma, som havde udfærdiget tilstandsrapport på ejendommen en faktura til klagerne på kr. 5.500,00 inkl. moms for udfærdigelse af rapporten. Den 21. april 2009 udarbejdede indklagede et nyt salgsbudget. I dette var der som i det tidligere medtaget 1 lån.
4 Formidlingsaftalen udløb, uden at ejendommen var blevet solgt. Den 7. maj 2009 fremsendte de indklagede en faktura til klagerne for de indklagedes omkostninger til markedsføring, kr. 7.500,00 inkl. moms. Den 14. maj 2009 oplyste klagerne de indklagede om, at klagerne ønskede, at Klagenævnet for Ejendomsformidling skulle tage stilling til, om de indklagede havde krav på omkostninger til markedsføring med kr. 7.500,00 inkl. moms. Den 18. maj 2009 meddelte de indklagede klagerne, at de indklagede eftergav klagerne beløbet på kr. 7.500,00, og at klagerne ville modtage en kreditnota på det nævnte beløb. De indklagede har den 19. maj 2009 fremsendt kreditnota på beløbet. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede har ikke krav på betaling af deres fakturaer. De indklagede skal refundere klagernes udgift til tilstandsrapport samt kompensere klagerne for dårligt udført mæglerarbejde. Klagernes ejendom var behæftet med 2 realkreditlån. De indklagede havde imidlertid kun medtaget det ene af lånene, og klagerne var ikke opmærksomme på, at det andet lån skulle fratrækkes i salgsprovenuet. Klagerne spurgte flere gange inden underskrivelsen af formidlingsaftalen, om det påførte rådighedsbeløb var det endelige beløb, som klagerne ville få udbetalt, når alle udgifter var betalt. Klagerne har aldrig fået udleveret en underskrevet genpart af formidlingsaftalen med begge parters underskrift. De indklagedes tilbagemeldinger på fremvisninger og salget generelt var mangelfulde. Der gik en måned, inden der kom til salg skilt på ejendommen. De indklagede udeblev fra møde på ejendommen. Klagerne har betalt for fotograf, kommunalt oplysningsskema og tilstandsrapport, men har ikke fået udleveret disse dokumenter ved formidlingsaftalens ophør. Klagerne er efter et halvt års samarbejde med de indklagede, uden at ejendommen blev solgt, dårligere stillet, end hvis aftalen ikke var indgået. Salgsprisen er sat ned, og huset har ikke længere nyhedens interesse hos eventuelle købere. Klagerne ønsker kompensation herfor. De indklagede har bl.a. anført:
5 De indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne som følge af, at ejendommen ikke blev solgt. De indklagede har krav på betaling af faktura. Klagerne havde haft flere ejendomsmæglere til at vurdere ejendommen. De indklagede vurderede ejendommen til kr. 1.995.000,00, hvilken vurdering ikke var den højeste. På det første vurderingsmøde var klagerne ikke i besiddelse af restgældsoplysning med kontrolkode. Derfor var lånet ikke medregnet i salgsbudgettet ved underskriftmødet. Dette blev mundtligt forklaret klagerne. De indklagede fik ikke tilføjet salgsbudgettet en skriftlig kommentar herom, hvilket var en fejl. Der er dog ingen tvivl om, at klagerne er blevet orienteret om den rette sammenhæng og hele tiden vidste, at lånet skulle indfries. De indklagede har fremsendt såvel fotos som dokumenter til klagerne. Med hensyn til fakturaen på kr. 7.500,00 har de indklagede eftergivet denne over for klagerne. Klagerne var meget svære at kommunikere med i salgsperioden. Klagerne skulle skilles, og deres interne kommunikation var meget dårlig, ligesom de indklagede flere gange oplevede, at tilbagemeldinger fra de indklagede ikke blev videregivet fra den ene klager til den anden. Vedrørende de indklagedes påståede udeblivelse fra et møde var der tale om en misforståelse mellem parterne. Til salg skiltene ved ejendommen blev sat op. De indklagede oplever af og til, at unge mennesker morer sig med at fjerne skiltene og f.eks. sætte dem ved andre folks huse. På grund af markedet og de faldende priser var det nødvendigt at få en dialog med klagerne om eventuelt at nedsætte prisen. Nævnet udtaler: Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at de indklagede ikke på noget tidspunkt i salgsperioden medtog lånet med en hovedstol på kr. 360.000,00 i salgsbudgettet. Herudover finder nævnet ikke grundlag for kritik af de indklagedes salgsarbejde. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det kan tilskrives indklagede, at ejendommen ikke blev solgt i aftaleperioden, hvorfor nævnet ikke kan pålægge de indklagede at betale erstatning til klagerne herunder erstatte udgift til tilstandsrapport. Det fremgår af formidlingsaftalen mellem klagerne og de indklagede, at der var indgået aftale om betaling af et resultatafhængigt vederlag. Det fremgår videre, at det var aftalt
6 mellem parterne, at såfremt aftalen udløb, skulle klagerne betale dokumentationsomkostninger samt udlæg til tredjemand. Der var ikke aftalt betaling af beløb til tredjemand. Formidlingsaftalen udløb uden salg, hvorefter de indklagede ifølge aftalen således alene har krav på udgift til dokumentationsmateriale. De indklagede har herefter ikke krav på betaling af fotograf, kr. 3.000,00 inkl. moms, idet denne udgift var en del af de indklagedes krav på vederlag i tilfælde af opsigelse eller ved et salg af ejendommen. De indklagede har dokumenteret afholdelse af udgifter til tingbogsoplysninger med kr. 150,00 samt kommunalt oplysningsskema med kr. 400,00. De indklagede har ikke dokumenteret afholdelse af udgift til restgældsoplysninger kr. 750,00 inkl. moms, og nævnet kan således ikke godkende indklagedes krav på denne udgift. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 250,00. Konklusion: De indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato in solidum til klagerne betale kr. 4.000,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 3.750,00 fra 7. maj 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand København, den 11. december 2009 T I L L Æ G T I L K E N D E L S E
7 Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Morten Dahl og Henrik Stage Hasseris Bymidte 3 9000 Aalborg Efter afsigelse af kendelse den 26. november 2009 i ovennævnte sag, har klagerne rettet henvendelse til nævnet og gjort opmærksom på, at indklagede har krævet betaling for tingbogsoplysninger med kr. 400,00. Nævnet har på ny gennemgået sagen og bemærket, at nævnet ved en fejl ikke har taget stilling til dette klagepunkt i kendelsen, hvorfor nævnet har valgt at genoptage sagen. Kendelsen ændres således: Nævnet udtaler: Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at de indklagede ikke på noget tidspunkt i salgsperioden medtog lånet med en hovedstol på kr. 360.000,00 i salgsbudgettet. Herudover finder nævnet ikke grundlag for kritik af de indklagedes salgsarbejde. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det kan tilskrives indklagede, at ejendommen ikke blev solgt i aftaleperioden, hvorfor nævnet ikke kan pålægge de indklagede at betale erstatning til klagerne herunder erstatte udgift til tilstandsrapport. Det fremgår af formidlingsaftalen mellem klagerne og de indklagede, at der var indgået aftale om betaling af et resultatafhængigt vederlag. Det fremgår videre, at det var aftalt mellem parterne, at såfremt aftalen udløb, skulle klagerne betale dokumentationsomkostninger samt udlæg til tredjemand. Der var ikke aftalt betaling af beløb til tredjemand. Formidlingsaftalen udløb uden salg, hvorefter de indklagede ifølge aftalen således alene har krav på udgift til dokumentationsmateriale. De indklagede har herefter ikke krav på betaling af fotograf, kr. 3.000,00 inkl. moms, idet denne udgift var en del af de indklagedes krav på vederlag i tilfælde af opsigelse eller ved et salg af
8 ejendommen. De indklagede har i sin faktura opkrævet kr. 400,00 for tingbogsoplysninger, men har alene dokumenteret at have afholdt kr. 150,00, hvorfor nævnet alene kan godkende dette beløb. De indklagede skal derfor tilbagebetale kr. 250,00 til klagerne. De indklagede har dokumenteret afholdelse af udgifter til kommunalt oplysningsskema med kr. 400,00, som krævet. De indklagede har ikke dokumenteret afholdelse af udgift til restgældsoplysninger kr. 750,00 inkl. moms, og nævnet kan således ikke godkende indklagedes krav på denne udgift. Efter sagens udfald skal de indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 250,00. Konklusion: De indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato in solidum til klagerne betale kr. 4.250,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 4.000,00 fra 7. maj 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand