9. MAJ 2017 VÆRKTØJER TIL ENERGIRENOVERING AF ERHVERVSEJENDOMME ERHVERVSLEJELOVGIVNINGENS MULIGHEDER ADVOKAT SØREN HILBERT

9. MAJ 2017 VÆRKTØJER TIL ENERGIRENOVERING AF ERHVERVSEJENDOMME ERHVERVSLEJELOVGIVNINGENS MULIGHEDER ADVOKAT SØREN HILBERT

DISPOSITION 1. Erhvervslejelovgivningens forbedringsbegreb 2. Lejeforhøjelser uden særskilt tilslutning fra lejerne 3. Lejeforhøjelser efter særskilt tilslutning fra lejerne 4. Frivillige aftaler med lejere om lejeforhøjelser og driftsbidrag 5. Forhøjelse og omlægning af driftsbidrag, som kan gennemføres efter eksisterende lejekontrakter 2

LEJELOVGIVNINGENS FORBEDRINGSBEGREB Lejelovgivningens forbedringsbegreb er principielt det samme for alle type forbedringer. Erhvervslejelovens 31, stk. 1 (svarer i det væsentlige til lejelovens 58, stk. 1) Har udlejeren forbedret det lejede, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi Forbedringer er: Arbejder eller ændringer, der objektivt set tilfører lejemålet forbedringer i form af kvaliteter og egenskaber, som lejer ikke allerede havde krav på. Vedligeholdelse er (derimod): Påkrævet fornyelse af ejendommen eller dennes installationer, som det alligevel påhviler udlejer at forestå i henhold til lejekontrakten. Vedligeholdelse er ikke forbedringer af lejemålet. 3

LEJELOVGIVNINGENS FORBEDRINGSBEGREB Bringer udlejer derimod lejemålet i en bedre stand, end den stand, som udlejer har pligt til i henhold til lejekontrakten, eller tilføres lejemålet f.eks. nye installationer eller faciliteter, vil der normalt være tale om en brugsværdiforøgelse. Energibesparende ændringer og renoveringer medfører ifølge retspraksis og juridisk litteratur en brugsværdiforøgelse for lejer, der kan danne grundlag for at varsle forhøjelse af lejen. Forbedringsforhøjelser kan normalt kræves ved siden af andre aftalte eller lovbestemte lejeforhøjelser, men tjek lejekontrakterne! 4

LEJEFORHØJELSER UDEN TILSLUTNING FRA LEJERE Når udlejer har forbedret det lejede, kan udlejer kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi. Erhvervslejelovens 31, stk. 2 (svarer i det væsentlige til lejelovens 58, stk. 2) Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende. Udgifterne må ikke dække vedligeholdelsesmæssigt efterslæb. Udfordring: Normalt anerkendes kun en lejeforhøjelse svarende til ydelsen på et 20 årigt realkreditlån Dog 10 årigt for hårde hvidevarer på grund af kortere levetid Løsning Grundig dokumentation for omkostninger, levetid og kombination af 10 årig og 20 årig annuitet 5

LEJEFORHØJELSER EFTER TILSLUTNING FRA LEJERE Erhvervslejelovens 31, stk. 3 (svarer i det væsentlige til lejelovens 58, stk. 3) I ejendomme, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse for arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, hvis udlejeren har tilslutning til gennemførelsen af arbejderne fra et antal lejere, hvis lejemål tilsammen omfatter mindst 2/3 af ejendommens bruttoetageareal. Lejeforhøjelsen kan ikke overstige den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne Når udlejer har udført arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne, kan udlejer kræve en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil Kræver tilslutning fra 2/3 af lejerne opgjort efter bruttoetageareal Lejeforhøjelsen må ikke overstige lejernes besparelse Udgifterne må gerne dække vedligeholdelsesmæssigt efterslæb Samme restriktion: 20 årigt / 10 årigt realkreditlån 6

MARKEDSLEJEFORHØJELSE I STEDET FOR? Men måske bør lejeforhøjelsen i stedet gennemføres som en markedslejeforhøjelse efter erhvervslejelovens 13: Eksempel: Lejen udgør i dag kr. 500.000 og markedslejen skønnes at udgøre kr. 540.000. Der kan derfor ikke ske markedslejeforhøjelse, da forskellen er under 10 % (næppe væsentlig). Udlejer forbedrer lejemålet i et omfang, der kan begrunde en forbedringsforhøjelse på kr. 20.000. Hvis udlejer varsler forbedringsforhøjelse, er forskellen op til markedsleje fortsat under 10 pct. Hvis udlejer derimod undlader at varsle forbedringsforhøjelse og i stedet varsler markedslejeforhøjelse, kan der varsles forhøjelse på kr. 60.000 (idet det forudsættes at forbedringsarbejderne har øget markedslejen tilsvarende). 7

FRIVILLIGE AFTALER MED LEJERE OM LEJEFORHØJELSE I erhvervslejemål kan (stort set) alt aftales i forhold til leje og energirenoveringer Lejer kan acceptere lejeforhøjelse eller henlæggelses-, afskrivnings- og servicebeløb på driftsregnskabet Husk driftsposter skal specificeres og anslås (jf. næste side) Husk uopsigelighed og fredning! Udfordring: Hvem indestår for besparelsen hos lejer? Hvem indestår for indeklima? Hvad kræves af lejer for at opnå besparelsen? Løsning: En ESCO-leverandør, kan eventuelt garanterer over for udlejer Visse energibesparelser / indeklimaforbedringer er næsten upåvirkede af brugeradfærd Brugeradfærd kan i visse tilfælde beskrives overordnet (antal personer / PC ere m.v. pr. rum) 8

FORHØJELSE OG OMLÆGNING AF DRIFTSBIDRAG, SOM KAN GENNEMFØRES EFTER EKSISTERENDE LEJEKONTRAKTER Udlejer kan kræve driftsomkostninger betalt ved siden af lejen, hvis betalingen har hjemmel i lejekontrakten og driftsomkostningerne er specificeret i lejekontrakten eller et bilag til denne. Erhvervslejelovens 5, stk. 2 Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Udgifter (eller del af disse) kan eventuelt henføres til eksisterende poster i driftsbudgettet, f.eks. henlæggelser eller afskrivninger. Beløbsstigninger på nævnte poster udlignes eventuelt af besparelser på forbrugsposterne. Risiko: Omkostningstyper skal kunne rummes inden for specifikation, idet udlejer i modsat fald kan risikere at fortabe retten til at opkræve beløbet ved indsigelse fra lejer (samt tilbagebetalingskrav). Risiko: Der bør være identitet med nye ydelser og de ydelser, som parterne forudsatte skulle betales ved lejekontraktens indgåelse (ellers potentiel grund til indsigelser). Undtagelse (snæver): Udgiftsarter, der ikke er kendt ved lejeaftalens indgåelse Ved ESCO-leverandør: Overveje opdeling på f.eks. henholdsvis henlæggelser og serviceaftaler. 9

KONTAKT SØREN HILBERT ADVOKAT (L), PARTNER DIR: +45 3525 2962 / MOB: +45 2929 0393 MAIL: SHI@LUNDGRENS.DK Søren har i mere end 20 år rådgivet om fast ejendom, projektudvikling og offentlig-privat samarbejde. Han har arbejdet intensivt med forretningsmodeller, by- og arealudvikling, energirenovering, smart city, offentligt salg af fast ejendom, udbud, OPI og innovationspartnerskaber. Har medvirket ved udarbejdelse af standardaftalerne for OPI (http://www.opiguide.dk/vaerktoejer/vaerktoeje r/opi-modelaftale-3/) og af procesmodellen for opstart af innovationspartnerskaber (http://www.bedreudbud.dk/innovationspartner skaber) og underviser ofte inden for disse områder, jf. også Legal 500: ( )urban planning and real estate expert Søren Hilbert ANDERS G. SCHMIDT ADVOKAT DIR: +45 3525 2955 / MOB: +45 2524 5155 MAIL: AGS@LUNDGRENS.DK Anders er advokat i Lundgrens afdeling for fast ejendom. Hans speciale er lejeretlige forhold, herunder såvel boliglejeret som erhvervslejeret, men også med fokus på udvikling af fast ejendom og ejendomstransaktioner. Ikke mindst løser Anders mange opgaver i forbindelse med retail og butikscentre, hvor han udarbejder og forhandler lejekontrakter for lejere og udlejere, udvikler og overdrager udlejningsejendomme samt rådgiver om kommercielle og regulatoriske forhold i netop denne type ejendomme. Anders rådgiver både virksomheder, offentlige myndigheder og private inden for disse områder. Bistår i øvrigt en række danske og internationale investorer samt myndigheder med deres ejendomstransaktioner. @LUNDGRENS.DK 10