Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4 1.

Rentemestervej 8 2400 København NV Telefon: 72 54 10 00 nmkn@nmkn.dk www.nmkn.dk 6. marts 2015 J.nr.: NMK-33-02827 Ref.: CANEL-NMKN AFGØRELSE i sag om Helsingør Kommunes afgørelse om, at opførelse af tagterrasse på ejendommen Kirsebærbakken 15, Snekkersten er umiddelbart tilladt i henhold til områdets lokalplan. Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4 1. Natur- og Miljøklagenævnet kan ikke give medhold i klagen over Helsingør Kommunes afgørelse af 7. januar 2014, om at tagterrassen på ejendommen Kirsebærbækken 15, Snekkersten er umiddelbart tilladt i henhold til områdets lokalplan. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer

Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet En nabo har den 21. januar 2014 klaget over Helsingør Kommunes afgørelse af 7. januar 2014 om, at opførelse af en tagterrasse på ejendommen Kirsebærbakken 15, Snekkersten er umiddelbart tilladt i henhold til områdets lokalplan. Klagen er uddybet med supplerende bemærkninger ved brev af 5. november 2014. Klagen fra den 21. januar 2014 er formuleret som en påtale vedrørende etablering af tagterrassen. Klager har gjort gældende, at tagterrassen er i strid med Lokalplan 1.122 Det gamle Snekkersten i forhold til planens overordnede intentioner om beskyttelse af områdets særpræg samt kulturelle og æstetiske værdier. Klager har henvist til 9, stk. 10, om hustyper uden for kategori samt 9, stk. 11, om udformning og placering af garager, udhuse og carporte. Klager har anført: at tagterrassen er særdeles markant og iøjnefaldende at tagterrassen på grund af højdeforskellen mellem Hyldebakken, hvor klager bor, og Kirsebærbakken er på højde med klagers stueplan, og at der derfor er direkte udsyn til tagterrassen, at der fra tagterrassen er direkte indkik til klagers køkken og stue og indkik igennem stuen ud til klagers baghave. Klager har om kommunens afgørelse anført følgende: Kommunen har i begrundelsen vedrørende tagterrassens overensstemmelse med 9, stk. 10, henvist til områdets blandede kvaliteter og karakter, selvom bestemmelsens formål er at bevare den høje kvalitet i områdets bygninger. Kommunen har dermed ikke overholdt lokalplanbestemmelsen. Kommunen har endvidere ikke vurderet tagterrassen i forhold til lokalplanens 9, stk. 11, om udformning og placering af garager, udhuse og carporte, hvilket må være relevant, da byggeriet er fritaget for byggetilladelse efter Bygningsreglementet, hvor der ikke nævnes tagterrasser, men carporte, udhuse og lign. Lokalplanens 9, stk. 11, fastlægger nogle principper for tilbygninger, som tagterrassen ikke opfylder, eksempelvis hvad angår integration mellem hovedhus og tilbygning, og med hensyn til helhed mellem hovedhus og tilbygning. Tagterrassen er ikke en integreret del af hovedhuset, men står frit på en tilbygget udestue, som har en karakter, der ikke er i overensstemmelse med de principper for tilbygninger til typehuse, som lokalplanen anbefaler. Kommunen har endvidere truffet deres afgørelse på et ufuldstændigt grundlag. De tegninger og skitser, som er fremsendt af bygherre i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse, har ikke en form og et indhold, der gør det muligt at vurdere, om byggeriet overholder lokalplanens 9, stk. 10 og 11, om høj kvalitet, både hvad angår arkitektonisk udformning og materialer samt håndværksmæssig bearbejdning. Det er derfor ikke muligt at vurdere, om udformningen overholder principperne i 9, stk. 11. Kommunen er endelig blevet gjort bekendt med, at der på ejendommen er tinglyst privatretlige servitutter, som ikke er overholdt. Tagterrassen strider mod privatretlige servitutter, som har til formål at beskytte lokalområdets særpræg og attraktion i forhold ti l blandt andet udsigtsmulighederne til Øresund. Samlet set har servitutterne været med til at sikre et æstetisk og ensartet udtryk med ens taghældning og tagdækning og med en linjeføring (øst-vest), der har givet et let og varieret rum mellem hustagene, ligesom det har sikret udsigtskanaler til Øresund for de påtaleberettigede eje n- 2

domme. På trods heraf har kommunen ikke gjort bygherre opmærksom på, at der skal indhentes accept fra de påtaleberettigede, inden byggeriet kan færdiggøres. Sagens oplysninger Ejendommen Kirsebærbakken 15, Snekkersten er omfattet af Lokalplan nr. 1.122 Det gamle Snekkersten. Lokalplanens formål er, jf. 1 bl.a.: At sikre områdets kulturhistorie og den mangfoldighed, der findes i bebyggelsen, landskabet og de grønne elementer, samtidig med at der gives mulighed for en fremtidig fornyelse af bebyggelsen.. Nybyggeri i området skal have en arkitektonisk kvalitet, så bygningerne indgår i en god helhed i forhold til den eksisterende bebyggelse og landsskabet.. Lokalplanen inddeler planområdet i 7 delområder/enheder. Ejendommen beliggende Kirsebærbakken 15 ligger i enhed 1. Lokalplanens 4 regulerer områdets anvendelse. Det følger bl.a. af 4, stk. 1, at enhed 1 udlægges til helårsboligformål, og at der på hver ejendom makismalt må opføres en bolig. Lokalplanens 9 regulerer bebyggelsens ydre fremtræden. 9, stk. 10 regulerer hustyper uden for kategori og nybyggeri i området som helhed. Det følger heraf, at: Ved ombygning og tilbygning til de huse, der ikke er udpeget som bevaringsværdige (dette fremgår af kortbilag 3) samt ved opførelse af nye huse i hele lokalplanområdet gælder det, at bygningen skal have en høj kvalitet både hvad angår den arkitektoniske udformning og de materialer, der anvendes samt i den håndværksmæssige bearbejdning, således at bebyggelsen passer til områdets samlede høje arkitektoniske udtryk. Bygningers facader skal opføres enten af mursten, beton in situ (beton støbt på stedet), forpatinerede m e- talplader, som zink eller lignende samt træbeklædning. Glasfacader må også anvendes. En kombination af disse materialer på baggrund af en klar arkitektonisk ide kan tillades. Blanke og reflekterende tagmaterialer herunder glaserede tagsten må ikke anvendes. Lokalplanens 9, stk. 11, regulerer udformning og placering af garager, udhuse og carporte. Af bestemmelsen fremgår, at udformningen af garager, udhuse og carporte skal ske efter følgende principper: a. En integreret del af hovedhusets arkitektoniske helhedsudtryk f.eks. indbygget i bygningskroppen eller som en samling af bygningskroppe, der udgør en helhed, hvor materialer og farver er i overensstemmelse med hovedhuset, eller 3

b. en bygning der er delvist integreret i huset arkitektur f.eks. med en placering på grunden friholdt fra husets primærfacade og som er opført i samme materialer som hovedhuset, eller c. en form for haveinventar helt friholdt fra hovedhusets facader opført som en spinkel og åben carportko n- struktion som ikke er sammenbygget med huset og som visuelt er friholdt huset. Lokalplanens 10 regulerer bebyggelsens omfang og placering. Følgende fremgår af 10, stk. 1: I enhed 1 og enhed 7 fastlægges bebyggelsesprocenten til 30%. Bortset fra de undtagelser der er nævnt i bestemmelsen under de forskellige stilarter i 9, kan hovedhuset opføres i op til 2 etager, når følgende overholdes: a. Hovedhuset kan opføres med to etager med en eller flere sider i fulde to etager. Facadehøjden må ikke overstige 6,5 m dog er gavle på huse med saddeltag undtaget denne bestemmelse. Husets samlede højde må ikke overstige 8,5 m målt fra naturligt terræn til kip. b. Ved placering af hovedhuset skal følgende højdegrænseplan være overholdt: Husets maksimale højde = 1,4 x afstanden til naboskel, vej og/eller sti (højdegrænseplanet). Gavlen på hus med saddeltag kan dog føres op over højdegrænseplanet. I forhold til vejskel gælder også 7, stk. 1 og i forhold til naboskel gælder BR08 for placering af småbygninger som udhuse og lign Ved placering af bebyggelse på skrånende terræn skal der indlægges et niveauplan, som skal godkendes af Byrådet og som skal fastlægges efter ovennævnte afstandsbestemmelse (b). Den 30. oktober 2013 har ejer af ejendommen Kirsebærbakken 15, Snekkersten ansøgt om tilladelse til at opføre en tagterrasse ovenpå en eksisterende udestue på ejendommen. Der er fremsendt supplerende tegninger af projektet den 20. december 2013. I ansøgningen er anført, at der på det eksisterende udhus etableres spærforstærkning, at der boltes balustre til konstruktionen, og at der etableres afskærmning i en højde af 1200 mm. Der udlægges endvidere 18 mm vandfast krydsfiner med fald mod eksisterende tagrendesystem, og der pålægges tolags tagpap. Endelig opsættes der en udvendig vindeltrappe. Den 7. januar 2014 har Helsingør Kommune meddelt, at opførelse af tagterrassen på ejendommen ikke kræver kommunens tilladelse efter bestemmelserne i Bygningsreglementet, og at der ikke ved sagsbehandlingen er taget stilling til, om projektet overholder eventuelle privatretlige servitutter på ejendommen. Klager og kommunen har i perioden efter indsendelse af klagen fra den 21. januar 2014 udvekslet synspunkter vedrørende tagterrassen og dens lovlighed. Ved brev af 23. marts 2014 har klager således gentaget synspunkterne vedrørende den manglende overholdelse af de privatretlige servitutter, der findes på ejendommen. Endvidere har klager fas t- holdt, at tagterrassen er i strid med områdets lokalplan, da byggeriet strider imod de bygningsmæssige og de landskabsmæssige kvaliteter og udsigtsmuligheder, som lokalplanen bl.a. har som intention at bevare for eksisterende byggeri, såvel som i forbindelse med nyt byggeri. 4

I forhold til bemærkningerne om, at tagterrassen er i strid med privatretlige servitutter, har kommunen i brev af 4. juli 2014 oplyst, at kommunen ikke har påtaleret til nogen af de nævnte servitutbestemmelser. Det er derfor ikke muligt for kommunen at sikre, at en given privat tinglyst ret overho l- des. Det er op til en ejer af en ejendom at sikre sig, at et givent byggearbejde er i overensstemmelse med eventuelle private servitutter på ejendommen, eller at indhente de påtaleberettigedes accept, inden et givent byggeri påbegyndes. Det er et civilretligt spørgsmål mellem de påtaleberettiget til servitutten, herunder ejer af Kirsebærbakken 15, at afgøre, om byggeriet vil være/er i strid med servitutbestemmelserne for ejendommen. Kommunen har videre oplyst, at Lokalplan nr. 1.122 giver mulighed for, at nybyggeri kan opføres som moderne byggeri, således at området fortsat kan få tilføjet nye spændende stilarter. Der stilles krav om, at nybyggeriet i materialer og proportioner respekterer det eksisterende byggeris kvaliteter, således at arkitektur og materiale fortsat er af høj kvalitet. Kommunen har hertil anført, at ejendommen Kirsebærbakken 15 ikke er bevaringsværdig og derfor alene er omfattet af lokalplanens 9, stk. 10, vedrørende hustyper uden for kategori og nybyggeri i området som helhed jf. kortbilag 3. Byggeriet falder ind under lokalplanens bestemmelser om, at bygningen skal have en høj kvalitet både hvad angår den arkitektoniske udformning og de materialer, der anvendes samt i den håndværksmæssige bearbejdning, således at bebyggelsen passer til områdets samlede høje arkitektoniske udtryk. Kommunen har endelig anført, at ejendommen ligger i et område med varierede bebyggelser og med huse af meget blandet karakter og kvalitet, og en tagterrasse som på Kirsebærbakken 15 vil efter kommunens vurdering ikke bryde med særlige miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter i området. Lokalplanen indeholder endvidere ingen bestemmelser om sikring af en udsigt mellem de enkelte ejendomme, og byggeriet er i overensstemmelse med de bygningsregulerende bestemmelser i 10, stk. 1. Efter kommunens vurdering kræver byggeriet derfor ingen dispensationer eller særlige tilladelse fra anden lovgivning og er i overensstemmelse med Bygningsreglementet og byggelovens bestemmelser. Kommunen kan derfor ikke modsætte sig, at byggeriet gennemføres. Ved brev af 17. august 2014 har klager anmodet kommunen om at præcisere, på hvilket grundlag og ud fra hvilke kriterier, der er foretaget en vurdering af byggeriets arkitektoniske kvaliteter, som leder frem til afgørelsen af, at det passer til områdets samlede høje arkitektoniske udtryk, som anført i lokalplanen. Endvidere har klager anmodet om en præcisering af, i hvilke bestemmelser i Bygning s- reglementet det fremgår, at et byggeri af denne karakter og størrelse ikke kræver tilladelse. Kommunen er samtidig anmodet om at svare på, hvorfor kommunen ikke i forbindelse med svar på byggeansøgningen har forholdt sig til, om byggeriet var i overensstemmelse med lokalplanen. Endelig har klager anmodet om en præcisering af de overvejelser, som kommunen har gjort sig i anledning af oplysningerne om, at der forligger privatretlige servitutter, som ikke er overholdt. Den 8. oktober 2014 har kommunen besvaret klagers henvendelse og har fastholdt, at kommunen i forbindelse med behandlingen af sagen har undersøgt og forholdt sig til, om det ansøgte byggeri med tagterrassen er i overensstemmelse med gældende lokalplaner, byplanvedtægter og deklarationer mv. for ejendommen, men at der ikke er taget stilling til, om projektet overholder eventuelle privatretlige servitutter. 5

Helsingør Kommune har den 19. december 2014 skrevet til Natur- og Miljøklagenævnet vedrørende klagen. Dette brev er fremsendt til nævnet den 5. januar 2015 sammen med sagens øvrige materiale. Supplerende bemærkninger fra kommunen og klager I brevet af 19. december 2014 har kommunen gentaget, at det i forbindelse med det ansøgte byggeri er blevet undersøgt, hvorvidt byggeriet er i overensstemmelse med gældende byggelov, lokalplan og deklarationer mv. Kommunen har i sagsbehandlingen benyttet tegninger og projektmateriale fra ansøgning modtaget den 30. oktober 2013, luftfoto fra GIS fra 23. april 2013, kommunens skråfotos fra 2012, BBR oplysninger i KMD, diverse tegninger og bilag fra kommunens eget ejendomsarkiv for byggesager på ejendomme fra 2009 og før, samt tingbogsoplysninger for ejendommen. Kommunen har i den forbindelse vurderet, at tagterrassen kan opføres uden kommunens godkendelse eller myndighedsbehandling, fordi byggeriet opfylder byggerettens bestemmelser i kap. 2.2. Lovgivningen lægger således op til, at ejer selv skal sikre sig, at et givent byggearbejde overholder den lovgivning, som gælder for ejendommen, herunder også lokalplaner og servitutter. Kommunen har dog sendt orienterende brev til ejer af ejendommen, om at byggearbejdet ikke kræver kommunens godkendelse eller myndighedsbehandling efter byggelovens regler. Kommunen har videre vurderet, at en tagterrasse opført med dæk, rækværk og stolper af træ og værn med rammer i klart glas, er en ensartet og enkelt konstruktion, som ikke vil bryde med det eksisterende enfamiliehus arkitektoniske helhed, fordi byggeriet i materialer og proportioner respe k- terer det eksisterende byggeris kvaliteter. Kommunen har vurderet, at lokalplanens 9, stk. 11 om udformning af garager, udhus og carporte ikke gælder for om- og tilbygning til enfamliehuse. Endvidere har kommunen vurderet, at ejendommen ligger i et område med varierede bebyggelser og med huse af meget blandet karakter og kvalitet. Tagterrassen på Kirsebærbakken 15, vil efter kommunens vurdering ikke være i strid med lokalplanens hensigt med bestemmelserne i 9, stk. 10 om, at om- og tilbygninger i fremtiden får en så høj kvalitet som mulig både arkitektonisk og i material e- valg med henblik på, at lokalplanområdets samlede værdi og kvaliteter fastholdes. Byggeriet falder således ind under, hvad der kan opføres efter lokalplanens bestemmelser. Kommunen har videre vurderet, at byggeriet er i overensstemmelse med Bygningsreglementet. Endeligt har kommunen vurderet, at kommunen ikke har påtaleret i forhold til de nævnte privatretlige servitutter, og at det derfor ikke er muligt for kommunen at sikre, at en given privat tinglyst ret overholdes. Det er alene et civilretligt spørgsmål mellem de påtaleberettigede til servitutten at afg ø- re, om byggeriet vil være/er i strid med servitutbestemmelserne for ejendommen. Klager har ved brev af den 25. januar 2015 fremsendt supplerende bemærkninger. Heraf fremgår, at kommunen har behandlet sagen på et mangelfuldt grundlag, idet de fremsendte tegninger er for mangelfulde til at kunne foretage en vurdering af, om tagterrassen overholder lokalplanens krav. Kommunen har dermed ikke vurderet, om tagterrassen opfylder lokalplanens krav om eksempelvis kvalitet i materialer og proportioner i forhold til eksisterende byggeri, ligesom det ikke er vurderet, om kombinationen af flere materialer er sket på baggrund af en klar arkitektonisk ide. Lokalplanen har således ikke været en del af kommunens behandling af ansøgningen, hvilket understøttes af, at 6

lokalplanen slet ikke er nævnt i kommunens brev af 7. januar 2014, men at der alene er henvist til Bygningsreglementet, ligesom det er anført, at der ikke er taget stilling til byggeriets overholdelse af eventuelle privatretlige servitutter. Kommunen har endvidere ikke fortolket lokalplanen korrekt i forhold til, om tagterrassen bryder med det eksisterende enfamiliehus arkitektoniske helhed. Der er tale om et markant byggeri, som er meget synligt for naboerne, dels fordi terrassen er placeret i højde med taget, og de ls fordi området skråner. Tagterrassen fremstår endvidere påklistret, overdimensioneret og uden sammenhæng med taget på det oprindelige hus. Tagterrassen overholder ikke bestemmelserne i lokalplanen. Kommunen har ved deres behandling af sagen ikke begrundet, hvorfor tagterrassen ikke skal overholde de principper, som er angivet i loka l- planens 9, stk. 11, som gælder for alt byggeri og alle huse, der er omfattet af planområdet. Endelig har kommunen ikke meddelt bygherren, at en fortsættelse af byggeriet først kan ske efter indhentelse af accept fra de påtaleberettigede i forhold til de privatretlige servitutter. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om den ønskede tagterrasse er umiddelbart tilladt i henhold til områdets lokalplan. Bygningsreglementet Natur- og Miljøklagenævnet har ikke kompetence til at behandle klager over fortolkning af byggelovens regler, idet sådanne spørgsmål henhører under Statsforvaltningens område. Privatretlige servitutter En kommunes mulighed for at administrere på grundlag af privatretlige se rvitutter fremgår af planlovens 43. Efter denne bestemmelse kan kommunen ved påbud eller forbud sikre overholdelse af servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Det er op til kommunens egen beslutning, om den ønsker at bringe planlovens 43 i anvendelse, dersom betingelserne herfor i øvrigt måtte være opfyldt. En kommunes beslutning om ikke at ville bringe bestemmelsen i anvendelse til håndhævelse af bestemmelser i en privatretlig servitut er ikke en afgørelse efter planloven og kan derfor ikke påklages til og efterprøves af Natur- og Miljøklagenævnet. Helsingør Kommune har således ikke med bemærkningerne i byggetilladelsen af 7. januar 2014 om manglende overholdelse af privatretlige servitutter på ejendommen truffet nogen afgørelse efter planloven, hvorfor denne del af klagen afvises fra realitetsbehandling. Om klager som påtaleberettiget efter servitutten vil kunne udøve sin påtaleret til at modsætte sig etablering af tagterrassen må i givet fald afgøres gennem et privatretligt søgsmål ved domstolene. Planloven Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod 7

forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. En bestemmelse i en lokalplan må derfor for at kunne håndhæves som en bindende bestemmelse være så klart og præcist formuleret, at der ikke kan herske tvivl om, hvorvidt den er overholdt eller ej. Ejendommen Kirsebærbakken 15 er ikke udpeget som bevaringsværdig. Lokalplanens 9, stk. 10 regulerer bebyggelsens ydre fremtræden for hustyper uden for kategori og nybyggeri i området som helhed. Det fremgår bl.a. af bestemmelsen, at: Ved ombygning og tilbygning til de huse, der ikke er udpeget som bevaringsværdige (dette fremgår af kortbilag 3), gælder det, at bygningen skal have en høj kvalitet både hvad angår den arkitekto niske udformning og de materialer, der anvendes samt i den håndværksmæssige bearbejdning, således at bebyggelsen passer til områdets samlede høje arkitektoniske udtryk. Bygningers facader skal opføres af enten mursten, beton in situ (beton støbt på sted et), forpatinerede metalplader, som zink eller lignende samt træbeklædning. Glasfacader må også anvendes. En kombination af disse materialer på baggrund af en klar arkitektonisk ide kan tillades. Blanke og reflekterende tagmaterialer herunder glaserede tagsten må ikke anvendes. Begreber som høj kvalitet, høje arkitektoniske udtryk og klar arkitektonisk ide, har ikke en fast og entydig defineret betydning. Bestemmelsen opfylder derfor ikke kravet om klarhed og præcision i forhold til de anførte begreber. Natur- og Miljøklagenævnet finder derfor, at 9, stk. 10, i Lokalplan 1.122 ikke er formuleret med en så tilstrækkelig klarhed og præcision, at det er muligt at vurdere, hvorvidt en påtænkt bebyggelse er umiddelbart tilladt, og hvad der i givet fald kræver dispensation fra planen. 9, stk. 10 kan derfor ikke håndhæves som en bindende bestemmelse i forhold til den ansøgte tagterrasse. Ifølge klager er tagterrassen tillige i strid med bestemmelsen i 9, stk. 11, hvorefter udformning og placering af garager, udhuse og carporte skal ske efter nogle nærmere angivne principper. Det er Natur- og Miljøklagenævnets vurdering, at etablering af en tagterrasse ikke er omfattet af 9, stk. 11, idet denne udelukkende regulerer etablering af garager, udhuse og carporte. Natur- og Miljøklagenævnet kan på den baggrund ikke give medhold i klagen over Helsingør Kommunes afgørelse af 7. januar 2014, om at tagterrassen på ejendommen Kirsebærbækken 15, Sne k- kersten er umiddelbart tilladt i henhold til områdets lokalplan. 8

Nævnet har ikke med denne afgørelse taget stilling til, om tagterrassen er i overensstemmelse med lokalplanens øvrige bestemmelser eller anden lovgivning. Lena Kongsbach Ankechef / Carina Nelin Fuldmægtig Afgørelsen er sendt pr. e-mail til: Helsingør Kommune, Center for Teknik og Miljø, sagsnr. 14/24599, swc51@helsingor.dk, mail@helsingor.dk Rita Jensen og Jens Henriksen, ritajensen28@hotmail.com Susan og Uffe Ibsen, flugger3060@gmail.com 9