For et område til ferie- og fritidsformål Ved Karen Brandsvej, Hvide Sande Højde: 14,5 Bredde: 16,5 DDO, Copyright COWI Ringkøbing-Skjern Kommune 17. marts 2009
Lokalplanen er udarbejdet for I/S Ejendomme Søgaard og Husby af Arkitektfirmaet Bahl Gl. Skole, Sønderbyvej 51, 6855 Outrup, tlf. 7525 1300 i samarbejde med Ringkøbing-Skjern Kommune Nærmere oplysninger Ringkøbing-Skjern Kommune Planlægning Ved Fjorden 6 6950 Ringkøbing Planlægger: Peder Ostersen, tlf. 9974 1079 Forsidebilledet viser luftfoto af lokalplanområdet
Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?...side 4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... side 5 Lokalplanområdet... side 6 Lokalplanområdets omgivelser... side 7 Lokalplanens indhold... side 7 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning... side 8 Miljøvurdering... side 11 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... side 11 Servitutter... side 12 Planbestemmelser Indledning... side 13 1. Formål... side 14 2. Område og zonestatus... side 14 3. Arealanvendelse... side 14 4. Udstykning... side 15 5. Bebyggelsens placering og omfang... side 15 6. Bebyggelsens udseende... side 16 7. Ubebyggede arealer... side 17 8. Veje, stier og parkering... side 19 9. Tekniske anlæg... side 20 10. Miljø... side 21 11. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug... side 21 12. Lokalplan og byplanvedtægt... side 22 13. Servitutter... side 22 14. Retsvirkninger... side 22 Vedtagelsespåtegning... side 25 Offentlig bekendtgørelse af lokalplanen... side 25 Tinglysning... side 26 Bilag Matrikelkort... Bilag 1 Eksisterende forhold... Bilag 2 Arealanvendelse... Bilag 3 Ringkøbing-Skjern Kommune 3
Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Eksisterende forhold, der viser, hvorledes området er disponeret ved udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne som er bindende. I tilfælde der er uoverensstemmelse mellem kort og bestemmelserne, så er det teksten, der er bindende. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Kommuneplantillæg nr. 19 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med de gældende kommuneplanrammer. Derfor ændres de eksisterende kommuneplanrammer i et tillæg til kommuneplanen. Tillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen og med samme indsigelsesfrist. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. 4 Ringkøbing-Skjern Kommune
Redegørelse Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:2.000. Luftfoto optaget i 2006 Lokalplanens baggrund og formål Baggrunden for udarbejdelse af denne lokalplan er et ønske fra ejerne af Hvide Sande Camping om at udvide campingpladsen i nordlig og sydøstlig retning. Formålet med lokalplanen er at muliggøre ovennævnte ønsker samt at sikre en samlet planlægning for hele campingpladsområdet. Ejerne ønsker at ændre den hidtidige anvendelse af ejendommene Karen Brands Vej 66 og Karen Brands Vej 72 fra henholdsvis sommerhusformål og boligformål til fremtidig anvendelse som campingplads. 5
Redegørelse Lokalplanområdet Beliggenhed og afgrænsning Lokalplanområdet ligger i Årgab syd for Hvide Sande vest for Karen Brands Vej. Lokalplanområdet afgrænses mod vest og nord af matrikelskel til sommerhusområde og mod øst og syd af Karen Brands Vej og matrikelskel til sommerhusområde. Afgrænsningen fremgår af lokalplanens Bilag nr. 1. Bebyggelsen indenfor campingpladsens område er i 1-1½ etage - og er opført i perioden 1980-2005 (se foto s side 7 og 8). I forbindelse med ankomstarealerne er der i dag opstillet i alt 3 flagstænger. Størrelse Lokalplanområdets samlede grundareal udgør 21.639 m 2 (ca. 2,2 ha). Zoneforhold Området er beliggende i sommerhusområde og i byzone. Zoneforholdet fremgår af bilag nr. 1. Nuværende anvendelse Området anvendes henholdsvis til campingpladsformål, henholdsvis til boligformål. Eksisterende bebyggelse Bebyggelsen består dels af et parcelhus med tilknyttet garage på Karen Brands Vej 66, dels af diverse bebyggelser til campingpladsformål på Karen Brands Vej 70 (kombineret informations-, butiks og boligbygning, toiletbygning, 15 campinghytter, personalehytte, containerskur og opholdsbygning) dels af et parcelhus på Karen Brands Vej 72. Boligen på Karen Brands Vej 72 Trafikale forhold Området er beliggende ved Karen Brands Vej, som er kommunevej. Vejadgang til området sker fra Karen Brands Vej. Karen Brands Vej indgår i henhold til regionplanen som en del af den nationale cykelrute på strækningen mellem Søndervig i nord og Nymindegab i syd. Der er etableret fortov og cykelstribe langs dele af Karen Brands Vej. Umiddelbart øst for adgangen til campingpladsen er der en sti mellem Søndergade og Karen Brands Vej. Der er ikke andre offentlige stiforbindelser til eller gennem området. Parkering i forbindelse med campingpladsen sker dels ved den kombinerede informations-, butiks og boligbygning dels på pladsen ved de enkelte overnatningsenheder. Boligen på Karen Brands Vej 66 Boligen på Karen Brands Vej 66 er (som det fremgår af ovenstående foto) i 1 etage og er opført i 1956. Boligen på Karen Brands Vej 72 er ligeledes i 1 etage (se foto næste side), men er opført i 1961. Landskab m.m. Terrænet i området er plant. Herfra dog undtaget områdets nord- og nordvestlige del, som ligger højere end det øvrige område. Beplantningen inden for lokalplanområdet består af en skelbeplantning langs områdets nordvestlige af- 6
grænsning og en tæt beplantning på boligparcellen Karen Brands Vej 72 (matr. nr. 92 ad). Landbrugspligt Der er ikke noteret landbrugspligt i henhold til landbrugsloven på de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. Redegørelse Lokalplanområdets omgivelser Nord for området er der et par ubebyggede sommerhusparceller. Vest for området er der dels nogle bebyggede dels en enkelt ubebygget sommerhusparcel, mod syd dels nogle bebyggede sommerhusparceller dels en enkelt bebygget boligparcel og mod øst er der et par bebyggede boligparceller, en bebygget erhvervsejendom og et par ubebyggede parceller. Lokalplanens indhold Med denne lokalplan er det hensigten at muliggøre en udvidelse af den eksisterende campingplads. En mindre del af lokalplanområdet er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. Anvendelse Lokalplanen skal sikre, at områdets anvendelse fastlægges til ferie- og fritidsformål som campingplads og lignende. Inden for området kan der højst udlægges plads til 118 enheder, hvoraf det beregnes at der kan etableres 35 campinghytter. Bebyggelse Inden for lokalplanområdet kan der opføres bebyggelse såsom campinghytter, servicebygninger (køkken- og toiletbygninger m.m.), svømmebassin, bebyggelse til wellness, spisesteder, butikker og bolig for bestyrer af campingplads. Ny bebyggelse skal indpasses bedst muligt i området. Inden for området må den eksisterende dagligvarebutik udvides eller ny etableres, dog således at det samlede bruttoetageareal til butiksformål inden for området ikke overstiger 200 m 2. Bebyggelse må opføres i én etage og med en højde på højst 5 m. Campingpladsen set i nordvestlig retning med servicebygning i forgrunden og campinghytter i baggrunden Vej-, sti- og parkeringsforhold Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Karen Brands Vej. Der skal reserveres areal til minimum 1 P-plads pr. overnatningsenhed. Herudover skal der inden for området reserveres areal til et antal p-pladser til brug for gæster til campisterne. Ved etablering af bolig for bestyrer skal der reserveres areal til minimum 2 p-pladser pr. bolig. Al parkering skal ske inden for lokalplanområdet. Landskab, beplantning og ubebyggede arealer Der må kun foretages terrænregulering når formålet er at sikre omliggende ejendomme mod støj og indbliksgener, eller at terrænændringen har en rumskabende funktion. En forudsætning for terrænregulering er, at landskabet modelleres, så det virker naturligt i forhold til omgivelserne. Eventuelle hegn skal udføres som levende hegn eller af naturlige materialer, der harmonerer med omgivelserne. Langs Karen Brands Vej skal der etableres et tæt og uigennembrydeligt hegn. Faste hegn af træ tillades udført i farver, som virker harmoniske i forhold til omgivelserne såsom eksempelvis hvid, lys grå eller marehalmsgrøn. Belægning i området skal udføres, så den virker naturlig i forhold til det omgivende terræn og beplantning (klitter og klitvegetation). 7
Redegørelse Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning til brug for de kunder, der benytter anlægget på grund af dets primære funktion. Forholdet til kysten Den overvejende del af lokalplanens område er beliggende i kystnærhedszone. Boligejendommen Karen Brands Vej 72 ligger i byzone og er derfor pr. definition ikke beliggende i kystnærhedszone. Ejendommen skal forblive i byzone. I henhold til Planloven skal ferie- og fritidsanlæg i kystnærhedszone lokaliseres efter sammenhængende turistpolitiske overvejelser og kun i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelser. Da udvidelsen af det eksisterende ferie- og fritidsanlæg (campingplads) kun omfatter 2 mindre og allerede bebyggede ejendomme i henholdsvis byzone og i sommerhusområde, findes en sådan vurdering ikke relevant. Lokalplanen åbner ikke mulighed for en større bebyggelsesprocent eller højere bebyggelse, end der er fastsat i den gældende kommuneplan. For den del af området, der hidtil har været udlagt til boligformål, nedjusteres såvel bebyggelsesprocent som bygningshøjde i forhold til byggemulighed i den hidtil gældende lokalplans bestemmelser for ejendommen. Den visuelle påvirkning af omgivelserne ved gennemførelse af lokalplanen vurderes derfor at være en positiv påvirkning. Kombineret informations-, butiks- og boligbygning, Der er i forbindelse med campingpladsen i dag en kiosk/dagligvarebutik med et bruttoetageareal på ca. 105 m 2 (butik ca. 52 m 2, personalefaciliteter ca. 53 m 2 ). Lokalplanen åbner mulighed for at udvide det eksisterende butiksareal, således at det samlede bruttoetageareal til butiksformål kan udgøre 200 m 2 (heri inkluderet personalefaciliteter) Butiksbebyggelsens påvirkning af bymiljøet (Planlovens 16) Butiksbebyggelsens påvirkning af bymiljøet vurderes at være af underordnet betydning, idet eventuel butiksbebyggelse højst vil kunne udgøre 200 m 2, og dermed en uvæsentlig del af den samlede bebyggelse i området. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må for den enkelte butik maksimalt udgøre 200 m 2 for dagligvarebutikker og 0 m 2 for udvalgsvarebutikker. Dagligvarebutikker må kun anvendes til forsyning af campingpladsens gæster/ besøgende. Fredning, bevaringsværdige bygninger mv. og naturbeskyttelse Campingpladsen set fra nord ved Karen Brands Vej Detailhandel I henhold til Planlovens 5 kan der i tilknytning til bl.a. campingpladser udlægges arealer til butikker Bevaringsværdige bygninger og anlæg, kulturmiljøer mv. Ringkøbing-Skjern Kommune har registreret bygninger, der er opført før 1940. Bebyggelsen inden for lokalplanområdet er opført efter 1940 og er derved ikke omfattet af registreringen. 8
Redegørelse Naturbeskyttede områder Langs lokalplanområdets vestlige afgrænsning er dele af matr. nr. 92 f, 92 y og 92 ae Strandgårde, Holmsland Klit omfattet af naturbeskyttelseslovens bestemmelser for hedearealer. Af lovens 3 fremgår det, at der ikke må foretages ændringer i tilstanden af heder, moser og lignende, strandenge og strandsumpe samt ferske enge og overdrev. I forbindelse med lokalplanarbejdet bør det undersøges, hvorvidt kortlægningen af hedearealerne er korrekt, da det som det kan ses på nedenstående kort - ikke umiddelbart virker sandsynligt. Lokalplanområdet ligger endvidere i område med begrænsede drikkevandsinteresser (Regionplanens kap. 2.7 retningslinie 1 m.fl.). Lokalplanområdet er udpeget som område, hvor skovrejsning er uønsket (Regionplanens kap.2.8 retningslinie 1). Karen Brands Vej er udlagt som del af cykelrute af national betydning (Regionplanens kap. 4.1 retningslinie 6 m.fl.). Cykelruten forbinder bl.a. Søndervig med Nymindegab. Kommuneplanen (Kommuneplan 2000 for tidligere Holmsland Kommune) Lokalplanområdet ligger syd for Hvide Sande, der i Kommuneplan 2000 for tidligere Holmsland Kommune er udpeget som kommunecenter. Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområder 2.B.09, 2.F.01 og 2.S.01. Beskyttede hedearealer Museumsbeskyttede områder Der er ingen ejendomme som er omfattet af museumslovens bestemmelser for sten- og jorddiger samt fortidsminder (museumslovens 29). Landsplandirektiv/Regionplan 2005 for tidligere Ringkøbing Amt Lokalplanen vurderes at være i overensstemmelse med landsplandirektivets/regionplanens mål og retningslinier for ferie- og fritidsliv, (Regionplanens kap. 1.3 retningslinie 1 og 3). Lokalplanen vurderes ligeledes at være i overensstemmelse med regionplanens mål og retningslinier for følgende forhold, som findes relevante i forhold til lokalplanen: Lokalplanområdet ligger i område, der er udpeget som landskabsområde, hvor landskabelige værdier tillægges særlig stor vægt (Regionplanens kap.2.1 retningslinie 1). Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, idet dele af lokalplanområdet i Kommuneplan 2000 er udlagt til boligformål (2.B.09) og til sommerhusformål (2.S.01). Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Kommuneplantillæg 19 offentliggøres samtidig med lokalplanen. Lokalplan nr. 1. En del af lokalplan nr. 1 erstattes af lokalplan nr. 253 ved byrådets offentliggørelse af den endeligt vedtagne nye lokalplan. Den del, der erstattes, omfatter ejendommen matr. nr. 92 ad Strandgårde, Holmsland Klit. Den eksisterende lokalplan ophæves delvist - for at gøre det muligt at etablere campingplads inden for det område, der omfattes af nærværende lokalplan. I forhold til den eksisterende lokalplan er der foretaget følgende ændringer: Området, matr.nr. 92ad skal forblive i byzone. Områdets anvendelse ændres fra boligformål til ferie- og fritidsformål som campingplads. 9
Redegørelse Der gives ikke mulighed for udstykning, men matrikler kan sammenlægges. Bebyggelsesprocenten ændres fra 25 til 10. Bygningshøjden ændres fra max 8,5 m til 5 m. Etageantal ændres fra 1½ etage til 1 etage. Taghældning ændres fra max. 45 o til ingen begrænsning. Med offentliggørelse af lokalplan nr. 253 aflyses lokalplan nr. 1 for de dele, som er omfattet af lokalplan nr. 253. Miljøforhold Opvarmning Lokalplanområdet er udlagt til fjernvarmeforsyning med tilslutningspligt og forblivelsespligt. Grundvand Området er i Landsplandirektivet/Regionplanen udpeget som område med begrænsede drikkevandsinteresser (OBD-område). Jf. Regionplanen kap. 2.7 er der ingen særlige retningslinier for OBDområder. Kloakering Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg efter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisning. Jordforurening Matr. nr. 92 ad Strandgårde, Holmsland Klit ligger i byzone. Byzonearealer er pr. definition lettere forurenet, se Lov om forurenet jord. Områdeklassificeringen trådte i kraft som følge af lovændringer i kortlægningsbestemmelser for forurenede grunde. De nye regler, der trådte i kraft pr. 1. januar 2008 på de områdeklassificerede områder bevirker at Jordflytninger herfra skal forinden anmeldes til kommunen. Jorden i en række tilfælde skal undersøges før den flyttes. Miljø og Natur oplyser at lokalplanområdet vil blive udtaget af områdeklassificeringen i 2009. Renovation Lokalplanområdet er omfattet af henholdsvis dagrenovationsregulativ og regulativ for erhvervsaffald i Ringkøbing-Skjern Kommune. Dagrenovationsregulativet omfatter bortskaffelse af alt affald, der naturligt forekommer fra husholdninger, herunder haveaffald, storskrald og miljøfarligt affald. Erhvervsaffaldsregulativet omfatter håndtering af fast og flydende erhvervsaffald af enhver art, herunder genanvendeligt affald. Flydende stoffer, som lovligt kan afledes via kloaksystemet, er ikke omfattet. Trafikstøj Landevej 181 (Søndergade) er kommunevej med en årsdøgnstrafik på 4.700 køretøjer målt i 2005. Med udgangspunkt i den registrerede trafikmængde skal støjfølsomme aktiviteter placeres minimum 35 m fra vejmidte af Søndergade. Afstanden fra lokalplanområdet er minimum 56 m. Det anses derfor ikke umiddelbart nødvendigt at etablere afskærmningsforanstaltningen for at sikre lokalplanområdet mod trafikstøj. Museumslov Findes der under jordarbejde spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeriet eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Udgiften til den arkæologiske undersøgelse afholdes af den, for hvis regning jordarbejdet udføres. Hvis man vil have afklaret, om der er risiko for at støde på fortidsminder i forbindelse med jordarbejder med deraf følgende forsinkelser, udgifter m.v., kan man efter aftale med Ringkøbing-Skjern Museum få foretaget en forundersøgelse af arealet. Ved gennemførelse af en større forundersøgelse afholdes udgiften af den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres. Arbejdet kan først iværksættes efter samtykke fra den pågældende. Kulturministeren kan i særlige tilfælde yde tilskud til en sådan forundersøgelse. 10
Redegørelse Miljøvurdering Folketinget har vedtaget lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004. Lovens 3 stk. 1 fastlægger, at alle fysiske planer skal indeholde en miljøvurdering, hvis planen skønnes: 1. at være omfattet af lovens bilag 3 og 4, 2. at kunne påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, eller i øvrigt 3. at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis planer er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og hvis planer samtidig fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer, skal der ifølge lovens 3, stk. 2, kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. For at fastlægge om en plan kan få væsentlig indvirkning på miljøet og der dermed skal gennemføres en miljøvurdering skal kommunen foretage en såkaldt screening jf. lovens 4 stk. 2. De kriterier, der skal anvendes ved screeningen fremgår af lovens bilag 2. Resulterer screeningen i, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering, skal beslutningen offentliggøres med en begrundelse for afgørelsen. Hvis det i screeningen vurderes at det påtænkte er omfattet af en række fastlagte kriterier og derfor kan have en indvirkning på miljøet, skal planforslaget enten indeholde eller ledsages af en miljøvurdering. Miljøvurderingen skal i givet fald omfatte en vurdering af planens sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkning, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder (f.eks. privat ejendom, sociale og kulturelle parametre), landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Omfattes planen af kravet om miljøvurdering, skal relevante myndigheder inddrages for at få fastlagt omfanget og detaljeringsgraden af miljøvurderingen. Ringkøbing-Skjern Kommune har gennemført en miljøvurdering efter lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBJ 1398 af 22.10.2007). Det vurderes heraf, lokalplanen ikke at være omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planen ikke vil medføre en væsentlig indvirkning på miljøet jf. 3, stk. 2. Miljøscreeningen foreligger i et selvstændigt notat, der kan rekvireres ved Planafdelingen, Ringkøbing Skjern Kommune. Klagevejledning Afgørelsen efter lov om miljøvurdering af planer og programmer kan påklages efter de regler, der er fastsat i den lovgivning, som planen udarbejdes i henhold til. Det vil sige at der kun kan klages over spørgsmål om afgørelsens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over afgørelsens hensigtsmæssighed. Klage kan indenfor 4 uger fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget indgives til Naturklagenævnet mod et gebyr på 500 kr., som tilbagebetales hvis I får helt eller delvist medhold i klagen. Tilladelser eller dispensationer fra andre Myndigheder eller efter anden lovgivning Naturbeskyttelsesloven Ifølge Bilag 2 er der et hedeareal, i lokalplanområdets nord- og vestlige del, der er beskyttet iflg. naturbeskyttelseslovens 3 (se Bilag 2, eksisterende forhold). Hvis det viser sig ved en besigtigelse at der er hede i lokalplanområdet må der må ikke foretages ændringer i dette områdes tilstand før der er meddelt dispensation hertil fra Ringkøbing-Skjern Kommunes Miljø og Naturafdeling. Lov om sommerhuse og campering Erhvervsmæssig udlejning til campering må kun ske med Byrådets godkendelse. I tilladelsen kan der stilles vilkår, der supplerer lokalplanens bestemmelser om indretning m.v. 11
Redegørelse Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for byggeog anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og Tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Matr.nr. 92 f Strandgårde, Holmsland Klit Tinglyst: 12.11.2004. Titel: Dok. om fjernvarme/anlæg mv. Matr.nr. 92 y Strandgårde, Holmsland Klit Tinglyst: 12.11.2004. Titel: Dok. om fjernvarme/anlæg mv. Matr.nr. 92 ad Strandgårde, Holmsland Klit Tinglyst: 02.02.1978. Titel: Lokalplan nr. 1 Tinglyst: 12.11.2004. Titel: Dok. om fjernvarme/anlæg mv. Matr.nr. 92 ae Strandgårde, Holmsland Klit Tinglyst: 31.10.1927. Titel: Dok. om færdselsret mv. Tinglyst: 02.09.1960. Titel: Dok. om færdselsret mv. Tinglyst: 12.12.1961. Titel: Dok. om færdselsret m.v. Tinglyst: 17.03.1962. Titel: Dok. om adgangsforhold mv. Tinglyst: 27.04.1999. Titel: Dekl. ang. tilladelse til opstilling af personalehytte. 12
Planbebestemmelser Lokalplan 253 Ferie- og fritidsformål, Karen Brands Vej, Hvide Sand Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:2.000 Indledning I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning, Miljø- og Energiministeriets lovbekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007 med senere ændringer, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Lokalplanens bindende bestemmelser står i venstre margen. Det fremgår af planlovens 15, hvad der kan træffes bestemmelse om i en lokalplan. Lokalplanens bestemmelser suppleres af bestemmelse i anden lovgivning navnlig byggeloven herunder bygningsreglementet. I højre margen med kursiv er der korte supplerende kommentarer til de enkelte bestemmelser Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. 13
Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre, at området kan anvendes til ferie- og fritidsformål som campingplads og lignende, at der kan opføres bebyggelse såsom campinghytter, servicebygninger (køkken- og toiletbygninger m.m.), svømmebassin, bebyggelse til wellness, spisesteder, butikker og bolig for bestyrer af campingplads, at ny bebyggelse får et sådan udseende, at den indpasses bedst muligt i området, at området vejbetjenes fra Karen Brands Vej, at overføre et areal fra byzone til sommerhusområde. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: 92 f, 92 y, 92 ad og 92 ae alle af Strandgårde, Holmsland Klit, samt alle parceller eller delnumre, der efter den 17. marts 2009 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Zoneforhold En del af lokalplanområdet ligger i sommerhusområde og en del ligger i byzone. Arealet i byzone skal forblive i byzone, se Bilag 1. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse campingplads butikker (pr. dagligvarebutik højst 200 m 2 og pr. udvalgsvarebutik højst 0 m 2 ) svømmebassin wellness restaurant/café og lignende formål, samt Der er i Kommuneplan 2000 for Holmsland Kommune ikke fastsat grænse for butiksstørrelser og for samlet butiksareal for butikker uden for centerbyerne. 14
bolig for bestyrer af campingpladsen. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål inden for området må højst udgøre 200 m 2. Planbestemmelser Inden for området kan der højst udlægges plads til 118 campingenheder, hvoraf det beregnes at der kan etableres 35 campinghytter. De 118 enheder er fastlagt i henhold til cirkulære om campingpladser. Ifølge Campingreglementets 7 kan Byrådet meddele tilladelse til at indtil 30 % heraf kan være hytter mv. Inden for området må opføres de for campingpladsen nødvendige servicebygninger herunder fælles opholds-, køkken-, toilet- og baderum, redskabshuse m.v. til pladsens drift. Endvidere må der opføres bebyggelse til brug for ankomst- og personalefaciliteter, svømmebassin, wellness, spisesteder og butikker for salg af dagligvarer til forsyning af campingpladsens gæster/ besøgende. 4. Udstykning 4.1 Inden for området må der ikke foretages udstykning. Eksisterende matrikler tillades sammenlagt. I forbindelse med godkendelse af bygge- og anlægsarbejder kan bygningsmyndigheden kræve eksisterende ejendomme(matrikler) sammenlagt. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Placering Ny bebyggelse må ikke placeres nærmere end 2,5 m fra vej- og naboskel samt fra tinglyst vej langs syd- og vestskel (se Bilag 1 og Bilag 3). 5.2 Omfang Bebyggelsesprocenten for området maks. 10. 5.3 Bygningshøjde Højde maks. 5 m, målt fra et niveauplan fastsat i henhold til bygningsreglementet. Skorstene er ikke omfattet af højdebegrænsningen. 5.4 Etager Maks. 1 etage uden udnyttelig tagetage. 5.5 Sokkelhøjde Bebyggelsens sokkelhøjde må ikke overstige 0,25 m over de(t) for den enkelte bygning fastsatte niveauplan(er), målt efter reglerne i bygningsreg- 15
Planbestemmelser lementet. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Generelt Nybygning incl. om- og tilbygning skal udføres, så der opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning såvel for bebyggelsen på den enkelte ejendom som i forhold til omgivelserne. 6.2 Farver Ved maling af bebyggelse i hele lokalplanområdet (murværk såvel som træværk) må kun anvendes dæmpede jordfarver, hvid og sort. Efter 6 i byggeloven kan Byrådet gøre en byggetilladelse afhængig af, at bebyggelsen får en sådan udformning, at der i forbindelse med dens omgivelser opnås en god helhedsvirkning. Bestemmelsen indebærer bl.a., at der ikke må anvendes signalfarver (stærke farver). Tage må kun udføres med følgende farver, sort, sortgrå, teglrød, teglgul og naturzink. Garager og udhuse skal udføres i farver, der harmonerer med farven på bebyggelsen, den er knyttet til. 6.3 Facader Facader må kun udføres som blank mur i teglsten, træ eller andre materialer, der vil kunne indpasses i området på en arkitektonisk acceptabel måde. Murede flader må pudses, vandskures eller behandles tilsvarende. Facader må ikke udføres i pandeplader eller stålplader. Bølgeplader må kun anvendes som gennemfarvede plader. Garager og udhuse skal udføres i materialer som bebyggelsen, den er knyttet til. 6.4 Tage Tage skal dækkes med tegl- eller cementtagsten, zink, skifer, tagpap, græstørv, strå, træspån eller tilsvarende materialer, der vil kunne indpasses i området på en arkitektonisk acceptabel måde. Tage må ikke etableres med blanke og reflekterende materialer, dog må der opsættes solfangere og solceller. Bestemmelsen indebærer bl.a. at der ikke må anvendes reflekterende glaserede tegltagsten. Glansværdien må max. være 30 o/oo og reflek- 16
Planbestemmelser tionsværdien max. 2,5 % Carporte og udhuse må udføres med fladt tag. 6.5. Solfangere og solcelleanlæg skal indpasses i bygningens arkitekttur og om muligt indbygges i bygningskonstruktionen. 6.6 Skilte Skiltning, reklamering og lysinstallation af enhver art på de enkelte ejendomme og bygninger er ikke tilladt. Opstilling af reklameflag og -vimpler er således ikke tilladt. Sidstnævnte bestemmelse er dog ikke gældende ved indretning af campingplads. Her tillades opsætning af flag, der angiver campingpladssymbol og lignende i et sædvanligt omfang for en sådan virksomhed og med placering efter nærmere godkendelse. Solfangere skal nedfældes i tagfladen og må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. Bestemmelsen gælder også for tage på carporte, udhuse, overdækkede terrasser m.v. Der vil efter en konkret vurdering gives tilladelse til mindre skilte og erhvervsmæssige lysinstallationer, når det ikke er til ulempe eller virke skæmmende i forhold til omgivelserne og sker efter nedenstående principper: Reklameskilte må kun opsættes på facader mod den vej, hvorfra ejendommen har adgang fra. Skilte må ikke placeres over skæringen mellem facade og tagflade. Såvel lysstyrke som lysmængde skal begrænses i forbindelse med skiltning og må aldrig være blændende eller skabe unødige reflekser. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Generelt Større nyplantninger og større ændringer af eksisterende beplantning skal ske efter en samlet godkendt plan. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelser og lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden i området skal overholdes. 7.2 Hegn Hegn skal udføres som levende hegn, som fast hegn af træ eller som hegn af naturlige materialer som eksempelvis natursten, dødt træ, tørv, jord og tilsvarende materialer, der harmonerer med omgivelserne. Hegn i forbindelse med bebyggelse må dog også udføres i samme materialer og farver som bebyggelsen. 17
Planbestemmelser Nye levende hegn langs veje og stier skal placeres tilbagerykket, mindst 0,45 m fra skel. Faste hegn af træ tillades udført i farver, som virker harmoniske i forhold til omgivelserne såsom eksempelvis hvid, lys grå eller marehalmsgrøn. Langs vejskel til Karen Brands Vej skal der etableres og vedligeholdes et tæt og uigennembrydeligt hegn. Hegnet tillades kun gennembrudt ved lovlige overkørsler (se 8 stk. 8.3) eller stier til området. Hegn langs områdets afgrænsning tillades opført i en højde på max. 1,8 m. 7.3 Opholds- og fællesarealer Ved opførelse af bebyggelse til personalefaciliteter, restaurant/café og lignende formål skal der i tilknytning til bebyggelsen udlægges et opholdsareal på minimum 15 % af bruttoetagearealet for den tilknyttede bebyggelse. Opholdsarealer for virksomhedens ansatte skal være anvendelige og etableres på solvendte arealer og om muligt i umiddelbar tilknytning til virksomhedens indendørs spiseplads (kantine el. lign.). 7.4 Terrænregulering Terrænændringer på mere end +/- 0,5 m samt fjernelse af eksisterende terrænanlæg må ikke finde sted uden tilladelse i hvert enkelt tilfælde og kan kun forventes tilladt, når formålet er: at sikre omliggende ejendomme mod støj og indbliksgener, at terrænændringen har en rumskabende funktion, og under forudsætning af at landskabet modelleres, så det virker naturligt i forhold til omgivelserne. 7.5 Oplag Udendørs oplagring af enhver art må kun finde sted bag fast uigennemsigtigt hegn og uden at det oplagrede overstiger hegnet. Oplag af fritidsbåde, campingvogne og uindregistrerede køretøjer må ikke finde sted på ejen- 18
Planbestemmelser dommens ubebyggede arealer. 7.6 Belysning og inventar Belysning af interne veje, stier og parkeringsarealer samt opholdsarealer skal begrænses og må kun udføres som pullertbelysning eller som sti- og parkarmatur. Anden udendørs belysning må ikke være blændende eller virke generende på omgivelserne. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Vejadgang Vejadgang skal ske fra Karen Brands Vej, som vist i princippet på Bilag 3. 8.2 Vejudlæg og -anlæg Interne veje skal anlægges i en bredde af minimum 4 m. Veje skal ved belægning, beplantning og inventar indrettes, så hastigheden nedsættes og vejanlægget virker harmonisk og indbydende og samtidig kan anvendes som legeområde. 8.3 Overkørsler Der må til Karen Brands Vej kun etableres én overkørsel - med en ca. placering som vist på Bilag 3. Overkørslen må kun fungere som hovedadgangsvej for lokalplanområdet. Med "i princippet" menes, at vejen godt kan flyttes nogle meter i forbindelse med fastlæggelsen af den endelige vejstruktur. Alle veje inden for lokalplanområdet udlægges som private fællesveje. I forbindelse med godkendelse af bygge- og anlægsarbejder kan bygningsmyndigheden som supplement til de almindelige køreveje - om nødvendigt kræve anlæg af befæstede brandveje. Placering af overkørsel og ændringer af eksisterende overkørsler skal godkendes af vejmyndigheden jf. gældende bestemmelser i vejloven. 8.4 Oversigtsarealer Ved adgangsvejens udmunding i Karen Brands Vej pålægges oversigtslinier på minimum 10 x 210 m. 8.5 Parkering Parkering af motorkøretøjer med en totalvægt over 3.500 kg må kun foretages i forbindelse med almindelig ærindekørsel eller andre kortvarige ophold i lokalplanområdet. En standardbestemmelse der skal sikre, at der ikke kan henstilles større biler i andre områder end i erhvervsområder Ved etablering af campingplads skal der reserveres areal til minimum 1 P-plads pr. overnatnings- 19
Planbestemmelser enhed. Herudover skal der inden for området reserveres areal til et antal P-pladser til brug for gæster til campisterne. Antallet fastsættes af kommunen i forbindelse med godkendelse af campingpladsens indretning. Ved etablering af bolig for bestyrer skal der reserveres areal til minimum 2 P-pladser pr. bolig. Al form for parkering skal ske inden for lokalplanområdet. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger, kabler mv. Alle ledningsanlæg skal udføres som jordledninger. I tilfælde af teknisk begrundede ny- og omlægninger af ledninger, herunder til kloak, vand, naturgas, fjernvarme, el, telefon og TV m.v., er de berørte ejendomme forpligtet til uden vederlag, at tåle dette mod erstatning for forvoldt skade på beplantning, hegn og befæstelse samt på ejendom i øvrigt. 9.2 Varmeforsyning Ny bebyggelse inden for lokalplanområdet skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme. Der må ikke installeres el-opvarmning i området. Denne bestemmelse er dog ikke gældende for campinghytter og -vogne samt autocampere opstillet på campingpladsen. Vedvarende energiformer til opvarmning kan kun tillades efter Byrådets særskilte godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 9.3 Vandforsyning Ny bebyggelse inden for lokalplanområdet skal tilsluttes offentligt vandværk (Holmsland Vandværk). Vandforsyning til andre formål end som drikkevand - eksempelvis formål som toiletskyl, bilvask og vanding - kan ske ved opsamlet regnvand. Anlæg for behandling af regnvand skal holdes totalt adskilt fra drikkevandsforsyningen jfr. Installationsnormerne Eventuelle anlæg til behandling af regnvand skal placeres inden for tæt hegnet areal. 9.4 Kloakering Nye regn- og spildevandsledninger skal på egen 20
grund udføres som separat system og tilsluttes offentlig kloak. Tagvand fra ny bebyggelse kan indtil andet er bestemt tillades tilsluttet nedsivningsanlæg Planbestemmelser 10. Miljø 10.1 Miljøpåvirkninger fra aktiviteter på området Der må inden for området ikke foregå aktiviteter, der ved støjafkast påvirker de i området værende boliger og omliggende boliger med mere end de i henhold til miljøloven fastsatte vejledende grænseværdier for støj i områder forbeholdt åben og lav boligbebyggelse. I forhold til campingplads og omliggende sommerhusområder må der ikke foregå aktiviteter, der påvirker sådanne arealer med mere end de vejledende grænseværdier for støj i områder forbeholdt sommerhuse. Tabel for virksomhedsstøj målt udendørs i db(a) jf. Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 Ekstern støj fra virksomheder: Områdetype kl. 07-18 kl. 18-22 kl. 22-07 samt søn- og helligdage kl. 07-18 lørdage kl. 14-18 Erhverv 70 70 70 Erhverv med forbud 60 60 60 mod gene- rende virksomhed Blandet bolig- og 55 45 40 erhvervsbebyggelse Etageboliger 50 45 40 Åben og lav boligbebyggelse 45 40 35 Sommerhuse 40 35 35 Grænseværdierne skal overholdes inden for det mest belastede tidsrum på henholdsvis 8 timer (dag), 1 time (aften) og ½ time (nat) i de anførte perioder. Bestemmelserne om miljøbeskyttelse, som er anført i gældende region- og kommuneplan samt miljølovgivningen i øvrigt, skal overholdes. Byrådet kan gøre en byggetilladelse afhængig af, at miljølovgivningen overholdes. 11. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 11.1. Fjernvarme Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg i form af fjernvarmeforsyning med tilslutningspligt og forblivelsespligt. 11.2. Vandforsyning Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet et kollektivt vandforsyningsanlæg. 11.3. Kloakering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet det Ringkøbing-Skjern Kommunes kloakforsyning. 21
Planbestemmelser 12. Lokalplan og byplanvedtægt 12.1 Lokalplan nr. 1. Ved offentlig bekendtgørelse af den endeligt godkendte lokalplan 253 ophæves lokalplan nr. 1, for et område ved Årgab, tinglyst 02.02.1978, for det område, der er omfattet af lokalplan 253. Ringkøbing-Skjern Kommune vil foranledige lokalplan nr. 1 delvist aflyst. 13. Servitutter Der ophæves ingen servitutter. 14. Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Når forslaget til lokalplan er offentliggjort må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Da forslaget til lokalplan kan blive ændret ved Byrådets endelige vedtagelse, omfatter bestemmelsen også bebyggelse og anvendelse af bebyggelse, der er i overensstemmelse med forslaget. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. De midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og vedtagelsen er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen. Endelige retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet og vedtagelsen er offentliggjort, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Der kan meddeles dispensation fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere omfattende afvigelser kan kun foretages ved at udarbejde en ny lokalplan. Efter udløbet af indsigelsesfrisen kan Byrådet eventuelt give tilladelse til, at en ejendom udnyttes efter forslaget. En lokalplan medfører ikke handlepligt. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. Men når ejerne eller brugerne ønsker at ændre forholdene - opføre ny bebyggelse, bygge om m.v. - så skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, med mindre Byrådet skønner, at en sådan orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der skal orienteres. Som altovervejende hovedregel medfører en lokalplan ikke erstatningspligt for kommunen. Men, hvis en ejendom er udlagt til et offentligt formål i en lokalplan, så kan ejeren under visse forudsætninger forlange ejendommen overtaget af 22
Planbestemmelser kommunen mod erstatning. I henhold til planlovens 47, kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan. 23
Planbestemmelser 24
Planbestemmelser Vedtagelsespåtegning. Forslag til lokalplan. Foreløbig vedtaget af Ringkøbing-Skjern Byråd i henhold til 24 i Lov om planlægning, den 9. december 2008. Torben Nørregaard Borgmester Niels Erik Kjærgaard Kommunaldirektør Endelig lokalplan. Endeligt vedtaget af Ringkøbing-Skjern Byråd i henhold til 27 i Lov om planlægning, den 17. marts 2009. Torben Nørregaard Borgmester Niels Erik Kjærgaard Kommunaldirektør Offentlig bekendtgørelse af lokalplanen. Lokalplanen er i henhold til 30 i Lov om planlægning offentlig bekendtgjort den 1. april 2009. 25
Tinglysning 26
Eksisterende forhold: Bilag 1 27
Eksisterende forhold: Bilag 2 28
Arealanvendelse: Bilag 3 29