23. november 2017 Sagsnummer: 13051-09 JUMO ALBERTSHØJ ETAPE 3 ØKONOMINOTAT BAGGRUND FOR ANSØGNING OM SKEMA A I forbindelse med udviklingen af Albertslund Centrum og etableringen af plejecentret Albertshøj frasolgte Albertslund Kommune den såkaldte HB-grund, til Citycon Danmark ApS, der samtidig forpligtede sig til at indgå i et bygherrefællesskab med Albertslund Kommune, når AK havde behov og mulighed for at udvide det allerede opførte plejecenter Albertshøj med en etape 3. Efter købet af HB-grunden, har Citycon Danmark ApS videresolgt Ejendommen til TK Development, som beskæftiger sig med udvikling af fast ejendom i Danmark, Sverige og Polen, med fokus er shoppingcentre, multifunktionelle centre, retailparker og kontor- og domicilejendomme samt boliger. Det er mellem parterne aftalt, at der på grunden skal opføres privat erhverv og almene ældreboliger med tilhørende kommunale servicefunktioner. Der skal opføres i alt 51 almene ældreboliger, heraf 36 boliger særligt indrettet til demente og 15 ældreboliger opført i et tårn tilsvarende Albertshøj etape 1+2. Det samlede byggeprojekt bestående af erhverv og almene ældreboliger realiseres af TK Development. Byggeriet opdeles på projektstadiet i to ejerlejligheder, hvor ejerlejlighed 1 består af ældreboliger og servicearealer og ejerlejlighed 2 består af erhverv. Byggeriet gennemføres efter en model, hvor TK Development varetager en delegeret bygherrefunktion for byggeriet af ældreboliger og tilhørende servicearealer (ejerlejlighed 1). Dermed forestår TK opførelsen og varetager Albertslund Kommunes forpligtigelser i medfør af gældende lovgivning, herunder udbudspligten og skal påtage sig sædvanlige bygherrerisici. Byggeriet af etape 3 vil være reguleret af Almenboliglovens bestemmelser og de regelsæt, der i øvrigt gælder for støttet byggeri i almindelighed og ældrebolibyggeri i særdeleshed. Desuden vil byggeriet være underkastet de
Side 2 af 6 ønsker og krav Albertslund Kommune har til byggeriet udformning og indretning jf. Værdi- og funktionsprogrammet. Ved aflevering af nøglefærdigt byggeri er Albertslund Kommune forpligtet til at købe ejerlejlighed 1. Købet er reguleret af købaftalen, der er betinget frem til godkendt skema B. FORUDSÆTNINGER FOR SKEMA A Anskaffelsessummen for etablering af almene ældreboliger er reguleret af et statsligt rammebeløb. Indenfor rammebeløbet opnås finansiering med statsstøttede lån på 88% af anskaffelsessummen. Resten finansieres kontant ved kommunal grundkapital på 10% og beboerindskud på 2%. Boligdelens anskaffelsessum beregnet med udgangspunkt i det statslige rammebeløbet for 2017 vil ved et BBR-areal på 3.335 m 2 være 98.601.000 kr. Servicearealernes anskaffelsessum udregnes med udgangspunkt i rammebeløbet for boligdelen fratrukket byggeretsværdien på 3.500 kr./m 2, da der ikke beregnes udgifter til byggeretter herfor. Ved et BBR-areal på 626 m 2 være på 16.312.000 kr. med udgangspunkt i rammebeløbet for boligdelen. Servicearealerne finansieres af Albertslund Kommune. Dog kan der opnås et statstilskud på 40.000 kr. pr. tilknyttet bolig. Tilskuddet på i alt 2.4 mio. kr. anvendes som bidrag til nedbringelse af servicearealernes anlægsudgifter. Desuden kan momsen af anlægsudgifterne afløstes. De resterende anlægsudgifter finansieres kontant. Anskaffelsessummen for boligerne indeholder de samlede håndværkerudgifter og omkostninger ved byggeriet. Hertil kommer ved projekter med støtte efter Almenboligloven mulighed for at indregne værdien af grundarealet byggeretsværdien. Byggeretsværdien indgår hermed i skema A, B, C og finansieres hermed qua projektets eksterne finansiering. Værdien fastsættes principielt iht. Vurderingsloven (i praksis ved en statsautoriseret valuar). Byggeretsværdien vil i etape 3 forventeligt udgøre 3.500 kr./m 2 inkl. moms. Ved et BBR-areal på i alt 3.335 m 2 for boligdelen vil byggeretsværdien udgøre 11,7 mio. kr. Dette beløb anvendes som et finansieringsbidrag til de kommunaløkonomiske byrder, der følger direkte af byggeriets gennemførelse. Betalingen for developers projektudvikling, projektstyring mv. af plejecenterbyggeriet består af et styringshonorar, som indgår i anskaffelsessummen og finansieres af den almene byggesag.
Side 3 af 6 PROJEKTØKONOMI Overordnet set kan økonomien for opførelse af ældreboliger med tilhørende serviceareal opgøres som følger, når der tages udgangspunkt i rammebeløbet for støttet byggeri. Momspligtige beløb er inkl. 25% moms. Arealer fastsat efter arealopgørelse á 07.08.2017 Servicedel Boligdel I alt 36 demensboliger á ca. 65m 2 626 2.340 2.966 M² 15 ældreboliger á ca. 66,3 m 2 (gns.) i tårn 0 995 995 Bruttoetageareal i alt 626 3.335 3.960 M² Kælder og sekundære bygningsarealer 140 0 140 M² Arealfordelingsnøgle (afrundet) 15,8% 84,2% 100,0% I alt Statsligt rammebeløb pr m² pr 1/1-2017 for plejeboliger 28.420, i alt 94.766.490 Tillæg pr m² pr 1/1-2017 for Energiklasse 1-etagebyggeri 1.150, i alt 3.834.675 Rammebeløbsbestemt økonomisk ramme for byggeriets plejeboliger, i alt 98.601.165 Anskaffelsessum pr m² for byggeriets servicearealer (rammebeløb ekskl. byggeretsværdi) 16.311.999 Samlet investeringsomfang, i alt 114.913.164 I Skema A opgøres økonomien i standardiserede omkostningsgrupperinger bestående af grundudgifter, entrepriseudgifter, omkostninger og gebyrer. Fordelingen kan for nærværende projekt ses i nedenstående figur. Beløb Inkl. moms (1000 kr.) Ældreboliger Serviceareal I alt Grundudgifter 12.656 185 12.841 Entrepriseudgifter 79.220 15.240 94.460 Omkostninger 5.295 854 6.149 Gebyrer 1.430 33 1.463 I alt 98.601 16.312 114.913 Forudsætningerne for budgetestimeringen indenfor de enkelte omkostningsgrupper kan ses nedenfor.
Side 4 af 6 Grundudgifter Grundkøbesum I denne sag vil en stor del af grundudgifterne udgøres af byggeretsværdien. Byggeretsværdien indgår i skema A, B, C og finansieres hermed qua projektets eksterne finansiering. Det er aftalt, at byggeretsværdien, når den almene finansiering hjemtages, tilfalder kommunen. Byggeretsværdien anslås at udgøre 3.500 kr./m2. Der vil i forbindelse med ansøgningen om skema A blive rekvireret en valuarvurdering. Ved et BBR-areal på 3.335 m2 for boligdelen vil byggeretsværdien udgøre 11,7 mio. kr. Den aftalte byggeretsværdi mellem Kommunen og Citycon er reguleret af aftalegrundlaget for grundkøbet. Denne transaktion er ikke en del af skema A økonomien. Tilslutningsbidrag Tilslutningsbidrag er estimeret til 1.2 mio. kr. TK disponerer over budgettet til tilslutningsbidrag og de bærer hermed risikoen for budgettets overholdelse. Omkostninger Der er estimeret omkostninger for 6,2 mio. kr. Heraf er den største post 4 mio. kr. til kommunens afholdelse af udgifter til rådgivning i hele projektperioden. Herudover er der afsat et byggesagshonorar på 1% af anskaffelsessummen til den kommunale administration, i alt 1,2 mio. kr. Gebyrer Som en del af den almene byggesag skal der betales forskellige gebyrer: Bidrag til Byggeskadefonden på 1,00% af anskaffelsessummen for boligdelen, i alt 0,99 mio. kr. Statens promillegebyr på 0,20%, i alt 0,23 mio. kr. Støttesagsgebyr til kommunen på 0,25% for boligdelen, i alt 0,25 mio kr. I alt er der estimeret gebyrer for 1,5 mio. kr. Entrepriseudgifter Der er i alt estimeret 94.5 mio. kr. til Entrepriseudgifter. Heraf er der afsat 2% af anskaffelsesomkostningerne i alt 2,3 mio kr. til tilvalg/ændringer i projektet som kommunen disponerer over. Desuden
Side 5 af 6 disponere kommunen over 0,4 mio. kr. til aptering af servicearealerne. I alt disponerer Kommunen over 2,7 mio kr. af entrepriseudgifterne. De betyder, at der er 91,8 mio. kr. tilbage som TK Development disponerer over i forbindelse med opførelsen af det nøglefærdige byggeri. Heraf er det aftalt, at TK får 6% i styringshonorar svarende til 5,5 mio. kr. Beløbet skal dække deres projektledelse af byggeriet, teknisk rådgivning, udbudsrådgivning, landinspektør, fagdommere ifbm. bedømmelse af tilbud, vederlag til tilbudsgivere, levering af DV materiale ved overgangen til drift og bygge og ibrugtagningstilladdelser jf. økonomimodellen. Dermed er der 86 mio. kr. til opførelsesomkostninger dvs. 21.787 kr./m 2. Dette beløb skal dække håndværkerudgifter, geoteknik og miljø, finansieringsomkostninger og all-risk forsikring. TK har ansvar for at disponere over midlerne. Ud over de angivne servicearealer på 626 m 2 skal der opføres teknikarealer på 140 m 2. Der påregnes ikke særskilt økonomi for disse, idet samtlige arealer ønskes opført inden for den angivne ramme til entrepriseudgifter. Entrepriseudgifterne vil blive reguleret ifbm. skema B såfremt licitationsresultatet afviger fra ovenstående. KOMMUNAL NETTOØKONOMI Den kommunale nettoøkonomi ifbm. at opføre de 51 ældreboliger med tilhørende serviceareal er opstillet nedenfor: Kommunal nettoøkonomi Finansieres af støttet byggesag (Rammebeløb) -98.601.000 0-98.601.000 Byggesagsudgifter (Rammebeløb) 98.601.000 16.312.000 114.913.000 Aptering og velfærdsteknologi demensboliger 12.000.000 0 12.000.000 Kommunal grundkapital 9.860.000 0 9.860.000 Omlægning og tilpasning af offentlige arealer, belægning, tilgængelighed mv. 3.000.000 0 3.000.000 Kommunale indtægter, heraf: -12.885.000-5.484.000-18.369.000 Byggeretsværdi -11.671.000 0-11.671.000 Momsrefusion (servicearealer) 0-3.262.000-3.262.000 Servicearealtilskud (40.000 kr. pr. bolig) 0-2.040.000-2.040.000 Byggesagshonorar (1% af anskaffelsessum til kommunal adm.) -967.000-182.000-1.149.000 Støttesagsgebyr (0,25%) -247.000 0-247.000 I alt 11.975.000 10.828.000 22.803.000
Side 6 af 6 DRIFTSØKONOMI Med udgangspunkt i nærværende projekt er der lavet et overslag over driftsøkonomien. Nedenstående er en opstilling af det forventede huslejeniveau for byggeriet. Antal boliger 51 Boligareal 3.335 Anskaffelsessum i alt inkl. moms: 98.601.000 Realkreditlån 88% 86.769.000 Kommunal grundkapital 10% 9.860.000 Beboerindskud 2% 1.972.000 Årlig ydelse på realkreditlånet 2,8% 2.761.000 Bidrag på realkreditlånet maks. 0,27% 234.000 Ydelse på realkreditlån (kr. pr. m2 pr. år) 828 Bidrag på realkreditlån (kr. pr. m2 pr. år) 70 Driftsudgifter (kr. pr. m2 pr. år) 400 Boligafgift årligt pr. m2 før forbrugsudgifter 1.298 Boligareal inkl. Fællesareal 65,4 Husleje pr. år (gns.) Månedsleje for ældrebolig/demensbolig (før individuel boligstøtte) 84.878 kr. 7.073 kr. TIDSPLAN Nedenfor er projektets milepæle oplistet Udbudsdokumenterne forventes udsendt ultimo februar. Herefter følger udbudsprocessen og skema B udarbejdelse. Den politiske behandling af Skema B behandling forventes november 2011 Udførelsesfasen påbegyndes i december 2018 og forventes at tage 18 måneder.