TEKNIK OG MILJØ Forslag Lokalplan 032-707 Plejeboliger på Violskrænten (Grønnegården) i Grenaa med Kommuneplantillæg 1 (til Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune) Norddjurs Kommune Torvet 3 8500 Grenaa Tlf: 87 59 10 00 www.norddjurs.dk
VEJLEDNING Læsevejledning Lokalplanen er opdelt i 2 hovedafsnit, en redegørelsesdel og en bestemmelsesdel. I redegørelsesdelen beskrives lokalplanens baggrund og indhold samt intentionerne med planen. Desuden beskriver redegørelsesdelen lokalplanens forhold til anden planlægning. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med overordnede landsplandirektiver, regionplan og kommuneplan samt vedtagne forsyningsplaner. Lokalplanen er bindende for de omfattede ejendomme. Planen medfører ikke umiddelbar handlepligt, således kan eksisterende lovlige forhold fortsætte som hidtil. Lokalplanen er bindende for fremtidige ændringer og nyanlæg. Borgernes indflydelse på lokalplanlægningen Intentionerne med lov om planlægning er blandt andet at sikre borgerne indflydelse på og kendskab til den lokale planlægning. Derfor forpligtes kommunen til at udarbejde lokalplaner før større anlægsarbejder kan igangsættes. I overensstemmelse med 24 i lov om planlægning er fristen 8 uger for fremsættelse af indsigelser mod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget. Indsigelser eller ændringsforslag skal sendes til Norddjurs Kommune, Rådhuset, Torvet 3, 8500 Grenaa eller på e-mail til ge@norddjurs.dk inden den 9. marts 2010. Lokalplanen er udarbejdet af: Plan og Byg, Norddjurs Kommune Telefon: 89 59 40 53 E-mail: ge@norddjurs.dk 2
INDHOLD Indholdsfortegnelse Læsevejledning 2 Borgernes indflydelse på lokalplanlægningen 2 Lokalplanens redegørelse 4 Lokalplanens baggrund 4 Lokalplanområdets størrelse og beliggenhed 4 Lokalplanens indhold 4 Lokalplanens forhold til anden planlægning 5 Kystnærhedszone 5 Regionplan 2005 for Århus Amt 5 Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune 5 Lokalplanen 5 Arkæologiske forhold 6 Museumsloven 6 Jordforurening 6 Støjforhold 6 Miljøvurdering 6 Teknisk forsyning 7 Varme 7 Grenaa Byantenne 7 Spildevand 7 Vand 7 Lokalplanens bestemmelser 9 1.0 Lokalplanens formål 9 2.0 Områdets afgrænsning og zonestatus 9 3.0 Områdets anvendelse 9 4.0 Udstykning 9 5.0 Veje, stier, parkering og byggelinier 9 7.0 Bebyggelsens ydre fremtræden 10 8.0 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 10 9.0 Ledningsanlæg og belysning 10 10.0 Servitutter 11 11.0 Lokalplanens retsvirkninger 11 Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen 11 12.0 Vedtagelsespåtegning 12 Kortbilag 1 13 Kortbilag 2 14 Luftfoto 15 Skyggediagrammer 16 Tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune 18 Vedtagelsespåtegning 19 3
REDEGØRELSE Lokalplanens redegørelse Lokalplanens baggrund Norddjurs Kommunes befolkningsprognose viser, at der de kommende år vil ske en betydelig stigning i antallet af ældre borgere i kommunen. Dette forventes at medføre et behov for et større antal plejeboliger samt boliger med handicaptilgængelig indretning. Norddjurs Kommunalbetyrelse har i marts 2008 vedtaget 1. etape af en ældrebolighandlingsplan. 1. etape af ældrebolighandlingsplanen omfatter primært en erstatning af Norddjurs Kommunes nuværende utidssvarende plejehjems- og institutionspladser med moderne 2-rumsboliger med tilhørende fælles- og servicearealer. 1. etape giver en tilvækst i antallet af boliger på 58. Der opføres i alt 282 nye boliger og ombygges 22 boliger som erstatning for de nedlagte utidssvarende boliger. Norddjurs Kommunalbestyrelse har i juni 2009 vedtaget 2. etape af ældrebolighandlingsplanen. I denne etape af ældrebolighandlingsplanen opføres 75 nye boliger ved nyopførelse i Auning og i Grenaa samt ved ombygning af Vestervang i Ørum. Den samlede tilvækst bliver på 50 boliger. Lokalplanområdets størrelse og beliggenhed Denne lokalplan giver mulighed for opførelse af 42 plejeboliger med servicearealer på Violskrænten, hvor boligejendommen Grønnegården i dag ligger. Arealet udgør ca. 3.322 m 2. Området er beliggende på hjørnet af Violskrænten og Bakkehegnet i Grenaa. Området fremstår i dag som bymæssig bebyggelse med en blanding af boliger, erhverv og bebyggelse til offentlige formål. Adgangen til lokalplanområdet sker fra Violskrænten og Bakkehegnet. Lokalplanens indhold Denne lokalplan fastlægger bestemmelser for ny bebyggelse. Bebyggelsen skal afspejle områdets karakter af bycenterområde med bymæssig bebyggelse. Der udlægges grønt fælles friareal i umiddelbar nærhed af boligerne. 4
REDEGØRELSE Lokalplanens forhold til anden planlægning Kystnærhedszone Norddjurs Kommune vurderer, jvnf. Planlovens 5a stk. 4, at lokalplanområdet ikke indgår i samspil med kystlandskabet, da området og en kommende bebyggelse ikke på noget sted påvirker den kystlandskabelige helhed eller kan kan ses fra det åbne kystlandskab. Lokalplanområdet ligger ca. 3 km fra kysten i en fuldt udbygget bymæssig bebyggelse med en blanding af boliger, erhverv og bebyggelse til offentlige formål samt havneformål i varierende etagehøjder. Jfnf. planlovens 16 stk. 4 skal der i de kystnære dele af byzonerne alene redegøres for påvirkningen af kysten, såfremt der sker en påvirkning. Regionplan 2005 for Århus Amt Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2005 for Århus Amt. Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune Denne lokalplan muliggør, at der opføres bebyggelse i 3 etager og med en bebyggelsesprocent på 110 i lokalplanområdet. Dette er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen, som fastlægger, at bebyggelsen maksimalt må opføres med 2½ etager og en bebyggelsesprocent på 35 samlet set for hele området. Bebyggelsesprocenten kan dog være højere, hvis der i lokalplanen redegøres for bebyggelsens beliggenhed på grundene. Det er derfor nødvendigt at ændre rammerne, som det fremgår af kommuneplantillæg nr. 1 på side 16. Forslag til Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune har været i offentlig høring fra 8. juli til 16. september 2009. Den endelig vedtagelse af denne lokalplan er betinget af den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune, som forventes at ske i december 2009. Rammerne for lokalplanlægningen af det aktuelle område er enslydende i Kommuneplan 1998-2010 for Grenaa Kommune og i forslaget til Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune. Lokalplanen Denne lokalplan bliver gældende for området. Der er ingen tidligere lokalplaner. 5
REDEGØRELSE Arkæologiske forhold Lokalplanforslaget tilsendes Djurslands Museum til arkivalsk kontrol og besigtigelse af området for en vurdering af, om der er spor af fortidsminder indenfor lokalplanområdet. Museumsloven Fremkommer der under anlægsarbejdet i lokalplanområdet fortidsminder, oldsager og lignende, skal arbejdet straks standses og Djurslands Museum tilkaldes for besigtigelse, jævnfør museumslovens 25 og 27. Jordforurening Lokalplanområdet ligger i byzone og arealet er klassificeret som lettere forurenet efter jordforureningslovens 72 på grund af den generelle diffuse forurening af byområdet. Ved opførelse af bolig, børneinstitution, offentlig legeplads, kolonihave eller sommerhus skal ejeren og brugeren sikre, enten at det øverste 50 cm jordlag af det ubebyggede areal ikke er forurenet, eller at der er etableret en varig, fast belægning. Hvis der skal flyttes jord fra arealet, skal kommunen forinden anvise den forurenede jord til godkendt modtagelsesanlæg. Såfremt der i forbindelse med anlæg eller nybyggeri findes tegn på forurening, skal arbejdet standses øjeblikkeligt og kommunen underrettes, således at der kan iværksættes foranstaltninger til forhindring af følgevirkninger. Arealet må ikke tages i anvendelse til boliger, rekreative formål m.v. før der foreligger tilladelse efter Lov om jordforurening. Støjforhold Ifølge Miljøstyrelsens vejledning nr. 4 fra 2007 om støj fra veje skal det tilstræbes, at arealudlæg til boligområder indrettes således, at støjniveauet fra eksisterende og planlagte veje ikke overstiger 58 db. Miljøvurdering Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal alle fysiske planer, som skønnes at få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Norddjurs Kommune har foretaget screening af nærværende lokalplan og kommuneplantillæg og vurderer som planmyndighed, at planerne ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet, og de skal ikke miljøvurderes. 6
REDEGØRELSE Planerne omfatter et mindre område på lokalt plan. Planerne giver ikke mulighed for større anlægsprojekter, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. Planerne påvirker ikke et internationalt naturbeskyttelsesområde og planerne får ikke en væsentlig indvirkning på miljøet, jvnf. kriterierne i lovens bilag 2. Teknisk forsyning Varme Lokalplanområdet er omfattet af varmeplanen. Lokalplanområdet kan forsynes fra Grenaa Varmeværk. Der er tilslutningspligt for ny bebyggelse. Grenaa Byantenne Lokalplanområdet er omfattet af Grenaa Byantenne. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen. Spildevand ledes til Fornæs Renseanlæg. Vand Lokalplanområdet er omfattet af vandforsyningsplanen. Lokalplanområdet forsynes fra Grenaa Anholt Vandværk. 7
REDEGØRELSE Lokalplanområdet set fra Violskrænten. Lokalplanområdet og boligbebyggelsen på Bakkehegnet. Bebyggelsen øst for lokalplanområdet. 8
BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser Lokalplan 032-707 for plejeboliger på violskrænten (Grønnegården) i Grenaa Områdets størrelse er på 3.322 m 2. I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 1027 af 20. oktober 2008) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i punkt 2 nævnte område. 1.0 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål, 1.1 at sikre, at området anvendes til plejeboliger i form af ældreboliger, selvstændige boliger eller bofællesskaber 1.2 at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens omfang og placering 2.0 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 30d Grenaa Markjorder. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3.0 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til plejeboliger i form af ældreboliger, selvstændige boliger eller bofællesskaber. Der må derudover opføres mindre bygninger som pedelkontor, redskabsrum og cykelparkering i området. 4.0 Udstykning 4.1 Der kan ikke foretages yderligere udstykning. 5.0 Veje, stier, parkering og byggelinier Veje 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Bakkehegnet og Violskrænten. Parkering 5.2 Der skal udlægges plads til parkering indenfor lokalplanområdet. 9
BESTEMMELSER Der skal anlægges 0,25 p-plads pr. bolig samt 1 p- plads pr. samtidigt arbejdende personale. Derudover skal der sikres plads til yderligere 0,25 p-plads pr. bolig, som anlægges, hvis behovet opstår. 6.0 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten i lokalplanområdet må ikke overstige 110. 6.2 Eksisterende bebyggelse indenfor lokalplanområdet må nedrives. 6.3 Bebyggelsen må opføres med højst 3 etager. 6.4 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 12 m målt efter bygningsreglementets regler. Enkelte bygningsdele kan være højere. 6.5 Der må indenfor en byggelinie på 10 m fra det østlige skel kun opføres mindre bygninger som pedelkontor, redskabsrum og cykelparkering. Kortbilag 2. 6.6 Servitut om færdselsret skal respekteres. 7.0 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Blanke og reflekterende tagmaterialer må ikke benyttes, herunder glaserede tagsten. 7.2 Skilte og reklamer skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af kommunalbestyrelsen. 8.0 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 8.1 Ubebyggede områder skal opretholdes som haveanlæg og parkeringsområde. 9.0 Ledningsanlæg og belysning 9.1 Ledningsanlæg må kun udføres med jordkabler. 9.2 Nye boliger skal tilsluttes Grenaa Varmeværk. Ifølge planlovens 19, stk. 4 skal kommunalbestyrelsen dog dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergihus. Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. 10
BESTEMMELSER 9.3 Nye boliger skal tilsluttes Grenaa & Anholt Vandforsyning. 9.4 Nye boliger skal tilsluttes Grenaa Byantenne. Der må ikke opsættes udvendige paraboler og antenner. Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde meddele dispensation til opsætning af antenner til radioamatører med en gyldig licens udstedt af Telestyrelsen. 9.5 Eksisterende forsyniningsledninger indenfor lokalplanområdet skal respekteres. 10.0 Servitutter 10.1 Der er tinglyst servitut af den 23. oktober 1962 vedrørende færdselsret over den østlige del af lokalplanområdet fra matr. nr. 30e (varmeværket) over matr.nr. 30d (lokalplanområdet) til Bakkehegnet. Servitutten skal respekteres. Der er ikke iøvrigt indenfor lokalplanområdet tinglyst servitutter, som skønnes at være i strid med lokalplanens bestemmelser. 11.0 Lokalplanens retsvirkninger 11.1 Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 11.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom indenfor lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, planen søger at skabe eller fastholde. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Retsvirkningerne af forslaget til lokalplanen 11.3 Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden 11
BESTEMMELSER medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse for ejendommen kan fortsætte som hidtil. Efter offentlighedsperiodens udløb vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at den ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanen, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større bygge- eller anlægsarbejde. De midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for planforslagets offentliggørelse og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, dog højst 1 år. 12.0 Vedtagelsespåtegning 12.1 Forslag til lokalplan 032-707 for plejeboliger på Violskrænten (Grønnegården) i Grenaa er vedtaget af Norddjurs Kommunalbestyrelse. Grenaa, den 3. november 2009 Anders B. Larsen / Hans Carsten Rasmussen Miljø- og Teknikdirektør Afdelingschef 12
29al 29am 10bh Bakkehegnet 10be 29av 30d Grenaa Markjorder 31aø 10aq 30e Violskrænten 30c 10bf 31y 31aa 31ab 31ac 31ø 7fx 55b 7fl 7gb 7ga 7fø 7fz 7fp 10ay 7ec 7ee 10ax 7eb 31b Grønland 31ar 7nq 31h 31c 31d 31e 31f 56c 56a 56b Markedsgade 56e Lokalplangrænse 57b 57d 58c 7s Kortbilag 1 Matrikelkort Mål 1:1000 7t Nytorv
Irisvej Bakkehegnet Violskrænten Grønland Lokalplangrænse Byggelinie -10 m Bygninger nedrives Markedsgade Kortbilag 2 Områdets afgrænsning Mål 1:1000 Nytorv
Lokalplangrænse Luftfoto Copyright DDO/kort, Cowi
KORTBILAG SKYGGEDIAGRAM ved en mulig placering af en bygning i 3 etager SOMMER KL. 15.00 SKYGGEDIAGRAM SOMMER KL. 18.00
KORTBILAG SKYGGEDIAGRAM VINTER KL. 12.00 SKYGGEDIAGRAM VINTER KL. 15.00
KOMMUNEPLANTILLÆG Tillæg nr. 1 til Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune I henhold til lov om lokalplanlægning (Lovbekendtgørelse nr. 1027 af 20. oktober 2008) foretages hermed følgende ændring i kommuneplanen: Lokalplanområdet er i Kommuneplanens hovedstruktur udlagt som område til boligformål og bebyggelse til offentlige formål samt mindre butikker til områdets daglige forsyning og andre nærmere angivne erhvervstyper, der efter byrådets skøn kan indpasses i området uden genevirkning i forhold til omgivelserne. Området har betegnelsen 2B1. Kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen fastlægger, at bebyggelsen maksimalt må opføres med 2½ etager og en bebyggelsesprocent på 35 samlet set for hele området. Bebyggelsesprocenten kan dog være højere, hvis der i lokalplanen redegøres for bebyggelsens beliggenhed på grundene. Nærværende lokalplan muliggør, der opføres plejeboliger som ældreboliger, selvstændige boliger eller bofællesskaber i 3 etagers højde og med en bebyggelsesprocent på 110. Dette nødvendiggør en ændring af rammerne, som vist i nærværende tillæg 1. For nyt område 2D2.1 gælder følgende rammer for indholdet af lokalplaner: 18
KOMMUNEPLANTILLÆG En lokalplan for området skal sikre: - at områdets anvendelse fastlægges til plejeboliger som ældreboliger, selvstændige boliger eller bofællesskaber - at bebyggelsen ikke opføres med mere end 3 etager - at bygningshøjden ikke overstiger 12 m. Enkelte bygningsdele kan være højere. - at bebyggelsesprocenten for området ikke overstiger 110. Vedtagelsespåtegning Forslag til kommuneplantillæg nr. 1 til Kommuneplan 2009 for Norddjurs Kommune er vedtaget af Norddjurs Kommunalbestyrelse. Grenaa, den 3. november 2009 Anders B. Larsen / Hans Carsten Rasmussen Miljø- og Teknikdirektør Afdelingschef 19
KOMMUNEPLANTILLÆG Retsvirkningerne af kommuneplantillægget Når kommuneplantillægget er endeligt vedtaget, skal kommunalbestyrelsen ifølge planlovens 12 virke for kommuneplantillæggets gennemførelse. Indenfor byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Indenfor byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse og ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen er i strid med bestemmelserne i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. 20