Overbliksvurdering af ejendommen Vestgrønningen 9, 2791 Dragør Sags-nr. 2006-141 A Rekvirent: Dragør kommune Kirkevej 7 2791 Dragør Att.: Kommunaldirektør Per Ullerichs
1. Vurderingens tema og formål Tema: Vurderingen skal fastsætte markedsprisen, en kyndig sælger og en kyndig køber på vurderingstidspunktet ville aftale for ejendommen som den er og forefindes og under hensynstagen til ejendommens gældende plangrundlag, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet og vedligeholdelses-stand m.v. Der lægges til grund, at både køber og sælger har handlet vidende, hæderligt og ikke under tvang. Vurderingen gennemføres til brug for rekvirentens overvejelser om et eventuelt fremtidigt salg af ejendommen. Vi har fra rekvirenten ikke fået udleveret nogen ejendomsdokumenter eller øvrige oplysninger andet end adressen. Vi har således ikke haft adgang til at besigtige bygningen indvendigt, men baserer alene vurderingen på baggrund af de offentlige tilgængelige oplysninger og det vi har kunnet konstatere ved den udvendige besigtigelse. 2. Vurderingens genstand og arealer Det vurderede udgør Dele af matrikel 1, Dragør by Det vurderede areal udgør Vestgrønningen 9 som ifølge OIS (BBR oplysninger) har følgende arealer: Arealopgørelse Bruttoareal Stue - undervisning 167 kvm. 1. sal - undervisning 167 kvm. Tagetage - undervisning 158 kvm. Samlet bygningsareal 492 kvm. Arealerne er ikke kontrol-opmålt. 3. Forudsætninger Der er for vurderingen i henhold til temaet opsat nedenstående Forudsætninger: at ejendommen fysisk overtages som den er og forefindes. at de tinglyste servitutter ikke er særligt belastende, økonomisk belastende eller usædvanlige. Servitutterne er ikke gennemgået og er derfor ikke tillagt særlig
positiv eller negativ indflydelse på prisen. Vi henleder opmærksomheden på, at servitutters indhold kan betyde en ikke uvæsentlig ændring af prisen på en ejendom. at de begrænsninger i anvendelsen som ejendommen i dag er underlagt som følge af gældende lokalplan, forudsættes ændret/ophævet. at der ikke er forekomst af skadelige eller farlige materialer, som for eksempel asbest mv. på ejendommen. at der på ejendommen ikke er forurening, der påvirker dens værdi. 4. Plangrundlag Ejendommen er omfattet af lokalplan 53. Lokalplanen udlægger hele matriklen offentlige formål, herunder skole, fritidshjem og andre institutionslignende formål. En fremtidig anvendelse til bolig, kontor eller andet formål end offentligt formål, vil således kræve en ændring af lokalplanen. Endvidere foreskriver lokalplanen, at der ikke kan foretages yderligere udstykning, hvilket ligeledes skal ændres såfremt et salg af Den gamle skole skal kunne gennemføres. Den maksimale bebyggelsesprocent for matriklen er fastsat til 110. Ved en udstykning af den gamle skole skal det derfor tilsikres, at grund-størrelsen vil modsvare en bebyggelsesprocent på 110. 5. Vurderingsansættelse Den gamle skole er beliggende ud til Vestgrønningen og ligger i forlængelse af Dragør skole. Bygningen er beliggende på samme matrikel som den nye skole men vurderes uden de store problemer at kunne udstykkes på en selvstændig matrikel (kræver dog ændring af lokalplan) og derved fungere uafhængigt af den øvrige skole. Beliggenheden på Vestgrønningen i den centrale del af Dragør og ved siden af den gamle bydel, gør den anvendelig til såvel bolig, kontor og fortsat undervisningsformål. Uanset hvilken fremtidig anvendelse bygningen skal have, vil der være behov for en ombygning/istandsættelse. Ved den udvendige besigtigelse kunne det konstateres at vinduer og døre trænger til maling. Endvidere er bygningen naturligt nok indrettet med undervisningslokaler, hvilket alene kan genbruges ved udlejning til fortsat undervisningsbrug. Der vurderes dog ikke, at i Dragør er et stort udbud af private undervisning, hvorfor det ikke er sandsynligt at forvente en fortsat udlejning til undervisning og derved en minimal istandsættelse/ombygning. Kontor er et mere sandsynligt scenarie på en fremtidig alternativ anvendelse af den eksisterende bygning, som kræver en mindre ombygning end boliger og hvor momsen på ombygningen bliver refunderet (modsat boliger).
Vi har forsøgt at finde sammenligningslejemål i Dragør for kontorer, men der har ikke inden for det seneste år ikke været ét lejemål til udlejning blandt de erhvervsmæglere der er aktive i Hovedstadsområdet. Det er overraskende at der ikke findes kontorer til udlejning i Dragør, hvilket sandsynligvis skyldes et meget begrænset antal kontor-arealer i Dragør kommune. Det vurderes dog, at der er et behov for kontorer i kommunen til eksempelvis den lokale revisor, advokat mv. Denne type lejere efterspørgsel som regel relativt små kontorlejemål fra 100 200 kvm., hvilket er foreneligt med mulige lejemålsstørrelser i nærværende bygning. Forinden ejendommen kan anvendes til kontorformål, kræver det dog en ombygning af lokalerne til kontorformål, herunder etablering af nye toiletter og køkkennischer, ny opdeling af lokalerne samt maling. Idet vi ikke har besigtiget bygningen indvendigt, er der tale om et meget overordnet skøn på udgiften. Vurderingsmanden vurderer at der ud- og indvendigt skal renoveres for følgende: Maling af vinduer og døre udvendigt Nye køkkennischer og toiletter Maling og gulv Diverse ændringer Samlet anslået indvendig vedligeholdelse 200.000 kr. ekskl. moms 500.000 kr. ekskl. moms 350.000 kr. ekskl. moms 500.000 kr. ekskl. moms 1.550.000 kr. ekskl. moms Det må således forventes, at der skal anvendes ca. 1,5 mio. kr. på ejendommen for at denne fremtræder velvedligeholdt og indflytningsklar til kontorbrug. Fremtidig brug til erhvervsformål Nedenstående er forudsat at planrammerne ændres, så bygningen kan anvendes til erhvervsformål. Det vurderes derfor at ejendommen ved anvendelse til kontorformål, vil kunne sælges på følgende nøgletal: Værdiansættelse ved kontoranvendelse Lejeindtægter Beliggenhed Anvendelse Areal anslået Markeds-leje (netto) Samlet lejeværdi Stue Kontor 167 1.050 175.350 1. sal Kontor 167 1.050 175.350 2. sal - tagetage Kontor 158 950 150.100 492 500.800 Beløb Ejerbetalt drift ekskl moms Administration - 3% 15.024 Forsikringer - anslået til 13 kr./kvm. 6.396 Udvendig vedligeholdelse, bygning (anslået til 60 kr./kvm.) 29.520 Udgifter ialt 50.940 50.940 Nettoleje til forrentning af købesum 449.860 Kontantpris ved afkast på 5,75% 7.823.652 Anslået ind- og udvendig istandsættelse 1.500.000 Kontantpris ved erhvervsanvendelse 6.323.652 Kontantværdi pr. kvm. 12.853 Den anførte markedsleje er en nettoleje, dvs. at lejeren udover lejen betaler en andel af skatter og afgifter, øvrige driftsomkostninger og eget forbrug af el, vand og varme.
Fremtidig anvendelse til bolig (ejerboliger) Herunder vil ejendommen blive værdiansat med udgangspunkt i en konvertering af bygningen til boligformål. Bygningen vurderes at kunne konverteres til ejerboliger, ud fra et bygningsmæssigt udgangspunkt. Det kræver dog en ændring af planrammerne. Men hvad er værdien af en bygning som kan konverteres til boligformål? Det afhænger naturligvis af hvad det er muligt at opnå i salgspris for de færdige boliger. Ejendomspriserne for ejerlejligheder er nærmest eksploderet i de senere år, hvilket har medført meget høje priser pr. kvm. i stort set alle områder i Storkøbenhavn. Vi oplever dog netop i disse dage et meget afventende marked, idet der er en bred forventning om boligpriserne skal korrigeres i nedadgående retning. Af bilag 1 fremgår de aktuelle udbudspriser for rækkehuse og lejligheder til salg i Dragør. Bilag 1 er en oversigt over 7 rækkehuse/ejerlejligheder i størrelsen 78 112 kvm. som pt. udbydes til salg hos ejendomsmæglere via www.boligsiden.dk 1. Den gennemsnitlige udbudspris pr. kvm. er pt. 37.800 kr./kvm.. Den nedre kvartil (de 2 billigste) koster i gennemsnit knap 35.000 kr./kvm. Vi vurderer ikke at nye boliger i den gamle skole vil kunne sælges for mere end 30-35.000 kr./kvm. henset til de alternativer der eksisterer i Dragør. Det er alt andet lige mere attraktivt at have et rækkehus med egen have eller lejlighed med hav-kig end en lejlighed ud til den lidt trafikkerede Vestgrønningen, nabo til en skole og uden noget nævneværdigt grønt areal. Det er vigtigt at bemærke at de bolig-arealer som fremgår af bilag 1 er netto-arealer. Ved salg af ejerlejligheder skal det tinglyste areal anvendes, hvilket modsvarer et nettoareal. De beregnede gennemsnitspriser for boliger i Dragør skal således omregnes til bruttoarealer, inden de anvendes i værdiberegningen. Til brug for værdiansættelsen af bygningen ved konvertering til boliger tages udgangspunkt i en gennemsnitlig salgspris pr. bolig-kvm. på 32.000 kr. Såfremt der er fællesarealer på 15%, vil den gennemsnitlige salgspris pr. brutto-kvm. bolig udgøre 27.800 kr./kvm. (32.000 kr./kvm./ 1,15). I værdiansættelsen anvendes 27.800 kr./kvm. Herunder er der foretaget en baglæns beregning. Med udgangspunkt i en indtægt på 27.800 kr./kvm. pr. bruttoetagemeter ved salg som bolig er værdien af byggeretten beregnet til ca. 10.000 kr./kvm. 1 www.boligsiden.dk er ejendomsmæglernes fælles database, hvor danske ejendomsmæglere er pligtige til at annonce alle de boliger de har til salg.
Vestgrønningen 9, Dragør Værdi af byggeret som ejerboliger Indtægt ved salg pr. brutto kvm. * 27.800 Developer fee - 18% af salgspris 5.004 Developer fee i alt 5.004-5.004 Entreprisesum, 9.000 kr/kvm. incl. moms 9.000 Arkitekt/ingeniørhonorar 10% 900 Uforudsete - rådighedsbeløb 10% 900 Byggesagsbehandling ca. 1,25% 112 Entreprisesum, i alt incl. moms 10.912-10.912 Tilslutningsafgifter - anslået Tilslutningsafgifter i alt (ANSLÅET), incl. moms 100-100 Opdeling i ejerlejligheder - anslået Gebyr pr. etagemeter boligareal 16 Grundgebyr pr. ejendom 3 Gebyr pr. særskilt opmålt ejerlejlighedsareal 12 Omk. til opdeling i alt, incl. moms 31-31 Salgsomkostninger - anslået Ejendomsmægler 2,5% inkl. moms og ann. 695 Ejendomsmægler i alt, incl. moms 695-695 Finansieringsomkostninger, 12 mdr. á 7% 822-822 Grundværdi pr. brutto-kvm. 10.237 * Ved salg af ejerlejligheder skal det tinglyste areal anvendes. Det tinglyste areal er et nettoareal. Når den gennemsnitlige udbudspris for ejerlejligheder eksempelvis er 32.000 kr. pr. kvm er det for et nettoareal.. I nærværende beregning er forudsat en salgspris på 32.000 kr./kvm. og med et fællesareal på 15%, vil prisen pr. bruttoetagemeter være lig 27.800 kr. (32.0'00 / 1,15). Det efterlader følgende estimerede værdi ved konvertering af bygningen til ejerboliger: Værdi ved konvertering Bruttoareal Værdi pr. kvm. Samlet værdi Stue 167 kvm. * 10.000 = 1.670.000 1. sal 167 kvm. * 10.000 = 1.670.000 Tagetage 158 kvm. * 10.000 = 1.580.000 Samlet værdi 492 kvm. 4.920.000 Konklusion På grundlag af de foreliggende oplysninger, besigtigelse samt beregninger, ansættes ejendommens kontante værdi i niveauet kr. 5.700.000-6.200.000,- Værdien er fastsat uden at der er foretaget en indvendig besigtigelse af bygningen og under forudsætning af planrammerne for bygningen kan ændres.
6. Underskrift og datering Nærværende vurdering må ikke uden vores skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Vurderingen må kun anvendes ved inddragelse af samtlige oplysninger angivet i vurderingen. Anvendelse af dele af vurderingen kan give et misvisende billede. København, den 17. august 2006 Nicholas Thurø Partner Statsautoriseret ejendomsmægler MDE, HD (f)
Sammenligningspriser for eksisterende rækkehuse og ejerlejligheder Data indsamlet pr. medio august 2006 Bilag 1 Gennemsnitlig salgspris pr. kvm. 37.859 Øvre kvartil - salgspris pr. kvm. (2 dyreste) 41.642 Nedre kvartil - salgspris pr. kvm. (2 billigste) 34.602 Adresse Kontantpris Tinglyst areal vær. Bygget Kvm. pris (afrundet) 1 Kongevejen 4.975.000 112 3 1857 44.420 2 Øresunds Alle 3.395.000 89 3 2003 38.146 3 Øresunds Alle 3.395.000 90 3 2003 37.722 4 Dragør Lige Nord For Gl.By 2.998.000 80 2 1900 37.475 5 Dragør Lige Nord For Gl. By 2.998.000 83 2 1938 36.120 6 Engvej 3.495.000 98 4 2000 35.663 7 Poppelvej 2.595.000 78 3 1973 33.269 23.851.000 630 37.859