Ekstraordinært afdelingsmøde i afd. 7, Stengården 3. oktober 2017 Afholdt den: 6. september 2017 Til stede: 45 lejemål Fra KAB: Mikkel Heje Pedersen, Bo Møllgaard Espenhain og John Olsen Fra Pålsson: Kasper Hansen Fra Danakon: Lars Eriksen Fra SØB: Bjørli Denbak og Lars Simonsen Referent: Charlotte Konstantin-Hansen 1. Velkomst og valg af dirigent Janni Lund bød velkommen og fortalte, at følgegruppen har arbejdet med projektet siden 2015. Det har taget sin tid at nå i mål, men projektet i sin nuværende form er det, som følgegruppen indstiller til beslutning på mødet. Janni foreslog John Olsen som dirigent. Der var ingen andre kandidater, så John takkede for valget og konstaterede, at mødet var lovligt indkaldt og beslutningsdygtigt. Der er kun det ene punkt på dagsordenen om skitseforslaget, hvor vi skal beslutte, om vi skal stemme for eller imod det forslag, som følgegruppen har til nye badeværelser. Følgegruppen består af: Jeanett, Jimmy, Frank og Lars Alstrup. 2. Valg af stemmeudvalg og referent Der blev nedsat et stemmeudvalg bestående af: Bo, Lars og John. Charlotte fra kontoret blev valgt som referent. 3. Gennemgang af renoveringsprojektet Pålsson har undersøgt badeværelsernes tilstand på baggrund af den forundersøgelse i 2015, som Gaihede har foretaget og som er det, man har arbejdet videre med. Projektet har været i udbud og det har Pålsson vundet. I 2016 har der været foretaget registrering af 70 badeværelser med supplerende undersøgelser og i 2017 afholdes der så beboermøde med afstemning om nye badeværelser. Der har været foretaget et større registreringsarbejde med: - Registrering af 70 badeværelser - Miljøundersøgelser - Tv-inspektioner af udvalgte kloaker. 1/9
De mange våde plamager på ydermurene har været med i overvejelserne. Gummifugerne er meget gamle og er ikke i god stand. De er meget sorte måske pga. manglende ventilation. Flere steder mellem afløb til håndvask og afløb til bruseniche er gulvet revnet og afløbene er rustet væk og blevet utætte. Ved fliserne på væggene er mørtelfugerne ved at give sig, som kan forårsage indtrængen af vand. I forbindelse med kloakinspektionen har man konstateret, at nogle af kloakkerne har forskudt sig. Gulvafløbene er stærkt nedslidte og utætte og der er fugt omkring gavlene. Ud fra den generelle stand er der lavet et oplæg til en kommende renovering: - Nyt isoleret gulv med gulvvarme - Renovering af kloak under bad - Klinker på gulve og på væg i bruseniche - Ny mekanisk fugtstyret ventilator i loft - Nye gipslofter - Opretning af maling af vægge - Ny sanitet - Nyt skab under vask - Diverse inventar, spejl, knager, toiletrulleholder mv. Der vil være mulighed for individuelle tilvalg: - større område for vægfliser - farver/typer på fliser - mulighed for flere badeværelsesmøbler/skabe Skitse af plantegninger blev vist over de eksisterende badeværelser. Ny tegning med ventilation blev også vist samt referencer for andre badeværelser, som inspiration. Den foreløbige tidsplan er: - Godkendelse på ekstraordinært afdelingsmøde i september 2017 - Myndighedsprojekt oktober/november 2017 - Hovedprojekt december/ Januar 2018 - Udbud i februar 2018 - Herefter opstart af byggearbejder - Aflevering 2/9
- Arbejder i boliger vil tage ca. 8 uger pr. badeværelse. - Midlertidige toiletfaciliteter vil være til rådighed, mens badeværelsesrenoveringen pågår - Der vil blive udført et prøvebadeværelse, inden projektet går i gang. Økonomi: Mikkel fra KAB fremviste budgettet til 31.442.273 mio. kr. Desværre er det ikke muligt at søge midler fra Landsbyggefonden. Pengene skal lånes alle sammen og giver sig udtryk i huslejestigning, først byggearbejder og derefter offentligt myndighedsgebyr. Hvordan skal vi fordele huslejeudgifterne? Vi har sat priserne ud fra de enkelte badeværelser og fordelt dem på de enkelte boligtyper: 17 m2 på 1.279 kr. 29 m2 på 1.243 kr. 55 m2 på 1.359 kr. 65 m2 på 1.327 kr. 84 m2 på 1.419 kr. 95 m2 på 1.419 kr. Hvis I venter længere, vil det gøre skade på jeres bygninger. I kan ikke søge midler fra Landsbyggefonden, da det hører til normal vedligeholdelse. På spørgsmål fra forsamlingen, blev det oplyst, at det er noget I selv skal spare op til. I har gennem mange år valgt at fastholde huslejen på et meget lavt niveau. Derfor er I nødt til at låne pengene nu. På spørgsmål fra forsamlingen om hvor lang tid huslejestigningen varer, blev det oplyst, at det er et 30-årigt lån, der skal søges om. Der er ikke opsparing til landsbyggefonden efter de 30 år. Der skal optages et fastforrentet forbedringslån. Når lånet er udløbet, så skal der ikke afbetales mere her, men der vil jo altid komme andre ting til om 30 år. Kommunen skal jo også godkende dette projekt, da afdelingens nuværende økonomi ikke kan bære flere lån. De skal godkende, at I kan få lov til at låne mere, da det er kommunen, som skal stille garanti for lånet. Er det noget man selv må til vælge? Nej, det er noget alle boliger skal være med i. 3/9
Fra forsamlingen var der spørgsmål til, om ikke vi kunne bruge pengene på noget andet med så høj en huslejestigning og så høj en rente over 30 år. Det er jo helt nye badeværelser. Det var måske bedre at fjerne boligerne og bygge noget nyt? Der var spørgsmål til, om der er en renoveringspulje i boligforeningen, hvortil det blev oplyst, at I selv skal spare op i afdelingen. Bo oplyste, at der ikke er sparet op på henlæggelserne i mange år. Vi har fokus på det, men vi kan ikke vente med projektet. Der blev spurgt, hvad årsagen er til, at hver enkelt husstand ikke selv kan bestemme og mange har jo ikke råd? Der blev svaret, at det er svært at skille ad, man er f.eks. nødt til at tage det hele med i projektet. Det kan ikke betale sig at skifte kun noget af det. Der blev spurgt, at med 137 boliger hvorfor er renten så høj over 30 år? Hertil blev det oplyst, at vi skal optage lånet i 2019. Derfor skal vi sikre os, at det kommer til at holde. Det kan jo godt blive billigere, men vi kan ikke love det. Der var skepsis til f.eks. vinduessagen, hvor der kom der ekstra omkostninger på. Så spørgsmålsstilleren håbede ikke, at det her projekt bliver dyrere end antaget. Hertil blev svaret, at vi ikke har lavet en luksusmodel men kun taget det allermest nødvendige med. Det blev oplyst, at de badeværelser, som beboerne selv har bekostet og fået godkendt, de skal ikke renoveres og skal ikke med i projektet. Der var spørgsmål til hvad man får for de 1400 kr., hvortil blev svaret, at man ikke får skimmel- og fugtskader belyst af grundige undersøgelser. Hvordan er prisen sat? Vi har mange sager og tager erfaringspriser på det, vi er vant til at beregne (erfaringspriser f.eks. lignende sager). Budgettet er sat ud fra det, som vi mener, er realistisk. Der var spørgsmål til, om det så bliver meget dyrere, hvortil det blev oplyst, at det ikke var tilfældet, da vi har mange erfaringer, som vi går ud fra. Vi kigget på, hvordan badeværelserne ser ud i dag og forsøgt at lave en renovering ud fra det (den fremviste skitse). Herefter har vi regnet på, hvordan det kan blive. Der vil blive opført et prøvebadeværelse, hvor I kan vælge, hvordan I vil have det mht. flisevalg mv. Der var spørgsmål til, hvornår huslejen vil stige, hvis vi siger ja. Når vi er færdige med byggeregnskabet, så kommer stigningen i ca. 2019/2020. Mange undrede sig over, at kloakkerne er i så dårlig stand (2 ud af 6 kloaker)hvortil det blev oplyst, at det er både gulvafløbet fra håndvask og bruser og ud til kloakken, ca. 7 m. 4/9
Janni oplyste, at det jo understreger netop, at det bliver så dyrt. Derfor er vi nødt til at gøre noget ved det. Det bliver billigere på sigt og vi får bedre udluftning. Flere fra forsamlingen gjorde opmærksom på, at huslejestigningen er så høj, at mange ikke har råd til det. Flere ønskede også at kunne fravælge inventar, som desværre ikke kan lade sig gøre i den nuværende form. John Olsen oplyste, at inventardelen ikke er nær så dyr som håndværkerudgifterne. Hele projektet bliver fremtidssikret til bygningsreglementet. Der var fra forsamlingen spørgsmål til, om køkkengulvet også skal brækkes op, når det ligger foran badeværelset. Hertil blev det oplyst, at da kloakkerne skal strømpefores, er vi nødt til at gøre det. Vi har ikke undersøgt alle, så der kan være nogle, vi ikke skal gøre det på. På spørgsmål fra forsamlingen blev det oplyst, at der er planlagt gulvvarme i stedet for radiatorer, som er billigere i drift. Flere undrede sig over, hvorfor man ikke har lagt penge til side før til nye kloaker, så man ikke fik så høj en huslejestigning nu og undrede sig over, hvorfor man påtvinger alle til at betale. Det burde være hver enkelt med huslejestigning, der skulle betale. Alle har ikke råd og syntes det er en mærkelig måde at gøre det på. Det burde kun være i de boliger, der f.eks. har skimmelsvamp i deres badeværelse, som skulle have mulighed for at vælge det. Der blev givet udtryk for, at det er rigtig mange penge, som mange ikke har råd til at betale. Fra forsamlingen blev der spurgt ind til, om ikke afdelingen i lighed med ejerboliger havde friværdi, som kunne bruges til belåning i stedet for. Da afdelingen ingen friværdi har, kan det ikke lade sig gøre. Projektet er sat sammen, så vi tager altså alle på en gang, da undersøgelserne tyder på, at de fleste kloaker trænger til det. Der var spørgsmål til, om hvem der betaler for følgeskade på køkkenet med strømpeforingen, hvem betaler så, hvis man f.eks. lige har fået nyt køkken. Hertil blev svaret, at så bliver projektet dyrere desværre. Der er dog sat penge af til uforudsete udgifter typisk ca. 10 procent. Det er ikke den enkelte bolig, der skal betale men kollektiv betaling for alle. Der blev spurgt, om man har undersøgt for skimmelsvamp på ydermuren, om de er tætte. Hertil blev det oplyst, at vi ikke har fundet noget endnu, kun lidt løst tapet som ikke nødvendigvis har noget med fugt at gøre. John Olsen oplyste, at en badeværelsesrenovering koster ca. 70.0000 kr., hvis alt andet er i orden, men det store problem her er, at de basale installationer ikke er i orden. I kan ikke genbruge noget af det. Vi må gå ud fra, at når der er professionelle med her, kan vi godt regne med det. Lad os nu se, hvor galt det kan gå. 5/9
Der blev spurgt, hvorfor har KAB ikke en pulje til at betale for det. De har jo et ansvar. Hertil blev det oplyst, at det er afdelingen under SØB, som har ansvaret for bygningerne. Flere mente, at dårligt bestyrelsesarbejde med deraf tilsidesættelse af huslejekronerne i så mange år var skyld i det og at det ikke er fair lige pludselig at lægge det over på hver enkelt lejer. Hertil blev der svaret, at der i 80erne blev lagt fjernvarme mv., som vi også har betalt meget af til. Men desværre har man har ikke prioriteret godt nok. Der var spørgsmål til, om prisen kommer til at holde, når der nok også kommer andre udgifter fremover og hvordan foregår den del, hvor man ikke har bedt om at få sparet mere op. Bo oplyste, at I kun har ½ mio. i henlæggelser. Der er ikke penge nok pt. Om et par år vil I have 2-3 mio. i henlæggelser, så vil I have lidt mere at stå imod med. Der blev spurgt, hvad bliver det næste er vi skal bruge penge på. Bo oplyste, at der er fokus på stibelægningen og ikke så meget andet. I har jo valgt nye køkkener individuelt, der er ikke flere store ting, der venter. Bjørli fra hovedstyrelsen kunne udmærket godt forstå, at der ikke er penge nok. Man har i mange år valgt på afdelingsmøderne at sætte henlæggelserne ned. Årsagen til, at renoveringen kommer nu, er at kloakkerne er blevet utætte, så I nu har fået så dårlige badeværelser, at det ikke kan vente. Der er ud af de lånte 600.000 kr. brugt 230.000 kr. til forundersøgelsen. Det er beklageligt, at der ikke er sparet nok op. Vi har fra hovedbestyrelsen sagt, at der som et minimum skal spares op fremover. Måske kan vi søge forsikringen, hvis der er noget at komme efter der. Hun var sikker på, at det har eksperterne styr på. Forhåbentlig så bliver det ikke dyrere. Vi måtte ikke rive boligerne ned, da det er støttet byggeri. Lad jeres henlæggelser stige fremover f.eks. på det næstkommende afdelingsmøde. Det hjælper alt sammen. John gav Bjørli ret, at det er godt med flere henlæggelser fremover. Så hvis I kan spare ca. 3-4 mio.kr. op, inden I skal hjemtage lånet, kan det jo kun blive et billigere lån. Lovgivningen siger, at det skal være et fastforrentet lån, gennemsnitlig er det lidt dyrere men bedre stabilitet i årene fremover. Sådan er mekanikken i boligbranchen. Kommunen skal godkende låneoptagelsen og det samlede lån, da de var med til at give tilskud ved opførelsen. Det er kun i enkelte tilfælde, at man får lov til at redde boligafdelingens økonomi. Der var spørgsmål til, om man ikke kan søge flere fonde til hjælp. John oplyste, at der kun er landsbyggefonden og byggeskadefonden. De er dog også blevet mindre, da tidligere ministre har drænet dem. Landsbyggefonden har nogle midler, som kan give tilskud til genopretningsplaner, men kun hvis henlæggelsesniveauet i orden. Byggeskadefonden er skruet sammen på den måde, at det skal være godkendt som en byggeskade og her er tiden gået 30 år. 6/9
Der var spørgsmål til, hvad hvis vi stemmer nej, om hvornår kommer der så et nyt forslag og hvad skal det så omfatte. Bjørli oplyste, at formandsskabet og følgegruppen vil se på et nyt projekt. Tidsplanen vil vi så prøve at skære og se på, hvad der kan blive billigere, hvis det er teknisk muligt. Der var spørgsmål til, om der skal laves kloaker uanset hvad og hvor lang tid vi kan udsætte det og om vi har medbestemmelse her. Bjørli oplyste, at vi er nødt til at gøre det, men at vi jo trækker låneoptagelsen helt frem til 2020. Der var forslag til, om vi kan få en huslejestigning på 300 kr. nu og så mere bagefter. En havde læst sig til, at kloakkerne ikke kan holde i mere end 100 år, og spurgte hvorfor man ikke tjekker resten af rørene først, når vi nu ikke kan betale det. Flere mente, at det var et forkromet projekt og at vi burde kunne spare noget af inventaret væk. Hertil blev svaret, at der ikke kommer flere fliser med nu end i et nyt projekt og at det ikke er et forkromet projekt. Flere mente, at vi kun bør redde de steder, hvor skaden er sket og ikke tage alle på en gang. Janni Lund spurgte, om vi kan ændre projektet, hvis vi stemmer for en ny huslejestigning til beboermødet, så kan vi spare mere op, men ikke redde projektet, da det er en nødvendighed. Det blev oplyst, at tv-inspektionerne har vist, at 2 ud af 6 undersøgte kloakker var der brud på. Flere undrede sig over, at vi som beboerne først hører om det nu. Lise Nielsen mente, at projektet er alt for forgyldt. Vi burde kunne gøre det billigere. Kloakkerne skal jo laves de steder, hvor de er i stykker. Har ikke hørt om skimmelsvamp før, det bør ikke være så voldsomt. Kommunalbestyrelsen vil ikke sige ok for så høj en huslejestigning. Hun anbefalede, at vi stemmer nej og får et nyt projekt, der ikke er så voldsomt. Hvorfor skal vi have gipslofter, når man alligevel er i gang, skal det samlet være pænt. Hun ville stemme nej og sige, at det skal laves et nyt projekt. På spørgsmål fra forsamlingen, om hvem der skal have projektet mht. udbud i 2018, blev det oplyst, vi har taget en pris for at være på den sikre side. Vi kan selvfølgelig ved et udbud fastsætte prisen, men der er taget højde for det. Hvis det bliver dyrere, skal vi stemme om det igen. En mente ikke, at det var nødvendigt med vådrumsdøre og at det kun hørte til i svømmehaller, et bruseforhæng burde være nok. Hertil blev det oplyst, at mange døre ikke vil kunne genbruges, når alt rives ned. 7/9
John Olsen oplyste, at selv hvis I forkaster projektet, skal gulvafløbet udbedres, når der er noget i vejen. Bygningsreglementet foreskriver vådrumsbelægning i dag, og det kræver autoristerede håndværkere hele vejen igennem. Derfor er det dyrere. John Olsen spurgte, om der er balance i belåningen, og om der er nogle lån, der udløber i nær fremtid, hvortil blev svaret, at det er der desværre ikke. Lise Nielsen mente, at for 10 år siden kunne det godt lade sig gøre at reparere klinkerne. Hun mente, at vi så kun behøvede at tage lidt ad gangen over henlæggelserne. Her oplyste Bo, at det ikke helt hænger sammen sådan. Janni Lund oplyste, vi jo stadig skal betale for forundersøgelsen, som indtil nu har kostet 230.000 kr. Beløbet har vi lånt af SØB og skal betales tilbage. Der var spørgsmål til, hvor hurtigt vi kan spare op over en huslejestigning, hvortil der blev svaret, at vi godt kan tage en lavere huslejestigning til at starte med. Der var spørgsmål til, om følgegruppen kan regne på, hvad de enkelte dele af projektet koster, f.eks. spejle, skabe mv. Mikkel oplyste, at vi har lavet nogle forundersøgelser, men har ikke alle mellemregningerne med. Vi har arbejdet ud fra et badeværelse, som er funktionelt og som man kan tage i brug bagefter. Der var spørgsmål til hvad kloakarbejdet koster, hvortil det blev oplyst, at gulvet og kloakken hænger sammen. Vi har virkelig prøvet at koge det ned. Der blev spurgt, hvad pengene skal bruges til og hvad der er dyrest. Hertil blev oplyst, at I kan få materialet tilsendt, men lige nu handler det om det helt specifikke projekt, som I skal tage stilling til. Det er ikke alle detaljer mødet handler om her. Bjørli oplyste, at når man først begynder at pille ved et badeværelse, skal der vådrumssikres. John Olsen udbad sig 3 minutters pause inden afstemning. Forsamlingen ønskede ikke, at der bliver iværksat noget, før der iværksættes en grunding økonomisk gennemgang, inden projektet sendes i udbud. Der blev oplyst, at når vi har nogle helt konkrete håndværkerpriser, så kan I på det tidspunkt tage stilling til projektet (detailoplysninger). Der var spørgsmål til hvorfor vi skal stemme om det projekt, når vi ikke helt nøjagtig ved hvad det kommer til at koste. Hertil blev det oplyst, fra rådgiver, at det kan komme til at koste mere, hvis I skal stemme om et andet projekt senere. Det ville have kostet mere, hvis vi skulle gå længere ned i detaljen nu. Bjørli oplyste, at hvis I stemmer nej, så ender sagen i hovedbestyrelsen. 8/9
4. Afstemning om igangsættelse af renovering af badeværelser Herefter var der skriftlig afstemning. Stemmeudvalg bestod af Bo, Lars og John. Resultatet af afstemningen blev, at 64 stemte nej, 22 stemte ja. Der var 3 blanke stemmer. Forslaget blev ikke vedtaget. Der var 90 berettigede stemmer i alt. John Olsen bad følgegruppen om at gøre et mere grundigt arbejde og at forhøje budgettet fremover og med et bedre beslutningsgrundlag. Herefter planlægges det med driften, om hvor langt vi kan trække den. Bo arbejder på en huslejestigning til det kommende ordinære afdelingsmøde med fokus på øgede henlæggelser. John Olsen mente, at en huslejestigning på 4,5 % var en realistisk chance ud fra en rimeligheds-betragtning. Nogle var i tvivl, om en huslejestigning på 4 el. 5 procent var nok, vi kan jo alligevel risikere en større stigning senere hen. Der blev oplyst, at den huslejestigning, vi planlægger sammen afdelingsbestyrelsen, ikke udløser en renovering nu og her. Bo fik ok fra forsamlingen, at der iværksættes en huslejestigning på ca. 300-500 til det kommende afdelingsmøde til beslutning. Bjørli oplyste igen, at de 600.000 kr. fra SØB skal jo betales tilbage. Forsamlingen vil gerne have et projekt, der viser helt nøjagtigt, hvor meget vi skal betale tilbage i alt. Herefter sluttede mødet kl. 21.30. 9/9