ved Møllegården Side 1 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Projektet 1.0 Indholdsfortegnelse 1 1.1 Indledning 3 1.2 Eksisterende forhold 4 1.3 Bygherrens generelle syn på opgaven 4 2. Organisation 2.1 Bygherre 5 2.2 Bygherrerådgiver 5 2.3 Projektledelse 5 2.4 Projektgruppe 5 3. Planmæssige forhold 3.1 Kommune- og lokalplan 6 4. Funktions- og rumprogram 4.1 Hoveddisponering 6 4.2 Plejeboligernes udformning 8 4.3 Plejeafdelingens servicearealer 9 4.4 Omsorgscentrets administration 9 5. Anlæg i terræn 5.1 Friarealer 10 5.2 Adgangsveje og P-pladser 10 6. Økologisk koncept 6.1 Økologiske overvejelser 11 6.2 Indeklima 11 7. Inventar og udstyr 7.1 Generelt 11 7.2 Fast inventar og udstyr 11 7.3 Løst inventar og udstyr 12 7.4 Skiltning 12 8. Byggetekniske krav 8.1 Generel kvalitetsmålsætning og materialeholdning 12 8.2 Klimaskærm 12 8.3 Bygningskomplementering 13
ved Møllegården Side 2 9. Forsyning 9.1 Varme 13 9.2 Vand 13 9.3 Afløb 13 9.4 El 13 10. Installationer 10.1 Generelt 13 10.2 Varme 14 10.3 Brugsvand 14 10.4 Ventilation 14 10.5 Elinstallationer 14 10.6 Svagstrøm 14 11. Drift og vedligehold 11.1 Overflader og rengøring 14 11.2 Drift og betjening 15 11.3 Drifts- og vedligeholdelsesvejledning 15 11.4 Energibesparelse 15 12. Entreprise- og samarbejdsform 12.1 Totalrådgiver 15 12.2 Total-entreprenør 15 12.3 Samarbejdsform 15 12.4 Kalkulation og økonomisk justering 16 13. Arealdisponering 13.1 Arealdisponering for plejeboliger 15 13.2 Arealdisponering for kommunalt serviceareal 16 13.3 Arealdisponering forbindelsesgang 16 13.4 Arealoversigt 16 14. Økonomi 14.1 Økonomiramme 17 14.2 Økonomisk styring 18 Bilag Bilag 1: Rammetidsplan
ved Møllegården Side 3 1. PROJEKT 1.1 Indledning Byrådet besluttede den 10.12. 2003, sag nr. 228, at plejeboligerne i Møllegården og Egegården skulle ombygges og omdannes til kommunalt støttede almene plejeboliger. Endvidere skulle der i planlægningen medtages nybyggeri af 112 pleje- og ældreboliger. En tids- og handleplan for dette nybyggeri er behandlet i Økonomiudvalget den 03.08. 2004, sag nr. 296. En renovering af servicearealerne på Møllegården og Egegården i sammenhæng med nybyggeri af plejeboliger er indledningsvis behandlet i Socialudvalget den 15.09.2004, sag nr.147 og 149. Ifølge tids- og handleplanen skal der på mastegrunden ved Møllegården bygges 56 plejeboliger, inklusive nødvendige servicearealer og centerfaciliteter. De 56 plejeboliger organiseres i to afdelinger, der hver har 28 boliger og fælles opholdsarealer med anretterkøkken og spise/opholdsrum. Dog har en af afdelingerne i henhold til beslutning i Socialudvalgets møde den 16.02. 2005, sag nr. 25 et særligt adskilt afsnit til alkoholmisbrugere med 7 et-rums boliger og eget spise/ophold. Nybyggeriet er med opvarmet gang forbundet til det eksisterende Møllegården med to plejeafdelinger og med centerfaciliteter som café/sal, produktionskøkken, kiosk og dagcenter mv. Da Møllegårdens antal plejeboliger øges er det tillige nødvendigt at udvide dagcentret og café/sal samt foretage flytning af frisør, tandpleje og fodpleje til nuværende kontorlokaler. Denne del af byggesagen hører naturligt sammen med ombygningen af de eksisterende plejeboliger, hvorfor der vil blive udarbejdet et tillæg til dette programoplæg, som er godkendt i Byrådet den 18.08. 2004, sag nr. 123. Nybyggeriet af plejeboliger gennemføres som offentligt støttet ældreboligbyggeri i henhold til gældende regler. Byggeriet medfører, at der skal være døgnpersonale, hvorfor der i sammenhæng med plejeboligerne skal etableres servicearealer med vagtstuer og personalefaciliteter. Ligeledes på mastegrunden planlægges det nu i henhold til Socialudvalgets beslutning den 15.09. 2004, sag nr. 147, at der også skal søges placeret omsorgscentrets samlede administration inklusive to af hjemmeplejens udekørende grupper. Arealbehovet forventes at blive ca. 280 m 2 kontorer og mødelokale samt en forbindelsesgang på ca. 100 m 2. Byggeri af servicearealer og dagcenter betales fuldt ud af kommunen, idet der dog modtages et statsligt servicearealtilskud på 40.000 kr. pr. plejebolig.
ved Møllegården Side 4 Byggeriet planlægges bl.a. med udgangspunkt i Forslag til ombygninger af plejehjemspladser og beskyttede boliger, opførelse af nye plejeboliger og beregning af de kommunaløkonomiske konsekvenser dateret oktober 2003 og medtaget som bilag 4 i BR 10.12. 2004, sag nr. 228. Med det nye grænsebeløb for den samlede anlægssum pr. m 2 etageareal på 20.280 kr. for 2005 og med den forventede grundkøbesum kan de nybyggede plejeboliger ikke opføres i samme standard som kommunens hidtidige plejeboligbyggeri. Dette forhold vil blive inddraget i det forestående arbejde med byggeprogram og projektforslag. Projektgruppen for Møllegårdens byggerier fremlægger hermed første del af byggeprojektet i nærværende programoplæg, som omfatter 56 plejeboliger samt omsorgscentrets samlede administration mv. get danner baggrund for udarbejdelsen af det endelige byggeprogram og projektforslag. 1.2 Eksisterende forhold Gladsaxe Kommune forventer at købe mastegrunden af TDC. Grunden er på ca. 14.600 m 2 af matr. nr. 70 a Bagsværd by, Stengård. Efter vedtagelse af en ny lokalplan for området forventes bebyggelsesprocenten at blive på 40. Grunden overtages uden tidligere bygninger og fundamenter mv. Da de 56 nye plejeboliger bliver en integreret del af omsorgscentret Møllegården med hensyn til ledelse, fast døgnpersonale og øvrige drift samt indgå i det samme beboerdemokrati, vil de nye boliger driftsmæssigt blive organiseret i samme almene boligafdeling og med fælles afdelingsbestyrelse som de ombyggede 59 plejeboliger i det eksisterende Møllegården. 1.3. Bygherrens generelle syn på opgaven Det er bygherrens ønske, at de nye plejeboliger sammen med servicearealer og dagcenter mv. skal udgøre et inspirerende nærmiljø og fremstå som en harmonisk og karakterfuld bebyggelse i grønne omgivelser. Endvidere skal byggeriet udformes således, at der opnås en naturlig sammenhæng med hensyn til funktion og arkitektonisk udformning og forbindelse til det eksisterende Møllegården. Bygherren prioriterer, at bebyggelsen udformes miljørigtigt, samt at der disponeres med lave drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Projektforslaget skal udarbejdes efter principper for miljørigtig projektering.
ved Møllegården Side 5 2. ORGANISATION 2.1 Bygherre Bygherre er Gladsaxe Kommune, Socialudvalget. Social- og sundhedsforvaltningen, Pleje- og omsorgsafdelingen er udøvende bygherre i idé- og initiativfaserne. Teknik- og miljøforvaltningen, Ejendomsafdelingen er udøvende bygherre i gennemførelsesfasen. Idé- og initiativfaserne afsluttes med udarbejdelse af nærværende programoplæg. Gennemførelsesfasen igangsættes med Byrådets godkendelse af programoplægget. 2.2 Bygherrerådgiver Ejendomsafdelingen er bygherrerådgiver i ide og initiativfaserne. Pleje- og omsorgsafdelingen er i gennemførelsesfasen brugerrådgiver (rådgiver omkring funktioner, herunder behov og ønsker hos brugere og medarbejdere). 2.3 Projektledelse Afdelingschef Herle Klifoth er projektleder i idé- og initiativfaserne. Afdelingsarkitekt John Werner Rasmussen er projektleder i gennemførelsesfasen. 2.4 Projektgruppe Herle Klifoth, afdelingschef, SOF - formand i initiativfasen John Werner Rasmussen, afdelingsarkitekt, TMF, - formand i gennemførelsesfasen Christian Lund Rasmussen, projekteringsleder, TMF Hanne Hindsgaul, arkitekt, TMF, - projektgruppesekretær Stig Kuhlmann, byggesagskonsulent, SOF Grethe Simonsen, distriktsleder, Stengård distrikt Gitte Iversen, souschef, Stengård distrikt Michael Hedegaard, ejendomsmester, Møllegården Lisbet Hansen, sikkerhedsrepræsentant, Møllegården Ad hoc medlemmer: Flemming Jensen, fuldmægtig, CSF Mikael Behrens, arkitekt, CSF Pleje- og omsorgsafdelingen er i initiativfasen ansvarlig for udarbejdelse af programoplægget. Projektgruppen har udarbejdet nærværende programoplæg.
ved Møllegården Side 6 Ved den efterfølgende gennemførelsesfase med udarbejdelse af det endelige byggeprogram og projektforslag er Ejendomsafdelingen ansvarlig. Projektgruppen medvirker også her, men nu med John Werner Rasmussen som formand. Der er nedsat en brugerstyregruppe, der består af repræsentanter fra beboere, bruger- og pårørenderådet, Ældrerådet, Handicaprådet samt repræsentanter fra personale og ledelse. 3. PLANMÆSSIGE FORHOLD 3.1 Kommune- og lokalplan Opførelse af plejeboliger på mastearealet forudsætter, at der udarbejdes en samlet lokalplan for mastegrunden og Møllegårdens grund. I Forslag til Kommuneplan 2005 er bebyggelsesprocenten for område 2.D.3 i Nybro kvarter, som omfatter mastearealet og Møllegården foreslået forøget til 40%. Denne bebyggelsesprocent påregnes lagt til grund for den kommende lokalplan. Ved udarbejdelse af lokalplan overføres ca. 280 m 2 grund til daginstitutionen Kongshvile, således at der bliver overensstemmelse mellem grundudnyttelse (hegning) og grundstørrelse, svarende til de faktiske forhold. 4. FUNKTIONS- OG RUMPROGRAM 4.1 Hoveddisponering Mastegrunden er på ca. 14.600 m 2. Grunden ligger op til Møllegården på Bagsværd Møllevej 3. Med en bebyggelsesprocent på 40 kan der opføres et bruttoetageareal på ca. 5.840 m 2. Grundarealet foreslås matrikelmæssigt sammenlagt med Møllegårdens grundareal på ca. 30.265 m 2. Det samlede grundareal bliver herefter ca. 44.865 m 2. Ved en bebyggelsesprocent på 40 kan der i alt opføres et bruttoetageareal på ca. 18.000 m 2. Da Møllegården inkl. de beskyttede boliger og inkl. den foreslåede udvidelse i forbindelse med ombygningen af plejeboliger og beskyttede boliger (ældreboliger) i alt får et bruttoetageareal på ca. 9.700 m 2, bliver der en bebyggelsesmulighed på mastegrunden på ca. 8.300 m 2.
ved Møllegården Side 7 På grunden foreslås i første omgang bygget følgende omtrentlige bruttoetageareal: 49 plejeboliger to-rums á 69 m 2 = 3.381 m 2 7 plejeboliger ét-rums á 64 m 2 = 448 m 2 Serviceareal (56 x 4 m 2 ) = 224 m 2 Forbindelsesgang = 100 m 2 Administration (center og distrikt) = 280 m 2 I alt (brutto) = 4.433 m 2 Hertil kommer kælder på 200 m 2 brutto til teknik mv. og depoter. Restbebyggelsesmuligheden på godt 3.800 m 2 bruttoetageareal kan reserveres til en mulig fremtidig bebyggelse af f.eks. ældreboliger. Der er rettet henvendelse til Kroppedalmuseet, om hvorvidt de anbefaler en arkæologisk undersøgelse før igangsættelse af anlægsarbejderne. I bekræftende fald skal undersøgelsen igangsættes straks, når grundkøbet er sket, da det kan få indflydelse på tidsplanen. Såvel forureningsundersøgelse som geoteknisk undersøgelse er lavet, og det forventes ikke at give problemer. Hoveddisponeringen tager udgangspunkt i, at der i sammenhæng med forbindelsesgangen til det eksisterende Møllegården bygges et samlet administrativt afsnit for både omsorgscentrets og distriktets medarbejdere på ca. 280 m 2. Hovedindgang skal etableres i sammenhæng med ny forbindelsesgang og administrativt afsnit. Vest og nord for dette administrationsafsnit etableres 56 plejeboliger med tilhørende servicearealer i højest 2 etager samt kælder. Der ønskes en selvstændig arkitektonisk løsning, men samtidig skal byggeriet fremstå som en harmonisk helhed med de eksisterende bygninger efter renoveringen. De kommunale servicearealer i plejeafdelingen består af kontorer og vagtstuer med personaletoiletter mv. Teknik mv. og depoter indplaceres i kælder. Personaleomklædning, der normalt er placeret i kælder, henvises til det eksisterende Møllegården, hvor der efter intern rokade skabes plads. Til plejeboligerne hører ud over selve to-rums boligen også et fælles opholdsareal med spise/opholdsstue (ryger/ikke-ryger), depot og rengøringsrum samt vådrum. Kiosk, frisør, tandpleje og fodpleje er placeret i det eksisterende Møllegården.
ved Møllegården Side 8 4.2 Plejeboligernes udformning De 49 to-rums plejeboliger indrettes i princippet ens. Tilsvarende gælder for de 7 ét-rums plejeboliger. Alle plejeboligerne skal være fuldt handicapvenligt og arbejdsmiljørigtigt indrettet. Hver bolig indeholder opholdsstue, soveværelse og bad. Opholdsstuen har tekøkken uden vask, samt køleskab og plads til kaffemaskine m.v. Plejeboligerne deles i to afdelinger med hver 28 boliger. Hver afdeling har fælles spise- og opholdsstue. Dog har den ene afdeling to adskilte afsnit på henholdsvis 21 boliger og 7 boliger med hver sin spise- og opholdsstue. I de fælles spise- og opholdstuer skal der være plads til alle afdelingens/ afsnittets beboere. Stuerne har spiseborde, sofagrupper, lænestole og musik/tv anlæg og sikres mod uhensigtsmæssigt solindfald. Til de fælles opholdsarealer hører også et vådrum (med vaskemaskine og tumbler) og et rengøringsrum med udslagsvask og plads til rengøringsvogne og rengøringsartikler mv. samt depotrum til rent og snavset linned. I fælles gangarealer etableres elektrisk døråbner. Lange glasgange skal udformes oplevelsesrige, enten ved udsyn til grønne gårdrum eller nicher til ophold. Plejeboligens indretning skal være lys og venlig. Gulvbelægningen skal være vaskbar som f.eks. træparket, hvis det byggeteknisk kan lade sig gøre. Der skal være 3 flytbare garderobeskabe (1 stk. aflåseligt) samt 1 depothøjskab og 1 aflåseligt medicinskab i badeværelset. Boligerne i stueetagen har adgang til egen terrasse. Hver bolig udformes, så der opnås et varieret lysindfald og øget udsyn. Boligerne tilstræbes at være forberedt for etablering af solafskærmning eller lignende, der sikrer mod generende solindfald. Der skal være et stort toilet/badeværelse med de fornødne afstandskrav og plads til at to hjælpere kan arbejde samt plads til en selvhjulpen kørestolsbruger. Gulvbelægningen skal være skridsikker og udført med gulvvarme. Loftbelysningen skal opfylde kravene til en arbejdsplads. Døråbning på min. 100 cm eventuelt med 2-delt skydedøre. Soverummet skal udformes således, at der vil være mulighed for at sengen (på størrelse med en hospitalsseng) også kan stilles vinkelret ud fra væggen, så personalet kan arbejde fra begge sider. Også her skal loftbelysningen opfylde kravene til en arbejdsplads. Endvidere forberedes for rumdækkende personlift i soveværelset med mulighed
ved Møllegården Side 9 for forflytning fra seng til kørestol eller toilet/badestol, idet der opsættes loftskinner. Det skal være muligt at manøvrere med kørestol (også el-kørestol), rollator og gangstativ overalt i boligen, samt til og fra boligen. Der installeres tillige et trådløst personsikrings- og kaldesystem. Døren ud til fællesgang skal have sin genkendelige identitet, og udformes så en plejeseng kan passere, dvs. i størrelse 12 M (107 cm). Ud over boligernes bruttoetageareal hører der også til boligerne en andel af teknik mv. i kælderen. Teknik mv. er i alt på ca. 120 m 2. 4.3 Plejeafdelingens servicearealer Da der er tale om plejeboliger for meget plejekrævende personer, vil der på plejeafdelingen være et fast personale døgnet rundt. Dette skal der ved udformning og indretning af de kommunale servicearealer tages højde for. Servicearealer i tilknytning til plejeafdelingen vil være på ca. 224 m 2 og indeholder vagtstuer, kontorer og personalefaciliteter med toilet og taskeskabe. Vagtstuer og kontorer skal sikres mod uhensigtsmæssig solindfald. Boligdel og servicedel skal sikres bedst mulig sammenhænge og forbindes med opvarmede gangforløb. Til de kommunale servicearealer skal der i kælder være plads til andel af teknik mv. samt depoter. Teknik mv. er i alt ca. 120 m 2 og depoter på ca. 80 m 2. 4.4 Omsorgscentrets administration Omsorgscentrets administration er en del af servicecentret. For at give mulighed for udvidelse af dagcentret mv. og for at samle de kontorer, som i dag ikke ligger samlet, etableres et administrativt afsnit i sammenhæng med forbindelsesgang, hovedindgang og nybyggeri af 56 plejeboliger. Det administrative afsnit forventes at indeholde 2 lederkontorer, 1 kontor til 3 medarbejdere, 1 kontor til 2 medarbejdere og et møderum. Endvidere foreslås det, at de udekørende hjemmeplejegrupper, som i dag har basis i lejede gruppelokaler ude i distriktet, fremover får basis på omsorgscentret. Derfor indrettes 2 hjemmeplejegrupperum til 16 personer i forbindelse med kontorafsnittet og 1 mindre grupperum i det nedlagte vaskeri. Alle kontorer og grupperum skal have edb-arbejdspladser m.v. Det samlede bruttoetageareal for administrationsafsnittet bliver hermed på ca. 280 m 2, inklusive andel af gange, trapper og personaletoilet.
ved Møllegården Side 10 5. ANLÆG I TERRÆN 5.1 Friarealer Projektet skal indeholde en overordnet plan for hele friarealet, der på harmonisk måde indgår i det allerede etablerede haveanlæg for Møllegården. Der skal tages højde for overholdelse af 55 db, enten ved etablering af støjskærm eller ved udformning af bebyggelsen, således at altaner og terrasser m.v. orienteres væk fra Bagsværd Møllevej. Med hensyn til afløbskoefficienten for området er den på 0, da området i sin tid ikke er udlagt til bebygget areal. D.v.s. regnvand kan ikke afledes fra grunden. Eksisterende kloakanlæg er ikke dimensioneret hertil, og ved ændring af afløbskoefficient skal det undersøges, hvorvidt der skal etableres supplerende kloakledning. Der skal undersøges forskellige løsningsmuligheder, f.eks. etablering af faskiner, forsinkelsesbassin eller etablering af kunstig sø eventuel med udledning til Bagsværd Sø. Dette kræver en udledningsgodkendelse. Ved udformningen sikres størst mulige grønne arealer imellem de enkelte dele af byggeriet. Alle friarealer skal afleveres færdige med beplantninger og belægninger, samt videreførelse af eksisterende parkbelysning. En varieret og oplevelsesrig blomstrende beplantning ønskes. Der skal etableres afskærmede opholdspladser og flisebelagte stisystemer, hvor niveauforskelle optages uden trapper og som er fuldt handicapvenlige. Hegn ved terrasser og opholdspladser udformes gerne som levende hegn, f.eks. som tråd- eller pilehegn med beplantning. I friarealet skal der påregnes placering af affaldscontainere minimum 2 steder i bebyggelsen, alt efter løsningsmodel. 5.2 Adgangsveje og P-pladser Adgangsvej til de nye plejeboliger etableres i sammenhæng med administrationsafsnit og forbindelsesgang. Adgangsvejen skal være ny hovedindgang for hele omsorgscentret. Til det eksisterende Møllegården er der etableret knap 100 parkeringspladser, fortrinsvis på arealet ud mod Bagsværdvej. Ud fra en parkeringsanalyse er behovet for tiden af størrelsesordenen 30 biler. Det forudsættes på denne baggrund, at der er tilstrækkelig med P-pladser til også at dække behovet i forbindelse med nybyggeriet.
ved Møllegården Side 11 Der ønskes etableret adgangsvej til alle bygninger, således at person- og varetransport, ambulance og brandredningsudstyr kan komme frem. Der ønskes endvidere etableret overdækket cykelparkering, eventuelt i forlængelse af eksisterende. 6. ØKOLOGISK KONCEPT 6.1 Økologiske overvejelser Det skal vurderes, hvor i projektet det kan være hensigtsmæssigt at indarbejde løsninger, der kan medvirke til reducere miljøbelastningen. Bygherren ønsker bl.a. følgende forhold vurderet: - godt dagslysindfald for minimering af behov for el-belysning i dagtimerne - optimal isolering af klimaskærm - behovsstyret ventilation kombineret med naturlig ventilation - behovsstyret opvarmning - behovsstyret belysning - brugsvand opvarmet ved solvame - passiv solvarme samt brug af højenergiglas Sammen med dispositionsforslaget fremlægger totalrådgiver et forslag til miljøledelse og et idékatalog som indeholder forslag til miljømæssige og økologiske tiltag. På grundlag af det fremlagte træffer bygherren i samarbejde med totalrådgiveren en aftale om omfang af den miljørigtige projektering, som projektet skal være omfattet af, og som ikke allerede er indeholdt i nærværende programoplæg og rådgiveraftale. 6.2 Indeklima Der skal overalt sikres et godt indeklima. Hvor der ikke er myndighedskrav om mekanisk ventilation, skal der sikres god og effektiv naturlig ventilation. Varmebelastning fra solindfald søges primært elimineret ved mekanisk solafskærmning. 7. INVENTAR OG UDSTYR 7.1 Generelt Fast og løst inventar og udstyr bør være udformet i en kvalitet, som er i overensstemmelse med bygningens arkitektur. Endvidere lægges der vægt på en kvalitet som sikrer en lang levetid uden væsentlige løbende driftsomkostninger. Materialer skal være miljø- og allergivenlige, bl.a. nikkelfri blandingsbatterier, greb m.v.
ved Møllegården Side 12 7.2 Fast inventar og udstyr Fast inventar og udstyr skal være inklusive i alle bygningens dele og rum, der afleveres som færdiggjorte. Omfanget af det faste inventar og udstyr, som er nødvendigt for bygningens og servicearealernes funktion, fastlægges under udarbejdelsen af projektforslaget. Til fast udstyr hører også loftskinner, så der er forberedt til rumdækkende personlift i soveværelset samt et trådløst personsikrings- og kaldesystem. Dette udstyr skal være i overensstemmelse med den kommunale type og standard, og kan i givet fald indgå i byggesagen som en bygherreleverance. 7.3 Løst inventar og udstyr Løst inventar og udstyr indgår ikke i byggeprojektet. Dog fremkommer arkitekten med forslag til inventarplan og møbelvalg. For plejeboligernes fællesarealer kan der uden for byggesagens økonomi og indenfor rammerne af den afdragsfrie termin suppleres i fornødent omfang med løst inventar og udstyr. Til supplerende løst inventar og udstyr i servicearealerne afsættes tilsvarende et beløb på det kommunale budget. 7.4 Skiltning Nødvendig skiltning indendørs og udendørs skal indgå i projektet. Skiltningen skal være i overensstemmelse med den kommunale standard. 8. BYGGETEKNISKE KRAV 8.1 Generel kvalitetsmålsætning og materialeholdning Der ønskes et byggeri af god byggeteknisk kvalitet og med anvendelse af materialer og konstruktioner med lave vedligeholdelsesomkostninger. Der ønskes anvendt naturmaterialer, overalt hvor dette er muligt under hensyntagen til funktion, økonomi og vedligeholdelsesomkostninger. Alle anvendte materialer skal være gennemprøvede, og der skal foreligger dokumentation for deres kvalitet. Der ønskes anvendt materialer, der patinerer smukt og respekterer den omkringliggende arkitektur. 8.2 Klimaskærm Der lægges vægt på, at disse bygningsdele stort set er vedligeholdelses-
ved Møllegården Side 13 frie. 8.3 Bygningskomplementering Alle komplementerende bygningsdele skal med udgangspunkt i økonomien være materialer af god kvalitet og vælges således, at der sikres en lang levetid. Endvidere skal en udskiftning nemt kunne udføres. Komplementerende bygningsdele skal kunne opfylde kravene til støjreduktion. Her tænkes specielt på støjbelastningen fra Bagsværdvej. Ved udformning af Hovedindgang skal støjreducerende foranstaltninger indgå i løsningsforslag. 9. FORSYNING 9.1 Varme Den nye bebyggelse planlægges forsynet fra Møllegård Varmeværk, der er beliggende i det eksisterende Møllegården. Udvidelsen medfører forventeligt behov for, at én af Varmeværkets kedler udskiftes til en større. 9.2 Vand Der etableres særskilt vandforsyning til nybyggeriet. 9.3 Afløb Ejendommen kan ikke tilsluttes eksisterende regnvandsledninger, da afløbskoefficienten for regnvand er 0. Der skal påregnes etablering af faskiner, forsinkelsesbassin eller sø til løsning af regnvandsproblematik. Det skal ligeledes undersøges, hvorvidt der kan ske tilslutning til spildevandskloak eller eksisterende kloaksystem skal udbygges. Der er i dag ingen kloakering på mastegrunden, og eventuel tilslutning til kloaksystemet vil formentligt ske i Bagsværd Møllevej. 9.4 El Der etableres nye særskilte elforsyninger fra NESA til henholdsvis boligafsnit og administrationsafsnit. 10. INSTALLATIONER 10.1 Generelt Hvor der lovmæssigt kræves måling af boligernes individuelle forbrug skal dette kunne udføres.
ved Møllegården Side 14 Styring af de tekniske installationer tilsluttes Møllegårdens eksisterende centralautomatik (CTS). 10.2 Varme Der etableres central styring af varme til henholdsvis boliger og service- arealer. Varmeforbruget måles i hver bolig. For de øvrige arealer etableres varmefordelingsmålere for udarbejdelse af varmefordelingsregnskaber. 10.3 Brugsvand Alle fordelingsledninger i bygningen udføres i rustfri stålrør. Der etableres særskilt brugsvandsopvarmning i bygningen. Vandmåling sker centralt for henholdsvis boliger og servicearealer. 10.4 Ventilation I plejeboligerne etableres mekanisk ventilation med balanceret udsugning og frisklufttilførsel. Hvor der ikke er myndighedskrav om mekanisk ventilation, skal der sikres mulighed for god og effektiv naturlig ventilation. 10.5 Elinstallationer Belysningsanlægget skal dimensioneres til de aktiviteter, der skal foregå i lokalerne. Belysningen erergioptimeres ved anvendelse af lavenergilyskilder, bevægelsesfølere, lysfølere m.v. El måles i hver enkelt bolig og fælles for servicearealerne. 10.6 Svagstrøm I boligerne etableres der telefonstik og kabel-tv forbindelse med mulighed for internetopkobling. Der etableres telefonsystem og edb-net til vagtstuer og kontorer. Kommunikations- og personsikringssystem etableres trådløst, men med strømforsyning til vagtcentral og positionsmeldere m.v. Endelig ønskes et sikringsanlæg for alle vinduer og døre. Der etableres lovbefalet brandalarmeringsanlæg (ABA), samt andre funktionsbestemte brandkrav undersøges, herunder automatisk sprinkleranlæg. 11. DRIFT OG VEDLIGEHOLDELSE 11.1 Overflader og rengøring Alle overflader, der er udsat for mekanisk slid skal være nemme at rengøre uden brug af sundhedsskadelige midler. Overflader, der ikke fordrer rengøring, skal være af materialer, der patinerer smukt.
ved Møllegården Side 15 11.2 Drift og betjening Ved alle tekniske anlæg skal sikres de enklest mulige drifts- og betjeningsforhold, herunder ved brug af CTS-anlæg m.v. Elevatorsystem, CTSanlæg og lignende tekniske anlæg - der også er på det Møllegården - skal kunne betjenes og serviceres i naturlig sammenhæng med de eksisterende. 11.3 Drift og vedligeholdelsesvejledning Ved byggeriets aflevering skal afleveres drifts- og vedligeholdelsesvejledninger for såvel tekniske anlæg som konstruktioner og overflader. Vejledningerne skal afleveres i 3 eksemplarer, idet omsorgscentrets ejendomsmester, Ejendomsafdelingen og Boligafdelingens administrator hver skal have et eksemplar. 12. ENTREPRISE- OG SAMARBEJDSFORM 12.1 Totalrådgiver Udarbejdelse af byggeprogram, dispositions- og projektforslag udføres i totalrådgivning af ekstern rådgiver. Materialet skal danne grundlag for udbudsmateriale og udbud i totalentreprise. Endvidere udfører totalrådgiver bygherretilsyn under byggearbejderne. 12.2 Totalentreprenør Sagen har en størrelse der kræver et EU-udbud. Der gennemføres prækvalifikation, hvorefter entreprenører udvælges til at byde på opgaven. Totalentreprisen omfatter udarbejdelse af hovedprojekt med baggrund i projektforslaget, samt byggeledelse og gennemførelse af byggearbejderne. 12.3 Samarbejdsform Under totalrådgiverens udarbejdelse af byggeprogram, dispositionsforslag, projektforslag forelægger denne løbende projektet i projektgruppen efterhånden som projekteringen skrider frem. 13. AREALDISPONERING 13.1 Arealdisponering for pleje- og ældreboliger
ved Møllegården Side 16 Nedenstående arealer er alle omtrentlige opgørelser. Bruttoareal heraf: pr. bolig bolig fælles ophold 49 to-rums plejeboliger 69 m 2 42 m 2 27 m 2 *) 7 ét-rums plejeboliger 64 m 2 34 m 2 30 m 2 **) Note: *) Fælles ophold på 27 m 2 fordeler sig med andel af spise- og opholdstue på ca.7 m 2, depot, rengøringsrum og skyllerum på ca. 2 m 2 og gang- og trappeareal på ca. 18 m 2 **) Her øges andel til spise- og opholdsstue til ca. 10 m 2. Teknik mv. i kælder udgør i alt ca. 120 m 2. Boligdelens andel udgør ca. 88% eller ca. 106 m 2. 13.2 Arealdisponering for kommunalt serviceareal Plejeafdelingens serviceareal: Vagtstuer og personalefaciliteter: 168 m 2 Andel af trapper og gange: 56 m 2 I alt serviceareal brutto: 224 m 2 Administration: 2 lederkontorer: 38 m 2 1 kontor til 3 medarbejdere: 24 m 2 1 kontor til 2 medarbejdere: 16 m 2 1 møderum: 20 m 2 2 møderum (hjemmeplejegrupper) 110 m 2 Andel af trapper og gange: 72 m 2 I alt bruttoareal i administration: 280 m 2 Hertil kommer andel på ca.12 % af teknik mv. i kælder eller ca. 14 m 2 samt ca. 80 m 2 til depoter. 13.3 Arealdisponering for forbindelsesgang Forbindelsesgang: 100 m 2 13.4 Arealoversigt Tilsammen vil den foreslåede disponering udgøre følgende arealer inklusive andel af trapper og gange:
ved Møllegården Side 17 Boligareal: 49 plejeboliger á 69 m 2 brutto: 3.381 m 2 7 plejeboliger á 64 m 2 brutto: 448 m 2 Andel af forbindelsesgang (88 %): 88 m 2 Samlet bruttoetageareal i plejeboliger: 3.917 m 2 Hertil skal lægges andel af kælderareal på ca. 106 m 2 til teknik mv. Kommunalt serviceareal: Plejeafdeling: Vagtstuer, kontorer og personalefaciliteter: 224 m 2 Administration mv.: Kontor, mødelokale og grupperum: 280 m 2 Andel af forbindelsesgang (12 %): 12 m 2 Samlet bruttoetageareal i servicedel: 516 m 2 Hertil skal lægges andel af kælderareal til teknik mv. på ca. 14 m 2 og til depoter på ca. 80 m 2. I alt bruttoetageareal for boligdel og servicedel: 4.433 m 2 Hvortil kommer kælder: 200 m 2 14. ØKONOMI 14.1 Økonomiramme Med udgangspunkt i erfaringen med kvadratmeterpriser på tilsvarende byggerier kan der opstilles en økonomiramme. Det er ikke muligt på dette stadium at tage højde for alle økonomiske konsekvenser, hvorfor der er en vis usikkerhed i økonomirammen. Økonomirammen er i 2005-priser. Den økonomiske ramme for bygning af 56 plejeboliger med tilhørende servicearealer samt en administration for omsorgscentret med et samlet bruttoetageareal på 4.433 m 2 + et kælderareal på 200 m 2 forventes at blive på ca. 90 mio. kr. inkl. moms eller 20.280 kr. pr. m 2 etageareal. Økonomirammen inklusive moms for boligdelen og eksklusive moms for servicearealerne forventes at blive godt 88 mio. kr.
ved Møllegården Side 18 14.2 Økonomisk styring Totalrådgiveren justerer løbende økonomien i samråd med Ejendomsafdelingen, således at den økonomiske ramme overholdes. Som bygherrens rådgiver orienterer Ejendomsafdelingen løbende Social- og sundhedsforvaltningen om anlægsøkonomien. BILAG Rammetidsplan