Nybygning af plejeboliger og demensdaghjem ved Egegården Side 1

Transkript

1 ved Egegården Side 1 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Projektet 1.0 Indholdsfortegnelse Indledning Eksisterende forhold Bygherrens generelle syn på opgaven 4 2. Organisation 2.1 Bygherre Bygherrerådgiver Projektledelse Projektgruppe 5 3. Planmæssige forhold 3.1 Kommune- og lokalplan 6 4. Funktions- og rumprogram 4.1 Hoveddisponering Plejeboligernes udformning Plejeafdelingens servicearealer Demensdaghjemmets udformning 9 5. Anlæg i terræn 5.1 Friarealer Adgangsveje og P-pladser Økologisk koncept 6.1 Økologiske overvejelser Indeklima Inventar og udstyr 7.1 Generelt Fast inventar og udstyr Løst inventar og udstyr Skiltning Byggetekniske krav 8.1 Generel kvalitetsmålsætning og materialeholdning Klimaskærm Bygningskomplementering 13

2 ved Egegården Side 2 9. Forsyning 9.1 Varme Vand Afløb El Installationer 10.1 Generelt Varme Brugsvand Ventilation Elinstallationer Svagstrøm Drift og vedligehold 11.1 Overflader og rengøring Drift og betjening Drifts- og vedligeholdelsesvejledning Energibesparelse Entreprise- og samarbejdsform 12.1 Totalrådgiver Total-entreprenør Samarbejdsform Kalkulation og økonomisk justering Arealdisponering 13.1 Arealdisponering for plejeboliger Arealdisponering for kommunalt serviceareal Arealoversigt Økonomi 14.1 Økonomiramme Økonomisk styring 17 Bilag Bilag 1: Lokalplanens kortbilag 1 Bilag 2: Rammetidsplan

3 ved Egegården Side 3 1. PROJEKT 1.1 Indledning Byrådet besluttede den , sag nr. 228, at plejeboligerne i Møllegården og Egegården skulle ombygges og omdannes til kommunalt støttede almene plejeboliger. Endvidere skulle der i planlægningen medtages nybyggeri af 112 pleje- og ældreboliger. En tids- og handleplan for dette nybyggeri er behandlet i Økonomiudvalget den , sag nr En renovering af servicearealerne på Møllegården og Egegården i sammenhæng med nybyggeri af plejeboliger er indledningsvis behandlet i Socialudvalget den , sag nr.147 og 149. Ifølge tids- og handleplanen skal der på Signalvejsgrunden ved Egegården bygges 28 plejeboliger og 28 ældreboliger, inklusive nødvendige servicearealer og centerfaciliteter. Fordelingen mellem de to boligtyper kan justeres, hvis der er behov herfor. For at kunne opretholde det forudsatte antal plejeboliger i kommunen efter om- og nybyggeri på alle omsorgscentre, er det nødvendigt at ændre fordelingen af boligerne. I Socialudvalgets møde den , sag nr. 25 er det besluttet, at der nu bygges 56 plejeboliger ved Egegården. Endvidere ønskes der placeret et demensdaghjem i byggeriet. Til boligerne hører der fælles opholdsarealer med anretterkøkken og spise/opholdsrum. Nybyggeriet af 56 plejeboliger gennemføres som offentligt støttet ældreboligbyggeri i henhold til gældende regler. Byggeriet medfører, at der skal være døgnpersonale, hvorfor der i sammenhæng med plejeboligerne skal etableres servicearealer med vagtstuer og personalefaciliteter. Byggeri af servicearealer og demensdaghjem betales fuldt ud af kommunen, idet der dog modtages et statsligt servicearealtilskud på kr. pr. plejebolig. Byggeriet planlægges bl.a. med udgangspunkt i Forslag til ombygninger af plejehjemspladser og beskyttede boliger, opførelse af nye plejeboliger og beregning af de kommunaløkonomiske konsekvenser dateret oktober 2003 og medtaget som bilag 4 i BR , sag nr Med det nye grænsebeløb for den samlede anlægssum pr. m 2 etageareal på kr. for 2005 og med den aftalte grundkøbesum kan de nybyggede plejeboliger ikke opføres i samme standard som kommunens hidtidige plejeboligbyggeri. Dette forhold vil blive inddraget i det forestående arbejde med byggeprogram og projektforslag.

4 ved Egegården Side 4 Projektgruppen for Egegårdens byggeri fremlægger hermed forslag til programoplæg, som omfatter 56 plejeboliger, servicearealer med vagtstuer, kontorer og personalefaciliteter samt demensdaghjem. get danner baggrund for udarbejdelsen af det endelige byggeprogram og projektforslag. 1.2 Eksisterende forhold Gladsaxe Kommune forventer snart at have købt den del af grunden Signalvej 6 10, der ligger op til bebyggelsen Egegårdsvænget. Grunden er på ca m 2. Efter vedtagelse af en ny lokalplan for området er fastsat en maksimal bebyggelsesprocent på 50. Dette giver mulighed for at bygge ca etagemeter. Grunden overtages uden tidligere bygninger og fundamenter mv. I grundkøbesummen er inkluderet omkostninger til støjskærm. Da de 56 nye plejeboliger bliver en del af omsorgscentret Egegården med hensyn til ledelse, fast døgnpersonale og øvrige drift samt indgår i det samme beboerdemokrati, vil de nye boliger driftsmæssigt blive organiseret i samme almene boligafdeling og med afdelingsbestyrelse fælles med de ombyggede 73 plejeboliger i det eksisterende Egegården Bygherrens generelle syn på opgaven Det er bygherrens ønske, at de nye plejeboliger sammen med servicearealer og dagcenter mv. skal udgøre et inspirerende nærmiljø og fremstå som en harmonisk og karakterfuld bebyggelse i grønne omgivelser. Endvidere skal byggeriet udformes således, at der opnås en naturlig sammenhæng med hensyn til funktion og arkitektonisk udformning i forhold til det eksisterende Egegården og Egegårdsvænget. Bygherren prioriterer, at bebyggelsen udformes miljørigtigt, samt at der disponeres med lave drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Projektforslaget skal udarbejdes efter principper for miljørigtig projektering. 2. ORGANISATION 2.1 Bygherre Bygherre er Gladsaxe Kommune, Socialudvalget. Social- og sundhedsforvaltningen, Pleje- og omsorgsafdelingen er udøvende bygherre i idé- og initiativfaserne. Teknik- og miljøforvaltningen, Ejendomsafdelingen er udøvende bygherre i gennemførelsesfasen.

5 ved Egegården Side 5 Idé- og initiativfaserne afsluttes med udarbejdelse af nærværende programoplæg. Gennemførelsesfasen igangsættes med Byrådets godkendelse af programoplægget. 2.2 Bygherrerådgiver Ejendomsafdelingen er bygherrerådgiver i idé og initiativfaserne. Pleje- og omsorgsafdelingen er i gennemførelsesfasen brugerrådgiver (rådgiver omkring funktioner, herunder behov og ønsker hos brugere og medarbejdere). 2.3 Projektledelse Afdelingschef Herle Klifoth er projektleder i idé- og initiativfaserne. Afdelingsarkitekt John Werner Rasmussen er projektleder i gennemførelsesfasen. 2.4 Projektgruppe Herle Klifoth, afdelingschef, SOF - formand i initiativfasen John Werner Rasmussen, afdelingsarkitekt, TMF, - formand i gennemførelsesfasen Christian Lund Rasmussen, projekteringsleder, TMF Hanne Hindsgaul, arkitekt, TMF, - projektgruppesekretær Stig Kuhlmann, byggesagskonsulent, SOF Jessie Lykke, distriktsleder, Egegård distrikt Karin Schlichter, souschef, Egegård distrikt Søren Jakobsen, ejendomsmester, Egegården Gitte Westi-Henriksen, sikkerhedsrepræsentant, Egegården Ad hoc medlemmer: Flemming Jensen, fuldmægtig, CSF Mikael Behrens, arkitekt, CSF Pleje- og omsorgsafdelingen er i initiativfasen ansvarlig for udarbejdelse af programoplægget. Projektgruppen har udarbejdet nærværende programoplæg. Ved den efterfølgende gennemførelsesfase med udarbejdelse af det endelige byggeprogram og projektforslag er Ejendomsafdelingen ansvarlig. Projektgruppen medvirker også her, men nu med John Werner Rasmussen som formand. Der er nedsat en brugerstyregruppe, der består af repræsentanter fra beboere, bruger- og pårørenderådet, Ældrerådet, Handicaprådet samt repræsentanter fra personale og ledelse.

6 ved Egegården Side 6 3. PLANMÆSSIGE FORHOLD 3.1 Kommune- og lokalplan Der er vedtaget ny lokalplan 170, der giver mulighed for at det tidligere militære område ved Signalvej kan omdannes til boligområde, samt nyttehave i området langs Motorringvejen. Lokalplanens område opdeles i fire områder, jf. kortbilag 1 (se bagest): Område 1: Kolonihaver og nyttehaver langs Motorringvejen Område 2: Fritidsformål, samt boligformål for 2 nuværende parcelhuse Område 3: Boligformål, etageboliger til helårsbeboelse Område 4: Boligformål, helårsbeboelse i form af pleje- og ældreboliger med tilhørende servicearealer som f.eks. dagcenter. Bebyggelse i område 4 må ikke opføres, før der er fastlagt nærmere bestemmelser om placering og udformning i en supplerende lokalplan. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 50, og må højst opføres i 2 etager. Generelt gælder, at ny bebyggelse til boligformål ikke må tages i brug, før der er etableret støjafskærmning i forhold til Motorringvejen og Klausdalsbrovej, som sikrer, at det udendørs støjniveau på opholdsarealer ikke overstiger 55 db. 4. FUNKTIONS- OG RUMPROGRAM 4.1 Hoveddisponering Den del af grunden på Signalvej, som er til disposition for pleje- og ældreboligbyggeri er på ca m 2. Dette grundstykke ligger op til Egegårdsvænget og Egegården. Med en bebyggelsesprocent på 50 kan der opføres et bruttoetageareal på ca m 2. På grunden foreslås derfor bygget følgende omtrentlige bruttoetageareal: 56 plejeboliger á 69 m 2 = 3864 m 2 Serviceareal (56 x 4 m 2 ) = 224 m 2 Demensdaghjem = 200 m 2 Fysio- og ergoterapirum = 85 m 2

7 ved Egegården Side 7 Kontor (souschef) = 25 m 2 Mødelokale = 25 m 2 I alt (brutto) = 4423 m 2 Hertil kommer kælder på 300 m 2 til teknik mv., personaleomklædning og depoter. Arkæologiske undersøgelser på grunden ønskes ikke gennemført af de arkæologiske myndigheder. Der foreligger ingen skriftlig rapport omkring forurening. Der iværksættes en undersøgelse. Geotekniske undersøgelser er endnu ikke gennemført, og vil snarest muligt blive iværksat. Hoveddisponeringen tager udgangspunkt i, at der bygges et daghjem for demente i passende sammenhæng med de 56 plejeboliger med tilhørende serviceareal. Byggeriet udformes i højest to etager med delvis kælder til teknik, depot og personaleomklædning. Til byggeriet anlægges materielog containergård. De kommunale servicearealer i plejeafdelingen består af kontorer og vagtstuer med personaletoiletter mv. I kælderen er der teknik, depoter og personaleomklædning. Omfang og udformning af depoter (fælles/individuel) defineres i byggeprogrammet. Til plejeboligerne hører ud over selve to-rums boligen også et fælles opholdsareal med spise/opholdsstue (ryger/ikke-ryger), vådrum/depot samt rengøringsrum. Kiosk, frisør, tandpleje og fodpleje er placeret i det eksisterende Egegården. 4.2 Plejeboligernes udformning De 56 to-rums plejeboliger indrettes i princippet ens. Alle plejeboligerne skal være fuldt handicapvenligt og arbejdsmiljørigtigt indrettet. Hver bolig indeholder opholdsstue, soveværelse og bad. Opholdsstuen har tekøkken uden vask, samt køleskab og plads til kaffemaskine m.v. Plejeboligerne deles i to afdelinger med hver 28 boliger. Hver afdeling har fælles spise- og opholdsstuer, hvor der skal der være plads til alle afdelingens beboere. Stuerne har spiseborde, sofagrupper, lænestole og musik/tv anlæg og sikres mod uhensigtsmæssigt solindfald. Til de fælles opholdsarealer hører også et vådrum med vaskemaskiner og tumblere, depotfaciliteter til rent og snavset linned og et rengøringsrum med udslagsvask, plads til rengøringsvogne og rengøringsartikler mv.

8 ved Egegården Side 8 I fælles gangarealer etableres elektrisk døråbner. Lange glasgange skal udformes oplevelsesrige, enten ved etablering af grønne gårdrum eller nicher til ophold. Plejeboligens indretning skal være lys og venlig. Gulvbelægningen skal være vaskbar som f.eks. træparket, hvis det byggeteknisk kan lade sig gøre. Der skal være 3 flytbare garderobeskabe (1 stk. aflåseligt), samt 1 depothøjskab og 1 aflåseligt medicinskab i badeværelset. Boligerne i stueetagen har adgang til egen terrasse. Hver bolig udformes, så der opnås et varieret lysindfald og øget udsyn. Boligerne tilstræbes at være forberedt for etablering af solafskærmning eller lignende, der sikrer mod generende solindfald. Der skal være et stort toilet/badeværelse med de fornødne afstandskrav og plads til at to hjælpere kan arbejde samt plads til en selvhjulpen kørestolsbruger. Gulvbelægningen skal være skridsikker og udført med gulvvarme. Loftbelysningen skal opfylde kravene til en arbejdsplads. Døråbning på min. 100 cm eventuelt med 2-delt skydedøre. Soverummet skal udformes således, at der vil være mulighed for at sengen (på størrelse med en hospitalsseng) også kan stilles vinkelret ud fra væggen, så personalet kan arbejde fra begge sider. Også her skal loftbelysningen opfylde kravene til en arbejdsplads. Endvidere forberedes for rumdækkende personlift i soveværelset med mulighed for forflytning fra seng til kørestol eller toilet/badestol, idet der opsættes loftskinner. Det skal være muligt at manøvrere med kørestol (også el-kørestol), rollator og gangstativ overalt i boligen, samt til og fra boligen. Der installeres tillige et trådløst personsikrings- og kaldesystem. Døren ud til fællesgang skal have sin genkendelige identitet, og udformes så en plejeseng kan passere, dvs. i størrelse 12 M (107 cm) Ud over boligernes bruttoetageareal hører der også til boligerne en andel af teknik mv. i kælderen. Teknik mv. er i alt på ca. 120 m Plejeafdelingens servicearealer Da der er tale om plejeboliger for meget plejekrævende personer, vil der på plejeafdelingen være et fast personale døgnet rundt. Dette skal der ved udformning og indretning af de kommunale servicearealer tages højde for. Servicearealer i tilknytning til plejeafdelingen vil være på ca. 224 m 2 og indeholder vagtstuer, kontorer og personalefaciliteter med toilet og

9 ved Egegården Side 9 taskeskabe. Vagtstuer og kontorer skal sikres mod uhensigtsmæssig solindfald. Til de kommunale servicearealer skal der i kælderen være plads til andel af teknik mv. samt depoter og personaleomklædning mv. Teknik mv. er i alt på 120 m 2, depoter på 80 m 2 og personaleomklædning på 100 m Demensdaghjemmets udformning I sammenhæng med plejeafdelingerne skal der bygges et daghjem for demente på ca. 200 m 2 (brutto). Daghjemmet skal have en størrelse, så der kan være 16 brugere ad gangen. Nogle af brugerne har behov for stimulation og nærvær, og andre har behov for skærmning og begrænsede individuelle stimuli. Det skal være muligt, at disse brugere med deres forskellige forudsætninger og behov kan deltage i op til fire gruppeaktiviteter på én gang. Aktiviteterne stiller krav til, at der skal være lydisoleret mellem rummene. Der må ikke være store blanke glasflader. Vinduer skal være små eller sprossevinduer. Elektrisk lys samt dagslys skal kunne reguleres via lysdæmpere og afskærmning. Daghjemmet skal have egen handicapvenlig indgang tæt ved indkørsel og P-plads. I forbindelse med indgangen skal der være garderobe og opbevaringsplads til kørestole og rollatorer etc. Endvidere skal der være toilet og handicaptoilet med bad, loftlift og personalekald (ca. 15 m 2 ). Fællesrum til personer på ca. 55 m 2 til foredrag, undervisning, motion etc. I rummet skal der være et ADL-træningskøkken i den ene ende. Endvidere skal der være 4-5 borde med stole og 1 2 sofagrupper. I forlængelse af fællesrummet og adskilt med en foldevæg laves et reminiscensrum på ca. 20 m 2 med diverse effekter til brug ved aktiviteter og stimulering af hukommelsen. Herudover skal der være et kombineret hvile- og TV-musikrum (ca. 25 m 2 ) samt et værksted med EDB-arbejdsplads (ca. 15 m 2 ). I fornødent omfang planlægges der opbevaringsskabe/skuffer og personalekald i alle rum. Endelig skal der være personalerum med toilet, taskeskabe og 3 edbarbejdspladser (ca. 20 m 2 ). I alt fylder ovennævnte rum ca. 150 m 2, hvortil kommer ca. 50 m 2 til andel af gange m.v. Daghjemmet udformes gerne i samme plan, eventuelt omkring gårdrum, og i sammenhæng med fysio- og ergoterapilokalet.

10 ved Egegården Side ANLÆG I TERRÆN 5.1 Friarealer Projektet skal indeholde en overordnet plan for hele friarealet, der på harmonisk måde indgår i det allerede etablerede haveanlæg for Egegården og Egegårdsvænget. Der etableres eventuelt stiforbindelse gennem Egegårdsvænget. Dette afhandles med ældreboligafdelingen Egegårdsvænget. Det undersøges, hvorvidt der kan ske tilslutning af regnvand til fremtidig sø på Signalgrundens bebyggelse. Der er mulighed for tilslutning ved kommende skel. Anden løsning er selv at etablere egen sø. Ved udformningen sikres størst mulige grønne arealer imellem de enkelte dele af byggeriet. Alle friarealer planlægges afleveret færdige med beplantninger og belægninger, samt videreførelse af eksisterende parkbelysning. En varieret og oplevelsesrig blomstrende beplantning ønskes. Der ønskes etableret afskærmede opholdspladser og flisebelagte stisystemer, hvor niveauforskelle optages uden trapper og som er fuldt handicapvenlige. Hegn ved terrasser og opholdspladser udformes gerne som levende hegn, f.eks. som tråd- eller pilehegn med beplantning. Til demensdaghjemmet ønskes der en afskærmet gårdhave med en beplantning, der både er til pryd (blanding af skyggegivende træer og buske med forskellige former og farver året rundt) og til sansning (duftende planter og buske, samt spiselige planter og urter). 5.2 Adgangsveje og P-pladser Ankomst sker fra Klausdalsbrovej via en forlængelse af Signalvej. Der skal etableres adgangsvej til alle bygninger, således at person- og varetransport, ambulance og brandredningsudstyr kan komme frem. Det skal undersøges, hvorvidt adgangsvej til de nye plejeboliger kan etableres helt mod vest på grunden i sammenhæng med det nye boligbyggeri i område 3 i kortbilag 1. Der etableres ca. 20 p-pladser langs nordsiden på byggeriets del af Signalvej, samt ca. 20 p-pladser ekstra inde på grundarealet. P-pladser ønskes at skulle fremstå med grøn karakter, f.eks. ved etablering under trækroner eller ved hjælp af beplantning. Der ønskes etableret overdækket cykelparkering.

11 ved Egegården Side ØKOLOGISK KONCEPT 6.1 Økologiske overvejelser Det skal vurderes, hvor i projektet det kan være hensigtsmæssigt at indarbejde løsninger, der kan medvirke til reducere miljøbelastningen. Bygherren ønsker bl.a. følgende forhold vurderet: - godt dagslysindfald for minimering af behov for el-belysning i dagtimerne - optimal isolering af klimaskærm - behovsstyret ventilation kombineret med naturlig ventilation - behovsstyret opvarmning - brugsvand opvarmet ved solvarme - passiv solvarme samt brug af højenergiglas - behovsstyret belysning Sammen med dispositionsforslaget fremlægger totalrådgiver et forslag til miljøledelse og et idékatalog som indeholder forslag til miljømæssige og økologiske tiltag. På grundlag af det fremlagte træffer bygherren i samarbejde med totalrådgiveren en aftale om omfang af den miljørigtige projektering, som projektet skal være omfattet af, og som ikke allerede er indeholdt i nærværende programoplæg og rådgiveraftale. 6.2 Indeklima Der skal overalt sikres et godt indeklima. Hvor der ikke er myndighedskrav om mekanisk ventilation, skal der sikres god og effektiv naturlig ventilation. Varmebelastning fra solindfald søges primært elimineret ved mekanisk solafskærmning. 7. INVENTAR OG UDSTYR 7.1 Generelt Fast og løst inventar og udstyr bør være udformet i en kvalitet, som er i overensstemmelse med bygningens arkitektur. Endvidere lægges der ud fra de økonomiske muligheder vægt på en kvalitet som sikrer en lang levetid uden væsentlige løbende driftsomkostninger. Materialer skal være miljø- og allergivenlige, bl.a. nikkelfri blandingsbatterier, greb m.v. 7.2 Fast inventar og udstyr Fast inventar og udstyr skal være inklusive i alle bygningens dele og rum, der afleveres som færdiggjorte. Omfanget af det faste inventar og udstyr, som er nødvendigt for bygningens og servicearealernes funktion, fastlægges under udarbejdelsen af projektforslaget.

12 ved Egegården Side 12 Til fast udstyr hører også loftskinner så der er forberedt for rumdækkende personlift og et trådløst personsikrings- og kaldesystem. Dette udstyr skal være i overensstemmelse med den kommunale type og standard, og kan i givet fald indgå i byggesagen som en bygherreleverance. 7.3 Løst inventar og udstyr Løst inventar og udstyr indgår ikke i byggeprojektet. Dog fremkommer arkitekten med forslag til inventarplan og møbelvalg. For plejeboligernes fællesarealer kan der uden for byggesagens økonomi og indenfor rammerne af den afdragsfrie termin suppleres i fornødent omfang med løst inventar og udstyr. Til løst inventar og udstyr i servicearealerne afsættes tilsvarende et beløb på det kommunale budget. 7.4 Skiltning Nødvendig skiltning indendørs og udendørs skal indgå i projektet. Skiltningen skal være i overensstemmelse med den kommunale standard. 8. BYGGETEKNISKE KRAV 8.1 Generel kvalitetsmålsætning og materialeholdning Der ønskes et byggeri af god byggeteknisk kvalitet og med anvendelse af materialer og konstruktioner med lave vedligeholdelsesomkostninger. Der ønskes anvendt naturmaterialer, overalt hvor dette er muligt under hensyntagen til funktion, økonomi og vedligeholdelsesomkostninger. Alle anvendte materialer skal være gennemprøvede, og der skal foreligger dokumentation for deres kvalitet. Der skal anvendes materialer, der patinerer smukt og respekterer den omkringliggende arkitektur. 8.2 Klimaskærm Der lægges vægt på, at disse bygningsdele stort set er vedligeholdelsesfrie. Det ønskes, at byggeriet får en selvstændig arkitektonisk fremtoning og samtidig skal der vælges materialer og byggeriet udformes, så det kan ses i sammenhæng med det nuværende Egegården og Egegårdsvænge. Indgår der tegl i nybyggeriet skal der anvendes gule mursten og tagbelægningen skal være røde tagsten svarende til Egegårdens og Ege-

13 ved Egegården Side 13 gårdsvængets mange bygninger. 8.3 Bygningskomplementering Alle komplementerende bygningsdele skal med udgangspunkt i økonomien være materialer af god kvalitet og vælges således, at der sikres en lang levetid. Endvidere skal en udskiftning nemt kunne udføres. Komplementerende bygningsdele skal kunne opfylde kravene til støjreduktion. Her tænkes specielt på støjbelastningen fra motorvejen og Klausdalsbrovej. 9. FORSYNING 9.1 Varme Den nye bebyggelse planlægges forsynet fra Egegård Varmeværk, der er beliggende i det eksisterende Egegården. Udvidelsen medfører forventeligt behov for, at én af Varmeværkets kedler udskiftes til en større. 9.2 Vand Der etableres særskilt vandforsyning til nybyggeriet. 9.3 Afløb Eksisterende kloaksystem udbygges og renoveres i det omfang det er nødvendigt. Spildevand og eventuelt regnvand skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter som her er 1/ El Der etableres nye særskilte elforsyninger fra NESA til henholdsvis boligafsnit og daghjem. 10. INSTALLATIONER 10.1 Generelt Hvor der lovmæssigt kræves måling af boligernes individuelle forbrug skal dette kunne udføres. Styring af de tekniske installationer skal tilsluttes Egegårdens eksisterende centralautomatik (CTS).

14 ved Egegården Side Varme Der etableres central styring af varme til henholdsvis boliger og servicearealer. Varmeforbruget måles i hver bolig. For de øvrige arealer etableres varmefordelingsmålere for udarbejdelse af varmefordelingsregnskaber Brugsvand Alle fordelingsledninger i bygningen udføres i rustfri stålrør. Der etableres særskilt brugsvandsopvarmning. Vandmåling sker centralt for henholdsvis boliger og servicearealer Ventilation I plejeboligerne etableres mekanisk ventilation med balanceret udsugning og friskluftstilførsel. Hvor der ikke er myndighedskrav om mekanisk ventilation, skal der sikres mulighed for god og effektiv naturlig ventilation Elinstallationer Belysningsanlægget skal dimensioneres til de aktiviteter, der skal foregå i lokalerne. Belysningen energioptimeres ved anvendelse af lavenergilyskilder, bevægelsesfølere, lysfølere m.v. El måles i hver enkelt bolig og fælles for servicearealer Svagstrøm I boligerne etableres der telefonstik og kabel tv forbindelse med mulighed for internetopkobling. Der etableres telefonsystem og edb-net til vagtstuer og kontorer. Kommunikations- og personsikringssystem etableres trådløst, men med strømforsyning til vagtcentral og positionsmeldere m.v. Endelig ønskes et sikringsanlæg for alle vinduer og døre. Der etableres lovbefalet brandalarmeringsanlæg (ABA), samt andre funktionsbestemte brandkrav undersøges, herunder automatisk sprinkleranlæg. 11 DRIFT OG VEDLIGEHOLDELSE 11.1 Overflader og rengøring Alle overflader, der er udsat for mekanisk slid skal være nemme at rengøre uden brug af sundhedsskadelige midler. Overflader, der ikke fordrer rengøring, skal være af materialer, der patinerer smukt.

15 ved Egegården Side Drift og betjening Ved alle tekniske anlæg skal sikres de enklest mulige drifts- og betjeningsforhold, herunder ved brug af CTS-anlæg m.v. Elevatorsystem, CTSanlæg o.lign. tekniske anlæg, der også er på det eksisterende Egegården, skal kunne betjenes og serviceres i naturlig sammenhæng med de eksisterende anlæg Drift og vedligeholdelsesvejledning Ved byggeriets aflevering skal afleveres drifts- og vedligeholdelsesvejledninger for såvel tekniske anlæg som konstruktioner og overflader. Vejledningerne skal afleveres i 3 eksemplarer, idet omsorgscentrets ejendomsmester, Ejendomsafdelingen og Boligafdelingens administrator hver skal have et eksemplar. 12. ENTREPRISE- OG SAMARBEJDSFORM 12.1 Totalrådgiver Udarbejdelse af byggeprogram, dispositions- og projektforslag udføres i totalrådgivning af ekstern rådgiver. Materiale skal danne grundlag for udbudsmateriale og udbud i totalentreprise. Endvidere udfører totalrådgiver bygherretilsyn under byggearbejderne Totalentreprenør Sagen har en størrelse der kræver et EU-udbud. Der gennemføres prækvalifikation, hvorefter entreprenører udvælges til at byde på opgaven. Totalentreprisen omfatter udarbejdelse af hovedprojekt med baggrund i projektforslaget, samt byggeledelse og gennemførelse af byggearbejderne Samarbejdsform Under totalrådgiverens udarbejdelse af byggeprogram, dispositionsforslag, projektforslag forelægger denne løbende projektet i projektgruppen efterhånden som projekteringen skrider frem. 13. AREALDISPONERING 13.1 Arealdisponering for plejeboliger Efterfølgende arealer er alle omtrentlige opgørelser:

16 ved Egegården Side 16 Bruttoareal heraf: pr. bolig bolig fælles ophold 56 to-rums plejeboliger 69 m 2 42 m 2 27 m 2 *) Note: *) Fælles ophold på ca. 27 m 2 fordeler sig med andel af spise- og opholdstue på ca.7 m 2, depot, rengøringsrum og skyllerum på ca. 2 m 2 og gang- og trappeareal på ca. 18 m 2. Teknik mv. i kælder udgør i alt ca. 120 m 2. Boligernes andel udgør godt 87 % eller ca. 105 m Arealdisponering for kommunalt serviceareal Plejeafdelingens serviceareal: Vagtstuer og personalefaciliteter: 168 m 2 Lederkontor: 19 m 2 Mødelokale: 19 m 2 Fysio- og ergoterapi: 63 m 2 Andel af trapper og gange: 90 m 2 I alt serviceareal brutto: 359 m 2 Daghjem for demente: Daghjem: 150 m 2 Andel af trapper og gange: 50 m 2 I alt bruttoareal i daghjem: 200 m 2 Hertil kommer andel på godt 13 % af teknik mv. i kælder eller 15 m 2 samt 80 m 2 til depoter og 100 m 2 til personaleomklædning Arealoversigt Tilsammen vil den foreslåede disponering udgøre følgende arealer: Boligareal: 56 plejeboliger á 69 m 2 brutto: 3864 m 2 Samlet bruttoetageareal i plejeboliger: 3864 m 2 Hertil kommer andel af kælderareal til teknik mv.: _ 105 m 2 Kommunalt serviceareal: Plejeafdeling: Vagtstuer, kontorer og personalefaciliteter: 224 m 2 Demensdaghjem: 200 m 2 Fysio- og ergoterapi: 85 m 2

17 ved Egegården Side 17 Administration: Lederkontor (souschef): 25 m 2 Mødelokale: 25 m 2 Samlet bruttoetageareal i servicedel: 559 m 2 Hertil skal lægges 15 m 2 som andel af kælderareal til teknik mv. og 80 m 2 til depot samt 100 m 2 til personaleomklædning eller i alt 195 m 2. I alt bruttoetageareal for boligdel og servicedel: m 2 Hvortil kommer kælder: 300 m ØKONOMI 14.1 Økonomiramme Med udgangspunkt i erfaringen med kvadratmeterpriser på tilsvarende byggerier kan der opstilles en økonomiramme. Det er ikke muligt på dette stadium at tage højde for alle økonomiske konsekvenser, hvorfor der er en vis usikkerhed i økonomirammen. Økonomirammen er i 2005-priser. Den økonomiske ramme for bygning af 56 plejeboliger med tilhørende servicearealer samt et daghjem for demente og kontor/mødelokale med et samlet bruttoetageareal på 4423 m 2 + et kælderareal på 300 m 2 forventes at blive på knap 90 mio. kr. inkl. moms eller kr. pr. m 2 etageareal. Heraf skønnes daghjemmet på nuværende tidspunkt at blive på godt 4 mio. kr. Økonomirammen inklusive moms for boligdelen og eksklusive moms for servicearealerne forventes at blive knap 88 mio. kr Økonomisk styring Totalrådgiveren justerer løbende økonomien i samråd med Ejendomsafdelingen, således at den økonomiske ramme overholdes. Som bygherrens rådgiver orienterer Ejendomsafdelingen løbende Social- og sundhedsforvaltningen om økonomiens udvikling. BILAG Rammetidsplan Lokalplanens kortbilag 1