L OKALPLAN for ET OMRÅDE TIL TÆT-LAV BOLIGBEBYGGELSE PÅ ORE (Lokalplan nr. B-15.1 i Vordingborg kommune) VORDINGBORG 1988 Pris 20.00 kr.
Oktober 1988. RedegØrelse til lokalplan nr. B-15.1 for et boligområde syd for Orevej oq Øst for Klitrosevei på Ore i Vordinqbora kommune. Efter anmodning fra et byggefirma, om at måtte opføre et større boligbyggeri på det forreste Ore, er der udarbejdet lokalplan for et ca. 3 ha stort byzoneområde. Lokalplanområdet er beliggende ned mod stranden Øst for Klitrosevej. På den nordlige del af dette område (område I) havde bygherren oprindelig påregnet at etablere ca. 78 boliger samt 2 fælleshuse i en tæt/lav bebyggelse, og i den sydlige del (område II) at etablere et større fælles friareal langs stranden, hvor arealet endvidere fungerer for offentligheden som rekreativt areal. I lokalplanens offentlighedsperiode har der imidlertid været usikkerhed omkring den del af byggeriet, der skulle placeres under et 120 kv højspændingsanlæg, idet der er tvivl, om de elektriske felter omkring et sådant anlæg kan have en skadelig indvirkning på menneskers helbredstilstand. Derfor hindrer lokalplanen, at der bygges boliger i et 48 m bredt bælte under og i umiddelbar nærhed af ledningerne. Hermed kan bygherren påregne at bygge indtil 58 boliger i lokalplanområdet. Disse resterende boliger udgør et etageareal på ca. 5510 m2, hvilket giver en bebyggelsesprocent i område I på godt 30%. På grund af områdets lave beliggenhed og heraf følgende lejlighedsvise oversvømmelser, er der i planen åbnet mulighed for at hæve terrænet med indtil 2 m. For yderligere at sikre mod vandskader på husene er der i planen stillet krav om, at der anvendes konstruktioner, som hindrer indtrængen af vand ved oversvømmelse. Boligerne er planlagt opført hovedsageligt som andelsbyggeri, og såfremt der er mulighed for at opnå byggekvoter hertil, påtænkes de opført inden 1990. På områdets fælles friareal langs stranden hviler der i dag visse servitutter vedrørende fredning samt færdsel og ophold langs stranden for offentligheden. Disse bestemmelser vil også fremtidigt være gældende for området, der fremtræder som naturområde i form af strandenge med strandsoer. En mindre SØ i område I bliver endvidere bevaret. Adgang for motoriseret trafik til bebyggelsen er planlagt til at foregå fra Orevej ad en vej, der tænkes anlagt henover matr.nr. 33m samt ad en eksisterende vej mellem 33m og 33k. Gående og cyklende har ud over adgangen fra Orevej også adgang fra stranden, idet strandarealet er åbent for offentligheden, og der er herfra til Orevej en eksisterende vej- og stiforbindelse, der vil få et forløb gennem den nye bebyggelse.
Boligområdets interne veje tænkes udlagt med en kørebanebredde på 5-7 m, og der gives fra disse veje adgang til bebyggelsens parkeringspladser. Parkeringsarealet tænkes udlagt i et omfang, der svarer til 1 1/2 p-plads pr. lejlighed. Der kan gives tilladelse til, at der kun anlægges 1 p-plads pr. lejlighed i omradet, således at det ovrige parkeringsareal henligger som grønt areal, indtil et starre behov eventuelt opstår. Vordingborg kommuneplan 1982-92 åbner mulighed for i et tillæg nr. 1 til planen, at der i området Ore-Masnedsund kan opføres indtil 150 boliger i ovennævnte periode. Af disse boliger er der opf0rt ca. 15 indtil sept. 87, så på den baggrund vil det være muligt at etablere et boligbyggeri med 58 lejligheder inden 1992. Lokalplanområdet er i kommuneplanens rammedel beliggende inden for område B-15, og der er for dette område fastlagt fplgende rammer for udarbejdelse af lokalplaner: Områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende fælles anlæg som institutioner, fblleshuse, transformerstationer m.v. og lokal service til områdets daglige forsyning, samt erhvervs- og offentlige formål, som uden genevirkninger kan indpasses i boligområderne. Bebyggelsesprocenten må ikke fastsættes til mere end 25% for den enkelte grund i områder med åben, lav boligbebyggelse og ikke til mere end 40% for området som helhed i områder med tæt, lav boligbebyggelse. Etageantallet må for åben, lav bebyggelse højst fastsættes til 1 1/2 etage, og for tæt,lav til 2 etager. Bebyggelsens højde må ikke fastsættes til mere end 8,5 m. Den bebyggelse, der Ønskes opført, påregnes at kunne holdes inden for ovennævnte rammer. De fredningsmæssige interesser i området har været genstand for debat, bl.a. fordi strandengearealerne har virket som et åndehul for stedets beboere, og fordi træbevoksningen samt vandhullerne i områdets ostlige del har givet stedet karakter, som frygtes Ødelagt når byggeriet igangsættes. Byggeriets etablering vil pd baggrund af fredningsmæssige bestemmelser, der gælder for området, være afhængig af fredningsmyndighedernes samtykke. Lakalplanens retsvirkninser, Efter byrådets endelige vedtagelse og OffentliggØrelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge kommuneglanlovens paragraf 31 kun udstykkes, bebygges eller iavrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. DEN EKSISTERENDE LOVLIGE ANVENDELSE AF EN EJENDOM KAN DOG FORT- SÆTTE SOM HIDTIL. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, som er indeholdt i planen.
Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Lokalplan nr. 8-15.1 for et boligomrade syd for Orevej og Øst for Klitrosevel riå Ore i Vordinaboru kommune. I henhold til kommuneplanloven (lov nr. 287 af 26.6.1975 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i paragraf 2 nævnte område: 5 1 Lakalplanens formål, 1.1 Det er lokalplanens formål: - at fastlægge områdets anvendelse til boligformål i en tæt lav bebyggelsesform. - at udlægge fælles friarealer for bebyggelsen, - at fastlægge placering af veje, stier og parkeringspladser. - at fastlægge detaljerede bebyggelsesregulerende bestemmelser for området, - at fastlægge bestemmelser vedr. beplantning i området, - at tillade terrænregulering i den nordlige del af lokalplanområdet, - at der ved byggeriets udformning tages særligt hensyn til terrænets beliggenhed ved stranden og arealets særlige beskaffenhed. s;2 LokalPlanens område. 2.1 Omradet afgrænses, som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1 og omfatter del af matr.nr. 33bi, del af matr.nr. 33ap samt matr.nr. 33p, 33am og matr.nr. 33m alle Ore, Vordingborg jorder, og endvidere alle parceller, der efter den 1.9.1987 udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2 Lokalpianens område opdeles i underområderne I og II, saledes som vist på kortbilag nr. l. 5 3 Områdets anvendelse. 3.1 Område I rnå kun anvendes til boligformål i en tæt,lav bebyggelsesform. Det under hajspændingsledningerne beliggende areal, et trace pd 48 m, (se kortbilag 2) må ikke anvendes til boligbebyggelse. 3.2 Byrådet kan tillade, at der i. område I opføres udhuse i tilknytning til boligerne samt lokaler til fælles brug for beboerne i området. 3.3 De med prikket signatur angivne arealer i område I mh kun anvendes til friareal for bebyggelsen, se kortbilag 2.
3.4 De med P-plads angivne arealer er forbeholdt til parkering for bebyggelsen. 3.5 Inden for område I kan opføres transformerstationer til kvarterets forsyning, når de ikke har mere end 3 m2 bebygget areal og ikke gives en højde af mere end 3 m over terræn, og de udformes i overensstemmelse med den Øvrige bebyggelse. 3.6 Område II må kun anvendes til rekreativt areal for bebyggelsen, dog således at der er adgang for offentligheden (se 11.1). 3.7 Byrådet kan tillade, at der fra den enkelte beboelse drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder, under forudsætning af: - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende beboe 1 se, - at tilladelsen ikke er i modstrid med eventuel grundejerforeningsvedtægt, boligforeningsvedtægt eller lejekontrakt m.v., - at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sådan måde, at boligens karakter af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende) og områdets karakter af boligområde ikke brydes, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til inden for området og inden for 100 m fra den pågældende virksomhed. Beboelserne må ikke iøvrigt benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 5 4 Udstvkninq. 4.1 Udstykning, sammenlægninger m.v. inden for området ma kun foretages på grundlag af en plan for området, som er godkendt af byrådet. 5 5 Vei-, sti- oq parkerinssforhold, 5.1 Der udlægges areal til veje og stier med en beliggenhed, som vist på vedhæftede kortbilag nr. 2. 5.2 Vejstykkerne A-B-C, C-D, D-E, F-G, B-I og J-K anlægges med en kørebanebredde på ca. 7 m og med en beliggenhed, i princippet som vist på kortbilag 2. 5.3 Vejstykkerne D-F, I-J og G-H anlægges med en kørebanebredde på ca. 5 m og med en beliggenhed, som vist på kortbilag nr. 2. Vejen G-H skal give adgang til naboarealet mod vest. 5.4 Stien L-M udlægges med en bredde pa ca. 4 m og med en beliggenhed, som vist pb kortbilag nr. 2.
Pdi stien L-M og i fortsættelse heraf, ad vejen LCBA, der være adgang for offentligheden til at færdes til fods. skal 5.5 I tilknytning til adgangsvejene udlægges der areal til parkeringspladser i et omfang og i princippet med en beliggenhed, som vist på kortbilag nr. 2. Der skal udlægges parkeringsareal til mindst 1 1/2 p-plads pr. bolig i området og mindst anlægges l p-plads pr. bolig. Byrådet kan tillade, at anlægget af de resterende p-pladser udskydes indtil behovet eventuelt viser sig. 5.6 Stadig henstilling af motorkøretøjer på selve vejarealet er ikke tilladt. Langtidsparkering over 6 timer af lastbiler, campingvogne eller omnibusser og lignende må ikke finde sted på parkeringspladser eller vejareal. 5.7 Adgang for motorkøret0jer til lokalplanområdet må etableres fra Orevej med adgang over matr.nr. 33m, som vist på kortbilag nr. 2. $6 Ledninqsanlæq. 6.1 El-ledninger, herunder til vejbelysning, må ikke fremfores som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. 6.2 Det eksisterende 120 kv højspændingsanlæg over matr.nr. 33p og 33am Ore, Vordingborg jorder skal dog fortsat kunne opretholdes, se 11.2 5 7 Bebvqqelsens omfanq oq placerinq. 7.1 Bebyggelsen skal i princippet opføres med en placering og med en udformning, som det fremgår af vedhæftede kortbilag nr. 2. Boligbebyggelse tillades dog ikke under højspændingsledninger, se 5 3.1. 7.2 Bygningerne må kun opføres med en etage og eventuelt med udnyttet tagetage. 7.3 Bebyggelsesprocenten må for område I ikke overstige 31%. 7.4 BygningshØjden må ikke overstige 3,5 m målt fra terræn til skæringen mellem facade og tagflade. 7.5 Byggelovens og bygningsreglementets bestemmelser om bygningers hcbjde- og afstandsforhold kan med byrådets tilladelse fraviges inden for område I. Lovens og reglementets bestemmelser skal dog være gældende i forhold til naboejendomme. 7.6 Byrådet kan give tilladelse til nedrivning af udhus og eventuelt beboelseshus på matr.nr. 33m ved etablering af adgangsvejen til bebyggelsen. 7.7 På områdets p-pladser, skal det være muligt at etablere carporte efter et af byrådet godkendt projekt.
3 8 Beb Ygse Isens ydre fremtræden 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 Facademure skal udfcbres med materialer i lysere farver end tagmaterialet. Ydre bygningssider må ikke fremtræde i andre farver end de såkaldte jordfarver (okker, terra di sienna, umbra, engelsk rødt, italensk rødt og dodenkop), sort og hvidt eller blandinger af de nævnte farver. T il dore, vinduer og lignende mindre bygningsdele kan der dog anvendes andre farver. Udvendig skiltning må kun finde sted med byrådets særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Blanke og reflekterende tagmaterialer m a ikke anvendes med mindre de indgår i bebyggelsens varmesystem. Udvendige antenner og antennemaster kan ikke tillades i lokalplanområdet. S9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 Ubebvmede arealer. Et st0rre samlet fælles friareal, område II, udlægges i princippet i et omfang, som det fremgår af vedhæftede kortbilag nr. 2 på del af matr.nr. 33ap og på 33am. De eksisterende vandarealer og den naturlige vegetation skal bevares i dette strandområde, idet området er fredet, se 5 11.1. Ligeledes skal et mindre vandareal i område I på matr.nr. 33p Ore, Vordingborg jorder bevares. Mindre friarealer udlægges i tilknytning til bebyggelsen inden for område I i princippet i et omfang og med en placering, som det fremgår af kortbilag 2. Forinden bebyggelse finder sted, skal der i område I foretages en jordopfyldning til mindst kote + 1,8 m, og h0- jest 2,O m over havet. Der skal etableres afvandingsforanstaltninger, saledes at afvanding af naboarealer ikke forringes. Disse foranstaltninger skal ske p.g.a. områdets lave beliggenhed. Ubebyggede arealer iavrigt skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. Fremtidig beplantning skal i princippet etableres som vist på kortbilag 2. Hegn om haver kan udføres som levende hegn. Fast hegn af træ kan dog tillades som supplement.
9.7 De eksisterende hegn og beplantninger i skel mod de omgivende arealer og mod eksisterende bebyggelse skal tilstræbes bevaret og vedligeholdt som levende hegn. 9.8 Belysning af parkeringsarealer og offentligt tilgængelige friarealer må kun udføres som parkbelysning. 5 10 Forudsætninuer for ibruqtaqen af ny bebvqqelse. 10.1 Samtlige boliger inden for området skal forberedes for tilslutning til et fællesantenneanlæg. 10.2 Opvarmningsanlæg i bebyggelsen skal tilsluttes kommunens fjernvarmeforsyning, og bebyggelsen ma ikke tages i brug før denne tilslutning har fundet sted. 10.3 Byggeriets konstruktioner skal sikre mod indtrængen af vand ved oversvammelse. 10.4 Udhus på matr.nr. 33m skal være nedrevet og vejadgang fra Orevej til bebyggelse skal være etableret før ibrugtagen af ny bebyggelse. S 12 11 Servitutter. 11.1 Den af naturfredningsnævnet den 20.1.47 lyste kendelse, vedrørende bl.a. almenhedens ret til gående og cyklende færdsel ad et nærmere betegnet areal over bl.a. matr.nr. 33ap og 33am og almenhedens ret til ophold og badning fra visse arealer samt endvidere bestemmelse vedrørende områdets fredningsmæssige værdi, skal respekteres, ligesom også Overfredningsnævnets kendelse af 8.4.48 vedrorende samme forhold. 11.2 Endvidere skal respekteres servitutbestemmelse af 2.6.50 vedrørende ret for SEAS til elektriske ledninger (120 kv) m.v. over matr.nr. 33p, og den af 5.3.75 lyste servitut vedrorende placering af jordkabelanlæg over matr.nr. 33 am. 11.3 Med hensyn til andre på de af lokalplanen omfattede matr.nr. hvilende servitutter henvises til ejendommens blade i tingbogen. Tilladelser oq dismmsationer fra andre mvndisheder. 12.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke påbegyndes ny bebyggelse i lokalplanområdet, før der er opnået tilladelse hertil fra fredningsmyndighederne, for sa vidt angår de fredningsmæssige bestemmelser, der er indeholdt i de særlige servitutter som beskrevet i 5 11.1 samt endvidere de fredningsmæssige bestemmelser, der gælder for området i henhold til den almindelige lovgivning.
12.2 Der kan endvidere ikke påbegyndes ny bebyggelse i området, før der foreligger tilladelse fra bl.a. SEAS for så vidt angår de i S 11.2 omhandlede servitutter vedrørende kabler og højspændingsledninger. I henhold til 5 27 i lov om kommuneplanlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Således vedtaget af Vordingborg byråd, den 7. december 1988 Tinglyst den 30/1 -