AB Rungstedlund Overordnet tilstandsrapport

A4 arkitekter og ingeniører A/S CVR-nr. 26 48 10 66 Mail@a4.dk www.a4.dk Tel. (+45) 70 26 62 62 AB Rungstedlund Overordnet tilstandsrapport Sagsnr. 9531 Januar 2015 Gladsaxevej 104 2860 Søborg

Indhold A4 arkitekter og ingeniører A/S CVR-nr. 26 48 10 66 Mail@a4.dk www.a4.dk Tel. (+45) 70 26 62 62 Gladsaxevej 104 2860 Søborg 1 Indledning... 3 2 Kort beskrivelse af ejendommen... 4 3 Overordnet konklusion... 5 4 Ejendomsoplysninger... 6 4.1 Myndighedsoplysninger... 6 4.2 Forsikring... 6 4.3 Energimærke... 7 5... 8 5.1 Tagværk... 8 5.2 Kælder og fundering... 10 5.3 Facader / sokkel... 12 5.4 Vinduer... 13 5.5 Udvendige døre... 15 5.6 Trapper... 16 5.7 Porte / gennemgange... 19 5.8 Etageadskillelser... 20 5.9 WC / bad...21 5.10 Køkken...23 5.11 Varmeanlæg...23 5.12 Afløb...25 5.13 Kloak...25 5.14 Vandinstallation...26 5.15 Gasinstallation...27 5.16 Ventilation...28 5.17 El / svagstrøm...29 5.18 Øvrige bygningsdele...31 5.19 Private friarealer...32 5.20 Byggeplads/ stillads...32 6 Diverse uforudsete udgifter... 34 7 Teknisk rådgivning... 35 8 Vedligeholdelsesplan... 37

1 Indledning Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen AB Rungstedlund beliggende Rungsted Plads 1-21/Nærumgade 7-9/Lundtoftegade 12-34/Humlebækgade 48, 2200 København N. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand. Boligforeningen får på denne måde et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand. Samtidigt får boligforeningen et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Rapporten varierer i omfang og detaljeringsgrad for de enkelte bygningsdele på ejendommen, afhængigt af tilstanden. Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år. Indledning Side 3/37

2 Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen ligger på Rungsted Plads 1-21/Nærumgade 7-9/Lundtoftegade 12-34/Humlebækgade 48, i Københavns Kommune. Ejendommen består ifølge BBR-ejermeddelelse af den 26/1 2015 af en karrébebyggelse opført i 1924. Ejendommen har 26 opgange med hver fem etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 229 beboelseslejligheder og 165 m² erhvervslokaler/ butikker. fornyet, men ældre. Installationen er udført dels i galvaniserede rør og dels i kobber. Ejendommen har sit eget gårdanlæg med diverse skure, bænke og borde til ophold m.v. Lejlighederne varierer i størrelse mellem 1 og 6 værelser, og er fra ca. 36 til ca. 143 m². Alle lejligheder har eget køkken og wc, men ikke alle lejligheder har baderum eller adgang hertil i.h.t. BBR-ejermeddelelsen. Kælderen bruges til, cykelrum, varmecentral, fællesrum samt lagerrum for butikkerne. På loftet er der pulterrum og tørrelofter. Taget er et sadeltag med skrå tagflader mod gade og gård. Til gadesider er facader glatpudsede. Til gårdsider er underfacader pudsede og den øverste del af facaden er i blankt murværk. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Kort beskrivelse af ejendommen Side 4/37 Faldstammer er nyere stålrør. Vandinstallationen er den oprindelige hvad angår hovedledninger i kælder og stigstrenge til varmt brugsvand. Koldtvandsstigstrenge er

3 Overordnet konklusion Ejendommen er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard noget mere varierende. Tagbeklædningen er udskiftet til nyt inden for de sidste 10 år og er i meget god stand. Fundamenter og kælderydervægge er i middelgod stand, og med tydelige tegn på fugtopstigning/fugtindtrængning i konstruktionerne. Facaderne mod både gadesider er nyrenoverede og fremstår i god stand. Til gårdsider er den byggetekniske tilstand mere varierende, dog uden større nedslidningsgrad. Vinduerne til gadesider er helt nye vinduer af træ med udvendige kappe af aluminium. Vinduer til gårdsider er gamle elementer af plast, som vurderes at være udtjente og derfor meget snart bør udskiftes til nye vinduer. Overfladerne på hovedtrapperne er i mindre god stand og bærer præg af nedslidning Køkkentrapperne er istandsat inden for de senere år og er i meget god stand. Overordnet konklusion Side 5/37 De tekniske installationer fungerer umiddelbart tilfredsstillende, men brugsvandsinstallationen må forventes udskiftet indenfor ca. 10 år.

4 Ejendomsoplysninger 4.1 Myndighedsoplysninger BBR-ejermeddelelse af d. 26/1 2015 Opførelsestidspunkt 1924 Ejendomsnummer 472981 Matrikelnummer 5097, 5098, 5099 og 5100 Udenbys Klædebo Kvarter Bebygget areal for bygningen 2726 m² 4.2 Forsikring Ejendommens forsikring er tegnet i Alm. brand. Forsikringspolicenummeret er 057 042 486. Der ses umiddelbart ingen særlige forbehold i forsikringsdækningen for svampe- og insektskader. Rapportens anbefalinger er baseret på denne forudsætning. Samlet bygningsareal 13597m² Samlet boligareal 13433 m² Antal beboelseslejligheder 229 stk. Samlet erhvervsareal 165 m² Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi *) 4 *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Ejendomsoplysninger Side 6/37

4.3 Energimærke Ifølge energimærke fra 2009, er ejendommens nøgletal følgende: Energimærke (A til M): D Varmeforbrug fordelt på bygningsdele **) kr. inkl. moms Varmeforbrug, MWh *) 1352 Tag 94.640 Anvendt enhedspris 700 Udsugning 160.888 Udgift inkl. moms 946.400 Anden ventilation 75.712 *) Varmeforbruget er klimakorrigeret og uden faste udgifter.der er taget højde for årets temperatur i forhold til et normalår. Det klimakorrigerede forbrug kan sammenlignes fra år til år. Ydervægge 283.920 Vinduer 132.496 Varmt brugsvand 56.784 Gulv/fundament 132.496 **) Baseret på statistik fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) for alle ejendomme opført før 1931. Jeres ejendom kan have en anden fordeling. Ejendomsoplysninger Side 7/37

5 De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne er registreret fra terræn og fra vinduer. Taget er registreret fra det flade tag, fra tilgængelige tagvinduer og fra loftsrummet. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Tilstandsrapporten indeholder ikke en vurdering af lovligheden af udførte konstruktioner og indretninger. Alle priser er angivet som håndværkerudgifter ekskl. moms i år 2015. 5.1 Tagværk Tagkonstruktionen er en sadeltagkonstruktion med skrå tagflader. Tagbeklædningen er falstagsten oplagt på fast undertag. Tagbeklædning er ny og i god stand. Tagbeklædningen er for den ene halvdel af ejendommen udskiftet inden for de senere 10 år og den anden halvdel inden for de sidste 2 år. en nyere beklædning med vingeteglsten på hårdt undertag. Side 8/37 Al komplettering, som tagvinduer, faldstammeudluftninger, ventilationshætter, tagrender, nedløb etc. er fornyet samtidigt med tagfladerne.

Skorstene i tagkonstruktionen er istandsat samtidig med at tagbeklædningen er udskiftet og er i god stand. Tagbeklædning er ny og i god stand. Tagkonstruktion, tagbeklædning og komplettering fremstår i meget god stand. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TAGVÆRK Det kan overvejes at etablere solceller (el-produktion) eller solfangere (varmtvandsproduktion) på ejendommen, for at reducere ressourceforbruget. Eksempel på solcelleanlæg Der kan formentlig placeres solceller på syd- og østvendte tagflader. Solcellerne producerer meget strøm om sommeren og lidt strøm om vinteren. Når solcellerne producerer mere strøm end der bruges på boligforeningens fælles el-måler, så sælges den overskydende strøm til elselskabet med det samme, time for time. De første 10 år sker det til en kunstigt høj pris, i 2014 1,28 kr./kwh. Derefter sælges til markedsprisen, som er ca. 0,50 kr./kwh. Side 9/37 Det forventes at der vil være god økonomi i at etablere et solcelleanlæg til forsyning af ejendommens vaskeri. Vaskeriet bliver stort set anvendt hele tiden og den strøm, der således bliver produceret bliver forbrugt med det samme.

Vi hjælper gerne med at vurdere udgiften og den tilhørende el-besparelse, hvis det har jeres interesse. Se desuden afsnittet om fælles afregning af el under afsnit 5.17. Priser tagværk Etablering af solcelleanlæg 235.000 5.2 Kælder og fundering Der er kælder under hele ejendommen. Ydervægge og skillevægge er udført i murværk. Kælderen anvendes til primært til cykelparkering etc. Kælder anvendes primært til cykelparkering etc. Kældermiljøet synes fornuftigt da, der ikke kan konstateres sur eller muggen luft, hvilket indikerer at den naturlige udluftning er fungerende. Der er til gadesider etableret vandret fugtsikring i form af omfangsdræn og drænplader. Kældervægge til gadesider er isoleret udvendigt. Der ses i etagebjælkernes vederlag i murværket at være foretaget imprægnering mod nedbrydning af træværket. Bjælkevederlag og vinduesoverliggere er imprægnerede. Til gårdsider er der lokalt omkring kælderdøre foretaget lodret fugtsikring i form af indskæring af stålplader umiddelbart over kældergulvet. Side 10/37 Alligevel ses særligt omkring de udvendige kælderdøre ødelagt murværk, i form af afskalninger og misfarvninger på ydervægge og lysninger. Nedbrudt murværk ved kældertrappened-

Det vurderes at en medvirkende årsag til disse skader kan være saltophobninger i teglstenene, som følge af kraftig saltning omkring kældertrapper over tid. gang/ kælderdør. Der er adgang til kælderen via udvendige kældertrapper og ramper samt via køkkentrapperne. Samtlige udvendige kældertrapper er fornyet/ renoveret og fremstår i overvejende god stand. Køkkentrappernes nederste del er udført i beton. Dette er en fornuftig foranstaltning, som formindsker den mængde fugt, som trækker op i trappekonstruktionen. Udvendig kældertrappe i god stand. Det bør overvejes på længere sigt at etablere vandret fugtsikring til gårdsider eventuelt suppleret med lodret fugtsikring. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KÆLDER OG FUNDERING Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for facader/sokler. Priser kælder og fundering Etablering af vandret fugtsikring - drænplader/ isolering/ dræn til gårdsider. 2.000.000 Etablering af lodret fugtsikring - indskæring af stålplader over kældergulv. 650.000 Side 11/37 Afsat beløb til håndtering af forurenet jord 100.000

5.3 Facader / sokkel Gadefacader fremstår i glatpudset murværk, hvad angår overfacaderne og refendpudset murværk, hvad angår underfacaderne. Gadefacader er nyrenoverede og fremstår i god stand. Ejendommens facade til gadeside. Gårdfacader fremstår i blankt murværk, hvad angår overfacader og i glatpudset murværk, hvad angår underfacader. Underfacaden er i områder nedbrudt (omkring kælderdøre jf. afs. nr. 5.2). Der ses sætningsrevner i et omfang både på overfacader og underfacader. Facaderne er i deres konstruktion en række søjler ga ende fra tag til fundament, forbundet af det murværk som ligger over og under vinduerne. Ejendommens facade til gårdside. Søjlerne følges ikke nødvendigvis ad når der er temperaturskift, rystelser eller små ændringer ved fundamentsniveau. Det er derfor forventeligt og normalt at der løbende opstår små sætningsrevner. Det anbefales at der foretages reparation af murværk og puds omkring kælderdøre. Sætningsskade i murværk til gårdside. Det anbefales ligeledes at der i forbindelse med stilladskrævende arbejder på gårdfacader afsættes beløb til udbedring af skader og defekter i murværk og puds. Side 12/37 Skal vinduer til gårdsider udskiftes anbefales det at etablere naturskifersålbænke under samtlige vinduer.

ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER FACADER/SOKKEL Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for facader/sokler. Priser facader/sokkel Afsat beløb til eftergang og reparation af gårdfacader i forbindelse med andet stilladskrævende arbejder. 550.000 Udskiftning af sålbænke under samtlige vinduer til gårdsider i forbindelse med udskiftning af vinduer. 280.000 Afsat beløb til reparation af murværk omkring kælderdøre etc. 120.000 5.4 Vinduer Samtlige vinduer til gadesider er nye vindueselementer udført i træ med udvendig kappe af aluminium og energiruder. Vinduerne i underfacader er udskiftet i år 2005 og vinduer i overfacader i år 2012. Vinduerne er udført, som dannebrogsvinduer. Det vil sige, at vinduets karmpartier er opdelt lodret og vandret og forsynet med oplukkelige rammer i både de nederste og øverste felter. Nyt dannebrogsvindue til gadeside - træ/ alu. Vinduer til gårdsider er udført i plast med termoruder. Vinduerne vurderes at være ca. 30-35 år gamle. Vinduerne er generelt dårligt fungerende, utætte og det anbefales at planlægge med en udskiftning til nye elementer som vinduer til gadesider. Side 13/37 Fordelene ved at få nye vinduer, uanset typen, vil være:

! Kvaliteten af vinduer er forbedret væsentligt siden 1980 erne m.h.t. produktionsdetaljer, trækvalitet, holdbarhed på termoglas, certificering etc.! Alle termoglassene vil være nye, så den meget store udgift til jævnlig udskiftning af punkterede termoglas i de kommende 10 år er sparet.! Vinduerne vil have en væsentligt bedre isoleringsevne - nye vinduer er ca. dobbelt så isolerende som de nuværende.! Med bedre isoleringsevne kommer også mindre kondensdannelse på indersiden af vinduerne.! Vinduerne kan udføres med en bedre lyddæmpning end de nuværende.! Alle tætningslister vil være helt nye.! Vinduerne skal ikke vedligeholdes med maling hvert 8-10 år som trævinduerne skal. Gammelt vindue til gårdside - plast. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER VINDUER Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for vinduerne. Priser vinduer Udskiftning af samtlige vinduer til gårdsider til nye trævinduer med udvendig kappe af aluminium, energiklasse C 3.600.000 Opgradering af nye vinduer til gårdsider til energiklasse A (2020 krav) 550.000 Side 14/37

5.5 Udvendige døre d Ejendommens udvendige gadedøre er klimadøre i hårdt træ. Dørene er etableret i 2005. Dørene er i god stand. Dør til hovedtrapperum - i god stand. Dørene er dog udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som klares som en del af den løbende vedligeholdelse. Ejendommens døre til køkkentrapperum er ældre plast-/ alu døre. Dørene bærer præg af nedslidning og er vanskelige at justere, som følge af materialesammensætningen. Det anbefales at der planlægges med en udskiftning af samtlige døre til køkkentrapperummene til nye døre. Nye døre anbefales udskiftet til klimadøre af træ. Dør til køkkentrapperum - nedslidt. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER UDVENDIGE DØRE Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de udvendige døre. Priser udvendige døre Side 15/37 Udskiftning af samtlige døre til køkkentrapperum til nye døre i hårdt træ. 520.000

5.6 Trapper Bygningen har 26 hovedtrapper. Indgangsreposer i hovedtrapperum er støbt i beton og belagt med klinker. I de besigtigede trapperum synes ikke at være tegn på oprustning af bærejern i betonkonstruktionerne. Indgangsrepos i hovedtrapperum belagt med klinker. Trappekonstruktionen er udført i træ. Væggene i hovedtrapperummene er pudsede og malede, lige som undersider af trappeløb og reposer. Trappetrin og reposer er belagt med linoleum fra stueetage til mellem 1. og 2. sal. Her fra fremstår trin og reposer som lakerede trækonstruktioner. Trappeløb etc. i hovedtrapperum. Døre til lejlighederne er ejendommens oprindelige og fremstår generelt med nedslidninger i malingslaget etc. Hovedtrapperummene bærer generelt præg af slid og trænger til istandsættelse/ renovering. Der ses et enkelt hovedtrapperum, der har gennemgået en renovering og tjener som udfald for de øvrige. Entrédøre i hovedtrapperum. Efter oplysning fra ejendommen planlægges med en generel istandsættelse/ renovering af hovedtrapperummene. En istandsættelse/ renovering vil omfatte: Side 16/37! Reparation af puds og sætningsrevner,! Afrensning af løs maling,

! Slibning og spartling af vægge og lofter,! Eftergang af træværk inkl. døre,! Slibning og fugning af træværk,! Filt på vægflader,! Maling af lofter, vægge og træværk.! Pålægning af linoleumsbelægning på trin og reposer. Køkkentrapperum. Der er ligeledes 26 køkkentrapperum i ejendommen. Samtlige køkkentrapperum har gennemgået i gennemgribende istandsættelse/ renovering afsluttet i 2010 og fremstår i god stand. Køkkentrappedør. Trappekonstruktioner er udført i træ. Vægge er pudsede og beklædt med filt og malerbehandlet ligesom undersider af reposer og trappeløb. Alt træværk er malerbehandlet. Trin og reposer er belagt med linoleum. Dørene til lejlighederne både i hovedtrapperum og køkkentrapperum er ejendommens oprindelige trædøre. Dørene er forsynet med tætningslister i træ, og vurderes umiddelbart at overholde de krav som gælder for ældre beboelsesejendomme m.h.t. cirkulære om brandsikring. Her taler man om "tætsluttende døre", som normalt betragtes som havende en gennembrændingstid på 10 minutter. Dørene kan efter nutidig standard dog ikke betragtes brandmæssigt effektive. Side 17/37 Dørene har de oprindelige låsekasser, som fastholder dørene i et punkt. Dørene er derfor ikke helt rette, og det ses flere steder at tætningslisten gaber lidt i forhold til døren.

Mange døre er efterfølgende forsynet med ekstralås, ofte fordi den gamle låsekasse ikke fungerer, eller har et forældet nøglesystem. Det kan overvejes at udskifte dørene til lejlighederne. De nye døre kan udføres, så de passer til ejendommen, uden at være mage til de oprindelige, eller kan mod en merpris udføres så de er næsten identisk med de eksisterende. De nye døre vil være udført uden brevsprække, da der er fælles postkasseanlæg i opgangen. Dørene vil have 3- punktlukke som sikrer at dørene slutter tæt. Udskiftning til nye døre giver en del fordele: Eksempel på brand- og lyddøre! Bedre sikring ved brand.! Bedre lyddæmpning.! Bedre varmeisolering.! Bedre sikring mod indbrud. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - TRAPPER Vi har ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for trapperne. Priser trapper Grundig istandsættelse af 25 hovedtrapperum, herunder reparation af puds og sætningsrevner, afrensning, filt på vægge og løbsundersider/lofter, maling af alle flader 4.000.000 Udskiftning af linoleum på 25 hovedtrapper 1.600.000 Side 18/37 Udskiftning af 229 hovedtrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen 2.400.000

Priser trapper Udskiftning af 229 køkkentrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen 2.400.000 5.7 Porte / gennemgange Ejendommen har en portgennemgang fra Lundtoftegade til gårdanlægget. Vægge og lofter er pudset. Portrum fra gårdanlæg til Lundtoftegade. Der er etableret pladebeklædning af loftet i portrummet, hvilket tyder på, at der er udført efterisolering af etageadskillelsen mod 1. sal. Der ses ikke at være udført efterisolering af væggene mod de tilstødende lejemål. Det anbefales at der planlægges med isolering af vægoverflader mod beboelseslejligheder Portdækket er belagt med flisebelægning - der synes ikke at være kælder under portdækket. Gennemgang fra Rungsted Plads til gårdanlæg. Fra Rungsted Plads er der kældergennemgange til gårdanlægget. Kældergennemgange fremstår generelt i god stand. Gennemgangene er lukkede rum med døre til både gade- og gårdsider. Side 19/37 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER PORTE/GENNEMGANGE Det bør overvejes at foretage isolering af vægge i portrum mod beboelseslejlieghder.

Priser porte/gennemgange Isolering af vægge i portrum mod beboelseslejligheder ved opsætning af mineraluldsbatts afsluttet med indfarvet puds i lighed med eksisterende samt nye fenderlister etc. 45.000 5.8 Etageadskillelser Etageadskillelserne i bygninger fra denne periode er normalt udført med 20 x 20 c m træbjælker, som ligger fra ydervæggen mod gaden til ydervæggen mod gården med knap 1 meters afstand. Midt på bjælkerne er der et lag brædder, hvor der oprindeligt er udlagt ler (indskudsler), som med tiden tørrer og minder mere om sand. Formålet med indskudsler er at forsinke en brand i at sprede sig. Mod pulterrumsloftet på 4. sal ses at være indblæst isolering mellem forskalling og indskudsbrædder. Etageadskillelserne mellem lejlighederne har brædder på oversiden. På undersiden er der forskallingsbrædder med rørpuds. Princip for etageadskillelse i træ, med indblæst isolering. Rist over blæsehul efter indblæsning af mineraluldsgranulat i etageadskillelsen mod uopvarmet loft. Denne loftskonstruktion revner let ved bevægelser, ligesom ståltråden som holder rørpudsen med tiden kan ruste, især i de øverste lejligheder på grund af utætheder. Revnerne kan reduceres væsentligt ved at opsætte filt. Side 20/37

ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - ETAGEADSKILLELSER Mod kælderen er det besværligt at isolere, da der skal sættes isoleringsplader op i loftet. Her er der el-installationer, rør og andet i vejen. Derfor er udgiften pr. kvadratmeter ret høj. Desuden bliver kælderen ikke så kold som loftet om vinteren, fordi der kommer varme fra jorden. Isoleringen betyder, at der bliver koldere i kælderen om vinteren, hvilket normalt skubber fugtbalancen i den forkerte retning. Derudover vil mere isolering betyde, at der ikke er inspektionsmulighed til kælderbjælkerne. Vi kan på nuværende tidspunkt ikke anbefale, at der efterisoleres mod kælderen. Priser etageadskillelser Ingen udgifter for boligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 5.9 WC / bad Ejendommens badeværelser er forskellige med hensyn til alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer. Eksempel på badeværelse Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Side 21/37 Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring

Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Eksempel på badeværelse Der opstår erfaringsmæssigt af og til tvister vedrørende renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af lejligheder, hvorfor det også er i den enkelte beboers interesse at konstruktionerne er i orden. Vi anbefaler at ejendommen gør beboerne opmærksomme på, at de skal søge information om hvordan en tidssvarende badeværelseskonstruktion opbygges, når de renoverer deres baderum. Da ejendommens lejligheder er små og det i den forbindelse kan være vanskeligt at etablere wc-/ baderum, da disse kræver nogen plads bør det overvejes at etablere fælles badefaciliteter i ejendommens kælder. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER WC /BAD Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for wc-/baderum. Priser Wc-/ baderum Afsat beløb til etablering af 2 stk. fælles wc-/ baderum i ejendommens kælder 400.000 Side 22/37

5.10 Køkken Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen. Eksempel på køkken Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER KØKKEN Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for køkkenerne. 5.11 Varmeanlæg Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra en vandbaseret fjernvarmecentral med rørvarmeveksler. Varmecentralen ligger i kælderen under ejendommen. Ejendommens varmecentral. Varmecentralen forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra en varmtvandsbeholder. Varmtvandssystemet er forsynet med elektrolyseanlæg, hvis formål er at beskytte varmtvandsbeholder og varmtvandsrør mod korrosion. Side 23/37 Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralen til radiatorerne reguleres af et automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen.

Der er nyere afspærringsventiler i kælderen til varmestigstrengene og nyere strengreguleringsventiler, hvis formål er at fordele varmen korrekt i ejendommen. Radiator i lejlighed med termostatventil Varmecentralen fremstår velholdt og tidssvarende med nyere pumper, motorventiler og klimastatanlæg. Radiatoranlægget er et 2-strenget anlæg med nedre fordeling. I de besigtigede lejligheder har radiatorerne termostatventiler. Radiatoranlægget er forsynet med individuelle varmefordelingsmålere, og opfylder derfor lovkrav pr. den 1/1-1999 om individuel fordeling af varmeudgifterne. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VARMEANLÆG Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for varmeanlægget. Priser varmeanlæg Ingen udgifter for boligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 Side 24/37

5.12 Afløb Ejendommen har faldstammer i køkkenerne og faldstammer i wc-rum og wc-/ baderum. Nyere afløb i kælder. Faldstammer er overvejende udført i støbejern og er generelt udskiftet i hele ejendommen gennem årene. Faldstammerne i både køkkener og wc-rum er i rimelig god stand. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - AFLØB Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for afløbsinstallationen. Priser afløb Ingen udgifter for boligforeningen ud over udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. 0 5.13 Kloak Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården. Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden. Brønddæksel i gård. Side 25/37 Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for at få kendskab til kloakledningerne. Vi har dog ikke ved besigtigelsen set forhold, som giver anledning til at en tvinspektion skal have høj prioritet.

ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - KLOAK Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kloakken. Priser kloak Tv-inspektion af samtlige kloakker, inkl. spuling af kloakkerne 125.000 5.14 Vandinstallation Ejendommen modtager koldt vand fra kommunalt vandstik. Det varme vand produceres i en varmtvandsbeholder i varmecentralen. Varmtvandsstigstreng i køkken udført i galvaniseret rør. Det kolde og varme vand fordeles via hovedledninger i kælderen til stigstrenge i køkkener og wc-rum etc. Rørinstallationen er varierende og vedligeholdt god over tid. Fordelingsledninger i kælder og stigstrenge til varmt brugsvand er udført i galvaniserede stålrør. Stigstrenge til koldt brugsvand er generelt fornyet for ca. 20 år siden i forbindelse med etablering af fjernevarme i ejendommen. Stigstrenge er udført i kobber. Der ses etableret ion-fælder på koblinger til eksisterende installationer i køkkener og wc-rum. Koldtvandsstigstreng i køkkentrapperum udført i kobberrør - ion fælde ses øverst til venstre. På længere sigt bør der dog planlægges med en generel udskiftning af ejendommens brugsvandsinstallation. Side 26/37

ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VANDINDSTALLATION Ved etablering af vandmålere falder det samlede forbrug typisk med 10-15 % som følge af individuel afregning. Der er dog en tilhørende udgift til aflæsning og udarbejdelse af regnskab, ligesom målerne har en vis levetid som skal fordeles på hvert år. Vi fraråder at der etableres vandmålere på de nuværende rør, idet risikoen for at en del af målerne måler forkert på grund af rust- eller kalktilstopninger er for stor, ligesom udgiften er stor i forhold til den forventede restlevetid på vandinstallationen. Priser vandinstallation Udskiftning af samtlige brugsvandsinstallationer for koldt og varmt brugsvand, ved udførelse samtidigt med udskiftning af køkken- og toiletfaldstammer, inkl. isolering, reguleringsventiler og vandmålere - forventes i 2020-2025 7.000.000 Side 27/37 5.15 Gasinstallation tion Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i kælderen. Der kan forekomme mindre overfladetæringer på gasledningerne i kælderen, dog ikke de besigtigede steder. Der skal løbende holdes øje med dette, men risikoen for gennemtæringer er lille, da godstykkelsen på rørene er stor, og tæringerne primært sker udefra. Gasmåler i lejlighed.

Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur. Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - GASINSTALLATION Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for gasinstallationen. 5.16 Ventilation Ejendommen har kanaler til naturlig ventilation. I køkkener via oprindelige udluftningsskorstene og i wc-rum via individuelle kanaler der afsluttes i udluftningshætter i tagfladen. Udluftningskanal i wcrum. Kanalerne bliver tilstoppede af skidt over tid, så effekten af kanalerne kan være væsentligt nedsat. Side 28/37 Udluftningskanalerne bør løbende eftergås og renses så deres funktion igen bliver tæt på det optimale. Rensningen er en specielopgave, som kun bør udføres af firmaer med stor erfaring på området, idet snavset i kanalerne ellers kan tilsmudse bygningsdele og inventar, hvis det ikke opsuges direkte i forbindelse med rensningen. En effektiv rensning kræver, at der er fri adgang til alle kana-

lernes udmunding i lofterne, hvilket indebærer, at eventuelle nedhængte lofter skal delvist nedtages. Det er uhensigtsmæssigt at der tilsluttes ventilatorer til disse kanaler. Kanalerne er beregnet til at der er undertryk i dem, som følge af sug fra hætterne, og er derfor ikke nødvendigvis tætte. Udluftningskanal i køkken til fælles køkkenskorsten. Kanal er lukket. Tilslutning af ventilatorer kan presse luft ud til de øvrige lejligheder, hvilket blandt andet kan give lugtgener. Jo kraftigere ventilatorer jo større problem. Set over et døgn er det tvivlsomt, om en el-ventilator placeret på aftrækskanalen bidrager til at ventilere lejligheden. Ventilatoren kører måske samlet i 30 minutter på en dag. De resterende 23½ time blokerer den for den naturlige ventilation, som ville have været gennem kanalen. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER - VENTILATION Vi har ikke forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for ventilationen. Priser ventilation Rensning af udluftningskanaler, inkl. mindre reparationsarbejder efter bvehov 150.000 Side 29/37 5.17 El / svagstrøm Ejendommens el-forsyning består dels af en fælles installation, dels af hovedledninger frem til hver lejligheds egen