gladsaxe.dk Lokalplan 258 Kiplings Allé 6, Søborg

gladsaxe.dk Lokalplan 258 Kiplings Allé 6, Søborg

Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på www.plansystemdk.dk og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 2017 blev endeligt vedtaget i juni 2017. Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvarterene, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommu nen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 8 ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen.

Redegørelse for forslag til lokalplan 258 Kiplings Allé 6 i Søborg kvarter Baggrund Kiplings Allé 6 er en del af den eksisterende bebyggelse Kiplinggård, som blev opført af Gladsaxe Kommune i 1950. Kiplinggård-bebyggelsen består i dag af en daginstitution og almene boliger. Gladsaxe Kommune ønsker ikke længere at anvende daginstitutionen til dette formål, og der er derfor et ønske om at ændre anvendelsesmulighederne, så det fremadrettet bliver muligt at anvende området til andre formål. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at fastlægge områdets anvendelse til offentlig og privat service samt boligformål. Byrådet ønsker at understøtte udviklingen i Gladsaxe Kommune i retning af flere lægehuse og et tættere samarbejde med de praktiserende læger. Et tiltag for at fremme større lægehuse er at udleje egnede kommunale ejendomme til formålet. Kiplings Allé 6 kan tilbyde lokaler til to praktiserende læger samt en uddannelseslæge med dertilhørende klinikpersonale (sekretær, sygeplejerske), behov for undersøgelsesrum, depot og møderum. Såfremt ejendommen ikke længere ønskes anvendt til lægehus, kan ejendommen omdannes til boliger. Med lokalplanen udlægges området således til både offentlig og privat service samt boligformål. Lokalplanens område Lokalplanområdet ligger i den østlige del af Gladsaxe Kommune og omfatter ejendommen matr. nr. 21ce Buddinge. Lokalplanområdet ligger i byzone og har en samlet størrelse på 1314 m². Lokalplanområdet afgrænses mod nord og øst af boligbebyggelsen Kiplinggård, mod vest af Kiplings Allé og mod syd af en villaejendom. På ejendommen findes en bygning, som i dag anvendes som daginstitution. Ejendommen er i dag en del af bebyggelsen Kiplinggård, som udover daginstitutionen består af almene boliger. I forbindelse med daginstitutionen er der indrettet en legeplads på ejendommen. Vejadgang til området sker ad Kiplings Allé. LOKALPLANENS OMRÅDE 3

Indhold Lokalplanen har til formål at give mulighed for nye anvendelsesmuligheder på Kiplings Allé 6. Området har tidligere været anvendt som daginstitution, men med lokalplanen bliver det muligt at anvende området til offentlig og privat service i form af lægehus, tandlæge, klinik eller lignende samt boligformål. Den fremtidige anvendelse i området skal indgå som en naturlig del af Kiplinggård-bebyggelsen. Den eksisterende bebyggelse kan nedrives, og der kan opføres ny bebyggelse. FOTO AF BEVARINGSVÆRDIG NABOBEBYGGELSE Ubebyggede arealer og beplantning Ubebyggede arealer skal have en åben karakter og beplantes med græs, træer eller buske. Der kan dog etableres befæstede arealer til cykelparkering, affald og opholdsareal. Eksisterende beplantning skal generelt søges indarbejdet i ny anvendelse af området. Den eksisterende beplantning består af en højt opstammet ask mod Kiplings Allé. Kronen er ikke fuld, da træet er blevet beskåret, formentlig af hensyn til lysindfald i de bagvedliggende boliger. Træet vurderes ikke at have nogen æstetisk værdi. På legepladsen vokser et stort, gammelt birketræ, som isoleret set er et smukt træ. Legepladsen indeholder dog store terrænforskelle og det vurderes, at træet ikke vil kunne overleve jordarbejder på grunden. Øvrige træer og beplantning er fortrinsvis placeret mod skel og vurderes ikke at have en særlig værdi. Samlet set vurderes der ikke at være bevaringsværdige træer eller beplantning på ejendommen. Trafik Området skal fortsat vejbetjenes fra Kiplings Allé. Parkeringsforhold Der skal etableres som minimum etableres 4 parkeringspladser, heraf en handicapparkeringsplads, og 16 cykelparkeringspladser ved anvendelsen til offentlig og privat service i form af lægehus, klinik eller lignende. Ved anvendelse til boliger skal der etableres 1 parkeringsplads og 2 cykelparkeringspladser pr. bolig. Byggelinie Der er fastlagt en byggelinie på 5 meter fra vejskel langs Kiplings Allé. Bevaring Lokalplanområdet rummer i dag en bygning, som i den forhenværende lokalplan var udpeget som bevaringsværdig bebyggelse. Gladsaxe Kommune har vurderet, at bygningen ikke i sig selv er bevaringsværdig, men at hele det omkringliggende boligområde har en væsentlig arkitektonisk værdi. Kipling- 4

gård-bebyggelsen blev i 1951 præmieret som et eksempel på godt og smukt boligbyggeri og fremstår i dag med de oprindelige kvaliteter i behold. Den eksisterende bygning er ikke udpeget som bevaringsværdig. Affald I Gladsaxe Kommune skal beholdere placeres så det er muligt for renovatøren at hente affaldet efter gældende regler. Affald og genbrugsmaterialer skal kildesorteres. Der skal skabes plads til en række beholdere og storskrald. Pladsen skal være så stor at beholdere og storskrald kan opbevares på stedet imellem afhentningerne. Se nærmere om krav i regulativ på Gladsaxe kommunes hjemmeside. Varmeforsyning Området ligger inden for Gladsaxe Fjernvarmes forsyningsområde, hvortil der er tilslutningspligt. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Derfor opfordrer Gladsaxe Kommune til at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og regnvand, der ikke nedsives, skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter på 1/6. Det er muligt at få gode råd om regnvandshåndtering samt information om nedsivningsforhold, ved henvendelse til Byog Miljøforvaltningen. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Novafos A/S forsyningsområde. Jordforurening Lokalplanens område er beliggende i byzone, og ejendomme, der ligger i byzone, er som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldes områdeklassificering. Forureningen er opbygget gennem mange år og skyldes f.eks. boligopvarmning, bilers udstødning, industriens udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre diffuse kilder. Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret, skal jorden anmeldes til kommunens miljøafdeling. Der er ikke registreret egentlig jordforurening inden for lokalplanområdet. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at der ikke findes jordforurening i området, men blot at der ikke på nuværende tidspunkt findes oplysninger herom, som er registreret af myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse 5

med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Hidtige ramme Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Der er i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) gennemført en screening af de miljømæssige konsekvenser af lokalplan 258 og tillæg 7 til Kommuneplan 2017. Det vurderes på baggrund af screeningen, at det ikke er nødvendigt at gennemføre en miljøvurdering, da der er tale om en mindre anvendelsesændring, der ikke medfører miljøpåvirkninger af væsentlig karakter. Kommuneplan Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2017 omfattet af rammeområde 14B9, som udlægger området til boligområde med mulighed for ældreboliger og dagtilbud. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2017. Der udarbejdes derfor et tillæg 7 til Kommuneplan 2017, som ændrer anvendelsen til offentlig og privat service samt boligformål. Enkeltområde 14B9 Betegnelse Kiplingsgård Anvendelse Boligområde, ældreboliger og dagtilbud Maks. Bebyggelsesprocent 35 Ny ramme Enkeltområde 14B9 Betegnelse Kiplingsgård Anvendelse Boligområde, ældreboliger, offentlig og privat service Maks. Bebyggelsesprocent 35 Lokalplaner Lokalplanområdet er omfattet af gældende lokalplan 58 For et område ved Kiplings Allé og Niels Finsens Allé i Søborg Kvarter. Lokalplanen ophæves for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan 258. Lokalplanens fremlæggelse og vedtagelse Lokalplan 258 med tilhørende kommuneplantillæg 7 var fremlagt i offentlig høring fra den 04.09.2018-30.10.2018. Fremlæggelsen af lokalplanen 258 gav samlet set anledning til 4 tilkendegivelser, der dog har ikke medført ændringer i lokalplanen. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 14. 6

Lokalplan 258 Kiplings Allé 6 i Søborg Kvarter I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 287 af 16.04.2018 med efterfølgende tilføjelser) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Denne lokalplan har til formål: at fastlægge områdets anvendelse til offentlig og privat service samt boligformål. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. 2.2 Lokalplanen omfatter følgende matrikel samt alle nye matrikler, der udstykkes fra denne: matr. nr. 21c af Buddinge. 2.3 Lokalplanens område ligger i byzone. 3 Anvendelse 3.1 Lokalplanens område må kun anvendes til offentlig og privat service i form af lægehus, tandlæge, klinik og lignende samt boligformål i form af tæt-lav bebyggelse. 4 Udstykning 4.1 Inden for lokalplanområdet må der ikke udstykkes grunde mindre end 300 m². 5 Veje, stier og parkering 5.1 Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Kiplings Allé. 5.2 Ved anvendelse til offentlig og privat service skal der inden for lokalplanområdet etableres minimum 4 parkeringspladser, heraf minimum 1 handicapparkeringsplads, samt 16 cykelparkeringspladser. Parkeringspladser an etableres inden for de på kortbilag 2 markerede områder, P1 og P2. 5.3 Ved anvendelse til boligformål skal der inden for lokalplanområdet etableres 1 parkeringsplads og 2 cykelparkeringspladser pr. bolig. Parkeringspladser skal etableres inden for det på kortbilag 2 markerede område, P1. 5.4 Der må inden for lokalplanområdet etableres maksimalt 2 overkørsler til Kiplings Allé. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige 35. 6.2 Ny bebyggelse må kun opføres inden for det viste byggefelt, som fremgår af kortbilag 2. Der kan dog uden for byggefeltet opføres sekundære bygninger som garager, carporte, overdækninger og lignende, som er naturligt tilknyttet bebyggelsen. 6.3 Bebyggelse må opføres i højst 2 etager og 8,5 meter målt fra kote 25. 6.4 Langs Kiplings Allé fastsættes en byggelinje på 5 meter fra vejskel. 7

7 Bebyggelsens udseende Lokalplanen har ingen bestemmelser om bebyggelsens udseende. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer skal fremtræde med en åben karakter og beplantes med græs, træer og buske, og må suppleres med mindre befæstede arealer til ophold, cykelparkering og placering af affaldsbeholdere. 8.2 Til bebyggelse, der anvendes til boligformål, skal sikres opholdsareal i form af private haver. 8.3 Der skal etableres nødvendige faciliteter til kildesortering, opbevaring og afhentning af affald herunder storskrald i overensstemelse med det til enhver tid gældende affaldsregulativ. 8.4 Affaldsbeholdere skal udføres som en samlet løsning og inddækkes med levende eller fast hegn, der er maksimalt 1,2 meter højt. 8.5 Oplag af materialer og genstande, som efter Byrådets skøn virker skæmmende, må ikke finde sted. Skæmmende materialer og genstande kan eksempelvis omfatte større lystbåde, uindregistrerede biler, campingvogne, affald og lignende. 8.6 For ubebyggede arealer, som efter Byrådets skøn henligger skæmmende, forsømt eller i uordentlig stand, kan Byrådet stille krav om foranstaltninger, der bringer den uønskede situation til ophør. 8.7 Inden for lokalplanens område må der ikke foretages terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter i forhold til eksisterende terræn uden Byrådets godkendelse. 8.8 Ved anlæg af adgangs- og opholdsarealer skal der tages særlig hensyn til bevægelseshæmmedes færden. 9 Bevaringsbestemmelser Lokalplanen har ingen bestemmelser om bevaring. 10 Støj Lokalplanen har ingen bestemmelser om støj. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for lokalplanområdet. Foreningen skal oprettes, når Gladsaxe Byråd forlanger det. 11.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af parkering, fællesstier og fælles friarealer inden for lokalplanområdet. 11.3 Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Byrådet. 12 Forudsætning for ibrugtagen 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før: der er etableret parkeringspladser på ejendommen, som beskrevet i 5.2 og 5.3, der er etableret nødvendige forhold til affaldshåndtering, som beskrevet i 8.3 og 8.4, der er oprettet en grundejerforening, som beskrevet i 11, bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 13 Servitutter og lokalplaner 13.1 Lokalplan nr. 58 ophæves for den ejendom, der er omfattet af denne lokalplan. 14 Lokalplanens retsvirkninger 14.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom må fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer mfl., medmindre Byrådet skønner, at dispensationen 8

er af uvæsentlig betydning for de pågældende. En lokalplan tilsidesætter ikke anden lovgivning, medmindre dette er særligt hjemlet i lovgivningen. Private bygge- og tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Således vedtaget som forslag af Gladsaxe Byråd, den 29. august 2018. Trine Græse / Maj Green Lokalplanen er i henhold til planlovens 27 vedtaget som forslag af Gladsaxe Byråd den 19. december 2018. Trine Græse / Maj Green 9

Lokalplan 258