København, den 20. september 2010 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmægleraktieselskabet Poul Erik Bech A/S Gentoftegade 72 2820 Gentofte Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et dårligt mæglerarbejde i forbindelse med salget af klagers ejerlejlighed og derfor skal tåle en salærreduktion. Sagen angår videre spørgsmålet, om indklagede kan pålægges at erstatte klagers udgifter til advokat. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed og indgik derfor den 22. maj 2009 en formidlingsaftale med indklagede. Aftalen var gældende i 6 måneder, og lejlighedens udbudspris var aftalt til kr. 1.635.000,00. Indklagedes vederlag var aftalt således:
[ ] Indklagedes vederlag var specificeret således i det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget:
Det fremgik videre af aftalen, at indklagede på vegne sælger skulle forestå handlens berigtigelse. Af salgsbudgettet fremgik det, at indklagedes vederlag for berigtigelsen udgjorde kr. 10.625,00 inkl. moms. Beløbet var beregnet som en procentdel af ejendommens kontantpris + kr. 700,00, maksimalt kr. 8.500,00 + moms. Den 29. juli 2009 underskrev klager købsaftale om salg af ejerlejligheden for en kontantpris på kr. 1.550.000,00. Handlen var aftalt til en kontanthandel, således at køber senest den 4. august 2009 skulle deponere kr. 80.000,00 hos indklagede, og senest den 7. august 2009 stille pengeinstitutgaranti for så vidt angår restkøbesummen på kr. 1.470.000,00. Køber skulle senest den 17. august 2009 sende skøde i underskrevet stand til klager eller indklagede. Det fremgår af købsaftalen, at ejerlejlighedsskema på handelstidspunktet ikke var modtaget fra administrator, hvorfor der fra købers side var taget forbehold for indholdet heri.
I forbindelse med sælgers underskrift på købsaftalen blev der udarbejdet et tillæg til købsaftalen. Tillægget er underskrevet af såvel sælger som køber den 29. juli 2009. Det fremgår af tillægget: Den 31. juli 2009 skrev klager en e-mail til indklagede og oplyste, at klager havde fået bekræftelse fra sin lejer på, at han kunne fraflytte ejerlejligheden den 1. september, og bad indklagede give købers advokat besked herom. Samme dag skrev indklagede til klager og spurgte, om det var uden kompensation fra klagers side. Klager svarede i en e-mail senere samme dag, at aftalen om lejerens fraflytning var under forudsætning af, at køberen betalte kr. 7.000,00. Den 6. august 2009 skrev klager til indklagede: Har du haft mulighed for at tale med banken vedr. lånen! Hvad med køber og betaling af 7.000,-? Min lejer flytter ud den 30. august så lejligheden er klar til overtagelse den 1. september. Lad mig vide hvis jeg selv skal i gang med noget vedr. lån eller andre ting. Samme dag udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning.
Den 10. august 2009 skrev klager til indklagede: Den 13. august 2009 skrev indklagede til køber: Jeg har forgæves prøvet nogle gange at fange dig på telefonen derfor denne mail :-) Min kollega [ ] har bedt mig undersøge hvorvidt du kunne være interesseret i en overtagelse den 1. september mod en betaling på kr. 3.500,- som en godtgørelse til lejer. Jeg er bekendt med, at du tidligere er blevet spurgt og har sagt nej tak men da var beløbet kr. 7.000,-. En accept fra dig på den nye henvendelse vil kræve et skøde indenfor kort tid.
Samme dag skrev køber til indklagede: Tak for din mail og tak for samtalen. Jeg venter lige til jeg har hørt fra kreditforeningen og så vender jeg tilbage. Som sagt får jeg udbetalt nogle penge i slutningen af august og senest 15. september. Så oktoberovertagelse bliver nok mere aktuelt. Men jeg ved ikke om jeg er interesseret i at betale lejer ud. Det må være sælgers opgave at bestemme, om hun vil sælge før eller siden, synes du ikke? Den 17. august skrev klager en mail til indklagede: Jeg har ikke hørt af dig og vil gerne vide hvordan det ser ud med salget. Der er deadline på skøde i dag. Kan du venligst svare til mig i dag så jeg kan nå at læse min mail i aften. Samme dag skrev indklagede til klager og bad hende ringe. Den 19. august 2009 skrev klager til indklagede: Som aftalt vedlagt ejendomsskattebilleten for 2009. f.y.i. har jeg skrevet til administrator om at returnere din forespørgsel inden slutningen af denne uge. Jeg vil følge op på dette i løbet af dagen. Kan du venligst scanne ind siden på købskontraktet med købers underskrift vedr. tillæg til forbehåld vedr. vinduer. Jeg har nemlig ikke fået kopi på den. Hober det hele løser sig til slutningen af ugen, så jeg kan få besked på at alt er som det skal være og overtagelse kan ske den 1. september kl. 12. Samme dag skrev indklagede til klager: En overtagelse per 1. sept. Kan desværre ikke nås, da ikke alle forbeholdene i afsnit 11 er opfyldte (vi mangler garantien), og vi stadig mangler administrators besvarelse (vi har lagt besked 3 gange nu).
Ejendommen kan overtages d. 1. okt. Den 9. september 2009 sendte indklagede tinglysningsfuldmagter til klager og køber, og bad dem udfylde disse og sende dem til retten i Hobro. Den 14. september 2009 skrev indklagede i en e-mail til klager bl.a.: Nu nærmer vi os overtagelsesdagen, og som frygtet er der opstartsproblemer på tinglysningen ved retten i Hobro. Vi kan derfor ikke garantere, at skødet bliver tinglyst i morgen eller en anden bestemt dato, men vi vil sørge for, at dette sker hurtigst muligt. [ ]. Samme dag udarbejdede indklagede en ny salgsprovenuberegning: [ ]
[ ] Under pkt. 5 i slagsprovenuberegningen var udgiften til fotopakke sat til kr. 0,00. I pkt. 4.2 i salgsprovenuberegningen havde indklagede i forhold til salgsbudget af 22. maj 2009 reduceret vederlaget for berigtigelse med kr. 3.937,00 inkl. moms. Samtidig havde indklagede i pkt. 4.1 forhøjet posten udarbejde købsaftale med et tilsvarende beløb.
Det fremgår af sagen, at fuldmagterne blev afvist fra tinglysning, fordi underskrift ikke kunne læses, fuldmagterne ikke var udfyldt maskinelt i alle felter, og dato for bortfald var overskredet. Indklagede har oplyst til sagen, at nye fuldmagter derfor blev sendt til klager og køber. Det fremgår videre af sagen, at købers deponering og garantistillelse var på plads den 18. september 2009, og at køber samme dag fik udleveret nøgle til ejerlejligheden. Den 3. oktober 2009 sendte indklagede sin afregning til klager: [...] Den 9. november 2009 prøvetinglyste indklagede skødet. Den 2. december 2009 skrev tinglysningsretten til klager og oplyste, at der ikke var anmeldt fuldmagt på køber, og at skøde for så vidt angår ejerlejligheden ikke var eller havde været anmeldt til tinglysning. Klagers advokat rettede herefter henvendelse til indklagede for at få en redegørelse for sagsbehandlingen. Den 4. december 2009 skrev indklagede til klagers advokat bl.a.: Jeg kan oplyse, at vi endnu ikke har fået oplyst fra tinglysningen, at sælger og køber har fået anmeldt fuldmagt. Dvs. anmeldelserne sandsynligvis stadig ligger i kø eller, som det er hørt om før, bortkommet i forbindelse med tinglysningen. Jeg kan oplyse, at skødet har været prøvetinglyst fra tinglysningen. [ ] Jeg vil herfra foreslå, at parterne opretter egen digital signatur, er du enig heri? Den 9. december blev skødet lyst med anmærkninger.
Den 5. januar 2010 frigav klagers bank de deponerede midler, uden at retsanmærkningerne på skødet var slettet. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal tåle en salærreduktion på grund af dårligt mæglerarbejde og mangelfuld rådgivning. Køber opfyldte ikke købsaftalens frister, og indklagede har ikke været god nok til at følge op på disse frister og har endvidere ikke oplyst klager om muligheden for at hæve handlen og søge ejerlejligheden solgt til anden side. Indklagede ville udlevere nøgle til køber, selvom de formelle betingelser i henhold til købsaftalen ikke var opfyldt. Indklagede har sendt en fejlagtig provenuberegning til klager. Der fremgår beløb, som klager ikke skal betale, feks. annoncering og fotopakke. Klager har på intet tidspunkt valgt annoncepakke og har selv leveret fotos. I forbindelse med klagesagen har indklagede fremlagt et bilag med specifikation af annoncepakker. Dette bilag har klager ikke modtaget tidligere. Indklagedes salær er heller ikke reduceret, selv om handelsprisen er kr. 85.000,00 lavere end udbudsprisen. I provenuberegningen dateret 14. september 2009 er fotopakken fjernet, men som en del af indklagedes vederlag er stadig medregnet følgende beløb, som indklagede ikke har krav på: - udgift til indfrielse af lån, indklagede har ikke omprioriteret - udgift til annoncering, ikke afholdt - ejerskifte til forsyningsselskab, ikke meldt af indklagede - sælgerorientering, statusmøde som ikke har fundet sted - berigtigelse som ikke har fundet sted - markedsføringspakke 2 som ikke er aftalt. Desuden har indklagede ikke reduceret beløb for fremvisninger trods den fremvisning, hvor indklagede udeblev. Klagers lejer måtte vise ejerlejligheden frem til køber, fordi indklagede ikke havde tid. Indklagede har heller ikke dokumenteret at have afholdt udgifter, som er opkrævet til dokumentationsomkostninger. Indklagede annoncerede ejerlejligheden som værende 53 m 2, selvom der ifølge BBRejermeddelelsen er 66 m 2 og ifølge ejerlejlighedsskemaet 67 m 2. Klager og køber aftalte i tillægget til købsaftalen, at overtagelsesdagen kunne rykkes frem til en tidligere dato, hvis klagers lejer var villig til at fraflytte lejligheden. Klager aftalte udflytning pr. 1. september 2009 med lejeren i forventning om, at overtagelsesdagen dermed kunne blive 1. september 2009 som aftalt. Køber flyttede ind den 18. september 2009, uden at alle kontraktsvilkår var opfyldt.
Tinglysningen har taget unødvendig lang tid, fordi indklagede ikke fulgte op på købers overholdelse af købsaftalens frister og ikke fik gjort dokumenterne klar, så skødet kunne have været lyst inden overgangen til digital tinglysning. Indklagede skal betale rente/strafrente af købesummen fra 1. september 2009 og frem til frigivelse af beløbene. Indklagede skal erstatte klagers udgift til advokat i forbindelse med handlen og berigtigelsen. Indklagede skal endvidere erstatte klager for mistet husleje som følge af, at overtagelsesdagen blev forsinket. Indklagede har bl.a. anført: Det er rigtigt, at købesummen ikke blev frigivet, da køber flyttede ind i ejendommen, hvilket da heller ikke er et krav. Det er derimod et krav, at købesummen er deponeret, før køber får udleveret nøgle til ejendommen. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at køber ikke overholdt fristerne, som anført i købsaftalen. Indklagede orienterede telefonisk klager om den manglende opfyldelse og oplyste samtidig klager om muligheden for at hæve handlen. Klager ønskede ikke at hæve handlen. Den 25. august 2009 fik indklagede oplyst fra købers bank, at køber ikke kunne godkendes til handlen. Indklagede meddelte klager dette, samt at køber ville prøve at opnå finansiering andetsteds. Den 26. august 2009 oplyste køber til indklagede, at køber var villig til at deponere 40.000 euro som en foreløbig sikkerhed. Det er indklagedes opfattelse, at klager blev nervøs for, om handlen kunne gennemføres, og uden indklagedes vidende kontaktede klager en advokat. Klagers advokat har dog ikke krævet handlet hævet. Den 2. september 2009 oplyste køber indklagede om, at køber var godkendt af et andet pengeinstitut. Den 15. september modtog indklagede garanti fra dette pengeinstitut, men angav forkert overtagelsesdato. Indklagede gav klager og køber besked herom. Nøgle blev derfor ikke udleveret til køber denne dag, men først da købesummen var deponeret den 18. september 2009. Købesummen blev frigivet fra klagers bank den 5. januar 2010, uden at banken indestod for aflysning af retsanmærkninger. Indklagede fik ikke oplysning om dette fra banken og kunne derfor ikke give klager besked. Klager ønskede overtagelsesdag den 1. september 2009. Dette kunne imidlertid ikke lade sig gøre, da køber ikke havde opfyldt betingelserne i købsaftalens punkt 11. Indklagede har handlet korrekt ved ikke at fastsætte overtagelsesdagen til 1. september, og klager har da heller ikke noget aftalemæssigt krav på, at overtagelsesdagen skulle være den 1. september 2009. Køber deponerede restkøbesummen den 18. september 2009 og fik herefter udleveret
nøgle til ejendommen, da betingelserne i henhold til købsaftalen således var opfyldt. Købers advokat har accepteret, at skæringsdatoen fastsættes til den 15. september 2009, men da klager ikke er enig heri, er handlen ikke blevet afsluttet. Det er ikke aftalt, at klager skal have afslag i salæret i tilfælde af et nedslag i købsprisen. Indklagede erkender at have opkrævet beløb vedrørende fotopakke, som indklagede ikke har krav på. Denne post vil blive godtgjort klager. Indklagede har alene opkrævet dokumentationsomkostninger, som har været afholdt, og klager har set dokumentation for de afholdte udgifter. Klager har valgt annoncepakke 2 til kr. 2.350,00 pr. måned. Lejligheden var annonceret i 2 måneder og der har været 5 avisannoncer. Indklagede fastholder derfor at have krav på betaling af annoncepakke 2 som krævet. Indklagede har afholdt sælgerorienteringsmøde og statusmøde med klager. Indklagede har desuden meddelt ejerskifte til forsyningsselskab og forevist ejendommen for realkreditinstitut. Indklagede har berigtiget handlen, berigtigelsen har taget rigtig lang tid på grund af uenighed om refusionssaldoen, og sagen kunne først afsluttes i maj 2010. Det er korrekt, at køber ønskede at besigtige ejendommen på et tidspunkt, hvor indklagede ikke havde mulighed herfor. I stedet tilbød klagers lejer at lukke køberen ind. Indklagede har siden fremvist ejendommen for køberen. Indklagede har angivet lejlighedens areal, som det fremgår af ejendommens dokumenter, herunder tingbog, tegning og BBR-ejermeddelelse. Indklagede bestrider at have forsinket skødeekspeditionen. Skødeekspeditionen har været meget langstrakt, blandt andet lykkedes det ikke at få tinglyst skødet, inden tinglysningen lukkede ned fra den 20. august til den 8. september 2009 i forbindelse med omlægning til digital tinglysning. Købers advokat havde ikke godkendt skødet inden den 20. august 2009, ligesom der ikke var stillet garanti for købesummen. Indklagede var afhængig af, at både køber og sælger underskrev fuldmagter til brug for tinglysningen. Klager rettede i den fremsendte fuldmagt, således at Tinglysningsretten i Hobro i første omgang erklærede fuldmagten for ugyldig. Indklagede sendte derefter ny fuldmagt til klager med svarkuvert til retten, så klager kunne sende fuldmagten direkte til retten. Det viste sig efterfølgende, at retten ikke havde registreret denne fuldmagt, hvilket forlængede tinglysningen yderligere. Endvidere kunne rettens scanner ikke skelne mellem i og l, og det havde betydning, da indklagedes e-mailadresse indeholdt l. Dette betød yderligere forsinkelse af tinglysningen. Indklagede prøvetinglyste skødet den 9. november 2009, og skødet blev tinglyst med anmærkninger den 9. december 2009.
Nævnet udtaler: Det kan ikke bebrejdes indklagede, at køber ikke overholdt fristerne i købsaftalen. Indklagede har haft pligt til at orientere klager straks efter, at det viste sig, at køber ikke havde stillet garanti som aftalt i købsaftalen, herunder informere klager om muligheden for at hæve handlen. Klager har til nævnet oplyst, at hun ikke blev tilstrækkeligt orienteret om købers manglende opfyldelse af købsaftalen, og at indklagede ikke oplyste hende om muligheden for at hæve handlen og sælge ejerlejligheden til anden side. Indklagede har til nævnet oplyst, at klager løbende blev orienteret om køberens problemer med at få finansieringen på plads og om klagers mulighed for at hæve handlen. Indklagede har endvidere oplyst, at klager ønskede at fastholde handlen. Som følge af parternes modstridende forklaringer må nævnet afvise at tage stilling til, om indklagede har levet op til sine forpligtelser over for klager i forbindelse med købers misligholdelse af købsaftalen. Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Nævnet må således også afvise at tage stilling til, om indklagede skal erstatte klagers udgift til advokat i forbindelse med handlen. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede havde til hensigt at udlevere nøgle til køber, forinden de formelle betingelser herfor var opfyldt. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsprovenuberegning af 6. august 2009 havde medtaget udgift til fotopakke, når det efter det oplyste var aftalt, at klager selv leverede fotos til indklagede, og ikke skulle betale for fotopakken. Da indklagede imidlertid frafaldt kravet om betaling, efter at klager gjorde opmærksom på fejlen, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Indklagede har i sin faktura blandt andet opkrævet kr. 5.875,00 inkl. moms til annoncepakke og kr. 6.875,00 inkl. moms til basismarkedsføring. Nævnet bemærker i den forbindelse, at der ikke i formidlingsaftalen ses aftalt betaling for annoncepakke jf. salgsbudgettets punkt 5.1.2. Da beløbet således ikke i formidlingsaftalen ses aftalt mellem parterne, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr. 5.875,00 vedrørende annoncepakke. Nævnet bemærker videre, at det fremgår af salgsbudget af 22. maj 2009, at der er aftalt betaling af et beløb på kr. 6.875,00 til basis markedsføring.
Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Indklagede har til nævnet oplyst, at klager i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse fik udleveret et bilag til salgsbudgettet, som indeholder specifikation af den aftalte markedsføring. Klager afviser at have modtaget dette bilag. På det foreliggende grundlag må nævnet afvise at tage stilling til, hvorvidt klager i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse modtog bilag vedrørende specifikation. Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Indklagede har i sin afregning som en del af det samlede vederlag opkrævet kr. 7.906,00 inkl. moms vedrørende udarbejdelse af købsaftale. I formidlingsaftalen samt tilhørende salgsbudget er imidlertid aftalt kr. 3.969,00 inkl. moms for udarbejdelse af købsaftale. Differencen mellem de to tal svarer til det beløb, indklagede har reduceret sit vederlag for berigtigelse med i salgsprovenuberegningen i forhold til det første salgsbudget af 22. maj 2009, således at det fremgår af provenuberegningen, at indklagede har krav på samme størrelse samlede vederlag, selvom vederlaget for berigtigelse er reduceret. Nævnet skal udtale kritik af indklagede i den forbindelse, og nævnet kan alene godkende betaling af kr. 3.969,00 for udarbejdelse af købsaftalen. Indklagede har i formidlingsaftalen anført et skønnet beløb til dokumentationsomkostninger på kr. 3.125,00. Indklagede har i sin afregning opkrævet i alt kr. 1.500,00 til dokumentationsomkostninger. Indklagede har over for nævnet dokumenteret at have afholdt disse udgifter, hvorfor indklagedes krav på betaling af dette beløb kan godkendes. Indklagede har overfor nævnet redegjort for at have meddelt ejerskifte til forsyningsselskab, have forevist ejendommen for realkreditinstitut og have afholdt statusmøde og sælgerorienteringsmøde med klager, hvorfor nævnet finder, at
indklagede har krav på betaling herfor som krævet. Det fremgår videre af sagen, at indklagede har forestået berigtigelsen, hvorfor indklagede ligeledes har krav på betaling herfor. Nævnet finder ikke grundlag for at kritisere indklagede for, at køber fik fremvist ejerlejligheden af klagers lejer, ligesom nævnet ikke finder anledning til at kritisere oplysningen i salgsopstillingen om det tinglyste areal og boligarealet. Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale klager for mistet lejeindtægt. Nævnet finder således, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at overtagelsesdagen ikke blev den 1. september, som klager havde ønsket. Nævnet finder, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at skødet ikke kunne tinglyses, inden tinglysningssystemet lukkede ned i forbindelse med overgangen til digital tinglysning. Hvis skødet skulle have været tinglyst efter de tidligere regler, skulle skøde have været anmeldt til tinglysning senest den 20. august 2009. På det tidspunkt havde køber ikke opfyldt købsaftalens betingelser. Nævnet finder det uheldigt, at der var problemer med at få godkendt de fremsendte fuldmagter af tinglysningsretten, og at proceduren derfor tog længere tid end forventet, men på det foreliggende grundlag finder nævnet det ikke godtgjort, at den lange ekspeditionstid kan bebrejdes indklagede. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale de udgifter, klager har haft i perioden fra overtagelsesdagen til skødet blev tinglyst, og til banken frigav de deponerede beløb. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 10.512,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 9.812,00 fra den 12. november 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V.
Lone Kerrn-Jespersen formand