Danmark Skrøbelig stabilisering i vente på boligmarkedet

1. januar 1 Danmark Skrøbelig stabilisering i vente på boligmarkedet Prisfaldet tiltog i 3. kvartal 11 men aftog formentlig i. kvartal Usikkerhed på en række fronter har presset boligmarkedet i 11 samtidig med at renterne gang på gang har sat nye rekorder Vi fastholder prognoseprofilen og forventer stabilisering i 1 Risikoen er fortsat betinget af den europæiske gældskrise Figur 1: Uforandret profil, men lidt lavere niveau 13.5 9.5 Hvis krisen trækker ud, eller forværres, vil det givetvis forlænge prisfaldet. Perioden fra oktober og frem til årsskiftet var dog præget af en reduktion i udsvingene på finansmarkederne. Figur : Faldende boliglager indikerer aftagende prisfald 3 5 15 1 5 Pris/m, kr. k/k, % 6 8 1 1 Antal måneder Huspriser, h.a. Faktiske huspriser, h.a. Faktiske huspriser 6 8 1 Markedsudviklingen i oktober og november peger i retning af et svagt stigende salg, og udbuddet er ligeledes faldet i de sidste måneder. Kilde: Realkreditrådet, Realview, Nykredit Markets Prognose 3K11 Ny prognose, h.a. k/k, % (omvendt) Boliglager = Udbud / omsætning 1 8 6 - - -6-8 -8-6 - - 6 8 1 Af senioranalytiker Jens L. Pedersen, jlpe@nykredit.dk, 55 1 6 Som ventet et barskt efterår på boligmarkedet Det kraftige fald i huspriserne på 3,5% k/k i 3. kvartal øger risikoen for en hård medfart for boligmarkedet også i 1. Men selvom prisfaldet i 3. kvartal nok var alvorligt, har vi fortsat grund til at forvente en stabilisering af boligmarkedet i 1. Vi forventer således stadig nulvækst i 1 og kun svag positiv prisvækst på 1-% i 13. Risikoen er klart, at 1 tager en uventet drejning til det værre, og priserne falder yderligere i år. Udfaldsrummet omkring vores prognose for de kommende år vurderer vi som asymmetrisk nedadtil. Ved indgangen til 11 forventede vi, at året ville byde på prisfald, da vi vurderede, at 11 ville blive et udfordringernes år på boligmarkedet. Faldet blev dog kraftigere, end vores hovedforløb lagde op til. I foråret accelererede udbuddet af boliger til salg, og som et underliggende usikkerhedsmoment har den europæiske gældskrise gennem hele året dog særligt fra i sommer sået tvivl om de makroøkonomiske rammebetingelser for det danske boligmarked. Flere tegn på stabilisering, men usikkerhed lurer fortsat Den mest håndgribelige indikator for stemningen på det danske boligmarked er nettotallet for Nykredits Huspristillid, som i løbet af 11 er faldet fra +3 i starten af året til aktuelt -18. Hvis huspristilliden var entydigt fremadskuende, ville det isoleret set indebære yderligere prisfald i 1. Forventningsdannelsen er dog til dels drevet af, hvad der kan ses i bakspejlet. Lige nu er der relativt kraftige prisfald i frisk erindring, og derfor er faldet i huspristilliden efter vores opfattelse ikke indikativt for 1. Imidlertid tyder udviklingen i boliglagrene på en nedbremsning af prisfaldet i. kvartal. Boliglageret, defineret som antallet af boliger til salg i forhold til omsætningen, lægger an til et mindre fald i. kvartal, hvilket skyldes, at antallet af boliger til salg har været faldende siden juli, og at omsætningen er steget en smule i slutningen af 11. Dog må det også tages i betragtning, at Investeringsanalyse

boliglageret fortsat ligger på et meget højt niveau, hvilket øger usikkerheden om styrken i vendingen. Under alle omstændigheder er boligmarkedet langt fra et egentligt opsving med stærk positiv prisvækst. Sammenlignes den igangværende krise på boligmarkedet med de historiske kriser, ligner den aktuelle krise perioden, der fulgte efter Kartoffelkuren og Skattereformen i 1986. Figur 3: Krisen på boligmarkedet minder om midtfirserne 15 1 95 9 85 8 75 7 65 6 Reale huspriser, top = 1 Krisen på boligmarkedet ender med at blive temmelig langstrakt. Krise 1: K198-3K198 Krise 3: K7-? Krise : K1986-1K1993 6 Fra. kvartal 1986 og frem til. kvartal 1993 faldt de reale huspriser med knap 33%. Med vores aktuelle prognose vil huspriserne realt set være faldet med 8% fra. kvartal 7 til udgangen af 13. Der er dog visse forskelle i de ydre omstændigheder mellem dengang og i dag. I 1993-9 indtraf et stemningsskift, og man bør derfor være forsigtig med at ekstrapolere efterårets usikkerhed ud i al relevant fremtid. Prognose en smule til den pessimistiske side af spektret Sammenlignes med Nationalbanken, Økonomi- og Indenrigsministeriet og vismandsinstitutionen, er vores aktuelle prognose noget mere pessimistisk mht. prisudviklingen i 1, når prognosen opgøres på baggrund af år til år-ændringer. Det kan dels tilskrives et underhæng fra 11 til 1, dels at prisstatistikken, som prognosen baseres på, er forskellig institutionerne imellem. For at undgå problematikken omkring statistiske over- eller underhæng foretrækker vi almindeligvis at opgøre vores prognoseprofil som ændringer fra. kvartal til. kvartal. Vi vurderer, at det bliver mere end vanskeligt at nå målet om positiv år til år-prisvækst i 1, som Nationalbanken lægger op til i sin seneste prognose. Når det er sagt, indebærer vores egen prognose dog et forløb, hvor priserne ligger stort set uændret set over perioden. kvartal 11 til. kvartal 1. Omvendt forventer vi svag positiv prisvækst i 13, hvor vi er en smule mere optimistiske end vismændene, der forventer et lille fald. År Tabel 1: Sammenligning af boligprisprognoser 11F 1F 13F Nykredit* -7,9,5 1,5 Nykredit** -,3-3,3 1,3 Nationalbanken** (1) -,,,1 Økonomi- og Indenrigsministeriet** () -,3 -,3 1,9 Vismændene** (3) -,5-1,6 -,3 Nominelle huspriser. *Angiver prisændringer fra. til. kvartal. **Angiver år til år-prisændringer. (1) pr. 9. december 11, () pr. 16. december 11, (3) pr. 1. oktober 11. Kilde: oeim.dk, nationalbanken.dk, dors.dk, Nykredit Markets Lav rente er fortsat redningsplanke En afgørende faktor for vores forventning om en stabilisering af boligmarkedet frem mod 13 er fortsættelsen af det lave renteniveau. Således er renten på F1-lån siden foråret faldet fra godt % til 1% ved udgangen af 11. Ligeledes er den lange rente faldet, og kursen på % med afdrag gik ved årsskiftet over 1, sammenlignet med kurs 9,7 i. kvartal 11. Den høje grad af safe haven-effekt, som danske renter har nydt godt af under den europæiske gældskrise, er således også kommet danske boligejere til gode i form af lavere realkreditrenter. Nykredits Boligindeks, der måler boligbyrden for en familie, som er førstegangskøbere på boligmarkedet, er på det laveste niveau i 13 år til trods for bl.a. beskeden indkomstvækst og stigende energipriser i 11. Huslejeniveauet (markedsbestemt privat udlejning) for en lejlighed i Københavns by er nu højere, end hvis man køber en ejerlejlighed til den gennemsnitlige kvadratmeterpris og finansierer sig med et afdragsfrit % -lån, når der også tages højde for alle de øvrige udgifter, man som boligejer må afholde (skat, vedligehold, fællesudgifter mv.). Således er balancen mellem ejer- og lejersektoren i nogen grad genoprettet i København, hvilket understøtter priserne på lejligheder. Vores beregninger viser dog, at i Aarhus, Odense og Aalborg er boligomkostningerne på ejerlejligheder fortsat højere end huslejen i private udlejningsboliger. Netop i lyset af det historisk lave renteniveau, en tilsvarende lav boligbyrde og et mere attraktivt eje-/lejeforhold ville boligmarkedet under normale omstændigheder være i det aktivitetsmæssigt højeste gear. Derfor viser vores "rå" modelsimulation, at undervurderingen af de faktiske huspriser blev øget i 3. kvartal.

Figur : Opbygning af fundamental undervurdering 13.5 9.5 7.5 Pris/m, kr. Faktisk eller realistisk prisniveau, hvis man indregner et neutralt langsigtet niveau for realkreditrenterne? Modelsimulation Simulation med "neutrale" renter fra K9 5 6 7 8 9 1 11 Situationen er dog langt fra normal, og før befolkningens tillid til økonomien og boligmarkedet genoprettes, vil renterne kun dæmpe symptomerne på den tillidskrise, som holder boligmarkedet i et jerngreb. Derfor kan risikoen for, at prisfaldet forlænges og bliver dybere end ventet, ikke helt udelukkes. Risikoen er simultant stigende renter og ledighed Vores hovedscenarie er baseret på et forløb, hvor dansk økonomi slipper relativt nådigt gennem 1-13 med en vækst i BNP på henholdsvis 1,% og 1,%. Nettoledigheden stiger kun beskedent fra,% til,6%, og renterne stiger kun marginalt fra de nuværende lave niveauer. Således vil renten på F1-lån i hovedscenariet ligge en anelse under % ved udgangen af 13. I erkendelse af, at årene 1-13 formentlig vil byde på lige så mange ubekendte og overraskelser som de forgangne år, har vi defineret tre alternative scenarier og kørt disse gennem vores boligmodel. Faktaboks: Sådan har vi defineret scenarierne Hovedscenarie: Blodfattig dansk vækst, svagt stigende ledighed og kun mindre rentestigninger i 1-13. Scenarie 1: Stemningen skifter, og den negative tillid neutraliseres (globalt og nationalt) i løbet af foråret 1. Lidt stærkere dansk væksttempo og svagt faldende ledighed, men stigende renter. Scenarie : Den europæiske gældskrise eskalerer yderligere, Danmark rammes af ny recession, og ledigheden stiger på ny kraftigt fra starten af 1. Safe haven-effekten består, og renterne falder yderligere. Scenarie 3: Den europæiske gældskrise eskalerer yderligere, Danmark rammes af ny recession, og ledigheden stiger på ny kraftigt fra starten af 1. Safe haven-effekten klinger af, og renterne normaliseres gradvist. For at bibeholde en vis realisme opererer ingen af scenarierne eksempelvis med hård rentestress, hvor rentekurven inverteres som følge af en valutakrise mv. Således har vi baseret scenarierne på et udfaldsrum, som vi vurderer som sandsynligt. Forskellen i indkomstudviklingen for de tre alternative scenarier er beskeden, og således er forløbene ikke justeret for midlertidige effekter af eksempelvis udbetaling af efterlønspenge i 1. I alle tre scenarier, og ligeledes hovedscenariet, antages en stigning i andelen af fastforrentet nyudlån op til cirka 5% af nyudlånet ved udgangen af 13. Effekten af dette svarer til en de facto-rentestigning, da fordelingen på den udlånsvægtede rente forskydes i retning af den noget højere rente på det fastforrentede lån. Det er således fortsat vores vurdering, at udfaldsrummet for boligpriserne de kommende år er relativt stort, og NORAHmodellen understøtter dette synspunkt. I scenarie 1, som bygger på en konjunkturel forbedring i 1, vil priserne stige med knap 6% frem mod slutningen af 13. Tabel : Scenarieinput og resultater (pr. ultimo 13) K11 Hovedsc. Sc. 1* Sc. Sc. 3 Kort rente, % 1, 1,9,9 1,,9 Lang rente, %,3,9 5,, 5, Ledighed, %,,6 3,8 5,7 5,7 Realindkomst å/å, %,8 1,6,9,6,6 Inflation å/å, % 3, 1,7 1,7 1,7 1,7 Fastforr. nyudlån, % 3,5 9, 9,5 9, 9, Huspriser, % akk. -,6 5,7, -9,7 * I scenarieberegningen antages, at modellens fejlled sættes lig nul frem mod slutningen af 13. I hovedscenariet samt scenarie og 3 er der antaget negative modelfejl frem mod 1, som skal fange den nuværende negative stemning på boligmarkedet og i økonomien som helhed. Kilde: Nykredit Markets Fortsætter eurokrisen derimod med at trække ud, samtidig med at de danske renter herunder også renterne på realkreditlån falder yderligere, fordi dansk økonomi bevarer safe haveneffekten, vil det faktisk stabilisere boligmarkedet yderligere, og kraftige prisfald undgås. Det beror dog på den forudsætning, at nettoledigheden ikke stiger til mere end 5,7%, hvilket set i historisk perspektiv fortsat vil være lavt. 3

Figur 5: Fortsat stort udfaldsrum for boligpriserne de kommende år 13.5 9.5 Pris, kr./m Faktisk huspris 6 8 1 1 Scenariekørslerne bekræfter vores opfattelse af, at det danske boligmarked vil være udfordret en årrække frem i tiden, og at der ikke er udsigt til nævneværdige stigninger inden for prognoseperioden. Tillidskrisen forsvinder i 1 og realøkonomien forbedres Realøkonomisk forværring, safe haven effekt består Realøkonomisk forværring, safe haven effekten aftager Scenarie 3 illustrerer dog med tydelighed, at den store risiko for boligmarkedet er den kombinerede effekt af simultant stigende renter og ledighed. I dette relativt dystre scenarie vil huspriserne samlet set falde med knap 1% over de kommende år. Den mest åbenlyse trigger for et scenarie som nr. 3 er en yderligere eskalering af eurokrisen, men økonomiske stød kommer uventet, og det danske boligmarked er fortsat i en sårbar tilstand, hvor risikoen for yderligere kraftige prisfald ikke kan negligeres.

DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er et dansk aktieselskab, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Nykredit Markets investeringsanalyser er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings etiske regler og anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. For yderligere information se venligst nykreditmarkets.dk. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S, til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er udelukkende baseret på offentligt tilgængelige oplysninger. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negative. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudviklingen kan blive negativ. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer, der er omtalt i materialet, samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involverede i corporate finance aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Investeringsanalyser og markedsføringsmateriale Analyser til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Anbefalinger til offentligheden eller distributionskanaler vedrørende finansielle instrumenter udarbejdet af andre end analytikere i Nykredit Markets analysefunktioner udgør ikke investeringsanalyser, og der gælder ikke et forbud mod at handle i de finansielle instrumenter omtalt i materialet inden udbredelsen heraf. Sådanne anbefalinger behandles som markedsføringsmateriale. Ansvarshavende redaktør: Underdirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 178 København V - Tlf. 55 18 - Fax 55 18 1