FORTÆLLINGER OM ØKONOMISKE ASYMMETRIER I AB SKYDEBANEN På den ekstraordinære generalforsamling d. 28. oktober 2013 besluttede vi at nedsætte en arbejdsgruppe, der skulle arbejde med håndtering af forskelle i boligafgift med henblik på at skabe en generel indsigt i situationen blandt alle foreningens medlemmer. Orienteringen fra arbejdsgruppen skulle fremlægges i en form, så også potentielle fremtidige medlemmer kan få nem adgang til den nødvendige viden om forholdet. Med denne viden kan foreningens medlemmer på baggrund af en fælles indsigt i sagen tage stilling til, hvad der skal til for at håndtere situationen på en hensigtsmæssig måde. På foreningens hjemmeside, www.skydebanen.dk, kan du i arbejdsgruppen kommissorium se den samlede procesplan, som gruppen arbejder efter for at håndtere situationen omkring forskelle i boligafgift mellem foreningens medlemmer. Som det fremgår af procesplanen, arbejder gruppen i projektets næste faser med opstilling af model til håndtering af forskelle i boligafgift, gennemførelse af nabohøring over modeloplæg m.v.. Dette sker som opfølgning på arbejdet i projektets nuværende fase, hvor arbejdsgruppen arbejder med at belyse situationen og skabe fælles viden og indsigt om forholdet blandt foreningens medlemmer. I den sammenhæng fremlægger gruppen her sit første resultat i form af redegørelse for situationen omkring forskelle i boligafgift. FORORD (af Rasmus Juul- Nyholm)... 1 FORTÆLLINGER OM ØKONOMISKE ASYMMETRIER I AB SKYDEBANEN... 2 ANDELSKULTUREN FRA OPRINDELSEN... 3 BYFORNYELSENS KONSEKVENSER ASYMMETRI I BOLIGAFGIFTEN... 4 GULDÆGGET... 6 VÆRDIGRUNDLAGET 2005... 7 AB SKYDEBANEN I ÅRENE FREMOVER... 7 FORORD (af Rasmus Juul- Nyholm) A/B Skydebanen er en af Vesterbros flotteste og største andelsboligforeninger. Foreningen er forholdsvis gammel og har siden sin stiftelse gennemgået en række større forandringer. Selve ejendommen er blevet gennemrenoveret, prisudviklingen på andelslejlighederne er reel givet fri og kvarteret, foreningen er en del af, er radikalt forandret. Grundlæggende er historien om A/B Skydebanen en meget positiv historie. Man har fået meget ud af de muligheder, der har vist sig, man har taget mange hensyn, og man står i dag med en god, velbeliggende og meget velfungerende forening. Historiens vingesus og de voldsomme forandringer har dog også haft nogle omkostninger. Som denne redegørelse fortæller, så har man gennem tiden skulle 1
forene rigtig mange hensyn og har slået en del knuder på foreningen og måtte indgå en række kompromisser for både at kunne drive den forening, andelshaverne gerne ville have, opnå de store støttebeløb fra staten og holde en lav boligafgift. Resultatet er, at man i dag har fået indbygget nogle skævheder i foreningen - nogle asymmetri mellem det den enkelte andelshaver betaler i boligafgift og andelshaverens andel i foreningens formue. Disse skævheder har, som det fremgår af redegørelsen, nogle historiske baggrunde. Skævhederne kan være mere eller mindre retfærdige eller korrekte, men de er i dag en realitet. Visse skævheder giver god mening, fordi nogen har fået noget engang, som andre har ikke fået. Andre skævheder fortaber sig eller er blevet påduttet foreningen f.eks. forskellene i udførelsen af byfornyelsen. Det centrale omkring disse skævheder er imidlertid, at som tiden går, så mister de deres logik og retfærdighed. En forbedring udført en gang var noget værd dengang, men den afskrives over tid. Byfornyelsens varierende kvalitet og omfang i ejendommen var en gang åbenlys for alle, men vil med tiden aftage. Foreninger med den type skævheder, som I har i A/B Skydebanen er ikke unormale. De ses ofte i København. Som resultat af byfornyelse, forskellige lejeniveauer ved stiftelse af foreningen, individuelle arbejder som bad og toilet, eller blot fordi man prøver i øjeblikket at lave noget mere fair, fordele en given byggesags omkostninger mellem alle andelshavere over boligafgiften osv. Fælles for disse skævheder er, at de er uholdbare på sigt. Set over lang tid, når skævhederne er udjævnet af tidens tand, så skal der være sammenhæng mellem fordelingsnøglen for andelshavernes bidrag til driften af foreningen (boligafgiften) og deres andel i foreningens formue/egenkapital (andelsværdien). Er der ikke dette, vil nogle andelshavere reelt betale til andre andelshaveres opsparing. Samtidig vil skævhederne med tiden vokse, da nogle stiger mere end andre, når boligafgiften reguleres. Ydermere gør skævhederne det med tiden vanskeligt at tage nødvendige beslutninger om vedligehold, da konsekvenserne rammer andelshaverne meget forskelligt. Laver man ikke nogle langsigtede løsninger på disse skævheder, så indbygger man en kilde til konflikt i foreningen. Skævhederne bliver en kile mellem forskellige grupper af andelshavere, som med tiden får mere og mere adskilte interesser. Udjævning af skævheder er altid en smertelig og vanskelig proces, men erfaringen er, at det er mere smerteligt at lade stå til. Rasmus Juul- Nyholm, Dir. Administrationshuset A/S Rådgiver for arbejdsgruppen i den aktuelle sag. FORTÆLLINGER OM ØKONOMISKE ASYMMETRIER I AB SKYDEBANEN Denne fortælling et forsøg på at samle en række forklaringer sammen i et fælles billede; hvordan kan det være, at der er forskelle på boligafgiften i 2
andelslejligheder, der tilsyneladende er ens. Forskellene er opstået af forskellige årsager og på forskellige tidspunkter i tid. Fortællingen her er ikke akkurat i den forstand, at alt er korrekt eller at alle forskelle er medtaget det er i stedet en fortælling, som bringer årsager til forskellighed frem, set i lyset i den historiske sammenhæng, hvor de er opstået. ANDELSKULTUREN FRA OPRINDELSEN For at forstå den historiske asymmetri i sin egen ret, skal fortællingen tage sit udgangspunkt langt tilbage i tid. Hvornår blev AB Skydebanen første gang asymmetrisk? Svaret kunne være, at det var foreningen helt fra begyndelsen. For at kunne låne penge til at erhverve hele gaden tilbage i 1988 var det nødvendigt, at mange lejere forpligtede sig til at købe deres egen andel. Det betød at nogen beboere købte deres egen lejlighed kontant, mens andre kunne sætte et kryds på en blanket, hvorved de havde erhvervet sig en gæld der over tid ville manifestere sig som en andelsværdi. Dette faktum er ikke særegent, nogen køber deres andel med penge, andre med lån. Det særlige her i gaden skyldes, at beboersammensætningen dengang groft sagt kunne opdeles i tre beboerprofiler: De oprindelige Vesterbro ere, der havde været lejere i gaden i generationer. Ganske få af familierne var yngre mennesker med børn. De fleste af de gamle familier var repræsenteret af de ældre og de førtidspensionerede. De unge studerende og andre med meget små midler, der var havnet i gaden, fordi de ikke havde råd til andet end en toværelseslejlighed i en slumgade. Med en omsætning på en tredjedel af de unge beboere hvert år som bevis på, at det ikke var helt frivilligt, man boede så primitivt. Uden fælles varme. Uden badeværelser. Lejligheder med rådne vinduer. Endelig var der gruppe lejere, typisk par, der boede i treværelseslejligheder, som de selv havde sat i stand. De havde simpelthen investeret i en bedre boligstandard for sig selv. Gaden beskrevet med en anden målestok: der var færre end 5 småbørn i gaden. Det var altså for de fleste, om ikke alle, et virkeligt stort skridt at erhverve sig en andelslejlighed. Enten fordi man traditionelt altid havde været lejere, eller fordi det var et økonomisk vældig stort skridt. Det betød, at der med det samme opstod en særlig politik for indkrævning af boligafgift. I samarbejde med ejendomsadministrationen blev der formuleret en særlig aftale, som sikrede, at dem der kom i restance, kunne afdrage deres manglede boligafgift i et tempo, som sikrede at det var realistisk muligt for andelshaveren at blive boende. Aftalen kom til anvendelse i en række tilfælde, hvor andelshaveren indhentede sin gæld over måneder. Det var altså ikke en ekstrem undtagelse, men en del af administrationens arbejde at arbejde proaktivt for at fastholde de mest økonomisk sårbare beboere i Skydebanen. Pointen var, at etableringen af andelsforeningen skulle sikre gadens velfærd, men at det ikke 3
skulle betyde, at beboersammensætningen skulle ændre sig - hvis det overhovedet kunne undgås. Denne tilgang til beboerne fik en række forskellige udtryk. Der var muligheden for at afdrage. Og der var andre typer aftaler, der sikrede at beboerne kunne blive boende. Hvis de kom i fængsel, kunne foreningen aftale med socialcenteret, at boligafgiften blev betalt fra centralt hold. Det samme, hvis beboeren skulle på en afvænningsophold, blev indlagt på et psykiatrisk hospital o.lign. Der blev også byttet lejligheder, når det var en god ide og en faktisk mulighed. Sådan at en gangbesværet ældre beboer kunne blive flyttet fra en 3. sals lejlighed til en stuelejlighed. Med foreningens hjælp i form af gratis flyttehjælp fra viceværten, og en billig overdragelse, som administration og bank samarbejdede om at gøre til den mindst mulige administrative handling med mindst muligt udgift for beboeren. Også på anden vis manifesterede denne kollektive tankegang sig. Fællesvaskeriet blev oprettet med hensigten at gøre det billigst muligt for den enkelte beboer at vaske, derfor blev vand og strøm betalt af foreningen i fælleskab. Foreningen havde således en hensigt med at gøre forskel, nemlig at fastholde den oprindelige beboersammensætning i gaden. Viceværten havde en stor aktiv rolle i denne proces. Han leverede udvidet beboerservice på en måde, der kan siges at foregribe det aktuelle begreb den sociale vicevært. Eller sagt på en anden måde: Forskellene opstod med formålet at gøre det muligt for de omtalte beboerprofiler stadig at kunne flytte ind eller kunne blive boende i gaden. På dette tidspunkt i tid, før byfornyelsen, var der meget få asymmetrier i boligafgiften, men der var enkelte lejligheder, der fik særlige vilkår. BYFORNYELSENS KONSEKVENSER ASYMMETRI I BOLIGAFGIFTEN Den første bølge af asymmetri i boligafgiften opstår, da byfornyelsen kommer til gaden. Denne gang nærmest som en tsunami af forskellighed. Grundlæggende er der stor forskel på den ene og den anden side af gaden. Oprindelig var de to sider af gaden planlagt som to adskilte projekter, da byfornyelsen definerede projekterne i forhold til karreerne, og ikke i forhold til gader. Øst- siden var således karre nr. 2 på Vesterbro, mens vest- siden var en af de sidste karreer, der stod til byfornyelse på i bydelen. Foreningen forudså alverdens problemstillinger, hvis gaden ikke kunne følges ad i processen. Hvordan ville det være at vente i årevis på det, dem på den anden side af gaden allerede nød godt af? Heldigvis lykkedes det at samle de to projekter, så de fremstod fortløbende i tid, selvom de teknisk vedblev at være to helt forskellige udbud. Det faktum, at gaden blev byfornyet i to projekter og ikke et, fik stor betydning for selve indsatsen. Det, der kan kaldes tag og fag blev renoveret efter de samme standarder, men det der kaldes forbedringsdelen inde i lejlighederne blev forskelligt. På øst- siden, som blev renoveret først kunne beboerne vælge individuelle løsninger, der kostede forskelligt af udføre. Eksempelvis kunne man selv tegne en badeværelsesløsning eller et køkkendesign, som byfornyelsen derefter udførte. Man kunne også vælge farve på gulvlinoleum og køkkenskabslåger. Det betød, at selve projektet blev utroligt kompliceret at styre. Foruden de individuelle ønsker, skulle rådgivere og entreprenører også holde øje med, at niveauet i istandsættelsen var begrænset. Det betød, at hvis man skulle lukke en dør i en 4
væg for at kunne etablere et badeværelse, så blev væggen pudset op og malet præcis dér, hvor døren havde siddet, men ikke på resten af væggen. Hvis der var faldet stuk ned i loftet, blev netop det nedfaldne erstattet med helt ny stuk, mens resten forblev som det var. Da beboerne flyttede hjem, var der derfor både fryd og stor frustration over, at der skulle nymales og istandsættes for egen regning, hvis lejligheden skulle have samme standard over det hele. Den udstrakte selvbestemmelse i forhold til lejlighedens indretning af badeværelse og køkken fik også enkelte helt særprægede udfald. Enten fordi andelshaveren valgte at nedlægge principielt eller økonomisk betinget veto mod alle former for forbedring, man kunne vælge fra. Så som badeværelse. Sågar var der nogen, der nedlagde veto mod varmt vand. Eller det lidt mere uformelle veto mod at få lukket en lem fra stuegulv til kælder. Der var også en beboer, der var vokset op på et børnehjem, som fik en særlig aftale om at få blå fliser i badeværelset, fordi hvide fliser gjorde hende syg i sjælen. Beboerne kom altså tilbage til forskellige lejligheder. Enten fordi den delvise istandsættelse havde givet dem store forbedringer, eller nærmest det modsatte, fordi den delvise istandsættelse havde ødelagt en god lejlighed. Eller fordi de havde ønsket sig helt forskellig standard. På øst- siden kom de første tagudvidelser til. De var i udgangspunktet bygget af byfornyelsen, efter aftale med de beboere, der skulle bebo dem. Derfor ikke helt ens, men dog i samme standard. Allerede mens byfornyelsen stod på i øst, var der beboere, der fortrød, at de ikke havde fået etableret en taglejlighed. Derfor begyndte foreningen af sælge tagarealer til individuelt istandsættelse. Da det ikke forekom rimeligt, at selvbyggerne skulle betale det samme for areal og i boligafgift som de byfornyede, opstod en række forskelle. Nogen ville helst betale mindst muligt i erhvervelse af billige kvadratmetre og selv bruge egne ressourcer på at istandsætte i den takt, de fik råd. Loftskvadratmetre blev altså solgt til en reduceret pris. I de tilfælde skulle boligafgiften afspejle en vetolejlighed, da der jo ikke var de samme faciliteter som i en fuldt istandsat lejlighed. Andre ønskede, at foreningen etablerede varmeapparater, isolering m.m. på loftet, og i de tilfælde blev kvadratmeterprisen og boligafgiften sat som i en fuldt renoveret lejlighed. Den samme differentiering fortsatte under byfornyelsen i vest. Der er altså taglejligheder i Skydebanen, hvor boligafgifterne er prissat ud fra forskellige forudsætninger. Og der er taglejligheder, der fuldstændig afspejler boligafgiften i de øvrige byfornyede lejligheder hhv. øst og vest. Da vest- siden af byfornyelsen kommer til, har betingelserne for byfornyelsen ændret sig. Byfornyelsesselskabet, Københavns Kommune og alle andre involverede parter har for længst erfaret, at den udstrakte selvbestemmelse koster dyrt og er uhyrlig svær at styre. Og så er resultatet endda, at mange beboere bliver svært skuffede ved tilbageflytning. De kommer tilbage fra en genhusning i en renoveret lejlighed, til noget, der minder om en byggeplads indvendigt såvel som udvendigt. Det fører til den rationelle beslutning, ikke hos os i gaden, men udefra, at byfornyelsen i Skydebanen fra nu af skal udføres med en fuld indvendig istandsættelse. Budgettet for byfornyelsen bliver oveni købet sat op, så det matcher ambitionen om at lave fuld istandsættelse. Lejlighederne i vest har dermed mindre selvbestemmelse, selvom det selvfølgelig stadig er muligt at 5
nedlægge veto. Til gengæld bliver alle lejligheder afleveret i en tilstand, hvor de er nymalede, har el- ledninger indlagt i væggene, fuldt istandsatte gulve m.m. For at illustrere, hvor stor forskel på istandsættelsesniveau, der er tale om, kan citeres regnskabet fra 2002, hvor forbedringsdelen opgøres som hhv. byfornyelse østsiden, der repræsenterede en værdi af kr. 61.888 millioner og på vestsiden en værdi af 101.542 millioner. Selvom der er flere kvadratmetre i vest, er det stadig en betydelig forskel. Byfornyelsen står på i årevis, hvilket betyder, at de to projekter afsluttes med stort mellemrum i tid. Foreningens andel af gælden blev således fastlagt ved afslutningen af byggeregnskaberne for de to projekter. Når foreningen overtog økonomien efter byfornyelsesprojekternes afslutning, blev der endvidere ydet statslig indfasningsstøtte over 5 år, også kaldet huslejeloftet. Det første år udgjorde indfasningsstøtten to tredjedele af forskellen mellem hidtidig boligafgift/leje og boligafgiften/leje i den byfornyede bolig. Efter det første år nedsattes indfasningsstøtten hvert år med lige store andele frem til tidspunktet for bortfaldet af støtten. Med de to aftrapningsperioder for indfasningsstøtten, var der således økonomisk asymmetri på spil mellem Øst" og Vest". Som endnu en særlig omstændighed blev Vest- sidens boligafgift fastsat i forhold til to forskellige bydelsindeksreguleringer af boligafgiftsniveau, da lejlighedernes ibrugtagning skete over et stort spand i tid. Hermed er der installeret grundlæggende asymmetrier i foreningen. De tre niveauer ser i dag således ud (juni 2013- niveau) Istedgade 55 - Skydebanegade 1-31 - Sdr. Boulevard 26-30: Istedgade 57-59 - Skydebanegade 2-14: Skydebanegade 16-50 - Sdr. Boulevard 32: kr. 614 pr. m 2 pr. år kr. 641 pr. m 2 pr. år kr. 667 pr. m 2 pr. år GULDÆGGET En anden bølge af oplevet asymmetri opstår, da det i 2005 bliver muligt at belåne andelslejligheder, samtidig med at ejendomsvurderingen har skudt andelskronen gevaldigt i vejret. Pludselig har de gamle andelshavere fået et guldæg, som de kan belåne eller udløse, ved at sælge lejligheden til høj kurs. Med denne lovændring bliver der endnu større forskelle i de økonomiske grundbetingelser for gadens beboere, afhængig af, hvornår andelen er blevet købt. Dermed er gadens overgang til markedsøkonomi i gang. Det fører til mange drøftelser af, hvordan man kan håndtere sådanne vilkår i en andelsforening. Forskellene er til at tage og føle på. Nogen bor samlet set billigt, fordi de har brugt deres vetoret under byfornyelsen, fordi de bor på østsiden af gaden, fordi de har købt billige kvadratmetre på loftet, eller fordi de for længst har betalt deres andel ud. Andre bor samlet set meget, meget dyrere. Oplevelsen af forskel i praksis, at sidde dyrt eller billigt i sin andelslejlighed, er selvfølgelig en samlet oplevelse for den enkelte beboer. Bag ved den samlede opfattelse af den økonomiske situation for den enkelte gemmer sig således forskelle, der har baggrund i byfornyelsen, og forskelle, der har baggrund i personlige økonomiske dispositioner. 6
Som en helt særlig omstændighed sker der også det, at ejendomsadministrationen i en periode overgår til en ejendomsadministrator, som foreningen siden fyrer på gråt papir. Denne fyring bliver særdeles uvenligt modtaget af administrator, der rydder sit arkiv for alt overflødigt, der har med Skydebanen at gøre. Således forsvinder en stor mængde dokumentation, der sidenhen har gjort det så godt som umuligt at reetablere et gyldigt overblik over perioden. VÆRDIGRUNDLAGET 2005 Bestyrelsen agerer i denne situation ud fra et værdigrundlag, som bliver vedtaget på generalforsamlingen i 2005. Læs bilaget. Denne tilgang til bestyrelsesarbejdet, der lægger vægt på fastholde fokus på godt naboskab, fælles aktiviteter og beboerkontakt (kommunikation) sætter fællesskabet i højsædet. Dermed var der ikke dengang fokus på at ligestille andelshaverne krone for krone. Snarere var der fokus på at håndtere de fælles behov. Foreningens samlede økonomiske dispositioner havde således til hensigt at reducere boligafgiften til det mindst mulige, af hensyn til de gamle fattige, der aldrig rigtig havde haft råd til at bo i en andelsbolig og de nye fattige, der havde købt en rigtig dyr andelslejlighed. Dette fokus gjorde også at etablering af altaner blev et anliggende, som den enkelte andelshaver skulle betale. Der var ikke længere råd til at lade diverse udgifter indgå i fællesskabets samlede økonomi. Asymmetrien i andelshavernes udgiftsniveau eskalerer således yderligere, så der i praksis var særdeles stor forskel på huslejen. Værdigrundlaget har ikke dannet baggrund for at tildele andelshavere forskellige boligafgifter, man kan snarere sige, at værdigrundlaget har været en væsentlig faktor for at bestyrelsen har kunnet acceptere økonomisk asymmetri, indtil i dag, hvor det ikke længere er acceptable vilkår i en moderne andelsforening. AB SKYDEBANEN I ÅRENE FREMOVER I vores arbejde med situationen omkring boligafgift i foreningen og det forhold, at der lige nu i vores forening ikke er den grundlæggende vigtige symmetri mellem de enkelte lejligheders nytte (størrelse, kvalitet, faciliteter og beskaffenhed), deres bidrag til driften og deres andel i foreningens formue har det været et vigtigt input til processen at konstatere, at der også findes andre foreninger i lignende situationer og ikke mindst, at der findes veldokumenterede løsninger på problemet. Man kan groft sagt gå to veje: enten acceptere asymmetrien og gøre den officiel ved at regulere alles andel i foreningens formue efter niveauet for boligafgift (a la en ejerforening) - eller stå vagt om andelstanken og bevare andelen i foreningens formue med lige dele pr. kvm og skabe symmetrien og sammenhængen ved at harmonisere boligafgiften til et fælles niveau. Ikke overraskende får andelstanken vores stemme. AB Skydebanen er en forening af ligesindede i et kollektivt ejerskab, hvor der er en fair fordeling af byrder iht. lejlighedernes nytte og kvalitet for den enkelte. 7
Du sidder derfor nu med den redegørelse i hånden, som vi lovede, da vi nedsatte arbejdsgruppen, der skulle se på, hvordan vi håndterer situationen omkring forskelle i boligafgift. Men du sidder også med et løfte om, at vi vil udvise stort engagement i at opstille en model for håndtering af forskellene, der er baseret på den klassiske andelstanke og derfor en gradvis harmonisering af boligafgiften. Det er en anden og lige så vigtig grundlæggende værdi for vores arbejde, at modellens takt for indfasning af de forskellige niveauer tager vidtstrakte hensyn til de forskellige behov, der er i billedet, samt ikke på nogen måde griber forstyrrende ind i den beboersammensætning, vi udgør nu. Den vil vi til enhver tid værne om. Hvis vi har overset noget, eller du af andre grunde har bemærkninger, eller eventuelt dokumentation for aftaleforhold, som kan tjene til yderligere afklaring af forskellene, beder vi om at høre fra dig inden d. 15. maj. På den måde kan dine bemærkninger nå at danne input til vores arbejde omkring opstilling af modellen til håndtering af situationen omkring forskelle i boligafgift. På forhånd mange tak for din hjælp. Venlig hilsen Arbejdsgruppen til håndering af forskelle i boligafgift, maj 2014 8