VURDERINGSRAPPORT Beliggende: Matrikelnummer: Ejer: Ved Exnersgade, 6700 Esbjerg 1417 A Esbjerg Bygrunde (en del heraf) Banedanmark Sags nr.: 670 00670 Vurderet pris: Kr. 500.000 560.000 Side 1 af 7
1 Rekvirent... 3 2 Vurderingsmænd... 3 3 Vurderingsobjekt... 3 4 Adkomstforhold... 3 5 Vurderingsformål... 3 6 Vurderingstema... 3 7 Modtagne dokumenter... 4 8 Indhentede oplysninger... 4 9 Specifikationer... 4 9.1 Planforhold... 4 9.2 Byrder og servitutter... 4 9.3 Forurening... 4 10 Beskrivelse... 4 10.1 Ejendommens beskrivelse... 5 10.2 Kort... 5 11 Besvarelse... 6 11.1 Værdiansættelse godkendt til erhvervsmæssigt byggeri:... 6 11.2 Ejendommens stærke og svage sider... 6 12 Forudsætninger... 6 13 Habilitetserklæring... 7 14 Copyright... 7 15 Ansvar... 7 16 RICS Danmark... 7 17 Fremsendelse... 7 18 Datering og underskrift... 7 Side 2 af 7
1 Rekvirent Banedanmark Amerika Plads 15 2100 København Ø twd@bane.dk CVR-nr.: 18632276 Att.: Tina West Damkilde 2 Vurderingsmænd Gitte Dinke Svarrer Ejendomsmægler, MDE Kirkegade 9, 6700 Esbjerg Telefon: 60185566 E-mail: gs@edc.dk Karsten Lindgård Jensen Direktør, partner Telefon: 58587407 E-mail: klj@edc.dk 3 Vurderingsobjekt Ejendommen er beliggende ved Exnersgade, 6700 Esbjerg i Esbjerg Kommune. Ejendommen består af en del af matrikel nr. 1417a, Esbjerg Bygrunde. I det følgende benævnt ejendommen. 4 Adkomstforhold Ejendommens ejer er i følge tingbogen: Banedanmark 5 Vurderingsformål Nærværende vurdering skal af rekvirenten anvendes til intern brug. Tina West Damkilde oplyser, at vurderingstemaet er: (jf. mail fra Tina d. 11. marts 2016) 1. Markedspris. 2. Vurderes som arealet forefindes på nuværende tidspunkt, med det spor der ligger. 3. Der skal tages højde for evt. aktuelle og forventede planforhold. 6 Vurderingstema Fastsættelse af ejendommens kontante markedsværdi som ejendommen er og forefindes ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds- og konjunkturforhold. Markedsværdi er den sum, til hvilken et aktiv skulle kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidigt uafhængige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. Side 3 af 7
7 Modtagne dokumenter Vi har modtaget kopier af følgende dokumenter: Rids over det pågældende grundareal Historisk Kortlægning fra maj 2003 - Esbjerg Station Herudover har vi modtaget oplysninger pr. mail om ejendommen af Tina West Damkilde. 8 Indhentede oplysninger Vi har indhentet kopier af følgende dokumenter: BBR-meddelelse Tingbog Matrikelkort Lokalplan nr. 204-1 - gældende for området Lokalplan nr. 336 - gældende for området omkring Rosenvængets Alle og Storegade, beliggende ud til jernbanen. Fra år 1994. Attest fra Region Syddanmark omkring jordforurening 9 Specifikationer 9.1 Planforhold Lokalplan nr. 204-1 er gældende for området. Lokalplanens bestemmelser giver anledninger til bemærkninger, idet arealet i dag er udlagt til jernbane og ikke giver tilladelse til bebyggelse af nogen art. 9.2 Byrder og servitutter Der henvises til vedhæftede tingbogsattest. Vi har ikke gennemgået tingbogen og den tilhørende akt. Det forudsættes, at de på ejendommen tinglyste byrder og servitutter ikke er så belastende for ejendommen at de er til hinder for en normal omsætning af denne. 9.3 Forurening Iht. vedlagte attest fra Region Syddanmark foreligger der oplysning om, at ejendommen er forurenet. V1 og V2 kortlagt. Det forudsættes, at den oplyste forurening ikke er til hinder for anvendelse til bebyggelse af ønskede art (evt. liberalt erhverv). 10 Beskrivelse Nærværende vurdering vil ikke omfatte en detaljeret beskrivelse af ejendommen, men alene en beskrivelse på grundlag af besigtigelsen, idet ejendommen er rekvirenten bekendt. Side 4 af 7
10.1 Ejendommens beskrivelse Grundarealet, der nu anvendes til dels jernbanespor og tilkørselsareal til jernbanesporene, vil i forbindelse med eventuelt udstykning og salg udgøre ca. 1.500 m². På arealet er der et sidespor, dette vil skulle fjernes og bortskaffes af køber og der skal opsættes en sporstopper på sælgers fortsatte areal. 10.2 Kort Side 5 af 7
11 Besvarelse På baggrund af den foretagne besigtigelse, de foreliggende dokumenter og indhentede oplysninger kan vi efter bedste evne og overbevisning besvare det stillede vurderingstema: Kr. 500.000-560.000 (Jf. nedenstående pkt. 11.1) 11.1 Værdiansættelse godkendt til erhvervsmæssigt byggeri: Ved skøn af grundens værdi - godkendt til liberalt erhverv - skønnes byggeretsværdien, at udgøre kr. 1.300 pr. m². Af grundarealet på 1.500 m², forudsættes det, at 40 % kan bebygges. Byggeretsprisen på disse 600 m² skønnes til 1.300 kr./m² = kr. 780.000. Heraf skal trækkes anslået kr. 250.000 til at fjerne og bortskaffe spor, samt eventuel oprensning af mulig forurening på grunden. Resultatet ender herved på kr. 530.000. Som følge af flere ubekendte faktorer angives et prismæssigt spænd på +/- kr. 30.000. 11.2 Ejendommens stærke og svage sider Det skal bemærkes, at vi i forbindelse med fastsættelse af ejendommens markedsværdi har taget hensyn til følgende forhold: Ejendommens stærke sider: - Centralt beliggende i Esbjerg by. - I forhold til liberalt erhverv en attraktiv nærhed til byen, specielt med den kommende gangbro over hele jernbanearealet - Gode tilkørselsforhold. Ejendommens svage sider: - Grundarealets smalle udformning vanskeliggør optimal udnyttelse af bebyggelsesprocent på 40 % ved erhverv. - Beliggenheden langs banelegemet vil afholde nogle fra, at drive erhverv her pga. støjgener. - Byggeri tættere på banen end 25 m. vil blive svær at få tillade til. 12 Forudsætninger Vi har i nærværende vurdering forudsat at: køber selv forestår og betaler for fjernelse af spor - der er ikke undersøgt priser i forbindelse med dette en kommende lokalplan godkender arealet til erhvervsmæssigt byggeri til liberalt erhverv. den forurening der evt. er på området kan give tilladelse til erhvervsmæssigt byggeri de tinglyste bestemmelser ikke er til hinder for normal omsætning af ejendommen der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder overfor tredjemand der ikke påhviler ejendommen utinglyst gæld til det offentlige eller andre Side 6 af 7
der ikke er planer, afsagt kendelser, vedtaget betalingsvedtægter eller udført arbejder vedrørende anlægs- og/eller vedligeholdelsesarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter 13 Habilitetserklæring Nærværende vurdering er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og vi kan erklære, at vi ikke har nogen interesse i denne sag, udover denne vurderingsforretning. 14 Copyright Nærværende vurderingsforretning må ikke uden vurderingsmændenes skriftlige samtykke anvendes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og må ikke gengives helt eller delvist. 15 Ansvar Ejendomsmægleren er omfattet af Dansk Ejendomsmæglerforenings kollektive ansvarsforsikring med en dækning på indtil kr. 5 mio., hvilket beløb ejendomsmæglerens ansvar er begrænset til. 16 RICS Danmark Nærværende vurdering er ikke udarbejdet efter RICS Danmarks standardbetingelser for vurdering 17 Fremsendelse Nærværende vurdering er fremsendt til rekvirenten på mail. 18 Datering og underskrift Esbjerg den 22-03-16 Som vurderingsmænd: EDC Erhverv Poul Erik Bech Gitte Dinke Svarrer Ejendomsmægler, MDE Tlf.: 60185166 E-mail: gs@edc.dk Karsten Lindgård Jensen Direktør, partner Tlf.: 58587407 E-mail: klj@edc.dk Side 7 af 7