København Boligøkonom Joachim Borg Kristensen jbkr@nykredit.dk 44 55 11 53 Oktober 2015
Kraftig fremgang i boligpriserne Stigninger i foreløbigt 3,5 år acceleration i 2015 Prognose: Aftagende stigninger frem mod 2018 Kr./m 2 Prisændring (%) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 35.000 30.000 25.000 Ejerlejligheder, København by Parcel- og rækkehuse Hele landet -3,6-4,5 0,8 1,6 6,8 2,0 2,3 København by -0,8-3,5 8,1 7,6 9,7 3,3 4,0 Kbh. omegn -2,3-5,0 5,6 5,2 20.000 15.000 Parcel- og rækkehuse, København og omegn 10.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 2018 Ejerlejligheder Hele landet -1,8-1,7 7,8 5,2 10,4 6,2 4,6 København by -0,1-0,5 13,0 7,5 12,1 6,1 5,6 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. København by: København, Frederiksberg, Dragør og Tårnby. Københavns omegn: 13 omegnskommuner. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 2 Oktober 2015
København Fremgangen breder sig men flere faresignaler Huspriser. Vækst og beskæftigelse. Priserne på parcel- og rækkehuse er steget i 3,5 år med foreløbigt over 25% i bykommuner og ca. 20% i omegnskommuner. Der er klare tegn på, at fremgangen i København breder sig som ringe i vandet. Opsvinget har fat med stigende beskæftigelse og indkomst til følge. I København er der nu flere beskæftigede og næsten ligeså mange jobopslag som før krisen i 2008. Befolkningstilvækst og udflytning. København by forventer 17% flere indbyggere over de kommende 10 år stort demografisk pres. Omegnskommuner står til 7% flere indbyggere. Udflytningen fra København er dog genopblusset. Boligbyggeri. Handelsaktivitet. Qua meget stor efterspørgsel er byggeriet steget kraftigt i de sidste par år, men antallet af nybyggede boliger er fortsat lavere end under boomet i midten af 2000 erne. Ambitionen hos Københavns kommune er 45.000 nye boliger frem mod 2027 det anslås, at de nuværende udviklingsområder kan rumme godt 40.000. Over 10% flere hussalg og ca. 30% flere ejerlejlighedssalg over det seneste år. Liggetider er afkortet, og der handles nu flere boliger end i 2005. Den høje aktivitet indikerer, at købere ikke er priset ud af markedet. Lejlighedspriser. Renter / boligbyrde. Boligoptimisme. I centrale bydele er ejerlejlighedspriserne steget med 40-60% siden bunden i 2011. De har nu rundet niveauet i 2006, målt nominelt. Tager vi højde for indkomstudviklingen, er de dog fortsat lavere end dengang. Generelt synes prisniveauet ikke ude af trit med de økonomiske og demografiske forhold. Lave boligrenter har hævet overliggeren for boligpriserne, som der er købergrundlag til. Derfor er de samlede boligudgifter fortsat relativt lave målt i forhold til indkomster, hvilket i høj grad har drevet fremgangen i de seneste år. Men det har gjort boligmarkedet meget følsomt over for rentestigninger. Vi ser ikke tegn på, at danskernes forventninger til boligprisudviklingen er løbet løbsk. Men det kan samtidig ikke udelukkes, at forventningerne til særligt lejlighederne er blevet meget optimistiske enkelte steder. Accelererende prisvækst. Projektsalg. Det er bekymrende, at prisvæksten accelererede i årets første fem måneder til over 10% på årsbasis i centrale bydele. Foreløbige tal indikerer dog, at priserne er fladet ud siden juni. Det store nybyggeri sender mange projektsalg på markedet. Her er forventningsdannelsen særlig vigtig, fordi køb sker med overtagelse og tinglysning ude i fremtiden. Nye boliger er oftest dyrere pr. m 2 end eksisterende, men der er indikationer på, at projektsalgspriserne er steget mere end priserne på eksisterende boliger. 3 Oktober 2015
Handelspriser og aktivitet Seneste tendenser
Huspriserne er steget med næsten 25% siden 2011 Acceleration i det centrale København Prisvæksten er accelereret, og ejerlejlighedspriserne i København steg med ca. 10% i 1. halvår 2015. I de centrale bydele er priserne steget med 40-60% siden bunden i 2011. Liggetiden er under 75 dage i gennemsnit for ejerlejligheder. Det høje tempo skaber en reel risiko for bobledannelse. Parcel- og rækkehuspriserne steg med ca. 7% i årets første halvår og er nu 24% højere end for 3,5 år siden i København by og omegn set under ét. Fremgang breder sig i nærområder I ni omegnskommuner er huspriserne steget med mindst 15% over de seneste 3,5 år. I toppen ligger Ishøj og Gladsaxe med størst prisvækst. Der er forskelle mellem kommunerne, men tendensen viser flere boligsalg og prisstigninger. Samlet set er huspriserne i de 13 omegnskommuner således steget med 20% over de seneste 3,5 år. Boligprisstigninger i foreløbigt 3,5 år 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 Fremgangen breder sig omkring København 30.000 25.000 20.000 15.000 Kr./m 2 Ejerlejligheder, Københavns kommune 10.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Huspriser, kr./m 2 Lyngby-Taarbæk Gladsaxe Tårnby Rødovre Ejerlejl., Frederiksberg Parcel- og rækkehuse, København og omegn Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 10.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 5 Oktober 2015
Reel boblebekymring i de centrale bydele Ejerlejlighedspriserne siden bunden i 2011 Snart fire år med prisstigninger 40.000 Kr./m 2 for ejerlejligheder Frb. +42% Valby +39% NV +60% SV +58% N +60% Frb. C +51% V +45% Ø +47% K +51% Kbh. S +37% 35.000 30.000 25.000 Acceleration i 1. halvår 2015 Frederiksberg København 20.000 Stiplet: Tal fra Boligsiden.dk 15.000 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Prisændring (%) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 København by -0,1-0,5 13,0 7,5 12,1 6,1 5,6 Københavns kommune Frederiksberg kommune -1,1-0,4 13,2 7,2 10,6 * 2,9 0,1 12,7 8,9 9,3 * Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. (*) Januar-september 2015. Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorr. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 6 Oktober 2015
Salget på niveau med før krisen Parcel- og rækkehuse I København by og omegn er der handlet 4.900 huse i fri handel over det seneste år (3K2014-2K2015). Det er 23% flere end året forinden og samtidig 28% højere end i 2005, hvor salget senest toppede. Husene er i gennemsnit til salg i 110 dage før de tages af markedet mod 153 dage for et år siden. Den høje aktivitet afspejles også i beskedne prisreduktioner og små forhandlingsnedslag, eftersom det samlede nedslag er på knap 3% i gennemsnit. Ejerlejligheder Handler med ejerlejligheder er over det seneste år steget med 30-35%. Tempoet er højest i København by med en liggetid på 68 dage og ca. 1% i nedslag. Handelsaktiviteten i centrale bydele er fortsat højt, hvilket indikerer, at købere ikke er blevet priset ud af markedet i større stil ved det nuværende rente- og prisniveau. Handelsaktivitet på boligmarkedet Aktuelt Parcel- og rækkehuse, København by og omegn Seneste 1 år Seneste 3 år Top-nu Handelspris Kr./m 2 24.610 +11% +13% -9% Omsætning Antal handler/år 4.882 +23% +55% +28% Liggetid Antal dage 110-43 -44 +24 Prisnedslag Andel 2,9% -1,7pp -2,4pp. Ejerlejligheder, København by Handelspris Kr./m 2 30.051 +14% +28% -4% Omsætning Antal handler/år 7.050 +32% +74% +15% Liggetid Antal dage 68-26 -79 0 Prisnedslag Andel 1,1% -1,1pp -2,5pp. Ejerlejligheder, Københavns omegn Handelspris Kr./m 2 21.824 +11% +18% -22% Omsætning Antal handler/år 2.337 +35% +80% -8% Liggetid Antal dage 81-68 -96 +8 Prisnedslag Andel 2,5% -2,0pp -2,9pp. Anm.: Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Tidspunkt for toppen varierer i perioden 2005-2008. Liggetid er for boliger udbudt til salg, mens prisnedslag er ift. 1. udbudspris. Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets 7 Oktober 2015
Boligpriserne pr. kommune (1/2) Prisvækst (%) Prisniveau, SA (DKK) 2011 2012 2013 2014 Januar-september 2015 København by, parcel- og rækkehuse 27.487-0,8-3,5 8,1 7,6 8,5 Frederiksberg 38.952-5,6-3,6 9,4 10,6 - København 28.336-0,5-3,0 7,3 8,1 7,9 Dragør 24.368-0,6-3,2 9,7 1,4 6,3 Taarnby 22.530 0,5-5,0 9,3 7,3 10,1 København by, ejerlejligheder 30.051-0,1-0,5 13,0 7,5 10,2 Frederiksberg 34.344 2,9 0,1 12,7 8,9 9,3 København 29.185-1,1-0,4 13,2 7,2 10,6 Københavns omegn, parcel- og rækkehuse 23.429-2,3-5,0 5,6 5,2 8,4 Gentofte 34.624-4,4-3,0 7,4 6,9 4,3 Lyngby-Taarbæk 29.591-3,0-3,9 7,0 5,5 11,1 Gladsaxe 25.051 3,1-6,3 6,5 3,2 12,6 Rødovre 21.620-3,4-5,4 9,5 5,8 7,8 Hvidovre 21.317-1,4-8,0 7,8 8,2 10,5 Herlev 20.608 1,2-9,2 4,1 6,4 11,4 Ballerup 20.090 0,6-7,6 2,6 3,3 7,0 Vallensbæk 19.993-1,0-2,4 1,7 2,9 10,0 Glostrup 18.979-9,2 1,3 6,2-0,7 6,6 Brøndby 18.490 1,6-10,9 3,4 8,1 1,9 Albertslund 16.710-2,4-3,3-0,5 5,0 6,4 Høje Tåstrup 16.539-5,9-5,3 3,3 3,2 7,0 Ishøj 16.057-7,0 2,5-1,8 3,7 14,9 Københavns omegn, ejerlejligheder 21.824-4,8-3,5 10,3 5,6 9,0 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer i 2011-2014 er opgjort med årsgennemsnit. Den foreløbige ændring i 2015 er sæsonkorrigeret. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af tal fra Realkreditrådet og Boligsiden.dk 8 Oktober 2015
Boligpriserne pr. kommune (2/2) Det centrale København Nordlige omegn 40.000 35.000 Kr./m 2 Frederiksberg, lejligheder 40.000 35.000 Huspriser, kr./m 2 Gentofte Lyngby-Taarbæk 30.000 30.000 Gladsaxe 25.000 25.000 20.000 20.000 15.000 Københavns kommune, huse Københavns kommune, lejligheder 10.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Syd- og Østamager 15.000 Herlev Ballerup 10.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Vestlige omegn 40.000 35.000 30.000 25.000 Huspriser, kr./m 2 Dragør 40.000 35.000 30.000 25.000 Huspriser, kr./m 2 Rødovre Hvidovre Vallensbæk Brøndby Albertslund Glostrup Høje-Taastrup Ishøj 20.000 20.000 15.000 Tårnby 15.000 10.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets (data til og med 2. kvartal 2015) 10.000 2000 2003 2006 2009 2012 2015 9 Oktober 2015
Karakteristik Økonomisk udvikling og tendenser
Rentestigning kan bremse fremgangen Lave renter bag fremgangen i København Renten på særligt fastforrentede realkreditlån er faldet over en lang periode. Opsvinget på det københavnske boligmarked er i høj grad rentedrevet, herunder accelerationen i 1. halvår 2015. Men overliggeren for priserne sættes ned En central ejerlejlighed på 80-85 m 2 handles i øjeblikket til mellem 2,6 og 2,7 mio. kr. * Med et fastforrentet lån og en hovedstol på 2,1 mio. kr. er nettoydelsen pr. md.: 7.200 kr. efter skat (rente på 2,1% i feb.-apr.) 7.700 kr. efter skat (rente på 2,8% i ultimo aug.) Et fastforrentet realkreditlån med en rente på 2,8%, som har en nettoydelse på 7.200 kr., vil derimod have en hovedstol på under 2 mio. kr. Rentestigningen siden april betyder derved alt andet lige, at boligkøbere med en uændret nettoydelse kan låne ca. 130.000 kr. mindre. Renterne fortsat lave trods sommerens stigning 12 10 8 6 4 2 0-2 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Men rådighedsbeløbet er faldet købere kan låne mindre 2,5 2,4 2,3 2,2 2,1 2,0 1,9 Rente (%) Variabelt forrentet, 1- og 2-årig Hovedstol på realkreditlån (mio. kr.) Månedlig nettoydelse på 8.000 kr. i år 1 Fastforrentet, 30-årig 2,8% 0,0% Anm.: (*) Gennemsnit for København og Frederiksberg. Kilde: Nykredit Markets på baggrund af Realkreditrådets rentestatistik 11 Oktober 2015 1,8 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% Effektiv rente
Flertallet bor i lejligheder og er servicebeskæftigede Flertallet bor i en lejlighed 1.279.276 indbyggere i København by og omegn. Godt 54% bor i Københavns og Frederiksberg kommuner. 644.000 boliger i København by og omegn Fritidshuse Øvrige boligtyper Med 2.450 personer pr. km 2 er befolkningstætheden i København den højeste i landet. Ejerboliger og andelsboliger udgør hhv. 30% og 22% af boligerne. Udlejningsboliger fordeler sig på privat (18%), almennyttig (28%) og offentlig (2%). Servicebrancher fylder meget Lejligheder Øvrige kommuner i København og omegn København og Frederiksberg Parcel- og rækkehuse 643.000 beskæftigede i København. Beskæftigelsesfrekvensen blandt 16-64-årige er ca. 70%. 52% er beskæftiget med handel, transport og private serviceerhverv. Landsgennemsnittet er på 41%. Derimod er blot 7% beskæftiget i industri og landbrug, hvilket er halvt så mange som på landsplan. Endeligt er 36% servicebeskæftigede inden for den offentlige sektor, kultur eller fritid. Det er lidt mindre end landsgennemsnittet på 38%. Beskæftigelsen i sektorer Landbrug og fiskeri Bygge og anlæg Industri Erhvervsservice, finans, kommunikation mv. Handel og transport Andel af alle beskæftigede København og omegn Hele landet Offentlig service mv. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0% 20% 40% 12 Oktober 2015
Beskæftigelsen er høj ventes at stige yderligere Jobopsving i København Danmark tabte over 150.000 fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere i 2008-2012, svarende til et 6% fald. Siden april 2013 er beskæftigelsen dog steget med 68.000 på landsplan (pr. juli 2015). I København er der 27.000 flere beskæftigede end i andet kvartal 2012 (pr. andet kvartal 2015). Det svarer til en 4% stigning og skal ses i relation til de mange serviceerhverv. Højere beskæftigelse end i 2008 (antal personer) 2,30 2,25 2,20 2,15 2,10 2,05 Mio. Hele landet København by, h.a. Københavns omegn, h.a. 390.000 370.000 350.000 330.000 310.000 290.000 270.000 Vi forventer højere beskæftigelse 2,00 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 250.000 Virksomhedernes efterspørgsel er høj i København, hvor antallet af jobopslag er fordoblet siden 2011 til 19.500 i 2. kvt. 2015. Det er på niveau med 2008. Flere jobopslag i København Det medvirker til, at vi forventer en fortsat stigende beskæftigelse i København i de kommende år. Det vil øge antallet af potentielle boligkøbere, mens indkomstfremgang øger deres rådighedsbeløb. Det smitter positivt af på boligpriserne. Anm.: Fuldtidsbeskæftigede lønmodtagere. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets, Styrelsen for Arbejdsmarked og Rekruttering 13 Oktober 2015
Udflytningen til nærområder er genopblusset Fortætning i de centrale bydele Københavns kommune forventes at få knap 110.000 flere indbyggere frem mod 2025. Det er noget højere end væksten på 78.000 over de seneste 10 år. Frederiksberg kan forvente 12.200 flere indbyggere, hvilket er lidt over væksten på 11.300 siden 2005. Generelt er restrummeligheden til nye boliger her mindre end i Københavns kommune. Udflytningen er sprunget i vejret Fortætningen skyldes bl.a. stigende tilflytning. Antallet af fraflyttere er imidlertid steget markant i de seneste par år, hvilket har bragt flyttebalancen mellem København og resten af landet tæt på nul. Det trækker ned i befolkningstilvæksten i København. Forskel mellem til- og fraflytning tæt på nul 45000 Antal personer Tilflytning 40000 35000 Fraflytning 30000 25000 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Større prisforskelle mellem København og andre områder 5,0 Huspris i København relativt til given kommune 4,0 Vordingborg Prisforskellen får flere til at fraflytte byen En del af forklaringen er, at priserne i centrale bydele dels har nået et højt niveau og dels at prisforskellen til nærområderne er øget. 3,0 2,0 1,0 Næstved Lejre Glostrup Anm.: Til- og fraflytning mellem København og resten af landet. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 0,0 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 14 Oktober 2015
Befolkningstilvæksten i København (%) 1. mar. 2015 Seneste 10 år Kommende 10 år København by 743.564 14,4 16,7 1. København 583.349 15,5 18,6 2. Frederiksberg 103.732 12,3 11,8 10. Tårnby 42.514 7,6 8,0 28. Dragør 13.969 6,6 3,1 Københavns omegn 535.712 6,1 7,1 4. Ishøj 22.110 6,6 11,4 5. Herlev 28.145 3,6 10,8 7. Hvidovre 52.493 5,0 9,1 8. Glostrup 22.369 7,6 8,5 Befolkningstilvækst, kommende 10 år: < -10% [-10%, -5%[ [-5%, -2%[ [-2%, 1%[ [1%, 3%[ [3%, 8%[ [8%, 12%[ 12% 9. Gladsaxe 67.345 8,6 8,1 12. Rødovre 37.753 3,9 7,7 13. Vallensbæk 15.203 24,0 7,6 14. Gentofte 75.011 8,6 7,3 16. Brøndby 35.087 1,6 6,4 17. Høje Taastrup 49.463 8,1 6,4 18. Lyngby-Taarbæk 54.713 6,1 6,3 30. Ballerup 48.300 3,4 2,8 36. Albertslund 27.720-1,2 2,2 Anm.: Rangering for befolkningstilvæksten på landsplan i 2015-2025 er angivet før kommunenavn. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets 15 Oktober 2015
Boligkøbere mangler salgsannoncer i København Tomme boliger, pr. 1. januar 2015: [0%, 3%[ [3%, 5%[ [5%, 7%[ [7%, 10%[ 10% Boliger udbudt til salg, gns. 2014: [0%, 2%[ [2%, 2,5%[ [2,5%, 3,1%[ [3,1%, 4%[ [4%, 5%[ 5% Anm.: Antal helårsboliger uden persontilmelding ift. bestanden. Kilde: Danmarks Statistik, Nykredit Markets Anm.: Antal helårsboliger udbudt til salg ift. bestanden. Kilde: E-nettet, Danmarks Statistik, Nykredit Markets 16 Oktober 2015
Mange nye boliger i det centrale København Boligbyggeriet i pæn vækst Efter en sløj årrække er byggeriet steget til næsten 2.600 nye boliger i 2014 i København by. Kommunen skønner ved udgangen af august, at op mod 3.000 nye boliger vil blive færdiggjort i hele 2015. Aktiviteten foregår primært i København by, hvor der i de seneste fem år er blevet bygget dobbelt så mange nye boliger som i omegnskommunerne. Rum og plads til kraftig udbygning Kommuneplan 2015 for Københavns kommune lægger op til, at der bygges i alt 45.000 nye boliger frem mod 2027, svarende til årligt 3.750 (er pt. i offentlig høring). Boligbyggeriet stiger i det centrale København Antal boliger i København by 5.000 Påbegyndt byggeri 4.000 Fuldført byggeri 3.000 2.000 1.000 0 1994 1998 2002 2006 2010 2014 Boligrummelighed i Københavns kommune (90 m 2 boliger) Der er udsigt til, at byggeriet vil fordele sig i udviklingsområderne, som der er vist i tabellen til højre (hentet i Kommuneplan 2015 pr. ultimo august). Nye områder kan således i øjeblikket rumme yderligere 40.100 nye boliger på 90 m 2 i gennemsnit. Dertil kommer en fortætning i byen på op mod 10.000 boliger. Anm.: Data er ikke korrigeret for forsinkelser. Vi forventer derfor, at byggeriet i 2014 vil blive oprevideret. Kilde: Danmarks Statistik, Københavns kommune, Nykredit Markets 17 Oktober 2015
DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. 44 55 18 00 - Fax 44 55 10 01 18 Oktober 2015