Statsforvaltningen Midtjylland Det kommunale tilsyn E-mail: midtjylland@statsforvaltning.dk 1. marts 2013 (UDKAST) Silkeborg Byråds udtalelse vedr. salg af Marienlund Plejehjem til Silkeborg Efterskole Regions- og byrådspolitiker Leif Lund har ved brev af 25. december 2012 henvendt sig til det kommunale tilsyn v/ Statsforvaltningen Midtjylland vedrørende Silkeborg Kommunes beslutning om salg af Marienlund Plejehjem til Silkeborg Efterskole. Det kommunale tilsyn har ved brev af 11. januar 2013 anmodet Silkeborg Kommunalbestyrelse om en udtalelse, herunder om Silkeborg Efterskole, som står som køber af ejendommen, er en institution, som kommunen kan yde støtte til. Statsforvaltningen anmoder særskilt Silkeborg Kommune om at redegøre for den kommunale interesse, Silkeborg Kommune har i Silkeborg Efterskole. Der henvises til statsforvaltningens j.nr. 2013-613/1389. Leif Lund skriver i sin henvendelse til tilsynet, at Silkeborg Byråd i november 2012 vedtog at sælge ejendommen Marienlund Plejehjem beliggende Gudenåvej 2, 8600 Silkeborg uden udbud for 15 mio. kr. uanset at seneste offentlige ejendomsvurdering af ejendommen ligger på 42,5 mio. kr. Redegørelse for de faktiske forhold Silkeborg Kommune kan redegøre således for sagsforløbet: Dato: Ultimo 2010 Hændelse: Silkeborg Kommunes Ældre- og Sundhedsudvalg traf i forbindelse med budgetlægning for 2011 beslutning om nedlukning af Marienlund Plejehjem, med henblik på nedrivning af de eksisterende bygninger (der er i budget 2011 afsat anlægsbevilling på 3 mio. kr. hertil) og genopførelse af et nyt plejecenter på grunden. Mette Mejlsted Lundsgaard Juridisk konsulent Direkte telefon: 8970 1310 mtl@silkeborg.dk Organisation og Personale Jurateamet 8600 Silkeborg Sagsnr.: 13/3844 Søvej 1 8600 Silkeborg Tlf.: 8970 1000 www.silkeborgkommune.dk
Maj 2011 Silkeborg Kommune modtager en uformel henvendelse fra Silkeborg Efterskole om, at de er interesseret i at købe ejendommen. 24. maj 2011 Silkeborg Kommune opstarter forundersøgelser af såvel plangrundlaget som det ejendomsretlige grundlag for at ejendommen kan sælges til Silkeborg Efterskole, så de kan bruge bygningerne, som de er. Dette undersøgende arbejde varer til 29. august 2011. 19. august 2011 Silkeborg Kommune modtager en formel henvendelse fra Silkeborg Efterskole, som ønsker at købe ejendommen. 5. september 2011 Silkeborg Kommunes Økonomiudvalg træffer en principiel beslutning om, at Ældre- og Sundhedsudvalget orienteres om henvendelsen fra Silkeborg Efterskole Der træffes principiel beslutning om, at der arbejdes videre med henblik på salg af Gudenåvej 2 Sagen fremsendes til Plan-, Miljø- og Klimaudvalget med henblik på afklaring og evt. udarbejdelse af det fornødne plangrundlag. 19. september 2011 Silkeborg Kommunes Økonomiudvalg meddeler Silkeborg Efterskole, at der arbejdes videre med et salg af ejendommen, og at sagen derfor er fremsat til kommunens Plan-, Miljø- og Klimaudvalg med henblik på en afklaring og evt. udarbejdelse af det fornødne plangrundlag. 4. november 2011 Silkeborg Kommunes Ejendomsstab fremsender udkast til købsaftale til Silkeborg Efterskole. Der afholdes afklarende møde om salgsvilkår. 15. november 2011 Silkeborg Kommunes Teknik- og Miljøafdeling afholder møde med Silkeborg Efterskole om planerne vedr. ombygning af skolens ejendom til et attraktivt boligområde med tilhørende underjordiske parkeringsmulighed. 28. november 2011 Silkeborg Byråd udsætter sagen om stillingtagen til eventuel salg til Silkeborg Efterskole til, når der foreligger en afklaring fra Ældreområdet i løbet af foråret 2012. Side 2
14. maj 2012 Silkeborg Byråd holder temamøde om afklaring af Ældreområdet. 18. september 2012 Silkeborg Kommunes Ejendomsstab afholder statusmøde med Efterskolen om evt. salg af ejendommen. 11. oktober 2012 BR Erhvervsmægler A/S fremsender vurderingsskrivelse samt supplerende mail om sammenligningspris til boligformål til kommunen. 26. november 2012 Silkeborg Byråd beslutter, at ejendommen sælges til Silkeborg Efterskole (tidligere SilkeborgSkolen) for en pris på 15 mio. kr. med overtagelse efter nærmere aftale i løbet af 2013. 29. november 2012 Silkeborg Kommune sender revideret købsaftale til underskrift hos Silkeborg Efterskole. Ultimo december 2012 Silkeborg Efterskole sender købsaftalen til kommunen i underskrevet stand. 8. januar 2013 Silkeborg Kommune fremsender kopi af 3 protokoludskrifter samt mæglervurdering til det kommunale tilsyn ved Statsforvaltningen Midtjylland. Silkeborg Byråds vurdering Udtalelsen vil i det følgende være opdelt i to afsnit efterfulgt af en konklusion. Det første afsnit omhandler, hvorvidt Silkeborg Kommune kan sælge til Silkeborg Efterskole, og i det efterfølgende afsnit uddybes den kommunale interesse i Silkeborg Efterskole. Ad. 1) Silkeborg Kommunes salg af ejendommen Marienlund Plejehjem til Silkeborg Efterskole Vedr. Marienlund Plejehjems markedsværdi i forhold til den offentlige vurdering Ifølge bekendtgørelse nr. 799 af 24/6 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunes henholdsvis regionens faste ejendomme (i det følgende kaldet Udbudsbekendtgørelsen), skal kommunerne som udgangspunkt sælge fast ejendom til markedsværdien. Begrebsmæssigt defineres markedsværdien i praksis som den sum, til hvilken et aktiv skulle kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidige uafhængige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang." Side 3
Den offentlige ejendomsvurdering udtrykker ejendommens handelsværdi (værdi i handel og vandel ved kontant betaling) pr. 1. oktober. Skønnet revideres imidlertid kun hvert andet år af SKAT, hvorfor der alt andet lige på en given salgsdag i den mellemliggende periode ikke vil være taget højde for blandt andet ændret anvendelse, tomgang og udsving i priserne på markedet. Den offentlige ejendomsvurdering foretages som udgangspunkt ud fra ejendommens størrelse, alder, stand og beliggenhed og bygger på faktiske salgspriser på ejendomme i det pågældende område oftest uden besigtigelse af den konkrete ejendom. Der er med henblik på afklaring af markedsværdien i den konkrete sag indhentet vurderingsrapport fra BR Erhvervsmægler A/S, en statsautoriseret ejendomsmægler med lokalkendskab til den aktuelle prisudvikling og omsætning af fast ejendom. Denne vurdering er sket på baggrund af en besigtigelse af hele ejendommen. Kommunen anmodede BR Erhvervsmægler A/S om dels, at undersøge ejendommens markedsværdi ud fra det nuværende plangrundlag og dels om en vurdering af ejendommens markedsværdi, såfremt der blev foretaget en ændring af plangrundlaget, således at ejendommen kan sælges som byggeretter til etageboligbyggeri Ejendommen har med det nuværende plangrundlag begrænsede anvendelsesmuligheder, idet ejendommen er udlagt til offentligt formål jf. lokalplan 10.01, og afhængigt af hvad ejendommen skal bruges til skal den gennemgå en omfattende modernisering og gennemgribende renovering. BR Erhvervsmægler A/S understreger, at private investorer til etageboligbyggeri siden efteråret 2008 har været begrænset og stadig forventes at være det i muligvis flere år endnu. Mæglervurderingen viste, at salgsprisen for ejendommen pr. 11. oktober 2012 med uændret plangrundlag udgør 13,5 16 mio. kr., Mægleren har supplerende oplyst, at ejendommen - hvis den tænkes solgt med ændret plangrundlag til etageboligbyggeri og uændret bebyggelsesprocent 40 - har en værdi som skønnes og beregnes til at udgøre mellem 18-21 mio. kr. Herfra skal trækkes udgifter til nedrivning og rydning af arealet (Ejendomsstaben har tidligere anslået denne udgift til 3 mio. kr., som er afsat af kommunens Ældre- og Sundhedsudvalg til nedrivning af de eksisterende bygninger). Det må således konkluderes at uanset, at Marienlund Plejehjem i seneste offentlige vurdering er vurderet til 42,5 mio. kr., så er markedsværdien væsentligt lavere både ved salg inden for det nuværende plangrundlag og ved salg ved et ændret plangrundlag (etageboligbyggeri). Vedr. kommunens salg af ejendommen til Silkeborg Efterskole uden forudgående udbud Side 4
Salg af kommunale ejedomme skal, medmindre andet særligt er hjemlet i lovgivningen ske efter forudgående offentligt udbud jf. 1, stk. 1 dog 2. Udgangspunktet er således, at kommunale faste ejendomme skal i udbud. I Udbudsbekendtgørelsens 1, stk. 1 henvises der imidlertid til 2, som vedrører undtagelserne til kravet om forudgående offentligt udbud i 1, stk. 1, og med hjemmel i 2, stk. 2., nr. 6 kan en kommune uden forudgående udbud sælge en ejendom til en institution, såfremt kommunen lovligt kan yde anlægsstøtte til institutionen. Silkeborg Efterskole er en institution, som er omfattet af lovbekendtgørelse nr. 689 af 22/6 2011 om folkehøjskoler, efterskoler, husholdningsskoler og håndarbejdsskoler (frie kostskoler) og ifølge lovens 28, stk. 1 kan kommunalbestyrelsen i den kommune, hvori skolen ligger, yde tilskud til anlægsudgifter og lignende investeringsudgifter ved skolens etablering og senere udbygning. Kommunen kan således lovligt uden forudgående offentligt udbud sælge fast ejendom, yde anlægstilskud og lignende investeringsudgifter til Silkeborg Efterskole, såfremt kommunen har en kommunal interesse i skolen 1. Efter kommunens opfattelse er der imidlertid ikke ydet noget tilskud til Silkeborg Efterskole, idet efterskolen køber Marienlund Plejehjem til markedsværdien jf. mæglervurderingen fra BR Erhvervsmægler A/S. Leif Lund skriver i sin henvendelse til det kommunale tilsyn, at Silkeborg Efterskole ingen midler har, hvorfor berigtigelsen af købesummen på 15 mio. kr. efter hans opfattelse afventer lokalplanforslaget for Silkeborg Efterskole samt en salgspris for skolens ejendom til frigørelse af købesummen på 15 mio. kr. I henvendelsen til det kommunale tilsyn skriver Leif Lund ligeledes, at der administrativt i tråd med den politiske beslutning om Silkeborg Efterskoles køb af ejendommen - skulle være arbejdet hurtigt på vedtagelse af en ny lokalplan for Silkeborg Efterskoles område, mens der ikke samtidig er blevet arbejdet for vedtagelse af ny lokalplan for Marienlundområdet. Heri skal der efter Leif Lunds opfattelse lægges, at kommunen har en interesse i at Marienlund-området vedbliver at henligge som institutionsområde med deraf begrænsede anvendelsesmuligheder og som følge heraf en væsentligere lavere salgspris. 1 Kommunens interesse i Silkeborg Efterskole bliver gennemgået i afsnit 2. Side 5
Kommunen skal hertil bemærke, at der ikke laves ny lokalplan, medmindre der er et retligt eller fysisk behov herfor. Silkeborg Efterskole har efter overtagelsen planer om opførelse af en hal, som formentlig udløser krav om ny lokalplan. Ligeledes skal kommunen bemærke, at mæglervurderingen fastslår, at markedsværdien reelt er på ca. 15 mio. kr. uanset at ejendommen sælges til institutionsformål eller efter en ændring af plangrundlaget og nedrivning til etageboligbyggeri. Sidstnævnte mulighed er det efter mæglers vurdering vanskeligt at finde private investorer til, og der må derfor påregnes en lang liggetid. Det er således ikke Silkeborg Kommunens hensigt at skaffe Silkeborg Efterskole en billig ejendom ved at sælge ejendommen til Silkeborg Efterskole til en pris, der ligger under markedsværdien. Det har ligeledes ikke været kommunens hensigt at undlade initiativer til salg. Byrådet besluttede i november 2011 at afvente afklaring fra Ældreområdet. Byrådet var endvidere indstillet på at sælge ejendommen til Silkeborg Efterskole for at sikre skolens ønsker til udbygning og flytning, jf. nedenfor. Der blev derfor ikke iværksat andre initiativer eller tiltag til at sælge til andre. Ad. 2) Silkeborg Kommunes interesse i Silkeborg Efterskole Silkeborg Efterskoles historiske tilknytning til Silkeborg er markant. Den har ligget i Silkeborg siden 1902, hvor den blev indrettet som husholdningsskole. Fra 1902 havde husholdningsskolen til huse i ældre bygninger, som oprindeligt var fra 1897 og som tidligere har fungeret som kuranstalt. Silkeborg Efterskole er siden overgået til at være efterskole - med massiv stigning i søgningen til følge. I 2012 kom ca. 25 % af eleverne fra Silkeborg. Dertil kommer at elever, som kommer fra eksempelvis Ry - og som bor langt tættere på Skanderborg - i vidt omfang vælger at tage deres efterfølgende ungdomsuddannelse i Silkeborg grundet de kontakter, de har fået under opholdet på Silkeborg Efterskole. Kommunen har en interesse i, at Silkeborg Efterskole forbliver som et dynamisk aktiv for byen, der dels imødekommer de lokale behov for alternative undervisningstider for unge i denne aldersgruppe og dels er med til at tiltrække unge til byen, som for en del af elevernes vedkommende efterfølgende tilknyttes Silkeborg under et efterfølgende ungdomsuddannelsesforløb. Konklusion Side 6
Kommunen kan således konkludere, at kommunen med hjemmel i kostskoleloven kan yde støtte til Silkeborg Efterskole. Silkeborg Kommune har dog ikke har ydet nogen form for støtte i forbindelse med salget af Marienlund Plejehjem til Silkeborg Efterskole, idet salget er sket til markedspris jf. vurdering fra statsautoriset ejendomsmægler, BR Erhvervsmægler A/S. For så vidt angår den seneste offentlige ejendomsvurdering, så er den i forhold til markedsværdien efter kommunens opfattelse sat alt for højt, idet den offentlige vurdering ikke tager højde for, at der for den nye ejers fremtidige brug af ejendommen er behov for omfattende modernisering og gennemgribende renovering. Kommunen kan ligeledes konkludere, at salget efter Udbudsbekendtgørelsen lovligt kan ske uden forudgående udbud, og at kommunen har en væsentlig kommunal interesse i at skolen bliver i Silkeborg. Endeligt kan kommunen konkludere, at der såvel politisk som administrativt har været arbejdet for at fremme salget af ejendommen, herunder at kommunen har indhentet mæglervurdering over ejendommens værdi ved både ved nuværende og ved ændret plangrundlag. Kommunen har i øvrigt ikke tilsidesat tilbud fra andre interesserede købere ved at sælge ejendommen til Silkeborg Efterskole. Protokollen for dette svarbrevs behandling i Økonomiudvalget og Byrådet vedlægges. Venlig hilsen Hanne Bæk Olsen Borgmester Jann Hansen Ordførende direktør Side 7